汉口北交通总站公开招租项目二次变更公告（第二次）

汉口北交通总站公开招租项目二次变更公告（第二次）

一、投标公告 *. 其他：物业存在诉讼纠纷未完成交付，诉讼不影响招标开展

*、招标文件原文：特别说明：截至本招标文件发布之日，该物业目前涉及因租赁合同纠纷正在诉讼程序，尚未完成实际交付。现阶段，物业由招标人负责管理和日常运营，诉讼事项不影响招标人对物业的实际管理权及本次招标工作的正常开展。

合同第十一条 **.*：因该房屋涉及与原中标方的合同纠纷正在处理中，乙方知悉并认可上述情况，甲方因前述诉讼及房屋交付状态导致的任何延迟交付、无法交付或其他影响，甲方不承担任何责任，乙方不得据此主张违约、赔偿或解除合同。

*、修改建议：
① 明确房屋最晚交付时限，约定逾期交付的免租期顺延、租金减免标准；
② 删除 “甲方不承担任何责任” 免责条款，约定因诉讼导致延期交付 / 无法交付时，招标人需承担对应违约金、赔偿中标人前期投入损失；

增设方案：若交付延期超 *** 天，中标人有权无条件解除合同，全额退还保证金，招标人赔付经营筹备损失。

③对于目前合同未到期的商户（如：塔斯汀），合同到期后应该交付给乙方统一经营。

回复：同意修改。

合同第十一条 **.*修改为“因该房屋涉及与原中标方的合同纠纷正在处理中，乙方知悉并认可上述情况。”

二、租赁免租期条款：乙方提前退租需返还全部已享免租优惠

*、招标文件原文（房屋租赁合同 *.* 条）：

*、修改建议：

① 本合同共计 ** 个月免租期，免租期时间安排双方协商（免租期不包含在合同租赁期限内）；

②区分解约责任：仅因乙方单方严重违约主动退租，按实际使用月份折算返还免租优惠，不要求全额返还；具体可参考：

若因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应在合同解除之日起**日内，向甲方补缴已享受的免租期对应的租金减免额（以下简称“应返还金额”），具体补缴规则如下：

应补缴金额=运营免租期内已减免的租金总额×（本合同约定的委托管理期限总月数－乙方已实际履行的委托管理月数）÷本合同约定的委托管理期限总月数；因甲方违约、诉讼无法交房、房屋主体故障等甲方责任导致合同解除的，乙方无需返还任何免租优惠。

回复：同意修改。

修改为：本合同共计 ** 个月免租期，免租期分*年执行。免租期内乙方免付租金但仍承担水、电、空调等实际发生费用，如因乙方单方严重违约主动退租（三年内提前退租乙方需返还全部已享免租优惠，三年后提前退租按实际使用月份折算返还免租优惠）。

三、甲方独家经营增值业务，禁止乙方同业竞争

*、招标文件原文（房屋租赁合同 *.* 条）：甲方对供应链金融、保险代理、洗美、修理等增值业务享有独家经营权，由甲方或甲方指定主体经营，乙方不得进行同业竞争，经营所需面积不计入租赁范围。

*、修改建议：
①基于入场开展经营的汽车经销商真实经营状态，甲方推出的供应链金融、保险等产品，具有产品政策优势的（价格、返点等），或与竞品处于同等条件的，乙方优先选择向经销商推荐甲方产品开展合作；

②甲方在场内开展洗美、整备等业务，享有独家经营权，但不代表入场经销商必须与甲方开展单一化合作，甲乙双方可以共同研究并推出适销对路的产品及服务，在遵循市场原则的前提下，不断提升服务质量及内容，以吸引经销商开展合作并不断扩大经营规模；

回复：同意修改。

修改为：甲方对洗美、修理整备等增值业务享有独家经营权，由甲方或甲方指定主体经营，乙方不得进行同业竞争，经营所需面积不计入租赁范围。

四、违约责任

*、招标文件原文（房屋租赁合同 **.*、**.*条）：

*、修改建议：
①**.* 乙方违约导致本合同解除的，除保证金不予退还外，还应向甲方支付相当于合同年度总租金**%的违约金。

②**.* 甲方违约导致本合同解除的，应向乙方双倍返还保证金，并向乙方支付相当于合同年度总租金**%的违约金，同时赔偿乙方经双方认可的第三方评估机构确认的装修残值及合理搬迁费用。

回复：同意修改。
修改为：①**.* 乙方违约导致本合同解除的，除保证金不予退还外，还应向甲方支付相当于合同年度总租金**%的违约金。

②**.* 甲方违约导致本合同解除的，应向乙方双倍返还保证金，并向乙方支付相当于合同年度总租金**%的违约金。

五、*** 层委托运营收益分配、去化考核条款过于严苛，风险全部转嫁中标人

*、招标文件原文中：
（*）去化考核：* 年考核期首年≥**%、次年≥**%、第三年≥**%，单年度未完成去化目标，当年全部收益归甲方，乙方无任何分成；
（*）收益补差：实际出租收益低于最低租金总额，差额部分由乙方全额补足；

*.*.* 考核期结束后，双方于每季度结束后**个工作日内，核算上一结算周期内出租收益金额，甲方向乙方支付应得分配（乙方先向甲方开具足额合法有效增值税发票）。

*、修改建议：
① 去化考核的收益应先扣除招商佣金、物业费和水电、运营的成本，仅针对房屋租金的部分考核；
② 收益补差仅针对房租出租单价的保护，不是针对年度租金收益的补差，乙方最大的考核金额不超过收到的租金收益分成；

③*.*.* 修改为：三年考核期结束后，双方按照实际招租情况于每季度结束后**个工作日内，核算上一结算周期内出租收益金额，甲方向乙方支付应得分配（乙方先向甲方开具足额合法有效增值税发票）。
回复：按照招标文件执行，另说明收益补差仅只针对甲方最低租金标准的差额。

六、关于五层交付与合作

*、招标文件原文：

*.* 第*层有条件交付机制：

*.*.* 第*层目前正在依法完善规划及产权手续。双方确认，第*层纳入本合同项下的“可考核租赁面积”，以其达到以下“商业使用条件”为前提：

*.*.*.* 甲方取得第*层合法使用手续，具备使用条件，确保对外出租无法律障碍；

*.*.*.* 甲方将第*层按现状完成物理移交，且双方书面确认。

*.*.* 在满足上述条件之前，第*层不计入本合同第三条约定的“委托物业可出租总面积”。 甲方判断第*层已达到第*.*.*条约定之商业使用条件后，将向乙方发出书面《交付启用通知书》，该通知书送达乙方之日，即视为第*层正式交付并计入可出租总面积。若乙方对交付条件有异议，应在收到通知书后*日内书面提出并提供充分证据，否则视为认可。

*、修改建议：
（*）删除*.*.*条，改为：*楼为联合经营，或为甲方自行投入，单独经营，不纳入对乙方考核范围，但乙方可以协助开展招商工作；

（*）删除*.*.* 部分或改为按照双方确认的规划经营业态要求改造完成后再交接给乙方。

回复：同意修改。

修改为：*.*.* 在满足上述条件之前，第*层不计入本合同第三条约定的“委托物业可出租总面积”。 甲方判断第*层已达到第*.*.*条约定之商业使用条件后，将向乙方发出书面《交付启用通知书》，若乙方对交付条件有异议，应在收到通知书后*日内书面提出并提供充分证据，否则视为放弃。

七、投标、中标相关费用与保证金条款异议

*、招标文件原文：
（*）投标保证金 ** 万元，投标人自身原因无法退款不承担延期利息；
（*）中标服务费：以二层十年总租金中标金额为基数，按收费标准 **% 收取，全部由中标人承担；

*、修改建议：
① 保证金过高，调整为五万元；
②明确中标服务费金额不超过壹万伍仟元。

回复：按招标文件执行，且详见“汉口北交通总站公开招租项目二次变更公告”。

八、本项目投标文件递交的截止时间以及开标时间修改为：****年*月**日**时**分

湖北城市运营物业服务管理有限责任公司

****年*月**日