上海申杨房地产土地估价有限公司前身系杨浦区房管局下属杨浦区房地产估价所（成立于****年），****年脱钩改制，是经中华人民共和国建设部核准设立的具有房地产估价一级资质的专业评估机构，同时系具有土地评估备案资格的土地评估机构，公司另具有资产评估备案资格（沪财企备案【****】*号），注册资本人民币贰佰万元，连续经营期限为**年。现为中国房地产评估师与房地产经纪人学会常务理事单位、上海市房地产评估师协会常务理事单位、上海市房地产评估师协会房地产估价专家委员会成员单位、上海市土地评估师协会常务理事单位、上海市土地评估师协会房地产估价专家委员会成员单位、上海市资产评估协会会员单位。

公司目前系杨浦区国资委资产评估机构备选库入围机构，上海市国资委系统资产评估机构建议名单，最高人民法院执行局资产评估、房地产评估、土地评估入围机构，杨浦区规划和自然资源局地价评估入围机构，浦东新区土地交易市场地价评估入围机构，青浦区规划和自然资源局征收评估及土地评估入围机构，奉贤区规划和自然资源局土地评估入围机构，闵行区土地储备中心成本核算审核与财务监理入围机构，浦东大团镇、泥城镇、万祥镇、芦潮港镇、书院镇等街镇减量化评估入围机构，青浦区华新镇、朱家角镇、香花桥街道等街镇减量化评估入围机构。另外，公司还入围中国建设银行上海市分行评估机构备选库，浦东发展银行评估机构备选库，邮政储蓄银行上海分行评估机构备选库。

公司主要负责人简介

马军，男，现任公司董事长、总评估师，杨浦区政协常委、民进杨浦区委委员。目前系上海市房地产评估师协会常务理事、上海市土地评估师协会常务理事、上海市房地产评估师协会专家委员会专家、专家召集人，上海市土地评估师协会专家委员会专家，上海市规土局土地招拍挂评审专家、静安区规土局土地出让评审专家、英国皇家特许测量师学会会员、香港测量师学会会员。****年，马军先生荣获上海市房地产估价行业“行业贡献奖”荣誉称号。

虞炜，男，现任公司董事、总经理，中共党员。目前系中国房地产评估师与房地产经纪人学会常务理事、公司党支部书记。

申杨公司提供的服务内涵

申杨公司具有在全国范围内执业的资格和能力，业务范围主要包括：

* 房地产买卖、赠与、继承等交易行为估价；

* 房地产抵押、拍卖、征税估价；

* 房地产征收中对各类房地产的补偿估价；

* 各类房地产公证行为的估价；

* 财政、税务交易涉税核价；

* 企业改制、兼并、破产清算时的房地产估价；

* 房地产开发经营项目评估和项目可行性研究；

* 以房地产产权作价投资、入股等估价；

* 土地使用权出让底价的评估；

* 企业整体资产、股权交易等的资产评估

* 其他各类需要房地产估价的业务。

公司组织机构

上海申杨房地产土地估价有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，设置总评估师室、技术指导小组、综合管理部、事业发展部（市场部）、房地产估价部。

人力资源

公司从业人员**名，其中具有专职国家注册房地产评估师资格的有**人，其中有多人兼具资产评估师及土地评估师资格，多人拥有律师、工程师、经济师、咨询工程师、资产评估师等执业资格或中级专业资格。

（一）公司基本情况介绍

上海申杨房地产土地估价有限公司前身系杨浦区房管局下属杨浦区房地产估价所（成立于****年），****年脱钩改制，是经中华人民共和国建设部核准设立的具有房地产估价一级资质的专业评估机构，同时系具有土地评估备案资格的土地评估机构，公司另具有资产评估备案资格（沪财企备案【****】*号），注册资本人民币贰佰万元，连续经营期限为**年。现为中国房地产评估师与房地产经纪人学会常务理事单位、上海市房地产评估师协会常务理事单位、上海市房地产评估师协会房地产估价专家委员会成员单位、上海市土地评估师协会常务理事单位、上海市土地评估师协会房地产估价专家委员会成员单位、上海市资产评估协会会员单位。

公司目前系杨浦区国资委资产评估机构备选库入围机构，上海市国资委系统资产评估机构建议名单，最高人民法院执行局资产评估、房地产评估、土地评估入围机构，杨浦区规划和自然资源局地价评估入围机构，浦东新区土地交易市场地价评估入围机构，青浦区规划和自然资源局征收评估及土地评估入围机构，奉贤区规划和自然资源局土地评估入围机构，闵行区土地储备中心成本核算审核与财务监理入围机构，浦东大团镇、泥城镇、万祥镇、芦潮港镇、书院镇等街镇减量化评估入围机构，青浦区华新镇、朱家角镇、香花桥街道等街镇减量化评估入围机构。另外，公司还入围中国建设银行上海市分行评估机构备选库，浦东发展银行评估机构备选库，邮政储蓄银行上海分行评估机构备选库。

公司主要负责人简介

马军，男，现任公司董事长、总评估师，杨浦区政协常委、民进杨浦区委委员。目前系上海市房地产评估师协会常务理事、上海市土地评估师协会常务理事、上海市房地产评估师协会专家委员会专家、专家召集人，上海市土地评估师协会专家委员会专家，上海市规土局土地招拍挂评审专家、静安区规土局土地出让评审专家、英国皇家特许测量师学会会员、香港测量师学会会员。****年，马军先生荣获上海市房地产估价行业“行业贡献奖”荣誉称号。

虞炜，男，现任公司董事、总经理，中共党员。目前系中国房地产评估师与房地产经纪人学会常务理事、公司党支部书记。

申杨公司提供的服务内涵

申杨公司具有在全国范围内执业的资格和能力，业务范围主要包括：

* 房地产买卖、赠与、继承等交易行为估价；

* 房地产抵押、拍卖、征税估价；

* 房地产征收中对各类房地产的补偿估价；

* 各类房地产公证行为的估价；

* 财政、税务交易涉税核价；

* 企业改制、兼并、破产清算时的房地产估价；

* 房地产开发经营项目评估和项目可行性研究；

* 以房地产产权作价投资、入股等估价；

* 土地使用权出让底价的评估；

* 企业整体资产、股权交易等的资产评估

* 其他各类需要房地产估价的业务。

公司组织机构

上海申杨房地产土地估价有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，设置总评估师室、技术指导小组、综合管理部、事业发展部（市场部）、房地产估价部。
（二）主要的评估工作流程

*.*、明确评估基本事项：评估目的、评估对象及评估时点。

其中评估目的应与委托方共同商议确定，评估对象应包括明确实体状况和权益状况；评估时点应根据评估目的确定，采用公历表示，精确到日。

*.*、拟定评估作业方案：

在明确评估基本事项的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。评估作业方案主要应包括拟采用的评估技术路线和评估方法、拟调查搜集的资料及其来源渠道、预计所需的时间、人力、经费以及拟定作业步骤和作业进度等内容。

*.*、搜集评估所需资料：

评估机构和评估人员应搜集评估所需资料，并进行核实、分析、整理。

*.*.*与委托方沟通，全面了解拟评估项目基本事项

评估机构接受委托后，与委托方进行充分沟通，在分析、测算和判定特定价值之前，必须弄清特定的评估目的、评估标的的基本情况等，委托方提供的资料主要包括以下几部分内容：

（*）．产权资料。产权资料是反映评估对象所有权归属及其变化情况的综合资料，包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。与房地产权归属及变更的有关资料，如房地产登记的原始记录，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地征收资料，私房改造资料等。

（*）.土地规划资料。包括土地控制性详细规划、土地评估项目要求的情况说明等。

*.*.*.评估项目技术支持资料

是指因评估项目的技术测算、报告撰写需要，搜集掌握的相应技术参数资料、市场信息资料，由评估机构自行搜集取得后，根据项目实际情况选择使用。主要包括:国家的法律法规、行业规范和技术标准，土地市场或房地产出让、交易案例，土地或房地产租赁案例，土地收储成本、房屋征收成本、土地开发成本、房地产建设成本案例，国家税收及金融政策等资料。

*.*、实地查勘评估对象：

评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘评估对象的外观、建筑结构、周围环境、景观的优劣，查勘评估对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、装修、设备等状况，对评估对象的坐落、 四至面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充评估所需的其他资料，对评估对象及其周围环境或临路状况进行摄影记录等。主要包括：

（*）．对土地的查勘。评估人员对土地的查勘主要内容包括：了解地块的坐落位置、土地用途、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的相邻、搭界情况等。

（*）.对房屋或资产查勘的主要项目有：

*.待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提，必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋或同一地点内有多幢房屋的情况，要认真核实房屋的评估范围，正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分，以免出现误估．发生产权纠纷。

*.房屋的结构、装修、设备和面积。房屋产权上一般都有关于房屋的结构、面积的记载，但在实际中由于种种情况，如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等，都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此，现场查勘时，应对房屋的结构和面积等情况进一步核查，防止因权证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容，要注意的项目包括墙体、屋顶、天花板，地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁锁的工作。

*.确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分，是评定房屋折旧情况的主要依据，必须予以查明。

*.评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素．评估人员根据房屋的新旧程度评定标准．采取听、看、问三种主要方法鉴定房屋的成新。听，是听取产权人或使用者对房屋建造年份、使用状况和维护情况的反映；看，是根据听到的反映，查看房屋的墙体、屋面的变形和不均匀沉降，以及梁、柱变形等情况，做出直观上的判断；问，是将其他不能当场查明的问题（如隐蔽工程等）询问当事人，了解其有关的情况。

（*）．拍照、录像。现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征，尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些有可能发生纠纷房屋以及情况比较特殊房屋的评估很有必要。

（*）．对环境条件的确认。环境条件也是影响房地产价格的重要因素，而环境条件往往不是权证等文字材料标明的，另外环境条件的变动性很大，所以估价人员要亲临现场，逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态，通过实地调查，取得对待信房地产周边环境的客观认识。环境条件包括：商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。

（*）.对区域内功能定位及规划要求的了解。房地产评估具有很强的地域性，必须了解地区政府的产业政策、区域功能定位、规划要求条件基本信息，从而能够比较合理地评估房地产价格。

*.*、完成并出具评估报告

在进行资产评估时，根据估价对象特点、实际状况，原则上选用二种方法。选定评估方法后，可开始对评估对象进行测算，其具体测算方法应按照《资产评估准则》、《房地产估价规范》或《城镇土地估价规程》的规定进行。

由于资料的限制和资产价格的复杂性以及各种评估方法应用的局限性，使采用不同方法估出的价格难以一致，因此需要进行价格调整。一般调整的方法有三种：①简单算术平均。②加权算术平均。③以一种评估方法计算出的结果为主，其他评估方法计算出的结果只供参考。最后，估价人员要根据自己的经验、对影响价格诸因素的分析以及市场行情，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。无论用什么方法调整确定最后的价格，必须充分说明理由，符合估价原则。报告格式按照《资产评估准则》、《房地产估价规范》或《城镇土地估价规程》的要求进行撰写。完成报告后，对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

（三）重点、难点及应对措施

*.*、服务需具备的基本条件：

*、委托方明确的服务需求及相应委托手续

*、委托方提供的详实的评估所需的权属、现状、规划资料

*、明确的评估标的以及明确的评估目的

上述工作由项目经理或项目负责人与委托方相关部门人员联系接洽，根据委托方的需求，充分沟通了解项目的总体情况、基本资料、工作要求、时间节点等基本信息，同时根据土地估价的规范要求，引导委托方提供详细的评估资料，并进行尽职调查。

*.*、评估服务程序：

*、明确评估基本事项。主要包括明确评估目的、评估期日、评估对象和价值类型。评估目的应根据评估委托人真实、具体的评估需要及评估报告的预期用途或预期使用者确定；评估期日根据评估目的确定，精确到日；评估对象应在评估委托人制定及提供有关情况和资料的基础上，根据评估目的依法确定；价值类型应根据评估目的确定，并应包括价值或价格的名称、定义或内涵。此项工作由项目经理或项目负责人负责落实。

*、制定评估作业方案。主要包括：评估工作的主要内容及质量要求；评估工作的具体步骤及时间进度；评估工作的人员安排等。此项工作由项目经理或项目负责人负责落实。

*、搜集评估所需资料。应针对评估项目进行搜集，包括以下资料：反映评估对象区委、实物和权益状况的资料；评估对象或同类、类似土地的交易、收益、成本等资料；评估对象所在区域土地、房地产市场及影响价格的资料。此项工作由项目评估师负责落实。

*、实地查勘评估对象。评估师亲自在现场观察、询问、检查、核对评估对象的区位、实物和权益状况；拍摄反映评估对象外部、内部、周围环境等具体状况的影像资料，并制作实地查勘记录，记载的内容应真实、客观、准足额、完整、清晰。此项工作由项目评估师负责落实。

*、选定评估方法计算。根据评估目的、评估对象实际情况，按《资产评估准则》选择适宜的评估方法进行价值测算。此项工作由项目评估师负责落实。

*、确定评估结果。对同时选用两种或两种以上评估方法进行评估的，应在确认各个测算结果区差错及其之间的差异的合理性后，根据评估目的及不同评估方法的使用程度、数据可靠程度、测算加过之间的差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算是平均等方法得出综合测算结果，并说明理由。此项工作由项目评估师负责落实。

*、撰写评估报告。按《资产评估准则》、《房地产估价规范》等规定的报告格式撰写评估报告。此项工作由项目评估师负责落实。

*、审核、备案评估报告。评估报告在交付评估委托人前，应对其内容和形式等进行审核，并形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及签名。审核完成后，根据土地评估报告备案要求，将评估报告在上海市房地产评估师进行备案，并获得备案号。此项工作由项目评估师以及公司内部审核人员负责落实。

*、交付评估报告。审核、备案完成后，由项目经理或项目负责人将评估报告送达委托方。

*、评估资料归档。根据公司业务管理制度要求，将评估报告、评估委托书或评估委托合同、评估委托人提供的资料、评估项目来源及沟通情况记录、实地查勘记录、内部审核记录、专业帮助意见、评估对象影像资料等如实、及时归档，保存年限不少于**年。此项工作由项目评估师负责完成。

*.*、尽职调查注意事项及问题解决措施

首先，必须由技术经验丰富的项目经理或项目负责人与委托方进行充分的沟通，了解项目的基本背景，并对委托方提供的相关资料的真实性、可靠性、适用性进行分析验证。对于评估中可能需要委托方补充的其他资料，及时要求委托方提供，做到及时、必要、准确；其次，实地查勘时对于涉及环保、房屋安全、面积、财物状况等评估专业外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以做出常规判断和相应假设的，应建议委托人聘请具有相应专业资格的专业机构或专家现行出具专业意见，由评估机构在评估报告中进行引用；最后，评估相关的技术资料主要由评估机构自行搜集，其来源包括自身积累、市场查询、专业数据的购买等。

*.*、初步评估结果的沟通协调

评估机构在出具评估报告前，先将初步评估结果与委托方进行沟通，分析其中的技术要点，征求委托方的意见，有利于评估工作的合理化开展，提高评估工作的效率。我公司长期以来一直为杨浦区、嘉定区、静安区等政府管理部门提供服务，在出具正式报告前，我方一般先将初步评估结果与委托方进行沟通，再根据委托方提出的补充材料及补充要求，对评估结果进行适当修正，保证评估结果的合理化，为集体决策提供详实的参考依据。

（四）内控和质量保证机制
公司对委派人员的服务按以下业务管理制度进行管理和约束，具体如下：

*.*、评估业务受理

*、 受理评估业务时，受理人应向委托方提供委托书并由委托方填写、签章。也可与委托方签订评估委托协议。

*、 在明确上述事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。此外，受理人还应要求委托方提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，房地产权证，设计和施工图纸，企业法人营业执照等。

*、 受理人应在本公司的《评估报告流转单》内记载上述基本事项，并在受理人一栏签字、注明受理时间，之后将《评估报告流转单》连同全部资料交至评估部门经理，由其统一安排操作。

*.*、业务安排：

*、业务安排由评估部门经理负责。

*、评估部门经理在接到受理人移交的相关资料后，应仔细核对《评估报告流转单》记载和相关资料是否有出入，应在核对无误后接收。

*、评估部门经理根据实际工作情况安排估价人员进行具体操作，并做好工作记录以明确项目的流向。

*、评估部门经理在分配任务时应注意平衡，并结合估价人员的专长、能力合理分配任务。

*、人员配置：

（*）、一般情况下，应设置评估小组，每组不少于两人。但对于某些个人单套住房评估或拆迁评估的分户报告可由一人单独完成。

（*）、除公证处报告外，其余房地产报告必须由两名房地产（土地）评估师签字。土地评估报告中必须有一名土地评估师签字。

（*）、评估小组人员可由评估部门经理根据项目实际情况临时组合。

*、评估部门经理应掌握好评估进度，保证任务及时完成。

*、临时变更估价人员由评估部门经理安排。

*.*、业务操作：

（一）、项目台帐登记

评估人员在接受项目后，应根据评估部门经理的要求，将项目分类后进行台帐登记、获取项目编号。

（二）、资料的收集与整理

*、估价人员在接受项目后，应分析该项目的特点，初步选择拟用的评估方法。资料的收集与整理一般应围绕着评估方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的房地产拟选用收益还原法来评估其价格，则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。

*、资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外，估价人员还可以从评估机构建立的资料存储系统中提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者、咨询公司询问。

（三）、现场查勘

评估人员必须亲临估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照。

（四）、评估方法的选择和价格估算

在进行房地产（土地）估价时，原则上应并用二种方法。因为不同的评估方法各有利弊，仅靠一种方法不易达到正常价格。

价格估算。选定评估方法后，可开始对房地产进行测算，其具体测算方法应按照《资产评估准则》或《房地产估价规范》的规定进行。应该注意的是，评估测算时，如有当地政府规定的测算标准，应认真采用，如“基准地价更新成果”、“拆迁评估技术规范”、“房屋耐用年限”以及各种费用的取费标准等。对于拆迁居住房屋的分户评估，由估价人员按公司统一制订（由技术小组负责制订）的修正系数或标准各自完成自己查勘的房屋。完成后由估价部门经理组织进行复核、平衡、校对。

（五）、撰写评估报告书

*、 评估格式按照《资产评估准则》、《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》的要求进行撰写。

*、 必须包括对外报告和技术报告。

（六）、移交报告初稿等资料

完成报告后，在《评估报告流转单》上注明评估结果和估价人员签字，进入审核程序。

*.*、项目审核：

*、本公司项目审核实行三级审核制度，即初审→复审→三审。但小报告一般执行复审→签发二级审核程序。

*、 初审人：为同一评估小组内未撰写报告的评估师。

●审核的重点是：报告的格式是否符合有关规定，对估价对象的描述是否正确、到位，有无计算错误、打印错误等错误。

*、 复审人：主审评估师

●审核的重点是：报告的格式是否符合有关规定，评估报告所选用的方法是否正确，计算过程是否科学合理，结果是否合理等。

*、 三审人：总评估师

●总评估师审核的重点是：报告总体上是否符合《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》，估价的假设和限制条件的描述是否详尽合理，价值定义是否准确，估价过程中的一些主观性和有争议的结论是否有充分依据证明，估价结果是否合理等。

*、 审核人审核后均应在《评估报告流转单上》签字

*、 法人签发后，该份评估报告方可发出。

*.*、交付聘雇报告书及估价资料归档

*、完成评估报告书后，由受理人将评估报告书交付给委托估价方，并按照有关规定和收费标准向委托方收取估价服务费，在《评估报告流转单》上注明开发票时间和发票编号，同时将发票复印件归档。

*、归档时间：

报告出具后的一个月内完成归档。

*、评估人员负责将项目的所有资料按档案管理的规定整理后移交至档案保管人（办公室）。

*、不按要求进行项目归档的，按照《奖金考核暂行标准》第九条进行处罚。

*.* 服务标准：

*、根据“独立、科学、真实、守法”原则提供相应的专业服务。服务标准以国家行业相关规定为准，严格遵守国家法律法规。

*、严格遵守职业道德和行业自律准则，对委托方涉及违反法律、法规和相关制度的要求、行为将立即制止，并向甲方反映上述情况。

*、针对本项目设置专职岗位，并安排专人负责接待联系，并制定该岗位的服务标准和考核办法，保证项目操作顺利实施。

*、项目服务人员均为我公司在职员工，严格按照招标文件要求进行配备，相关人员均具有相应专业技术资格。

*、服务实施阶段，不发生商业贿赂等经济问题。

*、服务实施阶段，不将项目擅自分包、转包。

*、服务实施阶段，将接受预算单位的监督检查，保证服务质量。

（五）服务特色及创新管理

*.*、服务质量与进度承诺：

（*）、根据“独立、科学、真实、守法”原则提供相应的专业服务。服务标准以国家行业相关规定为准，严格遵守国家法律法规。按委托方要求完成项目。本项目实施周期不超过**日历天。

（*）、严格遵守职业道德和行业自律准则，对委托方涉及违反法律、法规和相关制度的要求、行为将立即制止，并向甲方反映上述情况。

（*）、针对本项目设置专职岗位，并安排专人负责接待联系，明确专人对宝山区服务对象的来人、来电提供咨询、受理和协调（招标文件中需提供服务人员名单、固定电话、手机），制定该岗位的服务标准和考核办法。项目负责人须具有中级职称，行业经历*年以上。

（*）、项目服务人员均为我公司在职员工，严格按照招标文件要求进行配备，相关人员均具有相应专业技术资格。项目服务人员

应对其服务的每个具体的项目，均严格按照投标文件中拟定人员进行配备，项目组成员不少于*人，相关人员均具有相应资格。

（*）、服务实施阶段，不发生商业贿赂等经济问题。

（*）、服务实施阶段，不将项目擅自分包、转包。

（*）、服务实施阶段，将接受预算单位的监督检查，保证服务质量。

*.*、保证措施

（*）、质量管理基本构架

申杨公司成立以来，一直以加强质量控制为首要目标，从职业道德、专业能力、工作流程、项目督导、项目实施过程质量控制、项目工作底稿、项目报告规范格式、评估技术指导、业务承接等方面着手，严格按照《上海申杨房地产土地估价有限公司房地产估价业务管理制度》进行房地产报告质量控制，并且设立技术指导小组，研讨房地产估价技术思路和方案，指导房地产评估项目小组的房地产估价技术工作。

（*）、 质量管理基本原则

* 以国家和地方关于房地产估价的有关规定、规范、准则为依据，使

估价工作符合独立、公正的要求；

* 以人为本，增强风险防范意识，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎。

（*）、 公司实行房地产评估报告和工作底稿的三级审核制度

第一审核人：为评估项目小组内的评估人员

* 审核的重点是：报告的格式是否符合有关规定，对估价对象的描述是否正确、到位，有无计算错误、打印错误等低级错误等。

第二审核人：技术小组成员

* 审核的重点是：报告的格式是否符合有关规定，评估报告所选用的方法是否正确，计算过程是否科学合理，结果是否合理等。

第三审核人：总评估师

* 总评估师审核的重点是：报告总体上是否符合《房地产估价规范》，估价的假设和限制条件的描述是否详尽合理，价值定义是否准确，估价过程中的一些主观性和有争议的结论是否有充分依据证明，估价结果是否合理等。

（*）、质量控制协调机制

公司由总评估师对项目实施进行全过程监控，对重大事项、时间进度、房地产估价质量、服务质量进行协调，加强与委托方的沟通。

（*）、内部管理支持：

*.*、公司实行评估报告操作、审核、签发的电子化流程

公司自行设计研发了一套完善的评估管理系统，该系统实行评估项目操作、审核、签发流程的电子化、无纸化操作，全部工作都在电脑上完成，形成了一套较严密的评估操作流程。从而可以帮助公司统一管理评估报告及相关项目资料，全面提高公司的运行效率，规范公司流程，监控评估过程，适应业务发展。

（六）评估价格争议解决等应急预案

*.*、初步评估结果的沟通协调

评估机构在出具评估报告前，先将初步评估结果与委托方进行沟通，分析其中的技术要点，征求委托方的意见，有利于评估工作的合理化开展，提高评估工作的效率。我公司长期以来一直为杨浦区、嘉定区、静安区等政府管理部门提供服务，在出具正式报告前，我方一般先将初步评估结果与委托方进行沟通，再根据委托方提出的补充材料及补充要求，对评估结果进行适当修正，保证评估结果的合理化，为集体决策提供详实的参考依据。

*.*、做好评估结果的解释工作

对于当事人产生的评估争议，第一时间由估价人员了解有关情况，并记录在案，首先进行当场解释。估价机构应当向其解释估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。对于暂时无法解释或说明的问题整理汇总后报负责人进行统一处理回复。

*.*、评估报告的复核工作

通过解释仍无法取得一致意见的，估价机构应对评估报告进行内部复核，检查其程序、技术标准使用、测算过程等是否存在明显错误，并在收到书面复核估价申请之日起*日内给予答复。如果估价结果改变，则重新出具评估报告；如果估价结果没有改变的，则出具书面通知告知当事人。

*.*、评估报告的鉴定

当事人对原估价机构的复核结果仍有异议，可以自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的评估报告之日起*日内，可以向上海市房地产评估师协会专家委员会申请技术鉴定。房地产价格评估专家委员会对申请鉴定的评估报告的估价技术问题出具书面鉴定意见。评估报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。具体的鉴定程序可以参照征收评估的有关规定。

、其他应急措施：

、在承诺的时间内完成评估服务，向委托方提供公正、合法、合规的以的评估报告。报告采用的方法以市场比较法为主，兼顾其他方法。

、本着“独立、科学、真实、守法”的原则，为公积金中心提供优质的服务。遇到相关方的不合理要求，立即制止，并及时向委托人反映。

、在本次投标文件内确定的拟委派人员中选择具体的项目执行人，均为专职注册房地产评估师。

、加强评估人员的廉政教育，一旦发现有违规行为，立即下岗，并给予处理。

接受社会各界的监督，以良好的职业道德和职业形象为委托方提供服务。

评估业务管理制度

为保证公司的评估活动高效、准确、公正，提高和保证公司的评估报告质量，建立评估师执业风险防范长效机制，按照中华人民共和国《资产评估执业准则》等规定的评估基本程序，结合本公司实际情况，实施如下资产评估业务管理制度

（一）估价业务受理

*、受理评估业务时，受理人应向委托方提供评估委托书并由委托方填写、签章。也可与委托方签订评估委托协议。评估委托书或评估委托协议应写明的事项包括：

（*）当事人的姓名、住址、联系方式（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、联系人、联系方式等）；

（*）评估标的物的名称、类型、面积、坐落等；

（*）申请评估的原因和用途；

（*）产权人；

（*）估价费用及支付条件；

（*）委托日期或签订协议日期

*、在明确上述事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。此外，受理人还应要求委托方提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，房地产权证，设计和施工图纸，企业法人营业执照等。

*、受理人应在本公司的《评估报告流转单》内记载上述基本事项，并在受理人一栏签字、注明受理时间，之后将《评估报告流转单》连同全部资料交至评估部门经理，由其统一安排操作。

（二）业务安排：

*、业务安排由评估部门经理负责。

*、评估部门经理在接到受理人移交的相关资料后，应仔细核对《评估报告流转单》记载和相关资料是否有出入，应在核对无误后接收。

*、评估部门经理根据实际工作情况安排估价人员进行具体操作，并做好工作记录以明确项目的流向。

*、评估部门经理在分配任务时应注意平衡，并结合估价人员的专长、能力合理分配任务。

*、人员配置：

（*）.一般情况下，应设置评估小组，每组不少于两人。但对于某些个人单套住房评估或拆迁评估的分户报告可由一人单独完成。

（*）.报告必须由两名评估师签字。

（*）.评估小组人员可由评估部门经理根据项目实际情况临时组合。

*、评估部门经理应掌握好评估进度，保证任务及时完成。

*、临时变更估价人员由评估部门经理安排。

（三）业务操作：

*、项目台帐登记

*）、评估人员在接受项目后，应根据评估部门经理的要求，将项目分类后进行台帐登记、获取项目编号。

*）、本公司项目编号为“申杨市估（年份）ⅩⅩⅩ号”。

*）、台帐登记包括电脑台帐登记（在做报告前）和《评估报告签章登记簿》登记（在报告盖章时），相互对应。

*、资料的收集与整理

*）、评估人员在接受项目后，应分析该项目的特点，初步选择拟用的估价方法。资料的收集与整理一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的房地产拟选用收益还原法来评估其价格，则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。

*）、资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外，评估人员还可以从估价机构建立的资料存储系统中提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者、咨询公司询问。

*、现场查勘

*）、评估人员必须亲临估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照。

*）、对于评估项目，被评估单位陪同人员应在查勘单上作见证签字。

*）、现场查勘时，应对估价对象周边的市场行情作一调查（包括附近中介公司询问、附近熟悉行情的人士的了解），用以提高评估结果的准确性

*）、现场查勘记录应作为工作底稿存档。

*、估价方法的选择和价格估算

*.在进行评估时，原则上应并用二种方法。因为不同的估价方法各有利弊，仅靠一种方法不易达到正常价格。

*.方法的选用上，必须按照《资产评估准则》要求进行合理选用：

*.价格估算。选定估价方法后，可开始对房地产进行测算，其具体测算方法应按照《评估规范》的规定进行。应该注意的是，评估测算时，如有当地政府规定的测算标准，应认真采用，如“基准地价更新成果”、“拆迁评估技术规范”、“房屋耐用年限”以及各种费用的取费标准等。

*.价格调整。由于资料的限制和项目的复杂性以及各种估价方法应用的局限性，使采用不同方法估出的价格难以一致，因此需要进行价格调整。一般调整的方法有三种：①简单算术平均。②加权算术平均。③以一种估价方法计算出的结果为主，其他估价方法计算出的结果只供参考。最后，估价人员要根据自己的经验、对影响价格诸因素的分析以及市场行情，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。无论用什么方法调整确定最后的价格，必须说明理由，能够自圆其说。

*、撰写评估报告书

报告格式按照《评估规范》的要求进行撰写。

*、移交报告初稿等资料

完成报告后，在《评估报告流转单》上注明评估结果和估价人员签字，进入审核程序。

（四）项目审核：

*.本公司项目审核实行三级审核制度，即初审→复审→三审。但小报告一般执行复审→签发二级审核程序。

*.初审人：为同一评估小组内未撰写报告的评估师。

●审核的重点是：报告的格式是否符合有关规定，对估价对象的描述是否正确、到位，有无计算错误、打印错误等错误。

*.复审人：主审评估师

●审核的重点是：报告的格式是否符合有关规定，评估报告所选用的方法是否正确，计算过程是否科学合理，结果是否合理等。

*.三审人：首席评估师/总评估师

●首席评估师/总评估师审核的重点是：报告总体上是否符合《评估规范》，估价的假设和限制条件的描述是否详尽合理，价值定义是否准确，估价过程中的一些主观性和有争议的结论是否有充分依据证明，估价结果是否合理等。

*.审核人审核后均应在《评估报告流转单上》签字

*.法人签发后，该份评估报告方可发出。

完成评估报告书后，由受理人将评估报告书交付给委托估价方，并按照有关规定和收费标准向委托方收取估价服务费，在《评估报告流转单》上注明开发票时间和发票编号，同时将发票复印件归档。

（五）交付评估报告书及估价资料归档

（一）、完成评估报告书后，由受理人将评估报告书交付给委托估价方，并按照有关规定和收费标准向委托方收取估价服务费，在《评估报告流转单》上注明开发票时间和发票编号，同时将发票复印件归档。

业务档案制度

评估报告档案管理办法

评估报告档案管理办法

一、为规范公司评估报告档案管理，增强公司档案的实用性和有效性，特制定本制度。

二、归档范围：公司出具的资产评估报告、房地产评估报告、土地评估报告、价值咨询报告等经济鉴证性报告。

三、公司的档案管理由专职档案管理员负责。

四、档案管理员的职责：保证评估报告及原始资料及单据齐全完整、安全保密和使用方便。

五、资料的收集与整理

*.完成评估报告书后，由受理人将评估报告书交付给委托估价方，并按照有关规定和收费标准向委托方收取估价服务费，在《评估报告流转单》上注明开发票时间和发票编号，同时将发票复印件归档。

*、归档时间：

（*）征收项目：

①、居住房屋：在第一批分户报告出具后的一个月内，估价人员将外业查勘单、估价总报告及技术报告、权属资料等交部门负责人。

②、非居住房屋：在出具报告后的一个月内完成归档。归档内容包括：拆迁许可证、外业查勘单、评估报告及技术报告、权属资料等。

③、零星补充项目待基地全部完成后由部门负责人组织归档。

④、安置房及装修评估在出具报告后的一个月内完成归档。归档内容包括：拆迁许可证、外业查勘单、评估报告及技术报告、权属资料等。

（*）其他项目：报告出具后的一个月内完成归档。

*.档案管理员实施档案归档整理。

六、档案的借阅

*. 总经理、副总经理、总监、总经理办公室主任借阅非密级档案可直接通过档案管理员办理借阅手续。

*. 因工作需要，公司的其他人员需借阅非密级档案时，须由部门经理出面办理。

*. 档案借阅者必须做到：

①爱护档案，保持整洁，严禁涂改。

②注意安全保密，严禁擅自翻印、抄录、转借、遗失。

七、档案的销毁

*.公司任何个人或部门非经允许不得销毁公司档案资料。

*.当某些档案到了销毁期时，由档案管理员填写《公司档案资料销毁审批表》交总经理办公室主任审核经总经理批准后执行。

*.经批准销毁的公司档案，档案管理员须认真核对，将批准的《公司档案资料销毁审批表》和将要销毁的档案资料做好登记并归档。登记表永久保存。

人事管理制度
（一）、总 则
*.为了对公司实行高效科学的管理,使员工的行为有所依据,保障员工的合法权益,特制定本规定。
*.本公司员工的管理,除遵照国家有关法律法规外,都应依本规定办理。
*.本规定所称员工,系指本公司聘用的全体从业人员(特别约定者除外)。
（二）、员工行为准则
*.遵守国家法规,遵守社会公德,维护公共秩序,维护国家利益和公司声誉。
*.光明正大,胸怀坦荡,做诚实,正直,信守诺言的人。
*.认真了解公司各项管理规章制度并自觉遵守。
*.处处表现出高度的敬业精神,在工作中发扬团队合作精神,将个人才华与团队的力量紧密结合起来,奉行集体奋斗的精神,为公司的发展献计献策,不断追求高效益。
*.正确理解公司的经营方针,热爱本职工作,积极进取,培养良好的工作态度和工作作风,努力钻研业务,勤奋好学,力争达到尽善尽美的工作标准。
*.保守公司内部所有有关,文件,程序与数据的秘密,不得向第三方泄露。
*.爱护公司公物,节约使用物品,提高成本意识,反对资源浪费。
*.保护环境卫生,保持办公室的整洁卫生,及时清理整顿自己的办公环境。
*.必须在指定的时间和场所进行休息,用餐,办公场所禁止吸烟。
**工作时间不得闲聊,不得在********上交友,翻阅与工作无关的图书报刊,不得在办公场所大声喧哗,吵闹,打架斗殴,不做影响其他员工正常工作的事情。
**.严禁串岗,搬弄是非,扰乱工作次序。
**.任何时间不得在工作区域会见私人朋友,业务交流必须在会议室或洽谈室进行。
**.在工作场所及外事活动中要言行得体,仪态大方,服饰整洁,注意工作礼仪,佩带工作胸卡上班,员工不准穿拖鞋,不准在工作时间玩计算机游戏,男性员工不准留长发,女性员工不准穿超短裙。
**.对人对事应坦诚,公正,客观,与同事之间应和谐相处,互相帮助,共同营造良好的工作氛围。
**.服从上级指挥,逐级请示汇报工作,一般不得越级。特殊情况应事先约定,并通知相关人员。
**.尽职尽责,坚守岗位,严格执行岗位责任制,按时完成领导交办的工作任务。部门之间应密切配合,主动协作,不互相推诿。
**.在开展业务活动中,不徇私情,不受贿,不做有损国格,有损公司形象声誉,有损人格之事,也不得损害客户的合法权益。
**.未经公司许可,不得在其他公司兼任任何职务或从事第二职业。
（三）、招聘与录用
*.人员招聘录用程序
公司招聘时,应聘人员应提供以下资料,并接受公司组织的考试(包括笔试,面试及实际操作):
按公司规定格式填写的《应聘人员登记表》；
个人身份证原件及复印件；
最终学历证明,资格证明(特殊技能者)原件及复印件；
近期免冠照片*张。
*.凡有下列情形者,公司不予录用:
剥夺政治权利尚未恢复者；
被判有期徒刑或被通缉,尚未结案者；
吸食毒品者；
拖欠公款,有记录在案者；
患有精神病或传染病者；
品行恶劣,曾被开除者；
*.经试用合格的人员,办理正式录用手续。
*.办公室负责员工人事档案资料的建立与保管.员工档案包括:应聘人员登记表,员工人事记录表,劳动合同书,员工身份证及有关应聘材料复印件,员工考核记录,员工奖惩记录,员工工作日历卡,职务(或职称)任免文件,辞聘,解聘材料等.员工必须确保在应聘时向公司提供一切准确无误的个人资料,任何已填报的个人资料的更改和新的变动必须及时通知办公室。
*.员工在合同期(试用期除外)要求解除劳动合同,应根据所签劳动合同中规定的天数提前向公司提出书面辞职报告,经公司认可后,填写《离职通知单》,办理离职手续。
*.公司或员工单方违反劳动合同,使对方蒙受经济损失时,应负赔偿责任.
（四）、员工培训
*.员工培训是公司人力资源工作的重点,应配合公司的发展目标,从近期,中期,远期考虑进行培训工作,以提高员工的知识技能水平,最大限度地发挥潜在智能,提高工作效率,使员工的目标与公司的目标结合在一起。公司的培训工作由办公室统筹安排,根据需求,办公室负责制定全年度培训计划并组织实施,检查实施结果。
*.公司的培训包括新人培训,定向培训及定期培训等。
*.员工不得以任何理由拒绝公司安排的培训,必须按时参加培训。因故不能参加者应事先请假,无故不到者以旷工论处。
*.公司根据业务及工作需要,有权要求员工参加各种相应的资格考试及研修。
参加培训的员工,应与公司签订培训协议书.由公司提供费用进行培训和研修者,需按国家有关规定与公司签订一定年限的服务期.在服务期内提出辞职时,须按合同剩余服务期的比例赔偿公司所负担的培训和研修费用。
*.培训形式:根据不同人员的需求,采取教学讲授或技术(案例)研讨,在职学习和脱产学习等多种方式。
*.因工作需要,员工个人也可申请培训机会,提交培训申请报告,在工作许可的前提下经部门负责人及公司主管批准后方可进行。公司根据培训内容核定培训费的支出,一般情况下,属于与员工本人岗位密切相关的培训,公司可与员工签订培训合同,由公司支付部分或全部培训费用。
（五）、薪资与福利
*.员工的工资标准是依据员工的工作岗位,工作业绩,工作技能,工作态度等因素确定的。公司将制定出合理的,富有竞争力的薪酬系统,并从企业和员工双方共同利益出发不断修正,不断完善,使其更具有公平性,竞争性,奖励性,以达到增强吸引力,奖励高绩效表现,激励员工及保留好的员工的目的。
*.公司的薪酬包括基本工资,岗位津贴,福利,奖金等。以下工资系指基本工资与岗位津贴之和,公司支付员工的工资不得低于杭州市公布的当年最低工资标准。
*.公司发薪日为每月*日,计薪日从当月*日至月底。
*.每年**月底为全体在职的员工(全年***%出勤者)发放年终奖金(若参与分红的员工则无),在本公司工作未满一年者根据实际工作月数按比例计发,年终仍未转正的试用人员不能领取该年度的奖金,转下年后按实际工作月数在次年度领取。.
*.对有重大贡献及有突出工作业绩的员工公司给予及时奖励,奖金的发放系根据各部门负责人提出的奖励建议,由公司决定执行。
*.公司根据经营状况拟定年终奖金发放总额报董事会审批,并根据批准后的发放数额,结合员工贡献大小和考核结果发放年终奖。
*.员工除公休日外,法定节假日如下:
(*)元月一日 元旦新年 三天
(*)三月八日(女性) 妇女节 半天
(*)五月一日 劳动节 三天
(*)十月一日 国庆节 三天
(*)农历春节 十天
*.公司不定期组织丰富多采的集体活动,为正式录用的员工发放交通,工作午餐,通讯及节日补贴等,对员工生日,婚丧,大病等公司委派工会负责慰问.具体实施细则由工会组织每年年初根据需要制定。
*.公司按国家规定为员工办理各种保险手续。员工参加保险后,除依法享受各项权利及应得各种给付外,不得再向本公司要求额外的赔偿或补助。保险实施细则按国家和本市有关政策规定办理。
（六）、考核与奖惩
*.绩效考核是公司人力资源管理的核心工作。
*.公司考核的宗旨在于考核员工的工作态度,工作能力和工作绩效,并以此作为奖惩,调配,晋升,退职等人员异动的参考依据。
*.公司考核分为试用考核,平时考核,专门考核和年度考核等。平时考核由各部门主管随时进行,专门考核由公司根据需要安排,年度考核由公司人事考核小组在公司规定的时间里组织实施.考核时个人应提交工作总结报告,填写《考核评估记录表》。公司将按岗位推行目标管理制度作为绩效考核的手段。考核的具体实施细则另行规定。
*.考核资料属公司机密文件,权责之外的人不得查阅.考核过程中考核人与被考核人应进行多次交流,被考核人有权知道自己最终的考核情况。
*.员工的奖励分为表扬,嘉奖,记功,记大功,奖金,提薪,晋升,带薪休假或提供其它优越条件；惩罚分为警告,通报批评,记过,记大过,降职(薪),开除等。根据目的不同由用人部门填写《人员异动申请表》或《奖惩建议申请单》。
①对有以下行为者,给予奖励:
品性端正,工作努力,业务出色,成绩显著者；
热心服务,有具体事实者；
全年***%出勤者；
年度考核特优者；
提出合理化建议经采纳实施富有成效者；
节约物资利用有成效者；
遇有灾难勇于负责处置适当者；
检举违规或损害公司利益者；
遇有意外事件或灾害奋不顾身,减少损害者；
维护公司利益,避免重大损失者；
开发新客户,对公司确有贡献,致公司利润增加者；
对社会和公司有特殊贡献,足为公司同仁表率者；
其他与前项功绩相当者。
②发生下列行为之一者,公司将根据情节轻重给予警告,通报批评,记过,记大过等惩罚:
(*)工作时间在现场睡觉,偷闲怠工或擅离职守,工作报告弄虚作假者；
(*)更改出勤记录者；
(*)上班时间闲聊,在非规定场所饮食,吸烟者；
(*)喧哗,打闹,扰乱公司正常工作秩序者；
(*)业务怠慢,经提醒后仍不改进者；
(*)随意打听他人工资,并由此造成不良影响者；
(*)无正当理由不服从上级命令者；
(*)不注意工作场所保洁与清理工作者；
(*)未经许可因私使用公司设备或使用公司指定以外的设备者；
(**)未经许可私自将公司物品带出者；
(**)未经许可携带公司规定的禁品进入公司；
(**)故意或因本人重大过失,将公司物品丢失或给公司的重要物品造成严重损失及破坏者；
(**)发生与前项程度相当的重大错误者。
③对于有下列情况之一的员工,公司有权单方面解除劳动合同:
⑴依法被追究刑事责任者。
⑵经公司培训后仍不符合要求,不能胜任业务工作者。
⑶发生下列行为之一者:
年度考核不及格,一年内记大过三次；
发现有赌博行为者；
在工作场所做私人事务者；
伪造上级签字,印信者；
私自撕毁,涂改公司或他人信件,文件者；
威胁负责人,违抗命令,擅自离开工作岗位者；
未经许可查阅公司机密并散播者；
伪造个人履历,用不正当的手段被录用后被发现者；
连续*天旷工,或全月旷工*天,或一年内旷工超过**天者；
未经公司许可在其它公司就职或从事第二职业者；
对其他职工进行人身侮辱,威胁及攻击者；
盗窃公司及他人财物者；
挪用公款,公物私用及不正当使用公司财物者；
利用公司的职务或职权,收受贿赂,营私舞弊或教唆,帮助他人营私舞弊者；
发表煽动性言论,干扰公司正常生产秩序或给公司的正常工作造成威胁者；
未经公司许可,在公司组织非法集会或宣传活动者；
由于故意或过失,泄露公司机密者；
由于故意或过失,使公司的名誉及信用蒙受损失者；
由于故意或过失,给公司造成严重损失或对业务造成阻碍者；
因违反治安管理条例或刑法被公安部门收容审查者。
发生与前列各项程度相当的重大问题者。
⑷本职工作之外的原因造成的疾病及重伤,在规定的医疗期满后,仍不能正常从事工作者。
⑸公司的经营发生变化,人员过剩时。
⑹公司依法宣告解散时。

（七）、考勤、请假、加班
*.工作时间：
本公司按实行每周**小时工作制度,每周一至五,上午*:**～**:**, 下午**:**～**:**,公司可根据季节或工作需要调整工作时间。
*.考勤按本月*日至月底。
*.迟到,早退:工作时间开始后五分钟至十五分钟上班者为迟到,工作时间终了前十五分钟以内下班者为早退,超过**分钟后到工者或无故提前**分钟以上下班者按时间长短以旷工论处,但因公外出或请假并经批准者除外。
*.未办理请假手续或假满未经续假而擅自不到职者以旷工论处。
*.各部门每日检查考勤情况,遇到异常情况或违反规章的,应立即主动处理。办公室应于每月月底将考勤表报办公室统计核定考勤情况。
*.迟到或早退*次以内按**元/次扣发工资,超过*次按**元/次扣发工资;旷工按时间长短扣*倍工资。
*.连续旷工三日或全月旷工六日或一年旷工达十日者,可以解雇。
*.员工请假应办理请假手续,填写《请假申请单》,待批准后方可休假。未办请假,休假手续而擅离职守者或假期已满仍未销假,续假或有虚假隐瞒者均以旷工论处。但休病假,丧假或临时有急事等事先未能及时申请者,应电话及时与公司有关人员联系,事后及时补办请假手续。
*.公伤假,病假在*天以上者,需有公司认可的医院证明和病假单(附于《请假申请单》后,探亲或出差在外患病需有乡镇以上医院的急诊病假证明),否则不能以病假论处。

继续教育制度

（一）本公司每年根据各级业务人员的后续教育的要求组织员工培训，举办各级业务人员培训班，为各级业务人员接受后续教育创造条件。公司鼓励各级业务人员参加中国注册评估师协会和上海资产评估协会组织的各种后续教育活动。经常组织员工学习评估业务，分析评估案例，并进行业务专业知识和技能的交流；公司定期将资产评估、房地产（土地）评估、税收等方面的最新法规，以及公司新近制定或修订的执业规程提供给各级业务人员。
本公司员工应按照中国注册评估师协会的规定，不断接受后续教育，更新和提高专业知识，保持和发展专业技能，熟悉并掌握现行各种法规和实务标准，不断提高业务能力。
（二）对新参加评估工作的人员，坚持先培训后上岗，边工作边学习的原则，在实践中提高评估业务水平；
（三）提倡和支持员工利用业余时间参加评估专业知识和相关知识的学习，以取得相关执业资质；
（四）支持注册评估师和高级专业人员积极参加后续教育的专题讲座、短期培训和系统性的培训，以进一步提高执业水平。
（五）培训考核和奖励
*、对公司员工作为培训师进行培训后，培训效果佳，培训后员工业绩有明显提高的员工，公司将给予奖励。
*、对积极参加培训、表现突出的员工，将给与培训积极分子奖励，并在年度优秀员工评选中加分。

财务管理制度

一、固定资产管理

*、固定资产，应坚持优质、价廉、适用、收益好、基本建设按有关规定办妥必须的手续。

*、资产管理应设立明细帐卡、正确、全面、及时地记录固定资产增减变动情况。建立健全适用保管和维护保养制度，妥善地加以保管和养护，提高固定资产的完好率，合理适用固定资产，提高固定资产利用率。

*、盘点，每年至少盘点一次，做到帐帐、帐卡、账物三者相符。对盘亏和毁损的固定资产，要查清原因，分清责任，数额较大或情况恶劣的要追究有关责任人的经济责任。

二、建立健全物资管理制度，完善原始凭证和设置必要的帐册，及时、完整的做好记录。要定期对物资进行清查盘查，做到每季清点一次，年终必须彻底清查一次，对发生盘亏和毁损损失，尤其是盘亏和毁损损失，要清查原因，分清责任，数额较大或情节恶劣的要追究有关人员的经济责任。

三、加强往来帐目的管理。应收、应付的款项要及时办理受付手续，尤其是对应付账、帐款，要及时催收，尽量避免和减少坏帐损失。严禁任何形式的资金外借，私自外借，造成损失的，要追究有关人员的责任。

四、加强资金管理

*、一切费用开支应有合法原始凭证，并经办人签名，注明用途，经领导批准后，出纳据以办理，否则有权拒付或向领导汇报裁定。

*、收取外单位（个人）支票，汇票，经办人员必须认真审查是否符合银行签发规定，否则予以拒收，并应登记持票人的《居民身份证》姓名、号码、或其他有效证件，以防以外。

*、严格实行“票章分管”，即银行印鉴和银行结算票证（支票、汇票）由两人分别管理，互相制约，不得由一人即签发票又加盖银行印鉴。

*、本公司银行存、贷帐户，不准其他单位（个人）借用，个别特殊情况，需经主管财务的公司领导批准，方可办理。

*、现金支付必须符合银行规定的使用范围，库存不得超过银行核定限额、不准“白条”顶库、坐支现金。

*、银行存款必须按月与银行存款对帐单核对，未达帐顶经核对后应相符，并编制调节表。未达项应在下个月清理入帐，不得长期未入形成坏帐。

*、建立订本式现金及银行日记帐，逐笔序时登记，日清月结，帐币相符。

*、凡签发支票因故作废，应连同“存银”联，一并订入相联号的支票存根联内，存入会计档案，不得自行报废流失。

*、当日收取现金、支票、汇票应当天送存银行，最迟在次日送存银行。提取或送存银行现金伍万元以上的必须又两个人同行，数额特大要派转车护送，以外以外。

**、保险柜专人使用，钥匙随身携带，密码不得泄露，库存现金、支票、汇票，印鉴必须入保险柜。

五、加强支出管理。

严格控制非生产性支出，业务招待必须从紧控制。

六、加强对外投资和资金管理。

*、投资必须进行认真地论证和分析，经董事会、监事会讨论决定后方能实施。

*、不得以任何形式对外提供担保。

七、要加强内部的财务监督，及早发现问题，及时处理，做到防微杜渐。