第三章 服务需求

本项目共计 * 个包组，包号为 *** 。包组内不允许缺项。

履约期限： 本项目服务期为*年

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点

付款方式：

服务清单

*.项目基本情况

沈阳市回龙岗殡葬服务中心（以下简称“中心”）本次采购的物业服务范围包括：回龙岗殡仪馆（含中心本级办公区域）、文官屯殡仪馆、尸检服务部、回龙岗墓园、市内服务场所等所有相关服务区域。

*.* 物业基本情况概述

*.* 采购人向中标人提供的场地、设施、设备及材料支持

（*）为保障物业服务顺利开展，采购人将向中标人提供必要的办公场所、部分基础办公设备及配套设施供其使用。

（*）中标人在使用采购人提供的各类设施设备期间，必须承担起全面的维护保养责任，此项责任涵盖日常的清洁维护、计划性的定期检查检修以及突发故障的及时维修处理等；若因中标人使用不当或操作失误导致设施设备出现损坏，中标人须依据实际情况承担相应的修复或赔偿责任。

（*）中标方所属的运维人员在对采购人的设备设施进行日常维修维护作业时，所必需的相关耗材及替换部件，将由采购人负责提供。

（*）中标人需自行配备并负责维护以下作业设备及日常消耗物料：包括但不限于室内外扫地车、室内专用拖地机、园林绿化养护设备、及时补充采购人服务场所内的垃圾桶、驻场使用的除雪车辆等大型或专用设备；以及日常保洁清扫所需的全套工具与消耗品，例如笤帚、簸箕、垃圾袋、卫生间专用清洁用具、卫生间除异味用品、部分卫生纸、食堂清洁用品、公共区域消杀设备、消杀药品、餐巾纸、除雪工具、除雪剂、防汛沙袋等。

*. 物业服务覆盖范围

本项目的物业服务范围涵盖沈阳市回龙岗殡葬服务中心所管辖的全部区域。

（*）物业管理服务（针对建筑物内部及本体）

（*）物业服务（针对室外公共区域及环境）

*. 物业管理服务的具体内容及执行标准

允许投标人将部分专业性较强的服务，如消防联动设施的定期维保服务、尸检服务部产生的遗体检测废水合规排放处理，委托给具备相应法定资质和专业能力的第三方机构完成（投标人必须在提交的投标文件中就此事项提供书面承诺函）；中标后，中标人须将与此类第三方服务机构签订的相关委托服务合同副本，提交给采购人备案存档。所有服务标准的制定均以国家相关标准为依据，若所涉国家标准发生更新，则须自动执行最新的国家版本标准。

*.* 基础管理与综合服务

*.* 接待服务

*.* 环境保洁与卫生服务

*.* 会议保障服务

*.* 秩序维护与消防安全服务

*.* 设施设备日常运行与维护服务

*.* 餐饮服务

*.* 消防系统专业维保服务

中标人必须严格依据采购人提出的具体需求，委托一家具备相应消防专业资质和行业认证的消防维保服务机构，对采购人指定的消防联动控制系统进行全面的、规范的定期维护保养（保养频率不得低于每月*次），并应根据每次维保工作的实际情况出具详尽、规范的书面记录报告；如在维保过程中发现需要更换零部件，须严格按照采购人规定的流程进行上报，并积极配合采购人及时完成配件的采购工作，确保能在第一时间完成维修或更换任务。

*.* 物业服务公众责任险

为有效保障中标人在日常物业服务运营与管理过程中，因工作疏忽或发生意外事件而导致第三方遭受人身伤害或财产损失时，能够依法、及时地承担起相应的经济赔偿责任，所需投保的公众责任险保障范围必须全面覆盖物业管理区域内的各类公共设施设备运行维护、公共环境安全维护以及治丧活动开展等多个关键环节。此项保险旨在帮助物业服务企业合理转移和分散潜在的经营风险，增强其整体风险抵御能力，从而切实维护采购人的合法权益，同时也有助于提升物业服务企业的专业水准与整体市场信誉。

*. 物业管理服务岗位配置及人员需求

本项目总计需配置物业服务人员***名，临时勤务人员**名。中标人应严格按照采购人提出的具体服务要求，足额配备合格的物业服务人员；同时，因实际服务需求可能动态变化，中标人需在保证本文件规定的物业基础岗位设置框架不变的前提下，根据采购人后续提出的具体岗位需求，对物业服务人员的数量进行适当、灵活的调整（文官殡仪馆约**月份整体搬迁，涉及的人员将按实际情况进行增减）。

*. 中标人履行合同所需自备的设备

采购人根据本项目的实际服务需求，要求中标人必须提供必要的作业设备（无论是中标人自有设备还是通过租赁方式获得）用于物业管理服务的具体实施。

注：对于采购人在前述条款中已明确无偿提供的作业设备，此处不再重复要求，但中标人可根据采购人的实际服务需求及现场情况，在合理范围内适当增加配置其他类型或功能的设备，以更优质、高效地开展各项物业服务。

*. 需要说明的其他事项

（*）档案与资料管理要求：

中标人须妥善保管在服务过程中形成的所有类别档案与资料，同时对于采购人移交的与物业管理相关的图纸、技术资料、历史档案等以及其他与服务相关的各类档案。

（*）物资管理要求：

*）中标人须妥善使用、精心保养和维护其所使用的各类设备、工具以及办公用房；在服务合同终止时，必须将采购人提供的所有设备、工具、办公用房等资产完整移交，并保证在扣除自然磨损和合理损耗因素后，其完好率仍能达到***%。

*）中标人应对各类服务物资进行合理化使用与精细化管理，采取有效措施强化物资消耗的成本控制，杜绝浪费，提升物资使用效率。为确保物资管理流程的严密性与规范性，必须对物资的出入库、保管及消耗登记等环节进行严格管控，并及时提交给采购人审阅。

*）未经采购人明确许可，不得擅自占用、使用或改变采购人办公设施及各类机械设备原有的使用功能；如确因工作需要必须使用，须提前向采购人提出申请并获得书面同意。在工作过程中，若因操作不当或其他原因导致采购人的物品损坏，相关责任方须承担全部赔偿责任，包括维修或更换所需的一切费用。

（*）其他相关要求：

*）采购人对拟派驻本项目的工作人员实施统一的业务归口管理。中标人须与采购人建立高效、及时的信息沟通与反馈机制，确保各类信息传递畅通，并全面服从采购人的日常监督与业务指导。

*）中标人应主动保持与采购人各管理职能部门的密切沟通与联系，遇到重大事项必须第一时间报告并及时反馈相关信息，充分尊重采购人的意见与建议，全面接受其管理、监督与指导。采购人负责本项目的岗位设置规划，并对人员录用过程进行全程监管；在服务周期内，采购人对需要参与决策的事项拥有直接且最终的决策权。

*）物业服务费的构成应全面涵盖各项成本，包括但不限于员工工资、加班费、社会统筹费用、各类保险（含公众责任险）、工会经费、福利补贴、工作服装、劳动保护用品、培训支出、交通费、日常管理费、相关税金等所有相关费用。

*）为保障服务人员的稳定性与积极性，中标人须针对本项目制定具有竞争力的合理薪酬待遇，并完善包含基本工资、各项福利及职业发展路径的人员待遇综合方案。中标人应严格依据《中华人民共和国劳动法》的相关规定及时足额发放工资，确保服务人员工资不低于沈阳市现行企业职工最低工资标准（此工资标准不包含供应商按国家规定须承担的社会保险及其他应付费用）；同时，必须按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律法规的要求，全额支付国家规定的社会保险及工伤意外保险费用。中标人不得以任何理由拖欠物业服务人员的工资及相关福利待遇，若因拖欠问题引发职工信访或劳动争议，将直接视为项目考核不合格。

*）物业费将分四次进行支付，每完成三个月的物业服务后，中标人需依据合同约定出具相应服务期间的发票（累计付款金额不超过合同总价款），经采购人验收确认为合格后，双方进行核算并安排支付；中标人必须按月及时、足额发放员工的工资、补贴及其他相关费用。

*）采购人将对本项目所有服务人员开展政治审查与从业资质审核，确保其无任何不良记录，并符合国家法律、法规及行业规章所要求的资质等级、健康状况等条件，中标人须全力配合并按采购人的具体要求完成相关政审工作。

*）中标人不得随意更换项目服务人员，如确需调整，必须事先与采购人充分协商并征得其书面同意后方可实施；若现有服务人员不符合采购人的工作要求，采购人有权要求中标人予以更换，中标人应在**个工作日内完成更换工作，且新更换的人员必须经过采购人的审查并通过认可；因中标人管理不到位导致的岗位空缺周期不得超过*个工作日。

*）所有岗位人员在工作期间不得擅自离岗，在项目现场工作时间内不得从事与本项目无关的任何活动，如有特殊情况需暂时离开或处理其他事务，必须事先获得采购人的同意。

*）本项目全体人员在岗工作时应统一穿着规定的工作服，佩戴统一的标志及佩饰，其中项目管理人员需着正式商务装；日常言行应规范得体，仪容仪表保持端正、整洁，展现良好的职业形象。

**）中标人应具备在必要时抽调人员、派遣支援、安排加班等快速响应能力，以确保能够顺利完成各项临时性、突发性任务。

**）在物业服务期内，若非因采购人原因导致中标方的服务人员发生人身伤害、财产损失，以及由此引发的各类经济损失与法律责任，均由中标人自行承担，采购人概不负责。

**）若因物业服务人员违反操作规程或其他原因造成采购人的设施设备、财产损失或人身伤害，中标人须按照实际损失金额进行全额赔偿，并承担相应的后续处理责任。

**）如因物业管理不到位引发人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光、集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故，或在物业管理服务中出现重大过错导致严重后果，以及经采购人考核确认为不合格后，在合理期限内整改仍未达标或累计*个月考核不合格的，采购人有权单方面终止合同。

**）中标人作为本项目的安全生产第一责任人，应配备专职安全员，制定详尽的应急措施并定期组织应急演练，及时申请并储备必要的应急物资；发生安全事故时，中标人在第一时间采取应急措施的同时，必须立即向采购人和相关行政管理部门报告。

**）中标人必须严格遵守采购人的各项规章制度和保密规定，切实维护采购人的合法权益与品牌形象，不得借采购人名义进行任何虚假或不实宣传，不得在采购人场所内开展品牌推广或企业文化宣传活动，不得占用工作时间组织企业内部活动。文化培训、业务考试等相关活动。中标人必须与采购人正式签订具有法律效力的《保密协议》，同时还需与所有拟派往本项目的具体服务人员逐一签订详细的《保密承诺书》。此外，中标人负有全面管理和严格监督上述保密协议执行情况的责任，确保所有相关人员均能严格遵守保密条款。

**）在合同签订之后，采购人将依据招标文件、中标人的投标文件、双方签订的合同以及其他相关规范，制定详细的服务考核管理办法。在整个服务期限内，采购人将每月定期对中标人所提供的各项服务内容进行系统考核与评估。若考核结果未达到约定标准，中标人必须按照采购人提出的具体整改要求立即进行纠正与改进。整改后的效果必须经过采购人审核认可，方能被视为合格，并允许继续履行合同约定的后续服务义务。

**）所有派驻至采购人处上岗的工作人员，必须完全符合《中华人民共和国劳动法》及《中华人民共和国劳动合同法》的各项规定。他们应当身体健康，能够胜任岗位要求，且必须遵纪守法，个人历史记录中不得有任何刑事犯罪记录或治安管理处罚记录。

**）中标人必须依法与其派出的所有工作人员签订正式的劳动合同，并按照国家规定为其足额缴纳相应的社会保险。上述劳动合同及社会保险的覆盖期限，必须完全涵盖本项目的整个服务期。中标人须将相关劳动合同的副本以及职工社会保险缴纳证明等材料的复印件，全部提交给采购人进行归档保存。

**）中标人必须确保在整个服务合同期内，始终按照合同约定的数量配备派驻工作人员，实现所有岗位人员编制充足、全员满勤在岗作业，不得出现缺编或缺勤的情况。

**）在服务期内，中标人须指派一名项目经理常驻采购人指定的部门现场办公，同时另指派一名副项目经理驻场，以配合项目经理开展相关工作。上述人员的工作时间安排为每周工作日（周一至周五）的上午*:**至下午**:**，节假日须轮班值岗。项目经理与副项目经理将作为中标人与采购人之间的直接联络对接人，全面负责统筹管理派驻至采购人各具体服务部门的所有管理人员，并协调处理采购人各部门提出的各类实际综合物业服务需求。

**）在服务合同履行期间，采购人保留对中标人所有派驻工作人员的日常工作质量、服务规范执行情况、准时到岗情况以及各项任务完成情况等进行全程监督和业务指导的权利。如果发现服务质量不符合采购文件或合同中的明确规定，采购人有权依据合同条款对中标人采取相应的经济处罚措施，甚至保留单方面解除本次综合物业服务合同的权利。

**）中标人及其工作人员必须切实履行维护服务中心职工以及前来办理业务的祭祀家属的人身安全与财产安全的职责。特别强调，严禁任何工作人员私自拿取祭祀群众摆放的各类祭品，此行为被严格禁止。

**）所有中标人派出的上岗人员，在上岗前必须单独签订保密协议书。协议中必须明确禁止其以任何形式传播或散布与采购人工作单位相关的任何内部信息、工作内容或敏感情况。

**）所有工作人员在提供服务过程中，必须坚持依法办事、文明执勤的基本原则。在任何情况下，均不得与前来办理业务的祭祀家属发生言语争吵，更严格禁止中标人派驻人员与祭祀人员发生任何形式的肢体冲突。要求工作人员做到即使面对挑衅，也坚持“打不还手、骂不还口”的职业操守。

**）中标人派出的所有上岗人员，其工作所需的劳动保护用品（如手套、工作服、安全帽等）均应由中标人统一提供并承担相应费用。

**）中标人上岗人员的日常餐费、通勤交通费等个人费用，均由中标人自行承担。采购人允许中标方工作人员在采购人单位食堂统一用餐，用餐费用标准按照采购人内部制定的统一标准执行，中标人需按月统计实际用餐人数，统一向采购人缴纳相关餐费。

**）中标人上岗人员所需的统一工作服装费用、工作中使用的设备机器磨损折旧费、员工福利支出，以及可能发生的工伤处理费用、安全保障等一切与用工相关的费用，均全部由中标人承担。如因中标人未履行其法定义务（例如未缴纳工伤保险等）而导致采购人依法承担了连带责任（如先行支付工伤赔偿款等），中标人必须对由此给采购人造成的全部损失进行足额赔偿。

**）中标人必须按要求认真填写并保存各项日常工作记录，包括但不限于安全巡逻检查记录、消防监控室值班记录、日常保洁清扫记录、定期消杀作业记录、食堂食品留样记录等。采购人将采取不定期的方式，对上述记录的填写真实性、完整性和及时性进行抽查。

**）中标人必须建立并执行严格的考勤制度，通过填写书面考勤记录表或使用电子打卡设备等方式，每天按照合同要求及时、准确地记录所有派驻人员的实际出勤情况，并确保该记录可供采购人随时进行抽查核实。此外，采购人各相关部门的物业负责人须每月对中标人当月的整体服务质量进行验收评估，并在验收文件上签字确认。

**）在服务期内，中标人需要制定并完善覆盖本项目所有服务内容的各项规章管理制度和内部考核标准。同时，必须有针对性地制定详细的员工各类业务技能培训计划，以及应对各类突发事件的紧急处置预案，并确保其可操作性。

**）在服务期内，如因采购人内部机构调整等原因，出现服务部门被撤销或其他可变情况，具体调整安排将以采购人发出的正式书面通知函为准。同时须按照采购人的实际需求，灵活对服务岗位人员进行内部调配。调整后的物业服务费用，最终将按照实际在岗提供服务的人数据实进行结算。项目的整体调整方案与执行细节，均严格依照采购人发出的书面通知执行。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。