服务需求

一、项目概况：

对校内楼宇中央空调系统、多联机系统、给排水管网、热水泵房、污水泵等设施提供日常维护、换季调试、管网巡检、漏水排查及故障抢修服务，保障系统正常运行。

二、具体要求：对校内楼宇中央空调系统、多联机系统、给排水管网、热水泵房、污水泵等设施提供日常维护、换季调试、管网巡检、漏水排查及故障抢修服务，保障系统正常运行。

*、 空调、给排水设施设备参数

*、维保工作总体要求

*、多联式空调（热泵）机组（外机）

每年制冷、制热季节切换前开展专项保养：采用高压水洗对换热器翅片进行深度清洁，恢复设备散热性能；全面排查冷媒管路保温情况，修补破损、脱落保温层；逐项校验机组高低压、过载、相序等安全保护功能，检查机组减震支架、减震垫工况，消除设备共振、异响隐患。

夏季开机前彻底清洗外机换热系统，校验冷媒压力、散热工况，排查管路漏点，确保夏季满负荷制冷稳定；冬季制热启动前核查设备低温启动性能，校验化霜、防冻保护逻辑，紧固室外管路及支架，杜绝冬季低温运行故障。

年度整机检修：采用电子检漏仪全域排查冷媒泄漏隐患，按需补加冷媒；深度检测压缩机、四通阀、电子膨胀阀等核心部件工况，排查变频模块、电气线路老化问题，更换老化失效配件；全面校准机组运行参数，保证设备制冷、制热效率达到设计标准。

*、独立式直流变频中央空调机组

每年制冷、制热季节切换前开展专项保养：校准机组单机负荷启停逻辑、温度适配工况，检查管路保温、风机运行状态，测试设备各类安全保护功能，优化设备运行参数。

冷热季节切换前开展专项保养，夏季重点校验设备制冷负荷、散热工况，清洗换热部件，排查管路隐患；冬季重点测试低温启动、恒温控制及防冻保护功能，校准变频运行逻辑，保障季节切换后设备平稳过渡运行。

年度整机检修：全面校验设备独立管路系统、自控程序及安全保护逻辑，拆解检查核心部件运行工况，更换老化电气、密封配件，整机调试校准，消除单机独立运行故障隐患。

*、直膨式空调机组

每年制冷、制热季节切换前开展专项保养：深度清洗表冷器、蒸发器、冷凝水盘及排水管路，杜绝积水、发霉、漏水隐患；校验温湿度传感器、风阀执行器精度，逐项测试机组防冻、过载、故障报警保护功能。

换季期间对机组进行系统性保养，夏季重点清洗换热芯体，校验制冷工况、送风参数，排查冷凝排水隐患，保障夏季降温换热效率；冬季重点调试机组防冻连锁保护，检查保温密闭性能，防止低温冻裂设备及管路。

年度整机检修：拆解清洁风道、叶轮、换热芯体等核心部件，检测压缩机、风机电机绝缘及运行工况，更换老化密封、电气、传动配件，校准设备风量、换热参数，保障机组整机性能达标。

*、多联式空调（热泵）机组内机

每年制冷、制热季节切换前开展专项保养：冷热换季时全面保养室内末端设备，换季停机后彻底清洗风轮、腔体及风道积尘，消杀霉菌、异味；换季开机前校验温控、风速调节灵敏度，排查吊顶内部管路老化、漏水隐患，优化室内送风均匀性，保障换季使用舒适稳定。

年度整机检修：拆解清洁机组内部核心部件，全面排查电气线路老化、端子氧化松动隐患，测试多机组联动同步运行功能，更换老化配件，恢复设备额定换热、送风性能。

*、给水循环泵

季度深度维保：检查机械密封磨损状态，排查轴头滴水隐患，测试水泵一用一备自动切换、故障启停功能，校准管网稳压运行参数，保障供水压力稳定。

年度整机检修：解体水泵清理叶轮、泵腔水垢与锈蚀杂质，检查叶轮磨损、腐蚀情况，更换轴承、机械密封、垫片等易损配件，完成电机绝缘检测及整机调试校准。

*、紫外线消毒器

季度深度维保：检测灯管照度及功率衰减情况，检查线路接头无氧化、松动问题，测试设备启停、延时工作功能，确保灭菌工况正常。

年度整机检修：更换老化紫外灯管、密封胶圈，深度清洗设备腔体及管路内壁水垢，校验设备灭菌性能，保障生活用水水质达标。

*、不锈钢生活水箱

年度整机检修：对箱体锈蚀点位进行除锈、防腐修补，检查焊缝、法兰密封状态，校验水位报警、监测装置性能，留存完整水质记录。

*、电蓄热锅炉

年度深度维保：对炉体、换热管路进行化学除垢清洗，检查排气阀、疏水阀通畅状态，逐项测试超温、超压、缺水联动停机保护功能。

年度整机检修：开展电气系统绝缘检测，更换老化失效配件，校验自控系统及安全保护逻辑，配合第三方完成特种设备年度检测取证工作。

*、生活热水一次网循环泵

季度深度维保：校准一次网循环流量、管网压力，排查高温工况渗漏隐患，保障锅炉热水循环系统稳定运行。

年度整机检修：解体清洁泵腔、叶轮水垢杂质，优先更换耐高温老化易损配件，检测电机绝缘性能，校验设备高温运行稳定性。

**、生活热水一次网定压补水泵

年度整机检修：校准管网稳压设定参数，测试低压自动补水、高压停机保护功能，检查止回阀、电磁阀启闭灵敏性。解体清洁泵腔、叶轮杂质，更换老化密封件、轴承，完成整机调试，确保管网稳压补水精准可靠。

**、软化水系统

季度深度维保：检测出水水质硬度，按需补充工业软化盐，清洗设备布水器、滤网，消除管路堵塞隐患。

年度整机检修：更换老化树脂、密封及管路配件，校准设备再生周期参数，开展整机水压试验，保障锅炉及热水系统防垢防护性能达标。

**、生活热水一次网补水箱

年度整机检修：清理水箱外部积尘、污渍，检查液位开关、补水阀、排水阀运行工况，紧固管路各类配件，保证水位控制、管路通畅正常。放空水箱彻底清洗内部水垢、杂质，对箱体开展防腐复检与修补作业，校验水位自控及报警功能，保障热水系统稳压补水稳定可靠。

**、生活热水二次网循环泵

季度深度维保：重点监测各楼栋末端热水温度、循环均匀性，校准二次管网运行压力与流量，解决管网压力波动、水循环不畅问题。

年度整机检修：解体清洁泵体内部杂质水垢，更换老化密封、轴承、垫片等易损件，调试设备运行参数，保障多楼栋热水输送、换热循环效率达标。

**、***光催化灭菌器

季度深度维保：检测灭菌模块工作效率，校验设备启停、循环运行逻辑，排查线路老化、接头松动等安全隐患。

年度整机检修：更换老化滤芯、密封配件，深度清洗设备腔体及管路，校验整机灭菌性能，保障热水水质达标。

**、浮动盘管容积式换热器

季度深度维保：对设备盘管、腔体开展化学除垢清洗，解决结垢导致的换热效率衰减问题，疏通排气阀，消除气堵、水循环不畅隐患。

年度整机检修：拆解检查盘管腐蚀、磨损、变形情况，更换老化法兰垫片、密封配件，对设备壳体进行防腐修补，校准整机换热效率。

**、热水供热空调新风防冻调控机组

每年制冷、制热季节切换前开展专项保养：深度清洗换热芯体、风道、风阀组件，校准温度、风速调控参数，逐项测试设备防冻保护、自动启停、故障报警连锁功能。

冬夏换季开展针对性保养，冬季重点调试低温防冻连锁逻辑，校验探头测温精度、管路伴热及防冻保护功能，彻底排查盘管冻裂、管路结冰隐患；夏季重点调试新风换热、送风调控工况，清洗换热部件，优化新风配比参数，适配夏季通风降温运行需求。

年度整机检修：全面拆解清洁机组内部风道、换热部件，更换老化电气、密封配件，整机调试校准，保障新风调控、防冻防护功能稳定可靠。

**、贯流电热风幕

每年制热季开展专项保养彻底：清洗风轮、进出风口积尘、絮状物，检查电热丝、温控元件无老化、断路、烧蚀隐患，检测设备绝缘性能，杜绝漏电风险。

冬季启用前开展专项保养，全面校验设备加热效率、恒温控制、过热保护功能，紧固电气接线端子，更换老化配件，确保冬季防风、隔热、保温功能稳定；夏季停机后清洁整机，断电防护，检查机身防腐及固定状态，做好闲置养护。

年度整机检修：全面排查机身结构、电气线路、加热组件工况，更换老化失效配件，校准出风及加热参数，保障设备季节运行性能达标。

**、组合式空调机组

每年制冷、制热季节切换前开展专项保养：清洗或更换各级过滤网，深度清洗表冷器、蒸发器、冷凝水盘、挡水板等部件，调整传动皮带松紧度，对轴承加注润滑脂保养。

冷热换季为核心保养节点，夏季开机前深度清洗换热、冷凝系统，排查漏水、霉变隐患，校验制冷换热、送风风压参数，保障夏季降温除湿效果；冬季开机前全面测试机组防冻保护、热交换工况，封堵漏风点位，加固保温结构，防止低温冻损设备。换季停机后彻底整机清洁、消杀、断电防护，延长设备使用寿命。

年度整机检修：拆解检修风机叶轮、电机、传动机构，修复箱体漏风、破损部位，校准新风配比、温湿度送风参数，更换老化的电气、密封、传动配件，保障机组送风、换热性能达标。

**、消声型离心式管道风机

年度整机检修：清洗叶轮、管道内部积尘杂物，紧固设备固定螺栓、电气接线端子，检查电机轴承润滑状态。完成电机绝缘、运行电流检测，更换老化轴承、密封件，修复管道漏风、松动点位，校准风机运行工况，保障通风效率达标。

**、壁式轴流风机

季度维保：清洁风叶、护网表面积尘，紧固墙体固定支架及接线端子，检查轴承润滑情况。

年度整机检修：检测电机运行工况与绝缘性能，更换老化易损配件，校正风机安装水平度，确保设备排风效率符合规范标准。

**、低噪声混流风机

季度维保：对设备及风道进行除尘清洁，清洗叶轮积尘，紧固设备螺栓及电气接头，为轴承加注润滑脂。

年度整机检修：校验电机绝缘性能、运行电流参数，更换老化轴承、皮带、密封件，修复变形风口、松动机身，保障设备通风、排烟工况稳定。

**、管道式换气扇

季度维保：清洁扇叶、管道内部积尘，紧固接线及固定配件，排查线路松动隐患。

年度整机检修：检测电机老化状态，及时更换损坏配件，校准设备运行转速，满足设备间通风散热规范要求。

**、低噪声吸顶式房间通风器

季度维保：逐台清洁风口、风轮表面积尘、油污、缠绕毛发等杂物，紧固设备固定螺丝及接线端子，排查设备受潮、漏电等安全隐患。

年度整机检修：批量检测所有通风器电机绝缘性能及运行工况，更换老化、故障损坏配件，修复变形、破损风口，保障室内排风、除湿、除臭功能达标。

**、诱导风机

季度维保：对整机除尘清洁，清洗叶轮、风道积尘，检测设备运行电流、转速参数，校验车库通风分区联动控制逻辑。

年度整机检修：全域排查线路老化、接头氧化、松动隐患，更换故障、老化配件，整体调试设备通风、排烟联动性能，满足地下车库通风设计及规范要求。

**、室外喷灌系统

每年*月至**月：提前逐个拆卸清洗喷淋喷头，彻底清除泥沙、青苔、杂物堵塞物，疏通管路细小杂质；紧固管道支架、法兰及螺纹接头，对锈蚀点位进行除锈防腐处理；测试电磁阀、手动阀门启闭灵活性，调试喷水压力，保证喷淋效果均匀稳定。

换季专项维保：雨季前全面排查室外管路排水、防积水、防堵塞情况，加固外露管路及支架，做好防腐防护；冬季来临前彻底排空管道余水，加固管路防冻保温层，严防低温冻裂管路、阀门及喷头配件。

年度整机检修：对整条喷淋管网进行分段通水试压，排查暗漏、虚接隐患；更换老化破损管道、密封垫片、失灵阀门及损坏喷头；补装缺失固定支架，修复脱落保温层，全面校验系统喷淋工况、供水压力及雾化效果，保障系统长期稳定运行。

执行标准

《空调通风系统运行管理标准》（** **********）；

《通风与空调工程施工质量验收规范》（** **********）；

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（** **********）；

《建筑机电工程抗震设计规范》（** **********）；

《建筑电气与智能化通用规范》（** **********，现行最新强条）；

《特种设备安全技术规范 锅炉安全技术规程》

《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（** **********）；

《建筑给水排水设计标准》（** **********）

四、人员资质要求

*、维保人员中须有人持有制冷与空调特种作业操作证、高低压电工、焊工等有效作业证件，持证上岗，资质合法有效。中标后须向采购人提供人员资质相关证明材料。

*、配置固定维保班组，人员应保持稳定。维保开始后，将熟悉校内系统管网、设备、布局作为重要考核指标。

*、严格遵守校园管理及安全作业规定，高空、动火、管网破拆作业落实安全防护要求。

五、维保工作基本要求

*、换季维保：夏季制冷、冬季供暖前，完成主机冷凝器清洗、室内机过滤网及接水盘清理、管路检漏、电路紧固、运行参数调试优化。

*、半年维保：开展过滤器反冲洗、压力表校验、管网接口检漏、阀门启闭调试工作。

*、冬季防冻：入冬前对室外管网、阀门、绿化喷灌管道、露天设备开展保温检查、破损修复，严防管道冻裂漏水。

*、维保单位须自行编制季度、换季、年度维保及清洗巡检方案，在投标文件中细化。

六、故障应急处置要求

*、空调、给排水一般故障**分钟内到场维修处置；管网爆管、泵房停机、大面积漏水、供暖制冷瘫痪等紧急故障须立即到场、连夜抢修。

*、每年*月、*月及重大活动前提前完成设备调试，保障教学楼、报告厅、餐厅、学员宿舍等楼宇供水、空调供冷等正常稳定运行。

七、备品备件要求

*、维保单位须常备常备水泵机械密封、轴承、风机电容、阀门*型圈、密封垫片、过滤器滤芯、空调常规易损等小件，单次单件配件价值在***元及以下的，由维保单位免费提供并更换，更换前报采购人备案确认，严禁使用三无、伪劣、翻新及拆机件。

*、大型机组主控部件等单件价值***元以上的贵重配件以及中、大修及改造工程，由维保单位出具施工方案及报价，经采购人备案并批准后实施，相关费用由第三方进行审计，价格按第三方审计确定的价格结算。

*、维修更换必须采用全新正品配件，严禁使用翻新件、拆机件、非替代件；须提供同品牌、同规格、同型号配件及正规采购渠道证明，安装后备品备件质保期不少于*年。

八、台账与管理要求

*、建立设备台账、管网巡检台账、维保记录、空调巡检记录，定期向采购人提交维保工作小结。

*、作业现场规范设置警示标识，动火、高空、管网作业落实安全防护及审批要求。

九、安全责任与履约考核

*、因维保疏漏、巡检不到位、操作不当造成管路冻裂、设备损坏、漏水浸泡等财产损失的，由维保单位承担全部维修及赔偿责任。

*、采购人按巡检质量、故障响应时效、维修质量、防冻保障、资料报送、现场规范进行常态化考核，不达标的限期整改、按合同约定扣罚，严重违约可终止服务。