服务需求

本项目共计 * 个包组，包号为 *** 。包组内不允许缺项。

履约期限：本项目服务期为*年。合同一年一签，一年合同到期经采购人综合考核合格后，如双方无异议，续签下一年合同；本次采购为第一年预算，第二、三年预算以财政部门当年审批数额为准。年度考评综合得分在**分以上（含**分），达到合同规定的服务目标，可续签合同；年度考评综合得分在**分以下（不含**分），采购人有权不再续签合同。

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：

服务清单

包 组 号：***

包组名称：物业管理服务项目

*.项目基本情况

*.*物业情况

*.*采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

中标人所需要使用的办公场所等由采购人提供，保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费等相关耗材及费用由中标人承担；校区内各项小修（单项*万元及以内人工费）采购人供材料，物业出人工；学生宿舍维修所需材料由中标人提供，水电消耗由采购人承担。

*.物业服务范围

（*）校园物业服务

（*）学生宿舍物业服务

*.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括：校园环境卫生管理、绿化养护管理、楼宇管理、设施设备运行维护服务、学生宿舍保洁服务、学生宿舍维修服务、学生宿舍安全更值服务、大型活动保障及应急服务等。

*.*基本服务

*.*校园环境卫生管理服务

*.*绿化养护管理服务

*.*楼宇管理服务

*.*设施设备运行维护服务

*.*学生宿舍保洁服务

*.*学生宿舍维修服务

*.*学生宿舍安全更值服务

*.物业管理服务岗位需求（共计***个岗位）

*.需要说明的其他事项

（*）档案、资料管理要求

妥善保管在服务过程中形成的各类档案、资料和采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案、楼宇管理档案、消防档案、学生住宿档案、绿化养护档案以及其它相关档案，做到分类清晰、记录完整、存放安全。

（*）物资管理要求

*）妥善使用、保养和维护采购人提供的办公场所、设施设备等；在服务终止时，必须全部移交采购人提供的资产，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到***%。

*）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，做好保洁绿化、维修等耗材的出入库、保管和消耗登记，及时编制月度各个功能区物业运行成本分析报表提交采购人。

*）对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。

*）设立专职/兼职核算人员，按采购人要求完成各项经费开支和相关资料整理，每月提供员工工资花名册（工资支付台账）备查。

*）中标人须按要求配备专业工具设备：洒水车*台、扫地车*台（带除雪功能）、小型除雪车*台、洗地机*台、路面维修切割机*台、维修施工转运车*台、打药车*台、割灌机*台、草坪机*台、绿篱机*台；电动垃圾转运/保洁车**台；室内保洁清洗地机**台，室内保洁榨水车***台。（投标文件中须提供承诺书，格式自拟）

（*）其他要求

*）采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。中标人要与采购人建立及时有效的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。

*）中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管。在服务周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。

*）物业服务费实行包干制，预算金额****万元，为含税价，包括员工工资及部分人员社会全额“五险”、每年实际发生的保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用；服务期内采购人不再额外支付其他费用。

*）为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用，中标人不得拖欠物业服务人员工资及相关福利待遇，如因拖欠工资及相关福利待遇造成职工信访的，则视为考核不合格。

*）合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其它费用；若学校对所属楼宇实施整体/部分暂时停用、封闭管理、功能调整等，中标人按实际核减人员配置，费用据实核减。

*）物业费支付采取每季度采购人验收合格后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、缴纳保险等各种费用。

*）采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录、无犯罪前科，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应按采购人要求完成政审工作。中标人应为物业服务人员提供体检，所有服务人员须持健康证上岗，新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。

*）中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施；中标人要及时上报人员、工种变动情况，根据采购人实际需求无条件配合增加人员及工种。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在规定时间内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过*个工作日。

*）所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。

**）本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体，文明服务。

**）中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务的能力，采购人安排的迎新、重大会议、校庆等临时性工作，中标人应随叫随到无条件配合，且不收取任何费用（服务质量纳入考核）。

**）物业服务期内，非采购人原因，造成为本项目服务中标人的员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。

**）如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人按实际损失全额赔偿；因中标单位维修不及时导致采购人正常运行受影响、造成财物损失的，中标人需按价赔偿，情节严重的，采购人有权追究法律责任。

**）因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格或累计*个月不合格的，采购人有权终止合同。

**）中标人是安全生产的责任人，应配备安全员，做好应急措施和应急演练，制定明确的《突发事件应急工作实施办法》，所有服务人员需熟悉应急处理流程；及时做好应急物资储备工作。发生安全事故时，中标人在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。

**）中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。

**）与中标人签订合同后，采购人根据招标文件、投标文件、合同及有关要求制定考核办法。服务期内，采购人每月对中标人服务内容进行考核，如考核有未达标，中标人须按照采购人的要求进行整改，整改效果经采购人认可后，中标人方可继续履行合同。

**）一年服务期限届满，中标人应提前一个月向采购人提出续签合同申请。采购人按照续签合同标准，结合每月考核情况对中标人服务质量进行综合性考核，考核合格（**分及以上）采购人继续与中标人签订下一服务年度合同，续签合同的服务费用不作调整；考核不合格（**分以下）采购人有权不再续签合同。

**）中标人可结合采购人需求提供增值服务，人工湖观赏植物/鱼类种植、学生宿舍文化建设等，提升校企双方社会效益。

**）采购人安排的其他服务属于物业服务事项的，中标人须无条件予以响应并保质保量完成服务。

**）以上上岗人员资质及相关证明材料需上岗前查验。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。