受泉州市开源置业集团有限公司（以下简称“委托方”）委托，泉州市产权交易中心（以下简称“本中心”）对泉州市开源置业集团有限公司酒店式公寓招商合作项目（以下简称“本项目”）进行公开招商引入合作方，与委托方共同打造酒店式公寓业务板块和品牌。

一、项目基本情况介绍

（一）招商合作项目名称：泉州市开源置业集团有限公司酒店式公寓招商合作项目。

（二）项目概况

委托方计划通过开发（收购）优质公寓房产、改造老旧房产、产业园区建设配套公寓等方式，大力拓展新生代酒店式公寓业务板块。新生代酒店式公寓将借鉴星级酒店管理模式为公寓居住者提供各种酒店式服务，满足其对家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务等家政服务，以及居家办公、商务交流、社群交往、健身休闲等个性化服务，凸显新生代对居家功能、商务服务、休闲社交为一体综合型需求。

合作一期项目，包括委托方新购入的中骏世界城*号楼和中骏商城*号楼（后续将根据新公寓品牌推广要求另行命名）两幢独立酒店式公寓。基本情况如下：

*.原中骏世界城*号楼（拟称：城东•开源**公寓）。项目位于丰泽区城东中骏·财富广场一期*号楼****层，总建筑面积*****.**平方米。项目共有两个主力户型合计***间，均具备居家功能格局。其中，豪华单间***间（单间面积约**㎡），高级一居室***间（单间面积约**㎡）。房间内均配备空调、冰箱、电视机、洗衣机、热水器、抽油烟机、床、衣柜等相关设施。大楼内另设独立大堂、健身房、台球室、观影区、会议室、阅览室等公区。

*.原中骏商城*号楼（拟称：江南•开源**公寓）。项目位于鲤城区池峰路与南环路交叉口西北侧中骏商城*号楼****层，总建筑面积*****.**平方米。项目共设有房间***间，其中，高级*单间**间（单间面积约**㎡）、高级*单间**间（单间面积约**㎡）、高级*一居室**间（单间面积约**㎡）、高级*一居室***间（单间面积约**㎡）、高级一居室套房**间（单间面积约**㎡）、高级二居室套房**间（单间面积约**㎡）。房间居家功能格局、内部生活设施配置与上述原中骏世界城*号楼相同。大楼内另设独立大堂、健身房、台球室、会客室等公区。大楼有夹层（*层）及一层商铺*间。

一期项目合作运营期间，委托方新增投资的公寓项目（包括新建、新购、新改造项目）经双方协商一致可作为二期合作项目，按照一期项目合作相同条件纳入双方合作范围。

二、项目合作模式

本合作采用全权委托管理+带资管理模式。

（一）全权委托管理即指委托方全权委托合作方经营管理标的项目，合作方以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式向标的项目输出公寓（酒店）品牌、专业技术、管理人才和管理模式，并承担管理费用；委托方按合同的约定以标的项目租金收入的一定比例支付给合作方基本管理费、绩效管理费。

（二）带资管理即在上述全权委托管理的基础上，合作方对标的项目的软装进行新投资、或对旧软装进行批量更新升级（所谓软装是指硬装结束后的装修、装饰，包括但不限于家电、电器、家具、灯具、柜体、挂画、摆件、窗帘、靠垫等更换和可变动装饰物的二度添置、陈设与布置等）。合作方带资管理的，除可按上述全权委托管理的约定收取一定比例的基本管理费和绩效管理费外，经开源集团书面核定同意，新投资金额按*年期平均摊销额分期回收，且按年摊销余额的**%计算投资收益，例：第一年投资收益为新投资额×**%；第二年投资收益为新投资额×（***%***%）×**%；第三年投资收益为新投资额×（***%***%）×**%；以此类推。回收的投资和投资收益在投资（指经委托方确认投资额之日起）每满一周年时结算。合作投资届满但前述新投资期限未满五年或投资收益计算期限不足一周年的，经双方协商可按实结算。

三、合作主要内容

（一）合作方主要权责

合作方全权负责受托公寓项目经营管理事务，行使以下主要权责：

*．品牌输入。合作方应对受托管理的全部公寓项目使用同一的品牌名称，每个公寓项目冠名“开源”两个字。

*．技术输入。合作方应提供自主独立的公寓智能管理系统，包括但不限于公寓工作台、房源管理、客户管理、合同管理、财务管理、设备管理等功能；前端具备***、***、微信公众号等便捷化入口。确保租金、水电、物业收缴、空房管理、租赁管理等管理工作智能化；租户预约看房、合同签订、缴纳费用应实现智能化操作。

*．团队管理。合作方应负责组建独立的运营管理团队，确保各岗位人员保持总体稳定；定期对团队人员进行岗位职责、服务技能、商务礼仪、信息系统、安全巡检等专业培训，以确保优质服务水平。

*．管理制度。合作方应建立健全受托管理公寓项目管理流程、制度，包括但不限于运营服务内容与标准、员工手册、租赁流程、合同管理、财务管理、档案管理、信息安全管理、舆论处理、安全管理与应急处置等。

*．安全保障。合作方应制定受托管理公寓项目的安全保障制度、应急管理预案。严格执行日常安全隐患巡查与整改、设施设备维护保养、安全知识宣传普及、突发事件应急处理等。全面保障房屋及配套公共设施设备的安全使用。

*．社会责任。合作方应依法依规经营，贯彻执行有关政策要求，协助公安、司法、消防、安监、应急、防疫等政府职能部门，以及社区居委会、物业管理等部门和单位做好创城创卫、精神文明、治安维稳、安全生产、防火防灾、疫情防控、物业管理等工作。

*．产品升级。合作方应根据市场发展和需求变化，及时合理设计产品升级换代方案，并就软装、技术等实施有效投入。 。

（二）项目运营收入及费用支付

*．收入。租金、租赁保证金、租赁违约金、换房费、水电费、物业费等由委托方收取，租赁合同由委托方与租户签订或委托方、租户及合作方三方共同签订，相关收入由租户直接缴入委托方账户；增值服务收入由合作方收取，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务、设备有偿更换修缮等。

*．费用。合作方承担项目运营中管理团队基本薪酬与医疗保障、住房租赁管理系统、低值易耗品、广告营销、清洁安保、运营物资、公寓社群活动、空置房间水电费、电梯消防空调维保、人身和财产损害赔偿、经营管理中的违法罚款或整改费用等费用。除明确由合作方承担的费用外，其余均由委托方承担。

（三）管理费用与投资收益

*．基本管理费。用于保障合作方品牌投入与推广、信息平台使用与升级、管理团队基本薪酬与保障、安全巡检与零星维修维护等合作方履行运营管理合同义务及承担责任的全部费用（不包括绩效奖励）。合作方按每个项目月租赁收入的**%计提基本管理费，由双方在次月**日前结算支付前一个月的基本管理费。

带资管理项目（不含经营期间的改造项目）或移交时出租率低于**%的项目，设置不超过**个月的培育期。培育期出租率达**%时，停止计算培育期。培育期间定额支付基本管理费。该项基本管理费仅含管理团队薪酬与社会医疗保障费及推广营销费。其中，管理团队薪酬与社会医疗保障费根据项目体量支付，其中①单项目房间数小于***间，按中骏世界城*号楼的管理团队薪酬与社会医疗保障费（以实缴凭证认定）的**%支付；②单项目房间数*******间，按中骏世界城*号楼的管理团队薪酬与社会医疗保障费的**%支付；③单项目房间数*******间，按中骏世界城*号楼的管理团队薪酬与社会医疗保障费的**%支付；④单项目房间数大于***间，按中骏世界城*号楼的管理团队薪酬与社会医疗保障费的***%支付；推广营销费标准为***元/间·年。

*．绩效管理费。绩效管理费按标的项目的出租率分档考核计算。出租率计算方式为可运营房间每间年出租率加权平均〔出租率=（Σ每间每年实际出租天数/每间每年可出租天数）/可出租运营房间数〕。出租率超**%时，超额部分支付**%绩效管理费；超过**%时，超额部分再支付**%；超过**%时，超额部分再加计**%（计算方式如下图）。合作方在运营期间分期批量实施软装投入的，考核收入值按照每一期软装改造的数量、改造时间相应进行核减，其中改造不超过核定时间。

*．投资收益分配。根据市场、品牌、服务、技术等发展需要，合作方编制产品升级换代方案，并对公寓项目软装新投资、或对旧软装进行批量更新升级投资的，经核定同意的新投资金额（软装投入和新项目投资期间管理费）按*年期平均摊销额进行支付，且按年摊销余额**%计算投资收益。

上述租赁收入包含租金、物业费、租赁违约金及换房费等，均为不含税收入，即扣除相应增值税，即按已扣除增值税后的余额计算。

（四）考核方式及退出机制

合作方应于运营管理合同签订时一次性缴纳经营保证金**万元/项目。

*.合作项目连续*个运营年度（培育期除外）出现项目出租率低于**%，将没收该项目经营保证金，解除该项目合作协议。因不可抗力因素及因不可抗力因素影响的期限，经双方协商，考核期限可给予适当调整；

*.合作方出现严重安全经营事故，或有其他违反合作协议行为且经委托方书面通知后*个工作日内仍未改正的，委托方有权提前*个月书面告知合作方，解除该项目合作协议，并追究合作方的违约和赔偿责任；

*.委托方因政府政策、上级决定或自身发展需要等原因，需终止项目合作的，有权提前*个月书面告知合作方并单方面解除该项目合作协议。合同终止时，双方应对合作方的剩余新投资额（剩余新投资额为新投资额减去已摊销金额后的余额）和剩余投资收益（剩余投资收益为合同解除时应计投资收益减去合作方已收取的投资收益后的余额）进行清算，经双方确认后，委托方向合作方支付剩余新投资额和剩余投资收益。

四、合作期限

合作期限**年。合作期限起算时间根据项目委托模式分为：

（一）已完成硬装和软装的公寓项目，合作期限自本合同签订后并完成公寓项目的移交之日起计算；

（二）已完成硬装但需合作方实施软装投入的公寓项目，合作期限自确认、许可该公寓项目软装完成期限并通过竣工验收之日起算；未在规定的期限内完成软装并在此后的**日内完成验收的，则合作期限自前述验收期限届满之日起算；

（三）已完成硬装和软装但因软装老旧合作方在运营期间需投入更新的，合作期限自本合同签订后并完成公寓项目的移交之日起计算。运营期间分批分次实施软装更新改造的，合作期限根据改造时间相应顺延。改造时间计算方式为：（第一批改造房间数×第一批改造时间+第二批改造房间数×第二批改造时间+……+第*批改造房间数×第*批改造时间）/总委托房间数。

前述分批改造前合作方应报送分批改造方案（方案应包括但不限于改造所需时间、改造面积、位置、内容和改造费用预算等），经委托方审核同意后方可实施并作为确定合作期限顺延的依据。未在规定时间内完成改造的，超期的部分不予顺延。

五、意向合作方资格要求及审查办法

（一）本项目意向合作方应具备以下基本条件：

*.中国人民共和国境内注册的企业法人，具有独立承担民事责任的能力，持续经营满三年，须在****年*月*日前（含****年*月*日）注册登记；

*.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

*.具有履行合同所必需的资金实力和专业管理团队；

*.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

*.在“信用中国”网站及“信用中国（福建）”网站无失信被执行人记录[须提供信用中国网站（***.***********.***.**）及信用中国（福建）网站（**.******.***.**） 的查询结果进行判定]；

*.企业未被工商行政管理机关在国家企业信用信息公示系统中列入严重违法失信企业名单[须提供国家企业信用信息公示系统（***.****.***.**） 的查询结果进行判定]；

*.具备酒店和公寓经营管理经验，至少经营一家不少于*****平方米以上的连锁品牌酒店，以及具有完善的公寓管理信息系统；

*.本项目不接受联合体报名；

*.失信被执行人（自然人、法人）不得参与本项目。

（二）本项目由评议委员会对意向合作方的资格进行审查。意向合作方须对所提交相关材料的真实性、合规性、完整性、有效性负责。

六、公开招商文件的获取

（一）凡有意参加本项目公开招商的意向合作方，请于****年**月**日至****年**月**日（上午*时**分至**时**分、下午**时**分至**时**分，节假日除外）至本中心办公地点领取《公开招商文件》（项目编号为***********）。

（二）领取《公开招商文件》的意向合作方、合作申请人及合作方应严格保密获知的本项目的相关信息和资料，并仅为参与本项目招商活动或履行本项目合作协议的目的而使用。严禁非授权透露、使用、复制本项目的相关信息和资料。

七、遴选方法

本项目采用综合评议的办法，择优确定合作方。

八、交易保证金

（一）交易保证金的汇达截止时间：****年**月**日**时**分。

（二）交易保证金的金额：人民币贰佰万元整（¥*******.**）。

（三）交易保证金的缴交方式：可选择银行柜台、网银转账、手机银行缴交交易保证金。交易保证金的汇款人名称应与意向合作方名称一致，用途请注明“交易保证金”字样。意向合作方授权他人办理报名手续的，须以银行转账的方式缴纳交易保证金。

（四）交易保证金账户：

通过邮件索取交易保证金账户。（索取邮件发至电子邮箱：***@********.***，邮件内容请备注项目名称、项目编号等。）

九、公告时间

（一）公告时间：****年**月**日至****年**月**日。

（二）看样及审慎调查时间：****年**月**日至****年**月**日（上午*时**分至**时**分、下午**时**分至**时**分，节假日除外）；

联系人：叶先生 联系电话:***********

本项目的具体情况和现状以招商文件为准。公告期内，合作申请人若对本项目有疑问的，可书面向委托方申请了解本项目相关情况，但委托方并不义务必须答复或者提供任何本项目的相关信息和资料。

十、合作申请文件的递交

（一）合作申请文件递交时间：****年**月**日*时**分至**时**分。递交地点：泉州市丰泽区海星街***号东海大厦*幢*楼市公共资源交易中心开标室。

（二）合作申请人的法定代表人或授权代表应在上述时间内到达送达地点，负责递交合作申请文件并填写《合作申请文件递交登记表》，本中心将在收取《合作申请文件递交登记表》时对合作申请人进行编号，并将经双方共同确认的合作申请人编号明确于《合作申请文件递交登记表》（一式贰份，本中心、合作申请人各执壹份）。在送达合作申请文件的同时，合作申请人应向本中心提交不需要密封的以下资料：主体资格证明材料（复印件加盖公章，营业执照或登记证书等）、招商活动授权委托书原件（如未委托他人无需提供）、法定代表人或授权代表身份证（复印件加盖公章）及交易保证金的交款凭证（复印件加盖公章）。未在上述时间递交的合作申请文件或者未按招商文件要求密封完好的合作申请文件将不予接受并立即退回该合作申请人。

备注：上述复印件需加盖合作申请人单位公章，否则合作申请文件不予接收。

（三）在递交合作申请文件时间截止之前，合作申请人可以要求修改或撤回已提交的合作申请文件，截止之后合作申请人不得要求撤回已提交的合作申请文件。

（四）合作申请文件有效期为递交合作申请文件截止日起**个日历日。在此期限内，所有合作申请文件均保持有效。若合作申请人成为中选合作方，与委托方签订正式《运营管理合作协议》，则其提交的合作申请文件持续有效。

十一、评议会

（一）评议会时间: ****年**月**日**时**分开始评议。

（二）评议会地点：泉州市丰泽区海星街***号东海大厦*幢*楼市公共资源交易中心评标区。

（三）在评议过程中，合作申请人须准备好与合作申请有关的证明资料原件随时备查；如有必要，评议委员会将要求合作申请人在*小时内到达评议地点提交原件验证。在规定时间内不能提交原件的，评议委员会有权（但不义务）对有疑议的有关证明资料复印件作出不利于合作申请人的认定。

（四）评议会如只有一个满足资格要求的合作申请人参与，且其最终得分大于或等于**分的，评议委员会可确定该合作申请人为第一合作候选方。

（五）评议委员会根据评议实际情况做好评议会情况记录并向委托方提交评议报告。

（六）评议委员会经评议，认为所有合作申请文件都不符合招商文件要求的，可以予以否决所有。评议委员会决定否决所有合作申请文件的，应当在评议报告中说明具体理由。

十二、评议结束后的相关程序

（一）本中心在本项目评议结束后根据经委托方盖章确认的《评议结果》在本中心网站（***.********.***）发布评议结果公告（公告内容为合作候选方的候选排序、合作申请人编号及综合得分）。

（二）中选通知书发放：根据评议委员会提出的书面评议报告，委托方确定中选合作方并向本中心发出书面《中选结果》，本中心在收到委托方出具的《中选结果》当日向该项目中选合作方发出书面《中选通知书》并将该通知抄送给委托方。若该中选合作方放弃合作，或因不可抗力提出不能履行合同，或未按照招商文件要求在规定期限内履约或者中选被依法确认无效的，委托方可以选择合作候选方综合得分次高的按相关程序重新确定成为中选合作方。

（三）交易服务费的支付：中选合作方应在收到中选结果通知之日起*个工作日内向本中心支付交易服务费。

（四）签订《运营管理合作协议》：中选合作方应当在收到《中选通知书》起*个工作日内凭《中选通知书》及交易服务费交款凭证与委托方签订《运营管理合作协议》。委托方应将已签订的《运营管理合作协议》复印件送本中心存档。

（五）出具《交易凭证》及公告招商结果：本中心在收到已签订的《运营管理合作协议》复印件的当日出具《交易凭证》并在本中心网站发布招商结果公告。

十三、交易费用

（一）合作申请人为参加此次公开招商活动（包括但不限于：准备合作申请文件、尽职调查、递交合作申请文件等）所发生的费用一概自理。无论发生何种情形（包括但不限于委托方和本中心终止招商程序的情形），委托方和本中心均无义务或责任对合作申请人花费的上述费用予以补偿或赔偿。

（二）本项目的交易服务费为人民币贰拾捌万元整（¥******.**），由委托方和中选合作方各承担**%，本中心在确定合作方（即中选合作方）后，分别向委托方和中选合作方收取。

（三）合作方未按要求向本中心支付交易服务费的，本中心将直接从其缴纳的交易保证金中扣除交易服务费。

十四、其他提示事项

（一）本项目参照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《企业国有产权交易操作规则》等相关法律、法规规定，并遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则组织交易。

（二）项目详情详见《招商合作项目主要内容》。

（三）各意向合作方及合作申请人必须自觉遵守招商活动规则，不得干扰招商活动的各项工作，更不能有操纵、垄断、恶意串通等违法行为，一经发现有违反本招商文件和申请合作承诺的行为，委托方和本中心有权即刻取消其合作申请资格、终止招商程序或宣布评议无效，其交易保证金不予退还，同时委托方和本中心保留通过法律途径进一步索赔的权利。

（四）委托方保留在向合作方发出中选通知之前的任何时候拒绝接受所有合作申请或终止招商程序的权利。除退还交易保证金[但不包括《公开招商文件》（项目编号***********）规定的不予退还交易保证金的情况]外，委托方和本中心不对受此影响的任何合作申请人承担任何责任。

（五）招商文件及其涉及的整个过程的解释权归委托方。

（六）在本项目合作方产生前发生争议时，当事人可以向本中心申请调解；调解不成的，当事人可依法向本中心所在地人民法院提起诉讼。争议涉及本中心时，当事人可以向本中心的监管机构申请调解，也可以依法向本中心所在地人民法院提起诉讼。

十五、发布公告的媒体

本项目公告在泉州市产权交易中心网站（***.********.***）上发布。

十六、本中心办公地点及联系方式

办公地点：泉州市丰泽区海星街***号东海大厦*幢***室。

邮编：****** ===========传真：*************

联系人：王先生 联系电话：*************、*************

联系邮箱：***@********.***

泉州市产权交易中心有限公司

****年**月**日