一、采购项目基本情况

  *、项目名称：长沙市东雅中学物业服务项目

  *、座落位置：长沙市芙蓉区远大二路***号

   *、项目采购预算：*******.** 元/年，*******.** 元/三年。

  二、项目概况及主要数据

长沙市东雅中学是长沙市教育局直属公办完全中学，由长沙市政府主导规划建设、雅礼中学全面托管，于****年秋季正式开学，是长沙市均衡东城优质教育资源的重点民生工程，办学规范、实力雄厚。

学校坐落于长沙市芙蓉区浏阳河畔，校园占地约***亩，总投资*.*亿元，办学规模为**个教学班（含初中、高中），配套设施完善，办学条件达到省级优质完全中学标准。

学校主要数据：

建筑面积：*****.*㎡，学生宿舍面积****.*㎡，绿化面积*****.*㎡

学生人数：****人，其中寄宿生****人

    出入口：*个，其中主出入口*个，次出入口*个

符合国家相关标准

三、服务范围及人员配置要求

  （一）服务范围

校区内日常管理及服务、校舍及设施维护、校园环境保洁服务、校园绿化服务、学生公寓住宿服务等。

*、校舍及设施维护服务

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房**小时值班等服务。

*、校园环境保洁服务

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。助力校园文明创建，契合文明单位相关标准。

*、校园绿化服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的浇水、养护、修剪等服务。

*、学生公寓住宿服务

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日公共区域卫生工作等服务。

（二）人员配置要求

项目经理*人，经理助理*人，维修工*人，保洁员*人，绿化工*人，生活老师*人，共**人。

人员要求：

项目经理需具有全国物业管理经理证书，三年以上学校物业工作经验；需熟悉文明单位创建相关要求，能够统筹推进物业服务中的文明创建工作，具备较强的管理协调能力。

经理助理一年以上物业相关工作经验；了解文明服务规范，配合项目经理落实文明创建相关工作。

维修工具有*年及以上物业维修工作经历，高压电工需持专业资格证上岗；熟悉安全生产及文明施工相关规范。

绿化工需具有*年及以上绿化养护工作经验；

生活老师具有*年及以上相关宿舍管理工作经验或持有教师资格证书。

所有从业人员：需熟悉文明服务规范，遵守学校及物业服务单位的各项管理制度，践行文明行为，助力文明单位、文明校园创建工作；物业服务单位需定期对从业人员开展文明服务、安全管理等相关培训。

四、服务内容及要求

（一）日常管理服务

*、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

*、日常服务完成率不低于**%。

*、物业管理档案完整率不低于**%。

*、日常对于师生的投诉需在*个工作日内答复。

*、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

*、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达**%以上，并每季度更新。

*、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于**%。

*、对物业其它人员进行培训教育，如：保洁培训，绿化培训等。

*、满足校方提出的合理需求。

**、物业服务单位需积极配合学校开展文明校园创建工作，落实文明单位相关要求，规范服务行为、优化校园环境、提升服务质量，力争在服务期内助力学校及自身巩固文明创建成果，积极参与各类文明相关评比活动。

**、 物业服务单位需建立完善的安全生产管理制度，落实安全生产责任，力争达到安全生产标准化二级及以上达标水平，积极配合学校及相关部门开展安全生产检查，杜绝安全事故发生。

（二）校舍及设施维护服务

水电、泥木维修服务范围及要求：

校舍及设施设备的日常维修，包含且不限于如下方面：

（*）门窗玻璃、栏杆、扶手的局部维护检修；

（*）内外墙瓷砖修整，地面、墙体局部修补、粉饰；

（*）桌椅、黑板、水卫等设施设备的维护检修，易损易耗零件的维修更换；

（*）下水道疏通、管道整改等。

服务要求：

（*）在维保期内的物品维修及时通知维保方进行维修，已超过维保期的物品维修须做到及时上报；公共设施损坏的须及时维修，水电设施的维修必须在两小时内完成。

（*）定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，或使用人发现问题及时报修。对房屋及设备易出现问题的部位及时做好记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对公用部位及其设施设备的完损程度作出评估，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。

（*）每天巡视辖区，掌握公用设施的状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时处理，重大问题应及时报告，确保公共设施、设备运行正常。

（*）定期检查上、下水、排污管道（井），保证上下水、排污管道（井）畅通。

（*）设施设备维修、养护所需的耗材，乙方每月初制定采购计划报甲方审批，甲方按乙方制定的审批后的采购计划完成采购，购置产生的费用由甲方承担，因任一方原因导致设备设施故障由责任方承担损失。

（*）保证服务范围内**小时有维修工值班。

（*）完成甲方安排的其他维修任务。

高压电工服务内容及要求：

服务内容：

负责校区电线电缆、电气照明、机电装置、配电间等设施设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：

（*）每周对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。

（*）每月对供电设备内的接线箱、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（*）照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

（*）建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。

（*）建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗。

（*）建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%。

（*）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（*）完成甲方安排的其他维修任务。

（三）校园环境保洁服务

*、外围场地及绿化带的保洁

（*）道路地面、广场地面大件垃圾≤* 件。

（*）绿化内大件垃圾≤* 件。

（*）室外体育场地面无明显垃圾。

*、教学公共区域及辅助用房保洁

（*）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（*）平台台阶保持清洁。

（*）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（*）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（*）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（*）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（*）开放式地沟无大件垃圾。

（*）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（*）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（**）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（**）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（**）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（**）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（**）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（**）卫生间内保持空气清新、无异味。

（**）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（**）室内空气无异味。

（**）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（**）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（**）保持轿厢内空气清新、无异味。

（**）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（**）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

*、垃圾分类与清运

（*）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（*）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（*）垃圾箱筒内的垃圾不超过 */* 的高度。

（*）垃圾清收率不低于 **%。

*、完成学校领导交待的其他任务。

（四）校园绿化服务

*、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

*、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

*、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

*、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土。

*、完成学校领导交待的其他任务。

（五）学生公寓住宿服务

*、根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

*、根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

*、学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

*、负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

*、做好假期同学集中住宿的相关服务及管理工作。

*、按学校要求组织学生自习或活动

*、配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

*、根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换房服务。

*、负责宿舍楼内公共区域卫生工作。

**、要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

**、主动和班主任取得联系，协同做好学生教育工作。

**、对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

**、每天按时清点人数，维持寝室纪律。

**、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

（六）由学校提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、扫把、抹布等），以及日常保洁用品、工程维修材料、绿化工具、绿化肥料、除虫消杀药剂等。

  七、项目特别说明

*、物业服务期限

服务期限三年，自合同签订之日起，合同一年一签。

*、物业服务费支付方式：

付款人：长沙市东雅中学（通过国库集中支付）

付款方式：按季支付。签订合同后，完成合同约定物业管理任务，支付该季度的服务费用。

*、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于长沙市最低工资标准）、社保、补贴、服装费、 税率、利润等所有费用，如一旦中标，在项目服务中出现任何遗漏，均由中标人承担，采购人不再支付任何费用。

*、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

物业管理考核实施细则

物业公司必须严格按照长沙市东雅中学物业管理采购需求相关要求进行物业服务，甲方（长沙市东雅中学）相关职能部门每季度参照考核标准严格对物业公司的服务考核评分，经考核后，评定本季度物业公司得分：**分及以上为合格，**分至**分为基本合格，**分以下为不合格。考核评分低于合格分，每少于合格分*分，扣除物业管理费***元/分。如在一个合同周期内，考核评分累计*次低于**分，甲方有权要求解除合同并由物业公司承担违约责任。

一、物业服务各项目权重

二、物业服务考核实施细则

考核人： 项目经理确认：

  六、验收标准

*、根据长财采购〔****〕* 号“关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知”规定程序该项目采用简易程序验收。

*、物业公司必须严格按照学校相关要求进行物业服务，甲方相关职能部门每季度参照考核标准严格对物业公司的服务考核评分，经考核后，评定本季度物业公司得分：**分及以上为合格，**分至**分为基本合格，**分以下为不合格。考核评分低于合格分，每少于合格分*分，扣除物业管理费***元/分。如在一个合同周期内，考核评分累计*次低于**分，甲方有权要求解除合同并由物业公司承担违约责任。日常工作监督检查考核（见附件《物业管理考核实施细则》）。

五、其他约定事项

*、因物管公司责任造成财产损坏：照价赔偿

*、因物管公司责任造成财产丢失：照价赔偿

*、因物管公司责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

*、对物业管理公司安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。

*、对物业管理公司工作人员流动及必要的保险和人员意外伤害及费用的要求：全部由物业管理公司承担。

*、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

*、对物业管理公司的其他要求：（如保密等）不得透露本校有关重要消息和情况，对外不得损害我校名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守我校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

*、物业管理用房、员工生活与工作用水用电学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。学校尽可能为物业员工提供生活便利。

*、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

**、对物业管理公司运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于**％(在低于**%的满意率前提下向物管公司提出合理的物业服务书面整改要求，如物管公司在接收到采购人整改通知后*个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。

    **、如遇学校重大活动，物业公司应加强物业管理，密切配合学校工作，学校可适当支付劳务费。