民用码头市场租金评估服务招标公告（*****************）

★（一）评估范围

*.拟租用码头调查范围：包含拟租用码头现有泊位靠泊水域、码头作业平台、护岸结构、后方硬化堆场、场内作业道路、现有配套附属设施及综合办公楼使用权。调查范围仅限码头经营性使用场地及泊位资源，不含公共主航道、公共锚地、生态管控区域、市政公用设施及第三方专有设备资产。

*.市场调查范围：以拟租用码头所在港区及相邻水域为调查区域，选取功能相同、靠泊等级相近、区位条件相当的周边现有经营性码头、泊位及堆场作为可交易案例范围，收集近期真实租赁成交价格及市场行情，作为租金评估的比对依据。

★（二）评估内容

为客观、公正测算本次码头租用合理市场租金，需完成以下调查工作：

*.码头现状条件调查：全面调查拟租用码头泊位参数、岸线长度、前沿水深、设计靠泊能力、水域泊稳及通航条件、堆场面积、场地承载力、道路通行条件、配套水电及附属设施完好状况，核实码头实际可使用功能及作业限制。

*.权属及使用合规性调查：核查码头合法权属、海域/土地使用手续、有效经营资质、使用年限、是否存在权属限制、转租限制、抵押查封及行政管控约束，明确租用码头合法使用边界。

*.租用交易市场行情调查：调研同区域、同类型码头近三年租用成交单价、泊位租用价格、堆场场地租用单价、租用模式、价格浮动区间，梳理市场公允租金水平。

*.租用权责及运营成本调查：调查区域码头租用通行合同条款，重点核查场地维护、设施维护、水域清淤、安全管理、保洁安保、水电规费、年检合规等责任划分及费用承担方式，分析权责差异对租金的影响。

*.区域市场供需及区位价值调查：调查码头作业饱和度、泊位空置率、集疏运交通条件、港区规划管控要求，综合研判码头及综合办公楼等场所租用价值及价格合理性。

*.租金影响因素综合校核：结合码头设施完好度、区位优势、通航条件、配套完善程度、运维成本、市场供需关系、对拟租用码头租金进行系统性修正、比对、校核，形成客观公允的租金评估结果。

（三）评估方法

本次租金评估优先采用市场比较法，按照如下要求执行：

*.选取不少于*个真实、有效、可溯源的同类码头租用成交案例；

*.针对区位条件、泊位等级、水深条件、堆场规模、配套设施、租赁年限、权责承担方式、市场时间差异逐项进行修正；

*.剔除异常高价、低价；

*.综合计算得出本次租用码头及综合办公楼分项日租金、合计日租金、合计年租金。

★（四）质量要求

*.信息采集需真实有效，严禁虚构、篡改任何数据，若发现虚假信息，采购人有权终止合同并扣除全部款项。

*.调查台账需完整规范，每一项信息均需填写完整，无空项、漏项。

*.现场照片需清晰、全面，能够真实反映码头实际情况，全景照片、细节照片需搭配拍摄。

（五）成果报告要求

供应商须提供完整《码头市场租金评估报告》，成果必须包含但不限于：

*.项目概况、评估目地、评估依据、评估原则；

*.现场踏勘情况、码头现状参数汇总表；

*.市场调查过程、可比案例明细、原始价格数据；

*.各项修正参数说明及计算过程；

*.租金测算全过程公式、计算表格、结果汇总；

*.本次租用码头及综合办公楼分项日租金、合计日租金、合计年租金结论；

*.租金合理性分析、风险说明、评估结论建议。

三、其他要求

*.供应商需指定*名固定项目负责人全程对接本项目，负责与采购人沟通、协调调查工作，项目负责人联系方式及职务需在报价文件中明确。

*.调查过程中，供应商需遵守珠海地区港口管理、安全生产等相关规定，现场调查过程中不得影响码头正常运营。