长沙商贸旅游职业技术学院：学校公寓区物业服务项目采购需求公开

   长沙商贸旅游职业技术学院学校公寓区物业服务项目

   执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准

   学院学生公寓主要数据

*、业馨楼项目

*、长沙职教基地学生公寓*#栋公寓楼项目

*、白田公寓和桃阳公寓的秩序维护和宿管项目

四、交付时间和地点：

*.*本项目服务期限为*年，合同一年一签。

    *.*本项目服务地点：长沙商贸旅游职业技术学院学校公寓区。

一、服务范围及标准

物业公司应根据学校的实际需要，将每年费用的*%用于添置相关工作人员服装、保障品、基本设施设备、防疫装备及相关服务费用等，确保物业服务紧跟学校需要，由物业公司每年提供相关佐证，如当年添置费用超过*%，超过的部分可视为下一年的物业设备添置费。（★本条款为实质性条款）（投标时须在分项报价表中体现该部分费用，每年总报价的*%）

（一）日常管理

*.建立健全各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

*.及时收集并处理投诉、维修、物业服务等问题，对物业工作平台进行维护。

*.每季度进行一次服务项目内的师生满意度测评。

*.对物业人员进行业务培训。

*.根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

*.积极配合学校开展文明创建工作，争创文明单位。

（二）房屋及公共设施维护服务

*、水电维修服务内容、范围

（*）学生公寓内水电设施及公共区域水电设施设备的日常维修、维护、保养，配电房、两个水泵房的值班工作，两个生活区内所有消防设施设备的维护、日常零星维修及保养，两个配电间、水泵房的维护维修工作。配电房值班人员按照电力部门要求必须具有高压电工证。

（*）水电单次维修***元以内，批量维修***元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的由甲方自行处理。

*、泥木维修服务内容、范围

（*）两片学生公寓公共区域内门窗、塑钢门及室内多套家具（床、柜、电脑桌等）的维修维护（不包括更新）；负责房屋路面、围墙、防水层、下水道、供排水路、电井（弱电井，消防井）、厕所、花池、垃圾站、晾衣场、沟渠的小型维修（不包括更新）（所有基建工程已过合同维护期）。

（*）单次维修***元以内，批量维修***元以内由物业公司直接安排维修人员，甲方提供维修材料进行维修。超出限额标准的由甲方自行处理。

*、公共部位养护管理

(*)楼宇内楼梯、走道、扶手、吊顶等无破损；门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房设施正常运行。

(*)根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防锈等定期保养、修缮计划。

(*)配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

（三）消防安全管理

*、消防控制室值班服务，上岗人员要求具有相关资格证。

*、重点关注公寓各楼栋消防火警情况，及时收集异常上报信息，实时关注火警情况。

（四）环境卫生保洁服务

*、白田生活区各类面积统计表（面积单位㎡）

*、桃阳生活区各类面积统计表（面积单位㎡）

*、业馨楼各类面积统计表（面积单位㎡）

*、基地*号栋各类面积统计表（面积单位㎡）

     *、保洁服务内容、范围及标准

（*）学生公寓公共区域学生公寓的日常卫生保洁，学生公寓垃圾日产日清。垃圾站日常维护、保养和垃圾的压缩处理及清洁消毒工作。生活区内所有沟渠、管道每学期两次的清洗，后勤区域墙面牛皮癣的清洗，每栋学生公寓架空层、天台的卫生保洁，后勤区围墙的卫生保洁，公共区域内设施设备的卫生保洁，公寓楼外墙的卫生保洁，每栋学生公寓走廊、楼梯、公共活动区域设施设备等的卫生保洁，两片学生公寓外围“门前三包”卫生保洁。

（*）保持公寓内道路、绿化区、公共厕所、架空层干净整洁；所有明沟、暗渠畅通无积水；公共设施设备干净、整洁、明亮。

（*）严格按照垃圾分类相关标准实施垃圾分类，争创垃圾分类先进单位。

（*）公共区域基本卫生保洁工具材料由中标单位自行负责，如:拖把、撮箕、扫帚、锄头、铲子、抹布、洗涤剂、**消毒液、维修需用所有工具。

（五）绿化面积的构成情况以及绿化服务内容、标准

*、绿化面积构成情况（面积单位㎡）

*、绿化美化服务内容、范围和标准

*）学生公寓内花草树木剪枝、整型、除虫、除杂、施肥、补栽、养护工作；生活区域内宣传栏、指示牌、宣传牌、温馨提示牌、宣传横幅、宣传资料、气球等设施的美化、亮化的工作并保证设计优化、安全、布局合理。（说明：所需材料由院方提供，设计、安装、维护由服务单位负责。）

*）保证学生公寓内的花草树木生长茂盛、美观有型，所有公共区域的宣传、亮化、美化、布局合理，感官舒适。

（六）秩序维护管理服务内容、范围及标准。

*、做好日常巡查工作，保证学生公寓安全有序，工作程序好，效率高。

*、随时应急处突，发现异常情况及时报告，并做好详细记录。

*、及时收集异常上报信息，实时关注学生公寓火警情况。

*、对外来人员（含施工及维修人员）进入各楼栋必须问明情况、验证登记后方能进入。

*、遇突发情况，应与学校保卫处和当地公安机关密切配合，及时、果断处理。

*、值班期间必须按规定统一着装，做到衣帽端正，服装整洁，严禁混穿。夏季可以统一不戴帽子。

*、文明礼貌，待人热情；行为得体，耐心细致；严于律己，在岗尽责；语言规范，简洁明晰；举止端庄，坐站有相；服从管理，听从指挥。

**、工作时间不得聚众赌博，不得喝酒和在岗不在位，严禁工作期间睡觉。上班时间不得从事与工作无关的活动，不得躺卧或趴在桌上。

**、积极化解工作中出现的问题和矛盾，严禁恶言相向。对待师生和外来人员的询问，不得简单粗暴。严禁聚众斗殴、打骂学生、动手伤人。

**、保持值班室内外整洁卫生，不得存放与工作无关的私人大件物品。

**、从学校安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和应急预案演练。

**、自觉接受保卫部门业务工作的管理、指导、督查和考核。

（七）公寓宿舍楼栋管理服务内容及要求

*、爱岗敬业，尽职尽责，有爱心，全心全意为学生服务，做学生的知心朋友；指导学生做好入住工作，全面关心寄宿生的思想、生活、学习和身心健康。

*、坚持深入学生，及时掌握学生动向，阻止男女学生互串寝室或带非寄宿生进入寝室，遇到不宜处理或难于处理的问题要及时报告学生处。

*、做好宿舍门卫的管理工作，家长进入寝室看望学生必须履行登记手续，家长不得留宿寝室。

*、指导学生妥善保管自己的衣服财物等，做好防盗工作，防止发生东西丢失的事情，管理人员不得将家属或亲戚带到寝室住宿，同时，制止学生留宿他人的现象，避免发生任何矛盾纠纷。

*、积极配合学院搞好学生住宿管理工作，保证学生安全、保证学生安心学习和生活。

*、保管维护学生公寓楼内所有公共设施，如有损坏及时报修。

（八）充值、客服服务内容、范围及标准

*、充值员上班，负责学生公寓师生投诉、咨询及维修接待工作，并对学生服务处理过程进行全程跟踪，及时向学生反馈处理结果，回访学生满意度。控电室严格控水控电，按照省物价局、省教育厅的要求，免费为每生每月提供*吨水、*度电，超出部分由学生到控电室购买水电，控电充值员每学期按时如实向学院上交代收的水电费。

*、充值员应精神饱满，态度诚恳热情，工作认真细致、服务周到及时，资金结算及上缴及时无误。

（九）完成学校校园活动协助支持等其他后勤服务。

二、人员配置要求

*、保洁人员：要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实。女性要求身高*****以上，年龄为**周岁以下。男性要求身高*****以上，年龄为**周岁以下。

*、绿化人员：男性，要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，年龄为**周岁以下。

*、维修及电工人员：男性，高压配电室要求持有高低压电工证，品貌端正，身体健康，勤劳朴实，身高*****以上，年龄为**周岁以下。

*、消防专干人员：要求身体健康，仪表端庄，品德良好，工作认真负责，能吃苦耐劳，无不良记录或嗜好，须持有初级及以上消防设施操作员证，退伍军人优先，年龄为**～**周岁。

*、充值人员：要求品貌端正，身体健康，勤劳朴实，爱护学生。女性要求身高*****以上，男性要求身高*****以上，年龄为**周岁以下。

*、秩序维护人员：秩序维护人员年龄**岁（其中**岁以下的人员不少于*人），退伍或长期从事此行业人员优先。

*、楼栋管理人员：要求身体健康，仪表端庄，品德良好，工作认真负责，能吃苦耐劳，无不良记录或嗜好，退休老师优先，年龄为**周岁以下。

*、项目负责人：项目负责人必须具有物业管理工作经验和人员培训能力，持有物业经理证书及人员培训相关资历，有两年以上的工作经历。具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。男性要求身高*****以上，年龄为**周岁以下，女性要求身高*****以上，年龄为**周岁以下，品貌端正，身体健康，勤劳朴实。

*、工作人员岗位配比

项目负责人（物业经理）*人；维修*人；秩序维护人数**人；楼栋管理员**人；保洁员**人；绿化*人；充值员*人；共计**人。

**、人员聘用

中标单位所聘用员工必须符合《中华人民共和国劳动法》和劳动用工的有关规定，其所聘用员工均不与采购人发生任何劳动用工关系。中标人需负责与所聘用人员签订劳动合同、支付其薪资等，中标人与所聘用员工发生任何劳资纠纷与采购人无关。

三、物业考核办法

第一章 总则

第一条 为切实加强和规范我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、精细化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合物业招标文件和学校实际，制定本办法。

第二条 长沙商贸旅游职业技术学院（圭白路校区）学生公寓区域内物业服务和管理的考核，适用本办法。

第三条 本办法所称物业服务企业，是通过政府采购与长沙商贸旅游职业技术学院签署物业服务合同，依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务的企业。

第四条 本办法所称物业管理，是物业服务企业按照物业服务合同的约定，对我校相关场地、道路、楼宇及配套设施设备，进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动。

第二章 考核机构设置

第五条 成立物业管理考核领导小组。物业管理考核领导小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导或处长担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处等部门主要负责人担任（*人），主要负责组织检查和考核评定工作；组员由党办院办、后勤处、学生工作处、教务处负责人、学生组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作（*人）；考核领导小组办公室设在后勤处。

第六条 推选物业（业主）代表。党办院办、后勤处、保卫处、学生工作处、教务处、湘菜学院、湘旅学院、文化创意学院、会计金融学院、湘商学院、软件学院、继续教育与国际合作学院等部门在本处室系部院范围内指定*位负责同志作为学校业主代表，主要负责收集教职工对校区物业管理工作的意见和建议；每季度对物业管理工作进行一次满意度评定；接受考核领导小组布置的有关物业服务管理的相关工作。

第三章 考核内容、方式和评分标准

第七条 考核从《长沙商贸旅游职业技术学院学生公寓物业管理考核细则》的执行情况、业主代表及老师满意度调查二个方面进行，分值分别为**分、**分，满分***分。

*、《长沙商贸旅游职业技术学院学生公寓物业管理考核细则》的执行情况分值**分。《考核细则》的考核评分由考核领导小组根据每季度检查结果汇总通报一次季度考评结果，在每季度末月**日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》可由考核领导小组在考核检查过程中与物业公司商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分***分，占考核总分**%。

*、对物业服务企业实行考核评分管理。具体分工是后勤处负责全校公共区卫生、绿化等考核；学生工作处负责全校所有学生公寓的考核。各部门根据物业服务企业的服务管理质量、服务对象反映等情况进行评分，取平均值作为本月物业的评分，并按照评分情况作出相应处理（评分细则附后）。

*、校区业主代表及老师满意度调查。业主代表满意度调查由物业公司在每季度末月**日前向业主代表发放调查表，并将调查表原件交物业管理考核领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“*、*、*”分（如有“不满意”评价，原则上要求业主代表写出“不满意”的理由并提出建议），计算方法为先计算出满意率、一般率，总分按***分计算，得分=满意率****+一般率***+不满意率**，业主代表满意度调查满分为**分；老师满意度调查由教务处设计并组织，每季度末月**日前统计一次，折合成满分**分计入，并将调查结果报考核领导小组办公室。满意度总分**分，是考核总分的**%；

第八条 考核结果的运用及奖惩

物业管理考核总分为***分。学校正常教学期间每月统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩。

总评分在**分（含）至***分之间为合格，按合同约定全额支付物业管理费；总评分在**分以下为不合格，每少一分处罚金****元，扣完为止，如连续两个季度都为不合格，次年终止合同。

物业公司因管理不当造成重大责任事故、重大经济损失或导致学校发生泄密事件，受到上级机关通报和处罚或造成重大影响的，由考核领导小组专题研究，按招投标文件与合同另行处理。

第四章 考核原则及要求

第九条 考核原则。物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。

第十条 考核要求

*、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。

*、物业公司需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。

*、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。

附考核细则:

综合要求、卫生、绿化等方面物业管理考核细则

月份： 考核部门： 总分：***分

     本项目根据《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》(长财采购【****】*号文)验收。

七、其他要求：

*、结算方式：

*.*付款人：长沙商贸旅游职业技术学院。

*.*付款方式：通过国库集中支付。

*.*付款条件：每季度按考核结果支付，结算金额经双方确定无误后，由乙方出具发票及申请付款完整资料并报送采购人，采购人原则上在**天内完成支付，若遇休息日、法定节假日或学校财务封账等其他情况，经双方友好协商后，付款时间顺延。

*、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求和现场情况，考虑所有服务内容及要求，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商负责提供，采购人不再支付任何费用。

    *、投标人在投标前，可踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。