*. 招标条件

本项目国投大厦西侧地块（国投广场）项目已由相关部门批准实施，招标人为盐城市润盐开发建设有限公司，招标项目资金来自国有自筹，出资比例为***%。该招标项目已具备招标条件，现对该招标项目进行公开招标。

*. 项目概况与招标范围

*.*招标范围：项目代建、住宅部分的营销管理、商业部分的招商策划及运营服务招标，具体服务内容如下：

（*）代建（住宅部分和商业部分，含品牌使用）：全流程代建服务，涵盖前期总策划管理、设计管理、报批报建、招标采购管理、工程成本管理、工程建设管理、竣工验收、档案管理、交付管理、工程质量保修及客户关系维护管理、财务和资金管理、行政管理等专业服务，贯穿于项目开发建设直至竣工结算的全过程。具体服务内容及要求详见招标文件第五章招标需求。

*）营销管理（住宅部分）：负责住宅及车位的前期市场调研、客户研究、产品定位建议、营销策划及销售执行等全流程服务，包括制定销售目标和营销计划，对项目的定位（含客户研究）、策划、推广、销售过程进行全面管理，按委托人的要求提出项目定价建议。具体服务内容及要求详见招标文件第五章招标需求。

（*）招商策划及运营服务（商业部分）：包含前期定位及设计咨询服务（含商业前期策划、前期运营对接、设计配合）、招商管理服务（含招商研究、招商实施）、筹备期管理及运营期管理服务（含开业筹备、营运管理、业务流程落地、推广活动策划、物业服务监管、招商调整与回顾）。具体服务内容及要求详见招标文件第五章招标需求。

注：上述服务内容中形成的建议书、方案及服务团队配置等均须报发包人同意后方可实施。

*.*项目规模：国投大厦西侧地块（国投广场）项目总投资约*.*亿元，投资主体为盐城市润盐开发建设有限公司。地块面积*****平方米，容积率*.*~*.*，地上计容面积约*****平方米。住宅建筑面积预估*万平方米，商业建筑面积预估*万平方米。

*.*项目地点：盐城市盐都区世纪大道南侧、前进河西侧。

*.*服务期限：

*.*.* 代建服务期：代建管理总周期暂定为**个月（以合同生效之日起开始计算），其中项目前期*个月，建设周期**个月，完成竣工及文件归档，并配合项目建设单位完成项目竣工结算审核及后续审计工作止。中标人在合同签订后**个日历日内将项目框架性开发计划提交招标人确认，并按经招标人批准的计划周期进行执行、考核。

*.*.* 营销服务期：本合同服务期限自本合同生效之日起生效，至以下全部终止条件成就之日止：（*）可售住宅面积整体去化率达到**%，可售车位去化率达到**%，且甲方已收到该部分对应销售回款的**%（工抵房按《工程款抵扣协议》约定完成网签备案的，视为甲方已收到该部分对应销售回款）；（*）本项目已完成集中交付，且自集中交付之日起满*个月；（*）乙方已完成全部资料移交并经甲方书面确认。双方暂定服务期为**个月。暂定服务期满前**日，甲方有权决定是否进入尾盘服务期。尾盘服务期条款按本合同第一部分第二条第*款执行。

*.*.* 商业运营服务期限：商业运营管理服务分为前期服务期、筹备期（筹开期）、运营期三个阶段，各阶段独立计费、连续服务。

阶段	时间范围	核心服务内容
前期服务期	合同签订之日起至筹开期开始前	商业市场调研、商业定位、业态规划、招商策划深化、招商启动准备、设计配合
筹备期（筹开期）	正式开业前**个月（暂定）	团队组建、开业筹备、商户装修管理、推广预热
运营期（不含建设期）	自项目正式开业之日起计**年	日常运营管理、招商调整与回顾、物业服务监管、营销推广、租金收缴

注：筹开期暂定**个月。因甲方原因、第三方原因或不可抗力导致开业延迟的，筹开期相应顺延，但运营期**年期限不变，自实际开业日起算。若因乙方原因导致开业延迟的，运营期仍自甲方书面确定的应开业日起算，乙方承担违约责任。

前款所称“第三方原因”，是指因政府审批迟延、市政配套工程延误、供应商/承包商违约、相邻权纠纷等非因甲方、乙方过错导致的开业障碍。乙方应在上述情形发生后*个工作日内书面通知甲方，并提供相关证明材料；乙方怠于通知或未采取合理减损措施的，不得就扩大部分主张筹开期顺延。

*.*.*投标文件制作工具中服务期限统一按“****日历天”填写，该期限仅用于投标阶段，不代表本项目实际实施周期，最终以招标文件及合同约定为准。

*.*质量要求及验收标准：合格 标准。

*.*本项目共划分为*个标段，具体如下：

*. 投标人资格要求

*.* 投标人须具备以下资质、资格等要求，并在人员、设备、资金等方面具有相应的项目实施能力。

*.*.* 投标人资格

（*）具有有效的企业法人营业执照（联合体投标的，各方均须满足）；

（*）具有有效的房地产开发贰级及以上资质（联合体投标的，牵头人须满足）。

*.*.*相关人员要求

本项目须配备项目总负责人、代建项目负责人、营销项目负责人、运营项目负责人各*人。总项目负责人可兼任代建项目负责人，代建、营销、运营三类项目负责人不得相互兼任。

拟派项目总负责人须具有建筑工程一级建造师执业资格或建设工程类高级及以上职称，且不得兼职其他项目。

投标申请人的委托代理人及拟投入本项目的所有项目负责人需与投标人签订有效的劳动合同，投标时提供从****年*月开始至投标截止之日当月至少连续*个月在本单位缴纳养老保险缴费记录证明。

*.*.*投标人业绩要求

*.*.*.* 代建业绩（牵头人代建方提供）：

（*）住宅代建业绩：****年*月*日（以验收合格证明中的竣工验收时间为准）以来，完成过单项合同建筑面积*万平方米及以上住宅项目代建或自主开发业绩；（*）商业代建业绩：****年*月*日（以验收合格证明中的竣工验收时间为准）以来，完成过单项合同建筑面积*万平方米及以上商业综合体项目代建或自主开发业绩。

注：验收合格证明，含竣工验收证明、竣工验收报告、竣工备案表等。

*.*.*.* 营销业绩（联合体成员营销方提供）：

****年*月*日（以合同签订时间为准）以来，承接过单项合同建筑面积*万平方米及以上的住宅项目销售服务业绩。

*.*.*.* 运营业绩（联合体成员运营方提供）：

****年*月*日（以合同签订时间为准）以来，承接过单项合同建筑面积*万平方米及以上的商业综合体项目运营服务业绩。

注：

（*）类似工程业绩须提交的材料详见投标人须知*.*.*；（*）资格条件业绩与评分业绩不可以兼得；（*）业绩非投标人承担的不予认可；（*）存在以下情形之一的，视为虚假业绩，取消投标资格并列入黑名单：①项目未实际开工建设或已停工烂尾的；②项目存在重大质量安全事故且投标人负有责任的；③业绩证明材料存在伪造、变造、篡改的。

*.*.*信用和信誉要求（如联合体投标的，均须满足下列要求）

（*）投标人没有被国家、江苏省省级有关部门及盐城市级有关部门暂停招投标或市场准入资格且在公示处罚期内。

（*）投标人不得存在：近*年内有行贿犯罪行为且被记录，或者法定代表人有行贿犯罪记录且自记录之日起至投标截止之日止未超过*年的情形。

（*）投标人被人民法院列为失信被执行人的信息在“信用中国”、“信用江苏”网站上被公布的，自载明的发布之日开始，直至撤销或者更正信息中载明的发布时间的期间，本项目的招标人拒绝其投标，资格审查不予通过，不得被确定为中标候选人、中标人。在一次招投标活动中，资格预审申请人、投标人或者中标候选人因正被列为失信被执行人，导致其资格预审不通过或者被取消中标候选人资格、中标人资格的，不因其之后失信信息被撤销或更正而改变已经作出的决定。

（*）投标人作为失信联合惩戒对象被采取依法限制参与招投标惩戒措施的，且被有关部门推送在“信用中国”、“信用江苏”、“信用盐城”相关网站公示且在有效期内的。本项目的招标人拒绝其投标，资格审查不予通过，不得被确定为中标候选人、中标人。在一次招投标活动中，资格预审申请人、投标人或者中标候选人因正被列为联合惩戒对象，导致其资格预审不通过或者被取消中标候选人资格、中标人资格的，不因其之后失信信息被撤销或更正而改变已经作出的决定。

特别提醒：投标人在投标前，应严格对照和评估自身符合以上信用或信誉要求的情况，如在投标后被查实存在不符合以上有关要求和违反信用承诺情形的，有关部门可以依据相关法律法规和规章的规定，作为投标人弄虚作假骗取中标进行处罚。

*.*.* 品牌要求

（*）须使用自有品牌（含集团母公司、控股子公司品牌，股权比例不低于**%）参与本项目代建，不得使用合作方、关联方或其他第三方品牌；（*）同一品牌（含同一集团下不同子公司）仅能授权一个投标人，品牌相同的均不通过资格审查；（*）中标后未经发包人书面同意不得变更品牌；（*）品牌授权期限覆盖至代建品牌授权期届满，不得提前撤销；（*）品牌使用费包含在代建服务费中，不得另行主张。

*.* 本次招标接受 联合体投标本项目允许联合体投标，联合体须遵守以下约定：

*.*.* 成员数量与构成：（*）联合体成员（含牵头人）不超过*家；（*）联合体牵头人须为房地产开发企业；（*）联合体成员须分别承担代建、营销、运营中至少一项工作，不得存在工作范围重叠或遗漏。独立投标的，投标人须同时具备满足招标文件要求的代建、营销、运营能力，并满足全部资质、财务及业绩要求。

*.*.* 投标限制：如为联合体投标的，联合体各方不得再以自己名义单独投标，不得参加其他联合体投标。违反的，相关投标均无效。

*.*.* 责任承担：如为联合体投标的，联合体牵头人代表联合体对外承担全部责任，发包人有权直接向牵头人主张全部合同权利；联合体成员之间就本项目承担连带责任，发包人有权向任一成员主张其应承担的全部责任；联合体协议书须明确：如因联合体内部纠纷导致项目损失的，由联合体自行解决，不得影响对发包人的履约。独立投标的，由投标人独立承担全部责任。

*.*.* 人员与费用：项目总负责人由牵头方（代建方）委派，且不得由其他方人员兼任。如为联合体投标的，投标保证金由牵头人提交；履约保证金按代建、营销、运营分项分别由对应成员提交，牵头人对全部履约保证金承担补足责任。

*.*.* 资质与业绩：独立投标的，投标人须满足本公告全部资质、财务及业绩要求。如为联合体投标的，牵头人须提供代建业绩并满足全部资质、财务要求；营销业绩、运营业绩可由对应成员分别提供，但须满足本公告全部要求；联合体成员资质、业绩不得叠加计算，各成员仅能用自身资质、业绩参与评审。

*.*.* 如为联合体投标的，联合体牵头人负责本招标项目的投标、投标文件编制、提交投标保证金、参加开标会议等招投标活动。招标文件中除特别标明针对联合体各方的条款外，其它条款中的投标人均指联合体牵头单位。如为联合体投标的，除联合体协议书需联合体各成员按相应格式签字、盖章外，其他表格均由牵头人签字、盖章。

*.*.* 如为联合体投标的，联合体各方应按招标文件提供的格式签订联合体协议书，明确联合体牵头方和各方权利义务。联合体各成员单位应当具备与联合体协议中约定的分工相适应的资质和能力。

*. 资格审查和评标办法

本招标项目评标办法采用综合评估、评定分离法（资格后审），具体评标标准和评标办法如下：

条款号	评审因素	评审标准
*	评标方法	中标候选人排序方法	本次评标采用综合评估、评定分离法。由评标委员会对通过资格审查的投标单位根据商务标、经济标、技术标等综合得分由高到低选取前*名单位，推荐为中标候选人。综合评分相等时，以技术部分得分高的优先；如果技术部分得分相等，以投标报价低的优先；如投标报价仍相等，由招标人代表抽签确定。中标候选人不分排名顺序。
*.*.*	形式评审标准	投标人名称	投标人名称与营业执照、资质证书一致；不一致的，有有效证明材料
投标文件签字盖章	加盖投标人公章和企业法定代表人（或企业法定代表人委托代理人）印章（或签字）。如投标函加盖企业法定代表人委托代理人印章（或签字）的，委托代理人有合法、有效的委托书（原件）
投标文件的组成	符合第二章“投标人须知”第*.*.*项规定
投标文件及报价唯一	只能有一个投标文件及有效报价（招标文件要求提交备选投标的除外）
*.*.*	资格评审标准	营业执照	具备有效的营业执照
联合体投标人	符合第二章“投标人须知”第*.*.* 项规定
投标人应具备的资格要求	符合第二章“投标人须知”第*.*.* 项规定
*.*.*	响应性评审标准	投标内容	符合第二章“投标人须知”第*.*.*项规定
服务期限	符合第二章“投标人须知”第*.*.* 项规定
质量要求	符合第二章“投标人须知”第*.*.* 项规定
投标保证金	符合第二章“投标人须知”第*.* 项规定
投标服务内容	符合第五章“招标需求”给出的范围及数量
其他	无本章*.*.*所列情形之一
*.*.*	分值构成 (总分***分)	投标报价：**分 技术部分：**分 商务部分：**分 投标人的技术部分、商务部分得分应取所有评委评分中分别去掉一个最高和最低评分后的平均值。
*.*.*	评标基准价计算方法	□方法一 以有效投标文件的次低投标报价为评标基准价； □方法二 以有效投标文件的最低投标报价为评标基准价； ？方法三 评标基准价 *=*×* *为有效投标文件的投标报价算术平均值（若*≤有效投标文件***;** 家时，去掉其中的一个最高价和一个最低价后取算术平均值；若有效投标文件≥** 家时，去掉其中的二个最高价和二个最低价后取算术平均值）。 *取值为：**%，**% 评标委员会在评标报告上签字后，方法三的评标基准价不因招投标当事人质疑、投诉、复议以及其它任何情形而改变。
条款号	评分因素	评分标准
*.*.*(*)	投标报价 （**）分	投标报价与评标基准价	等于评标基准价（**）分
每高于评标基准价*%扣（ *.*）分，偏离不足*%的，按照插入法计算得分。
每低于评标基准价*%扣（ *.**）分，偏离不足*%的，按照插入法计算得分。
*.*.*(*)	技术部分 （**）分	*、代建服务方案（**分）	*、项目开发方案（*分）： 包括但不限于：(*)项目研判；(*)市场调研；(*)产品定位分析；(*)产品线等内容。 *、项目总体方案思路(*分)： 包括但不限于：(*)全周期建设的总体安排；(*)项目现状及管理中难点、特点的分析；(*)目标总体分析：关于安全、质量、进度、技术管理的目标分析；(*)地块条件：板块格局、交通分析、综合配套与景观资源；(*)项目启动性：土地现状、土地平整性及项目启动性；开发方案和经济测算全成本测算。 *、质量管控方案(*分) 包括但不限于：(*)总体质量管理目标；(*)质量目标控制的主要措施；(*)工程质量控制重点分析；(*)各单位工程、分部分项工程的质量控制、施工技术应用控制及各种材料的质量保证措施。 *、进度管控方案(*分) 包括但不限于：(*)整体进度目标及阶段目标；(*)前期实施阶段的管理；(*)进度目标控制的主要措施；(*)各阶段施工实施计划；(*)进度控制的重点、难点分析及临时补救措施。 *、成本管控方案（*分) 包括但不限于：(*)成本目标管理;(*)过程动态成本管控;(*)竣工结算的控制。 *、安全、文明及环境管控方案(*分) 包括但不限于：(*)安全、文明保证计划及控制手段；(*)重点部位安全措施；(*)安全管理落实措施、环境保护控制措施。
*、住宅营销管理服务方案（**分）	*、项目定位与市场分析（*分） 包含但不限于：（*）市场调研；（*）项目定位；（*）****分析等。 *、营销策略规划（*分） 包含但不限于：（*）品牌策略；（*）推广策略；（*）渠道策略；（*）定价策略等。 *、销售管理（*分） 包含但不限于：（*）销售团队组建；（*）销售流程标准化；（*）销售目标分解；（*）客户管理系统； （*）单价、总价控制方案等
*、商业招商策划运营服务方案（**分）	*、前期定位及设计咨询服务（*分） 包含但不限于：（*）团队组建；（*）项目本体分析；（*）市场竞争分析；（*）消费者调研；（*）项目定位结论等。 *、招商管理服务（*分） 包含但不限于：（*）招商研究（包含但不限于商业运营团队对中标后十五年的经营分析，全成本盈利分析等）；（*）招商实施；（*）招商回顾；（*）招商调整等。 *、运营管理服务（*分） 包含但不限于：（*）开业筹备；（*）营运管理及维护；（*）业务流程落地；（*）推广活动策划等。 *、安全保障措施（*分） 包含但不限于：提高安全保障等方面有效方法及措施。 *、人员配置及人员岗位职责（*分） 包含但不限于：拟投入本项目的人员、岗位职责分工等内容。
			注： 服务方案采用无标志方式。投标人在服务方案中均不得以任何方式直接或间接泄露投标人身份。对违反规定要求者一律按废标处理。 评标委员会根据上述评审要点，对各投标人的服务方案从科学合理性、可行性、针对性等方面进行综合打分。 各评审点打分以*.*分为一个记分单位，某一评审点缺项的该评审点不得分；各评审点打分一般不得小于设定分值的**%，如小于设定分值的**%时，请评委书面说明具体原因。上述三个方案（代建方案、营销方案、运营方案），每个方案的总篇幅不超过***页，每多一页扣*.*分，扣完为止。
*.*.*(*)	商务部分 （**）分	*、企业品牌享誉度（仅评审代建方）（*分）	中指研究院网站发布的“****年中国房地产代建企业排行榜”中新签规模排行榜排名或克而瑞网站发布的“****年中国房地产企业代建综合能力*****排行榜”中代建综合能力*****排名；投标人在排名在**********得*分，排名***********得*分，********得*分，*****及以下不得分。 注：（*）“中指研究院排行榜”排名和“克而瑞排行榜”排名不一致的，以两者排名榜中的最高排名计算得分。 （*）提供网络截图证明材料。若使用投标人所属控股集团母公司指标、或投标人与榜单企业为关联企业（股权关联比例不低于**%），须提供集团公司或关联企业和投标人股权关系说明的证明材料原件扫描件。
*、企业财务状况（仅评审牵头方）（*分）	****年*月*日之后，投标人是否有公开债务违约情形（最高*分）： ①有公开债务违约的，得*分； ②无公开债务违约的，得*分； 注：提供人民银行征信记录原件扫描件，不提供不得分。
*、企业荣誉（*分）	*、投标人（代建方)（含投标人集团的其他子公司或实际控股公司）自****年*月*日以来（以获奖证明材料时间为准）至投标截止日承接过的房地产开发项目或代建项目获得过省级行政部门颁发奖项的得*分；获得过市级行政部门颁发奖项的得*分；未获得奖项*分。本项最多计一个奖项且最多得分*分。 注：须提供开发合同或竣工备案证、奖项证明材料，同一项目以最高的获奖等级计分，同一项目不重复计分。文明工地不得分。 *、投标人（运营服务方）（含投标人集团的其他子公司或实际控股公司）自****年*月*日以来（以荣誉证明材料时间为准）所承接的运营服务项目获得过省级及以上行政部门颁发荣誉的得*分；获得过设区市行政部门颁发荣誉的得*分；本项最多计一个奖项且最多得*分。 注：须提供荣誉证明材料，同一项目以最高的荣誉等级计分，同一项目不重复计分。
*、投标人业绩 (*分)	投标人（运营方）自****年*月*日以来(以合同签订时间为准)至投标截止日承接过单项合同建筑面积*万平方米及以上的商业运营管理服务业绩的，有一个加*分，最高得*分。 注：（*）投标时需提交的相关材料详见投标人须知*.*.*条； （*）企业资格条件业绩与评分业绩不可以兼得。
*.*.*	评标方式、评审因素及评审顺序	*、评标方式 ？定量评审 *、评审因素： ？商务标 ？经济标 ？技术标 *、评审顺序：商务标、经济标、技术标 。
*.*.*	入围下一评审阶段的方法	？优选法：优选中标候选人数量* 名，数量不足的，按实际计取，但不得少于*名
*.*.*	竞争性判断	采用评定分离有效中标候选人数量少于*家的： ？本项目不授权评标委员会作出竞争性判断，直接重新招标。 □ 评标委员会作出是否具备竞争性判断，如具备竞争性，可继续推荐中标候选人。

*. 投标保证金

详见投标人须知正文*.*条

*. 招标文件的获取

*.*本公告发布之日起至投标截止时间止，凡有意参加投标者，请登录电子招标投标交易平台获取招标文件。（投标人合理选择下载招标文件时间，逾期未下载造成无法提出疑问、无法投标等情形的，责任自负）。

*.*招标文件获取方式：投标人使用移动或介质“**数字证书”登录“电子招标投标交易平台”获取；

本招标公告及招标文件中的“电子招标投标交易平台”是指*****://******.******.***.**/******/#/*****。

*. 投标文件的提交

*.* 投标文件提交的截止时间（即投标截止时间）为****年**月**日*时**分，地点见招标文件“投标人须知前附表”。

*.*逾期送达的投标文件将予以拒收。

*. 发布公告的媒介

本招标公告在盐城市公共资源交易平台（*****://******.******.***.**）发布。

*. 特别提醒

*.*本项目采用电子招标投标方式，并采用远程不见面开标模式。开标当日，投标人应在投标截止时间前登录“数字开标大厅”（网址：*****://******.******.***.**//****/#/*****，以下简称不见面开标大厅）参加开标会议，按系统提示完成开标流程，并根据需要在不见面开标大厅中与现场招标人进行互动交流、澄清、提疑等活动。因自身原因导致无法完成投标的，由投标人自行承担后果。

*.* 招投标文件制作工具下载请登录：盐城市公共资源交易平台***下载中心**广联达制作工具下载（网址：****://**.**.***.***:****/#，并选择盐城地区）；移动**驱动、实体（介质）**驱动下载地址：*****://******.******.***.**/******/#/*****。

*.*首次参加投标的投标人须凭移动**或介质**登录“江苏省公共资源交易经营主体信息库系统”（即江苏省公共资源交易经营主体管理平台，以下简称省主体管理平台）注册完善企业信息后方可投标，系统登录网址：****://**.**.***.**:****//*****/#/*****，系统维护人员联系方式：************。

*.* 在移动**办理、***使用过程中遇到问题请联系：标信通***：***********；苏招通***：***********；苏*通***：************；标证通***：************；*签盾***：************；标必晟***：************；中标一证通***：************。

*.* 使用江苏省公共资源交易**互联互通助手登录遇到问题请联系：****盐城专线:***********；江苏数科**：*************。

*.* 招标投标交易平台系统操作指导请联系：*************或*************。

**.联系方式

招 标 人：盐城市润盐开发建设有限公司 招标代理机构：江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司

地址：盐城市世纪大道***号国投商务楼 地址：盐城市世纪大道****号服务大厦****室

邮 编：****** 邮 编：******

联 系 人：顾女士 联 系 人：王先生、徐女士

电 话：************* 电 话：*************、***********

传 真：/ 传 真：/

电子邮件：/ 电子邮件：*********@**.***

****年*月**日