项目概况

*、项目背景

为进一步深化后勤社会化改革,营造优美的校园环境，提升对全校师生服务的质量，为广大师生提供更好的学习和生活环境，长沙市望城区第二中学确定在原物业管理服务的基础上，进一步扩大物业管理范围，启动新一轮物业管理服务单位的公开招标工作。

*、项目概况

长沙市望城区第二中学位于桥驿镇桥驿社区思益路*号，总面积******平方米。其中包括:

（*）学生宿舍公寓*栋：建筑面积*****平方米(女生*栋*层，男生*栋（景德楼*层，涵德楼*层），新建*栋*层)；；

（*）教学楼*栋：建筑面积*****平方米；

（*）办公楼*栋*层：建筑面积****平方米；

（*）食堂*栋：建筑面积****平方米；

（*）培训楼（雅健楼）*栋*层：建筑面积***平方米；

（*）体艺楼*栋：建筑面积****平方米

（*）田径场一个：建筑面积****平方米；

（*）全校范围内的道路、下水道、化粪池、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及垃圾站垃圾处理与外运的物业管理。

*、项目预算：*******.**元/年,项目服务期限为三年，合同一年一签。三年共计*******.**元

符合国家相关标准及行业标准。

无。

服务时间和地点及方式

（*）服务期限：三年，合同一年一签，具体时间从签订合同之日起计算。

（*）服务地点：采购人指定地点。

（*）履行方式：中标单位根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。

一、项目服务岗位及人员要求

*、物业人员配备不少于**人：项目管理*人（项目经理和物业助理，常驻学校）、保洁员*人，高、低压电工*人（常驻学校*人）、泥木工*人，绿化人员*人，图书管理员*人，体育器材管理员*人，学生公寓宿管老师**人（其中涵德楼*名老师、景德楼*名老师、芷兰楼*名女老师，新建宿舍楼*人，宿管老师的日常考核由学校学生科负责，其薪资由中标人根据学生科考核结果，拟定并经学校审核无异议后按月发放。）。

*、各岗位服务人员在相应岗位有***年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗，医务、电工等岗位需要持资格证上岗，其费用由中标人自行承担。班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。

*、物业管理服务人员需求

二、服务内容

对下述物业范围提供物业管理服务：校园内保洁环卫，水电（泥木工）维修维护，绿化，学生公寓管理等物业服务。

（*）教学楼、办公楼（报告厅，功能室，办公室，实验室），学校公共区域(假山，景点，亭台楼阁)，体艺楼，学生食堂、教师宿舍（水、电维修）等物业管理服务；

（*）学生宿舍公寓物业管理服务；

（*）培训楼（雅健楼）物业管理服务（含室内保洁的服务）；

（*）田径场球场物业管理服务；

（*）校园环境卫生和环保安保设备设施的物业管理服务；

（*）学校教材教辅资料的运输分发，配电间发电，自来水塔等物业管理服务。

（*）全校范围内的道路、下水道、化粪池、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及垃圾站垃圾处理与外运的物业管理。

三、服务标准及要求

（一）卫生保洁服务内容、标准及要求：

*、内容：

公共建筑物、教学设施，地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护以及保洁工作（不包含教室内及学生宿舍室内的卫生保洁）。

*、服务标准：

*、保洁计分细则：

注：所需的所有耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾篓、垃圾袋等由中标人负责。

（二）绿化养护服务内容、标准及要求：

*、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

*、服务标准：

(*)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

(*)定期进行苗木修剪、及时清除杂草、杂物，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**％，草坪纯度**％；

*、绿化管理计分细则

*.*草地管理计分细则

*.*乔木、盆景管理计分细则

注：学校绿化所需工具由中标人提供，所需水电肥料、农药、补种材料由学校负责。

（三）设施、设备维护及水电维修工作服务内容、标准及要求：

*、维修服务内容：

①负责全校配电室的管理和全校供电工作以及全校弱电维护维修工作。

②负责供水设施的管理和全校的供水工作。

③负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。

④负责本校房屋的泥、木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。

⑤负责全校公共设施，路灯的维护保养。

⑥负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。

⑦负责污水井、雨水井的清掏和维护。

⑧负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。

⑨根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。负责配合学校完成日常。

⑩杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

*、维修工作标准

*、维修工作要求

（*）维修人员要求

①维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。

②维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在**分钟内到现场。

③维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。

④维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（*）完成领导交办的其他临时性工作。

*、维修派单

（*）对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务科，由学校总务科将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务科存档。

（*）特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

（*）紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校总务科或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。

（*）服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，*小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：*小时内修复。

*、零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：

零星维修服务：负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。具体限额标准双方根据实际维修情况进行协商。

（*）负责校舍养护、维修、装修管理，楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；公用设施设备的零星维护和运行服务；教学楼与图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（*）负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

（*）负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。

（*）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

（*）物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

（*）物业维修工作内容与效果

备注：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品所有维修材料由学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由中标人报告至学校总务科，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过**%都曾经进行过维修或更新。其他范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由学校负责或学校其他部门负责，中标人负责申报。

*、设备、设施维修保养要求

（*）给排水系统设备运行维护

①服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修；

②服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（*）供电系统设备管理维护

①服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；

②服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

（*）消防系统设备管理维护

①服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修；

②服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

（*）房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

①服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等；如遇房屋本体及附属建筑物、构筑物需要专业技术人员维修，中标人应及时上报采购人另行安排处理。

②服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（*）房屋门窗维修要求

①服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理；

②服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

（*）学习办公生活家具维修要求：

①服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

（*）房屋的共用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。

（*）全校弱电线路维护维修管理要求

服务内容：①做好学校计算机维修维护工作。

②做好打印机的墨粉更换、硒鼓的清理等维修维护工作。

③做好监控的维修维护和使用工作。

④做好学校网络的维修维护诊断工作。

⑤做好学校交给的其他弱电管理和使用工作。

⑥如遇特殊紧急情况，须及时处理。

*.维修服务工作计分细则

（四）学生公寓管理服务内容及要求

*、寄宿生服务内容：

按照学校工作安排准时参加各项寄宿生管理活动，按规程开放和关闭学生公寓各类设施设备；做好寄宿生安全教育和在寝室期间的安全管理；做好学生住宿出勤检查和反馈；指导寄宿学生处理寝室内务，营造安全、清洁、和谐、上进的寝室氛围；做好寄宿学生就寝和就餐管理，确保所有寄宿学生得到良好休息；正确、高效处理学生住宿期间的突发事件；做好工作人员房间的卫生保洁；做好学生科布置的各类记录、资料处理和宣传工作；完成学校和寄宿生管理中心交办的其他任务。

*、学生公寓管理要求

（*）服务内容：

①全体公寓老师必须团结一致，通力合作，努力搞好学生宿舍工作,工作时间：一是正常工作日在值班室进行坐班，值班室**小时必须有人值守；二是节假日专人值班，在宿舍内**小时不得脱岗。

②对学生进行规范化管理，负责督促学生高标准地搞好内务、卫生，发现不到位的及时处理。认真把每天的各项检查情况如实地登记在评比栏上，公平公正地评好每月的文明寝室。寝室内务卫生标准双休日一个样。

③严格按学校作息时间管理，督促学生按时起床、出寝、就寝。就寝时务必清查人数，弄清缺位原因，如有不清原因，及时与班主任或教育处联系。妥善保管学生财物，做到无错帐、无遗失、无损坏。

④细心指导学生的生活习惯，穿着冷暖等方方面面的情况，关心、体贴每一位学生，对所管辖学生一视同仁，不偏袒学生，更不能歧视问题学生。

⑤要树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人，对学生进行思想教育和心理辅导，经常与班主任及学生家长保持联系，全方位地做好学生的思想工作，认真做好谈话记录，建立问题学生全程跟踪记录。

⑥学生回公寓楼时，加强各楼层的巡视，及时认真地处理好偶发事件并及时向主管负责人或值班领导汇报。

⑦认真做好防火、防盗、防意外事故等常规工作。按照学生科安排进行每周两次的寝室违禁物品检查，严禁学生将刀、棒、蜡烛、烟、不健康的书籍等违禁物品带入公寓楼。

⑧严格执行公寓楼大门落锁制度，详细填写好值班记录，未经学生科同意，不得私自将外来人员或学生家长留宿公寓。

⑨节约用水用电。

⑩自觉遵守劳动纪律，不得擅自延假，值班时不能离岗缺岗、串岗，不得做与工作无关的事。

（*）具体服务要求：

①值班老师详细填写工作日志。包括维修登记、来访人员登记、学生进出寝登记、校领导检查登记、事件记录等，字迹工整，表达清楚。

②值班老师对大厅、门前走廊、楼梯间、值班室随时随地进行保洁，确保干净整洁。

③学生上课、自习时间内保证学生不得返回寝室、特殊情况要有班主任及学生科批条。

④发现可疑、模糊情况及时汇报上级或保卫科。

⑤如遇突发事件第一时间迅速处理并汇报上级领导。

⑥学生就寝时间必须定时巡视各楼层寝室，包括水、电、门、窗关闭情况。

⑦认真完成上级领导交办的其他工作。

（*）其他要求：

①遵纪守法，遵守学校各项规章制度，服从公司和学校工作安排，团结协作，文明向上，关心爱护学生，积极、认真、主动开展工作；

②严格按学校作息时间和学生科对生活老师的岗位职责要求开展工作；

③不得发生安全责任事故；基本不出现安全意外事件，即使出现意外也能实现免责；

④学生及家长反响好，满意率在**%以上，不满意率在*%以下；

⑤寝室及周边区域卫生状况好，文化氛围健康而丰富；

⑥处理寝室内突发事件程序正确且及时、高效；

⑦各类过程资料、专项资料全面且详实。

（*）计分细则

(五)图书馆及体艺馆管理服务

（*）保管服务内容：

①按照学校要求为图书馆、体艺馆提供服务，保管学校器材、物料，负责领用登记；

②物料控制方面，实行学校领导首问制，学校领导对物料实行定期抽查，进仓、出仓、领用等环节责任到人，对维修工配备常用物料并定期进行严格物料核销等；

③完成学校和后勤处交办的其他任务。

（*）服务要求：

①遵纪守法，遵守学校各项规章制度，服从公司和学校工作安排，团结协作，文明向上，关心爱护学生，积极、认真、主动开展工作；

②各类过程资料、领用资料全面且详实。

（*）计分细则

（六）内部管理

投标人根据学校实际情况，在投标文件中自行制定物业管理项目部的内部管理计划及项目实施计划等相关投标方案，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

四、其他约定事项

*、对中标人的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

*、对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。

*、对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：中标人按规定购买社会险，其费用由中标人自行承担。

*、中标人无对外收费权；

*、对中标人履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：中标人根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理；

*、对中标人的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务；

*、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房；

*、物业管理饮食安排情况：餐饮自理；

*、公用水电费的分担及收缴要求：由采购人负责，但中标人的办公及员工生活用电用水按学校宿舍管理相关规定承担相应水电费；

**、因中标人管理造成的一切事故由中标人承担全部责任。

**、对中标人运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见长沙市望城区第二中学中学物业管理考核实施计分细则。

**、一旦中标，中标人必须在同等条件下优先聘请我校在职现有员工，并在第一年内保障员工的基本工资待遇（以学校工资待遇为基本保障，只升不降）。

验收标准

*、本项目按简易程序验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对中标人进行考核。中标人必须严格遵守《长沙市望城区第二中学中学物业管理考核实施计分细则》要求，采购人每月根据考核结果核减物业管理费。

*、项目验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由中标人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他投标人采购，由此带来的一切损失由中标人承担。

项目其他要求及说明

*、服务时间和地点及方式

（*）服务期限：三年，合同一年一签，具体时间从签订合同之日起计算。

（*）服务地点：采购人指定地点。

（*）履行方式：中标单位根据采购人要求，完成整体物业管理服务工作，直至项目验收合格。

*、结算方法

（*）付款人：长沙市望城区第二中学

（*）付款方式：签订合同后，中标人人员到位，根据考核结果按月支付。（凭中标人开具的税务发票付款）。

（*）采购人每月对中标人进行考核(总分***分)，月度考核在***分（含）以上的，每月按合同款项全额发放；月度考核人在***分至***分之间的，按***元/分在月度物业费中扣除。要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜。如采购人对中标人月度考核低于***分，属于服务质量严重不达标，采购人有权终止合同。

*、本项目采用费用包干方式，供应商应根据项目要求，详细列明项目所需的费用，以及人工、管理、财务等所有费用，如一旦成交，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。

*、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。