一、出台背景

物业专项维修资金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金，被形象地称为物业的“医保金”和“养老金”。

****年*月**日，安徽省人民政府公布了《安徽省物业专项维修资金管理办法》（省人民政府令第***号），自****年*月*日起施行。为贯彻落实省级办法，结合本县物业专项维修资金管理实际，泾县住房和城乡建设局起草了《泾县物业专项维修资金使用暂行办法》（以下简称《办法》），并于****年*月**日至*月**日面向社会公开征求意见。经泾县第十八届人民政府第**次常务会议讨论研究后，《办法》自****年**月*日起施行。

二、制定依据

《办法》的制定依据主要包括《中华人民共和国民法典》《安徽省物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理办法》等法律法规及规范性文件。

三、主要内容

（一）明确适用范围和资金定义

《办法》适用于本县范围内物业专项维修资金的使用和管理。明确了物业专项维修资金的定义，以及物业共用部位（如房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间等）和共用设施设备（如上下水管道、电梯、消防、安防、绿地、道路等）的具体范围。

（二）规范资金管理方式

《办法》明确了维修资金的两种管理方式：

代行管理：业主大会成立前，由县房管中心代行管理；业主大会成立后未能作出决定的，仍由县房管中心代行管理。

自行管理：业主大会成立后，经业主大会表决通过，可选择由业主大会自行管理。业主委员会需持表决通过的决议书面通知县房管中心，县房管中心应在收到通知之日起**日内办理划转手续并移交账目。

业主大会决定终止自行管理的，业主委员会应当立即终止并将账面余额移交县房管中心代行管理。

（三）明确资金使用原则和范围

《办法》规定，物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。使用应遵循所有权人决策、程序规范、方便快捷、公开透明、权利与义务相一致的原则。

（四）建立使用“负面清单”

《办法》明确了四类不得从物业专项维修资金中列支的费用：

*. 依法应当由建设单位或施工单位承担的维修、更新和改造费用；

*. 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

*. 因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

*. 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

同时，《办法》也明确了两类可从物业专项维修资金支出的费用：一是用于维修项目的鉴定评估、设计、审价、监理、招标服务等费用；二是因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位、设施设备损坏的修复或补偿费用。

（五）规范使用申请程序

《办法》根据物业管理情况和业主大会成立情况，规定了差异化的使用申请程序：

*. 已成立业主大会并实施物业管理的：由物业服务企业提出使用建议，业主委员会制定使用方案，经列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，向县房管中心申请。县房管中心应在收到使用方案之日起*日内核实并办理划转手续。

*. 尚未成立业主大会但实施物业管理的：由相关业主或物业服务企业制定使用方案。

*. 未实施物业管理的：原则上不动用维修资金。确需动用的，由所在区域居民委员会组织业主按上述表决比例同意后实施。

（六）建立应急使用通道

紧急情况下需要立即维修、更新和改造电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共用部位、共用设施设备的，由业主委员会、物业服务企业或居民委员会提出应急处置方案，经县房管中心*日内核实后办理划转手续。应急维修费用应向业主公示，并按专有部分面积所占比例分摊列支。这一规定与《安徽省物业专项维修资金管理办法》将使用程序分为一般维修和紧急维修的做法相衔接。

（七）明确费用分摊规则

《办法》规定，相关业主有约定的从其约定；没有约定的，按照下列规定分摊：

*.用于物业管理区域内共用设施设备的，由全体业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；

*.用于单幢或多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；

*.用于单元物业共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊。

（八）强化申请人责任

《办法》明确，申请人应当对申请使用维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。

四、施行意义

《办法》的出台，从制度层面进一步规范了泾县物业专项维修资金的使用管理，优化了资金使用流程，严格了资金支出审核。《办法》通过明确使用范围、规范申请程序、建立应急通道、强化监督管理等措施，既保障了维修资金的安全高效使用，也提高了维修效率，有助于维护广大业主的合法权益，推动维修资金更加便民利民。

政策解读机关：泾县住房和城乡建设局

政策解读部门：泾县住房和城乡建设局房地产管理中心物业管理办公室

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