长沙市长郡天心实验学校：物业服务采购采购需求公开

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一、功能及要求：

*.长沙市长郡天心实验学校预计有***个教学班，学生****余人，教职员工***余人。校园总占地面积约**亩，现建筑面积*****㎡，绿化面积*****㎡，两个高压配电间，一间二次供水机房，一间消防控制室，一间消防水泵房。学校教学楼、科学馆、体育馆、图书馆、篮球场、田径场等设施先进。学校后勤物业服务将实施“综合一体化”与“专业化”有机结合的现代综合物业管理模式。其基本思路表现为：建立科学有效的组织管理系统和保障、实施机制；关注老师和学生的需求与期望，推行“一切为了师生的身体健康”这一人性化的现代物业管理服务理念；运用现代管理手段，实现管理服务的智能化和现代化；强化员工素质能力培训，管理、服务的专业性和全能性；树立学校后勤物业服务品牌和形象战略。

*.采购预算：本次物业服务项目服务期限为*年，合同一年一签。预算金额******元/年，*******元/*年。

二、相关标准：

符合国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范。

三、技术规格：

服务范围和任务

*、房屋管理与维修养护
负责学校房屋及共用部位、公共楼道灯、路灯、公共场所场地的维护保养。

*、公共设备、设施管理和维护
*）负责共用设施设备的运行、维护与管理，正常供电给水到户,负责消防设施设备的日常维护保养，消防设施设备能正常启用；

*）负责公共排水设施设备的维护保养；

*、清洁与卫生管理

*）负责校园内学校指定的公共楼道、走道、厕所及公共场所场地以及专用功能室的卫生清洁、垃圾清运和消杀工作；

*）及时进行沟道、下水管道等排水排污系统的清疏，保证排水出户后的管路畅通。

*、绿化管理

负责校园内园林绿化的日常管理，做好花卉草木的养护工作，保持花卉草木外形优美，生长良好；

*、根据学校日常工作开展的其他服务工作。

四、交付时间和地点：

*、服务期限：三年，合同一年一签。

*、服务地点：采购人指定地点。

五、服务标准：

（一）物业管理机构设置与人员配备

*、人员配备要求

根据组织机构设置原则，服务处员工的素质要求是：具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；做到“一专多能，业勤技精，相互协作，整体调配”，各专业岗位需按照行业要求取得相应的上岗证书，持证上岗率达到***%，各类岗位上岗前培训考核合格率达到***%。

管理人员具备处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从服务处统一领导和临时调配，保证服务处物业管理服务的有序高效运作。

序号	岗位	人数	工作范围
一	项目经理	*	全面负责学校物业管理工作。并配合协助学校其他工作。
二	房屋及公共设施维护服务人员	*	人员组成：综合维修人，电工人。负责水电设备、消防设备、特种设备的管理、运行、维护及日常零星维修工作。负责门窗、座椅、教学家具维修、建筑泥木维修。并配合协助学校其他工作。
三	环境卫生保洁人员	*	负责校园共用部位、公共场所、厕所等的清洁卫生，垃圾清运以及多功能教室、报告厅和会议室等功能室的清洁维护。并配合协助学校其他工作。
四	绿化养护人员	*	负责校园花卉草木养护工作。并配合协助学校其他工作。
小计		**人

备注：*.项目经理不得由其他岗位人员兼任，本项目配备的总人数至少达到**人。其中男性不得超过**周岁，女性不得超过**周岁。

*.投标人需依据本项目所需岗位、人数提交拟派人员名单，列表进行说明（表格内容包含姓名、身份证号码、联系方式等）。投标人应保证投标文件中的拟派人员在履行合同时如约到岗。

*.中标人拟派人员应固定，不得擅自更换，如有人员更换，至少提前**天向采购人进行书面报告。

*.★投标人须承诺，中标后为本项目配备的人员购买社会保险及人身意外险（提供承诺书并加盖投标人公章，格式自拟）

（二）物业管理服务工作标准

综合管理服务标准	*	管理办公室	（*）学校内设置管理办公室。
			（*）办公场所整洁有序，有专门的使用人接待区域。
			（*）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
	*	管理人员要求	（*）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。年龄层次合理。
	*	服务时间	周一至周日每天**小时提供服务。
	*	日常管理与服务	（*）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
			（）*小时受理使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
			（）对使用人的投诉在*小时内答复处理。
			（*）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
			（*）建立完善的档案管理制度，建立齐全的学校物业管理档案。
			（*）制定学校物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
			（）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与学校主管部门进行沟通，获得对方评价，每年的评价面不低于校园的*%。
			（*）制定管理处内部管理制度和考核制度。
			（*）广泛运用计算机进行管理。
			（**）服务窗口应公开服务内容和程序。
			（**）每年对师生进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
公共区域清洁卫生服务标准	*	地面和墙面	地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；保持材质原貌，干净、有光泽。
	*	楼梯扶手、栏杆、窗台	每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
	*	消防栓、指示牌等公共设施	隔天擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
	*	天花板、公共灯具	每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
	*	门、窗等玻璃	保持洁净、光亮，无灰尘、无污迹。
	*	天台、屋顶	保持清洁、无垃圾。
	*	垃圾收集	按楼层、区域设置垃圾收集点，每日定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
	*	厕所	每日循环保洁；每日消毒一次；表面光亮、无污迹；无异味、无残留。
	*	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。校园主干道路卫生必须在学生入校前完成。
	**	公共灯具、宣传栏、小品等	每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（*米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
	**	水景	打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
	**	垃圾站（箱）	有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾站（箱）循环保洁，垃圾站（箱）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
	**	果皮箱、垃圾桶	合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。
	**	冲洗消毒	楼道、走廊地面等有呕吐物时彻底冲洗消毒，配合保健室工作。
公共区域绿化日常养护服务标准	*	草坪修剪	草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过***。
	*	草坪清杂草	及时清除杂草，做到基本无杂草。
	*	草坪灌、排水	常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。
	*	草坪施肥	按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。
	*	草坪病虫害防治	预防为主、综合治理，严格控制病虫害。
	*	草坪其它	绿草如茵,斑秃黄萎低于*%。
	*	树木修剪	乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。
	*	树木中耕除草、松土	常年土壤疏松通透，无杂草。
	*	树木施肥	按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍。
	**	树木病虫害防治	预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于*%。
	**	树木扶正、加固	树木基本无倾斜。
	**	树木其它	乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
	**	花坛布置	每年中有四次以上花卉布置，四季有花。
	**	花坛灌、排水	保持有效供水，无积水。
	**	花坛补种	缺枝倒伏及时补种。
	**	花坛修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年施基肥一次，施复合肥一次，盛花期追肥适量
	**	花坛病虫害防治	适时做好病虫害防治。
	**	花卉培育	按季节培育培育鲜花等观赏植物
校园设备设施日常运行、保养、维修服务标准	*	房屋结构	每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知甲方：
			（）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处平方米以下）。
			（*）更换校园门窗五金件。
			（*）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。及屋面小型漏水维修。
			（）更换校园门窗玻璃（单块面积小于平方米）。
			（）校园道路侧石、路面修补（单块长度小于米或面积小于*平方米）。
			（*）设施、设备标识修补。
			（*）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。
	*	门窗	每天巡视楼内门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。按学校要求按时开门，锁门。
	*	楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
	*	管道、排水沟	每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（月至月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
	*	屋顶
	*	围墙	每半月一次巡查围墙及防护网，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
	*	道路、场地等	每周一次巡查道路、护坡、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损，侧石平直无缺损。
	*	休闲椅、凉亭、	每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用
	*	雕塑、景观小品	每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用
	**	运动设施	每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
	**	安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
	**	水景（动力）	*、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
	**	普通水泵	*、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
			*、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
			*、供水设备保养。
	**	电灯	及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，校内楼道灯、路灯及教学办公场地亮灯率在**%以上。
	**	公共电气柜（箱）	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
	**	配电间	按学校有关规定进行值班巡查。
	**	避雷设施	每年检查保养避雷装置一次，保证其性能符合国家相关标准。通过避雷系统年安全检测。
其他	（）学校举办各类大型活动，配合做好相关工作，服从学校统一调度。（）日常教育教学中，因工作需要搬运教具、桌椅等任务，物业在收到学校的派工单后及时做好人员的协调安排，按时完成任务。（*）应制定严格的保密措施，注意舆情管控，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录。
备注	以上维修耗材及下水道清理费用归学校支付（大、中型及改造工程维修项目由学校另行安排经费进行）。

(三)服务目标

按照长沙市示范物业服务项目服务标准，完善服务，规范管理，让师生员工在各个物业方面的满意程度达到**%以上。

编号	项目	百分比
*	房屋完好率	**%
*	房屋零修、急修及时率	***%
*	返修率	不超过*%
*	公共配套设施完好率（道路、照明等）	**%
*	消防设备设施完好率	**%
*	校区内道路交通安全率	**%
*	绿地完好率	**%
*	保洁清扫到位率	***%
*	垃圾每日清除率	***%
**	有效投诉处理率	***%
**	有效投诉率	小于*%
**	管理人员和专业技术人员持证上岗率	***%
**	物管区域内违法行为处理及时率	***%
**	员工培训覆盖率	***%
**	合同履约率	***%
**	校方和师生的对物业服务的满意率	**%以上

六、验收标准：

*、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

*、验收的标准和依据：包括本采购项目的招标文件、中标人的投标文件、政府采购合同和有关国家标准与行业规范；

*、验收按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购[****]*号）的规定，本项目采取分期验收，在合同签订后根据《物业服务考核标准》由采购人按月进行考核验收。

物业服务考核标准

附件*：长沙市长郡天心实验学校物业管理考核细目表

序号	考评项目	评分细则	分值	扣分标准
一	综合要求 (**分)	*、年度工作有计划、有月总结及次月计划	*	每缺一项扣.分
		*、按要求配足各岗位人员，管理人员和专业技术人员必须持证上岗	*	每少人扣分，无证上岗每人扣.分
		*、每月初向总务处报送上月维修明细表、各岗位工作人员流动情况表	*	没有月报扣.分
		、物业办公室建立*小时值班制度（节假日及休息时间电话值班）。接受学校师生对物业管理服务报修、求助、建议、询问等各类信息的收集和反馈，并及时处理。	*	无人值班，收到信息后未及时处理，每次扣.分
二	服务质量 (**分)	*、对于每次检查中发现的问题，在下次检查中（超过一天）仍未作处理，并未向管理部门汇报和说明原因的。	**	每次每项扣*分
		、受理各项报修服务项目（服务范围内），超过次及以上未作处理。停电停水信息发布不及时的。	*	每次每项扣.分
		*、受理设施设备维修项目以及会议培训服务项目，无故拖延，致使不能保证服务并影响正常运行的。	*	每次扣*分
		*、文体活动场所的服务管理，按规定开放，按规格严格控制人员进出。	*	未按规定管理每项扣.分，发生投诉每次扣*分
		*、受理采购人日常布置的任务，未按要求落实的。	*	每次每项扣.分
三	房屋维护 (*分)	*、对服务范围内房屋本体及附属建筑物、构筑物按时巡查，发现问题及时报告，并进行相应处理。	*	发现问题未及时报告和处理每次扣.分
三	房屋维护 (*分)	*、协助总务处对校内新建或维修工程进行施工安全和卫生质量监管。	*	监管不到位每宗扣*分
四	公共设施 (**分)	*、未经学校许可，中标人员工将公共设施挪作它用或虽经许可但使用后未及时归位的。	*	每发现一次扣.分
		*、对公共设施及公共财产监管不到位，因工作人员未履行职责导致公共设施及公共财产（含标识牌、道闸、花坛、监控镜头、路灯、泛光灯、背景音箱、管道等）遭人为损坏，未能及时发现报告的。	*	每发现一次扣.分
		、对公共设施出现的各类故障*小时内不及时进行维修或更换，也不主动向主管部门汇报的。	*	每宗扣.分
		*、电梯管理和室内外公共照明系统，不按相关规定操作执行，造成能源浪费的；公共设施被人为破坏、损坏、遗失的。	*	每次（宗）扣.分
		*、未经同意，擅自使用大功率耗电设备，如电烤炉、电磁炉、电饭锅等；敞开门窗、无人员时使用空调，造成能源浪费的。	*	每次扣*分
		*、未按合同要求对公共设施进行维护，导致设施功能不可逆性失效或损毁的。	*	每宗扣*分
五	设备维护 (*分)	因中标人服务人员违反操作规程导致停水、停电、停空调等现象发生的。	*	每发生一宗扣*分

附件*：长沙市长郡天心实验学校物业服务方案考核实施细则

为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和我校实际，制订本办法。

一、考核机构设置

成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由总务处正、副主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由办公室主任、教育处主任、工会主席，总务处专干组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；主要负责收集师生对校内物业管理工作的意见和建议；在当月服务期满后的次月**日前对上月物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。考核领导小组办公室设在总务处。

二、考核内容、方式和评分标准

考核从《长沙市长郡天心实验学校物业管理考核细目表》的执行情况、物业管理考核领导小组满意度调查、物业服务任务工单完成率和及时性的评定三个方面进行，分值分别为**分、**分、**分，满分***分。

*、《长沙市长郡天心实验学校物业管理考核细目表》的执行情况分值**分。《长沙市长郡天心实验学校物业管理考核细目表》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在当月服务期满后的次月**日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《长沙市长郡天心实验学校物业服务方案考核实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与中标人商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分***分，占考核总分**%；

*、物业管理考核领导小组满意度调查。满意度调查由中标人在在当月服务期满后的次月**日前向考核领导小组发放调查表，将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“*、*、*”分（如有“不满意”评价，原则上要求考核领导小组写出“不满意”的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为**分；满意度调查由总务处设计并组织，在当月服务期满后的次月**日前统计评分一次，折合成满分**分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分**分，是考核总分的**%；

*、物业服务任务工单完成率和及时性的评定。完成率和及时性评定由考核领导小组在每月**日前对《物业服务任务工单》的完成情况进行评定，在当月服务期满后的次月**日前统计评分一次，满分**分，如有一项未完成扣*分，完成不及时扣*分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的**%。

三、考核结果的运用及处罚

物业管理考核总分为***分。每月统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共**次。

每月总评分达到**分（含）以上为优秀；

每月总评分在**分（含）至**分（不含）之间为良好；

每月总评分在**分（含）至**分（不含）之间为合格；

每季度各月的评分在合格及以上区间，按合同约定全额支付物业管理费；

每月总评分在**分以下为不合格，每少一分扣发当月物业管理费***元，扣完为止。如在一个合同周期内，连续三个月或累计三个月评定为考核不合格，学校有权终止服务合同。

另外，如出现下列情况，按实际情况扣除费用:

*、每月被投诉*次以上，经查实为物业方人员工作原因，扣***元/次；

*、由于物业方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣***元/次；

*、由于物业方的服务质量不到位，造成校方的经济损失，由物业方承担后果和经济责任。

*、造成重大责任事故或重大经济损失的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行办理。

四、考核原则及要求

（一）考核原则

物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。

（二）考核要求

*、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。

*、中标人需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。

*、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。

七、其他要求：

*.结算方法

*.* 支付方式：长沙市长郡天心实验学校（国库集中支付）

*.*付款方式：按季度支付，采购人定期对物业管理公司进行考核验收（具体详见《物业服务考核标准》），考核要求与物业管理费支付挂钩，扣款在每季度费用中扣除。于下季度第二个月的**号之前支付前一个季度的物业管理费。

*.本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不低于长沙市最低工资标准）、社保、税费、利润等所有费用。一旦中标，费用计算出现任何遗漏，均由中标人承担，学校不再支付任何费用。

*.投标人在投标前，需踏勘现场。踏勘现场有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。