长沙市天心区青雅丽发学校：物业服务采购采购需求公开

（一）卫生保洁要求：

*、卫生保洁

内容：公共建筑物、地面设施、护栏、道路广场、卫生工作，垃圾池保洁工作（不包含教室内的卫生保洁）。

服务标准：

(*)屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

(*)门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

(*)楼梯扶手、室内外休息座椅保持干净整洁；

(*)公共地面每天打扫，保持干净整洁；楼道、走廊地面，每天要用拖把清洁，加强随时保洁，

(*)道路、广场、球场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

(*)遇文明创建，大型接待，大型考试等重大活动开展时，中标人需配合甲方搞好保洁工作。（费用另计）

*、垃圾收集及外运要求：

（*）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理。

（*）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。

*、公共卫生区域（含洗手间）的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

*、公共区域的垃圾箱的保洁：保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

(二)设备、设施维修保养要求：

*、给排水系统设备运行维护

（*）服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。（配件甲方提供）

（*）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率***%，做好节约用水工作。

*、供电系统设备管理维护

（*）服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

（*）服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

*、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

（*）服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修。包括路灯、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。

（*）服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

*、房屋的公用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。

*、服从完成临时调派的任务。

（三）绿化服务要求

*、苗木修剪:草坪植物和树木的修剪次数依不同的品种、不同的管理要求和不同的环境条件来确定期及时修剪，使草坪高度保持一致、树木保持良好的形状，原则上每月一次，特殊情况下加密定，

*、施肥:施肥时期和施肥量:冷季型草坪返青前，需施腐熟粉碎的有机肥，施肥量********/**，或施***/㎡尿素或***/㎡磷酸二铵等;生长期应视草情，适当增施磷、钾肥，草坪施肥必须均句，撒施后及时灌水，按期施肥，保证作物成活。

*、除杂草、补植:人工建植的草坪要及时清除杂草，保持草坪纯度;使用除草剂必须慎用，应先实验再应用:对被破坏或其他原因引起死亡的草坪应及时更换补植，使草坪保持完整，无裸露地面:补植时应补种原草坪相同的草种，适当密植，并加强管理养护，尽快与周围草坪一致:除草原则上每月一次，特殊情况下加密。

*、病虫害防治:草坪的病虫害防治，应以防为主，综合防治;化学防治应在根据病情适时喷药，原则上每月一次，特殊情况下加密。

*、浇水:树木、草皮等绿化，应根据具体天气来实施浇灌水量。

*、相关绿化养护标准以《园林绿化养护标准》(编号************)和最新出台的养护标准为准。

*、为确保养护质量，中标人需对合同项下绿地落实专人进行动态养护管理，全天候作业。

*、养护过程中，中标人必须采取周密的安全措施，以避免对人身和财产的损害。如因中标人操作不当、养护不当(如蛀干害虫未及时防治引起枝条砸落)或管理不善而造成人身伤害或财产损失的,由中标人自行承担。

*、花卉苗木要求无病虫害、生长健壮，不能出现萎焉、损伤现象，中标后中标人须负责花卉苗木种植地的整理和花卉苗木的栽植。

**、中标人应建立稳定、可靠的通讯和信息保障系统，确保在紧急情况下能够及时、准确地传递信息，并与采购人相关部门和单位保持密切沟通。

**、中标人必须无条件做好文明劝导工作和经采购人同意的第三方施工管理工作，配合采购人按质量要求做好临时性、阶段性任务(含检查、突击整治、重大活动等)中的绿化作业。提供每次迎检及有关活动的措施落实方案，并按采购人要求加强对相关范围的管理。

**、中标人须加强对项目工作人员的教育和管理，保证属下工作人员遵纪守法，使用礼貌用语,文明服务，不做破坏校园治安和破坏校园环境卫生的事，并承担相关的管理责任。

（四）内部管理

由供应商自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

（五）其他约定事项

*、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，负责相应赔偿。

*、对成交供应商工作人员流动及必要的相关保险办理及费用的要求：成交供应商对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险，所有工作人员的工资水平。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任，成交供应商如果没有按相关规定为工作人员购买保险，采购人有权单方面解除本合同，由此产生的一切损失由成交供应商承担。

*、供应商因根据项目实际情况配置合理人员，要求能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。并在响应文件中列明岗位及岗位职责。

*、对成交供应商员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，项目经理、维修电工等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由成交供应商自行承担。

*、成交供应商无对外收费权。

*、对成交供应商的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

*、物业管理用房的提供情况：学校提供物业用房。

*、物业管理人员工作餐由成交供应商自行承担。

*、因乙方原因造成的甲乙双方人员人身安全事故由乙方负责，甲方免责。

**、水电维修耗材、绿化养护农资材料、保洁材料及耗材由采购人提供。

符合国家及行业相关标准

（一）服务范围

提供服务范围内的物业管理服务：校园内保洁、水电维修、绿化等物业服务。

（*）教学楼、综合楼、报告厅、会议室物业管理服务。

（*）球场、停车场等公共区域物业管理服务。

（*）校园环境卫生管理服务。

（*）设施设备维护及水电维修等物业管理服务。

（*）配合学校组织的大型活动，突发事件等临时性任务。

（二）人员配置

（*）服务期限：本项目服务期限三年，一年预算金额**.*万元，三年总计***.*万元。

（*）服务地点：采购人指定地点。

（*）采购预算：******元/年，*******.**元/*年

（一）卫生保洁要求：

*、卫生保洁

内容：公共建筑物、地面设施、护栏、道路广场、卫生工作，垃圾池保洁工作（不包含教室内的卫生保洁）。

服务标准：

(*)屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

(*)门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

(*)楼梯扶手、室内外休息座椅保持干净整洁；

(*)公共地面每天打扫，保持干净整洁；楼道、走廊地面，每天要用拖把清洁，加强随时保洁，

(*)道路、广场、球场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

(*)遇文明创建，大型接待，大型考试等重大活动开展时，中标人需配合甲方搞好保洁工作。（费用另计）

*、垃圾收集及外运要求：

（*）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理。

（*）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。

*、公共卫生区域（含洗手间）的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

*、公共区域的垃圾箱的保洁：保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

(二)设备、设施维修保养要求：

*、给排水系统设备运行维护

（*）服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。（配件甲方提供）

（*）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率***%，做好节约用水工作。

*、供电系统设备管理维护

（*）服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

（*）服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

*、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

（*）服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修。包括路灯、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。

（*）服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

*、房屋的公用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。

*、服从完成临时调派的任务。

（三）绿化服务要求

*、苗木修剪:草坪植物和树木的修剪次数依不同的品种、不同的管理要求和不同的环境条件来确定期及时修剪，使草坪高度保持一致、树木保持良好的形状，原则上每月一次，特殊情况下加密定，

*、施肥:施肥时期和施肥量:冷季型草坪返青前，需施腐熟粉碎的有机肥，施肥量********/**，或施***/㎡尿素或***/㎡磷酸二铵等;生长期应视草情，适当增施磷、钾肥，草坪施肥必须均句，撒施后及时灌水，按期施肥，保证作物成活。

*、除杂草、补植:人工建植的草坪要及时清除杂草，保持草坪纯度;使用除草剂必须慎用，应先实验再应用:对被破坏或其他原因引起死亡的草坪应及时更换补植，使草坪保持完整，无裸露地面:补植时应补种原草坪相同的草种，适当密植，并加强管理养护，尽快与周围草坪一致:除草原则上每月一次，特殊情况下加密。

*、病虫害防治:草坪的病虫害防治，应以防为主，综合防治;化学防治应在根据病情适时喷药，原则上每月一次，特殊情况下加密。

*、浇水:树木、草皮等绿化，应根据具体天气来实施浇灌水量。

*、相关绿化养护标准以《园林绿化养护标准》(编号************)和最新出台的养护标准为准。

*、为确保养护质量，中标人需对合同项下绿地落实专人进行动态养护管理，全天候作业。

*、养护过程中，中标人必须采取周密的安全措施，以避免对人身和财产的损害。如因中标人操作不当、养护不当(如蛀干害虫未及时防治引起枝条砸落)或管理不善而造成人身伤害或财产损失的,由中标人自行承担。

*、花卉苗木要求无病虫害、生长健壮，不能出现萎焉、损伤现象，中标后中标人须负责花卉苗木种植地的整理和花卉苗木的栽植。

**、中标人应建立稳定、可靠的通讯和信息保障系统，确保在紧急情况下能够及时、准确地传递信息，并与采购人相关部门和单位保持密切沟通。

**、中标人必须无条件做好文明劝导工作和经采购人同意的第三方施工管理工作，配合采购人按质量要求做好临时性、阶段性任务(含检查、突击整治、重大活动等)中的绿化作业。提供每次迎检及有关活动的措施落实方案，并按采购人要求加强对相关范围的管理。

**、中标人须加强对项目工作人员的教育和管理，保证属下工作人员遵纪守法，使用礼貌用语,文明服务，不做破坏校园治安和破坏校园环境卫生的事，并承担相关的管理责任。

（四）内部管理

由供应商自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

（五）其他约定事项

*、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，负责相应赔偿。

*、对成交供应商工作人员流动及必要的相关保险办理及费用的要求：成交供应商对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险，所有工作人员的工资水平。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任，成交供应商如果没有按相关规定为工作人员购买保险，采购人有权单方面解除本合同，由此产生的一切损失由成交供应商承担。

*、供应商因根据项目实际情况配置合理人员，要求能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。并在响应文件中列明岗位及岗位职责。

*、对成交供应商员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，项目经理、维修电工等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由成交供应商自行承担。

*、成交供应商无对外收费权。

*、对成交供应商的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

*、物业管理用房的提供情况：学校提供物业用房。

*、物业管理人员工作餐由成交供应商自行承担。

*、因乙方原因造成的甲乙双方人员人身安全事故由乙方负责，甲方免责。

**、水电维修耗材、绿化养护农资材料、保洁材料及耗材由采购人提供。

本项目验收要求按长财采购(****)*号文及采购人要求进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

附件*：物业管理考核扣分细目表

附件*：物业管理考核实施办法

为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和我校实际，制订本办法。

一、考核机构设置

成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由总务处正、副主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；组员由办公室主任、教育处主任、工会主席，总务处科员组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；主要负责收集师生对校内物业管理工作的意见和建议；每个季度对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。考核领导小组办公室设在总务处。

二、考核内容、方式和评分标准

考核从《物业服务方案实施细则》的执行情况、物业管理考核领导小组满意度调查、物业服务任务工单完成率和及时性的评定三个方面进行，分值分别为**分、**分、**分，满分***分。

*、《物业服务方案考核实施细则》的执行情况分值**分。《实施细则》的考核评分由考核领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月**日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与中标人商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分***分，占考核总分**%；

*、物业管理考核领导小组满意度调查。满意度调查由中标人在每季度末月**日前向考核领导小组发放调查表，将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“*、*、*”分（如有“不满意”评价，原则上要求考核领导小组写出“不满意”的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为**分；满意度调查由总务处设计并组织，每季度末月**日前统计一次，折合成满分**分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分**分，是考核总分的**%；

*、物业服务任务工单完成率和及时性的评定。完成率和及时性评定由考核领导小组在每月**日前对《物业服务任务工单》的完成情况进行评定，在每季度末月**日前统计评分一次，满分**分，如有一项未完成扣*分，完成不及时扣*分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的**%。

三、考核结果的运用及处罚

物业管理考核总分为***分。每季度统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共四次。

总评分达到**分（含）以上为优秀；

总评分在**分（含）至**分之间为良好；

总评分在**分（含）至**分之间为合格；

在合格评分及以上区间，按合同约定全额支付物业管理费；

总评分在**分以下为不合格，每少一分扣发物业管理费****元，扣完为止；如连续两季度都为不合格，次季度终止合同。如连续四季度都为良好及以上，以后招标优先考虑。

另外，如出现下列情况，按实际情况扣除费用:

*、每月被投诉 * 次以上，经查实为物业方人员工作原因，扣***元/次;

*、由于物业方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣***元/次;

*、由于物业方的服务质量不到位，造成校方的经济损失，由物业方承担后果和经济责任。

*、造成重大责任事故或重大经济损失的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行办理。

四、考核原则及要求

（一）考核原则

物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。

（二）考核要求

*、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。

*、中标人需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。

*、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。

*.* 付款人：长沙市天心区青雅丽发学校（国库集中支付）。

*.* 付款方式：合同签订后，按季度支付，由采购人组织服务考核小组，每季度对成交供应商的服务进行考核，按考核情况进行支付。

*.*验收方式：本项目验收要求按长财采购(****)*号文及采购人要求进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

*.*本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用，包括各项社会保险等。

*、供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

*、对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。