服务需求

一、项目基本情况

*.服务面积：本项目服务建筑面积为*****㎡，地上**层，地下*层。本项目服务管理*个会议室 、*个互联网室，*个内网室、部分办公室、活动区域、院内室外停车场及地下停车车，招标方临时交办的办公用房清扫等其他工作。

*.服务事项：本项目物业管理实行社会化管理，包括保洁服务，食堂餐饮服务，楼内外绿化养护服务、楼内窗户及窗纱清洗（每年至少*次）、办公楼给排水、供电系统、空调系统等设备的日常运行管理（不含维修保养）等工作（不含消防系统养护及维保）以及招标方交办的临时性工作。

*.履约期限：项目服务期限为三年。第一年合同期满，招标方对中标供应商进行考核，若中标供应商服务满足采购人要求,招标方有权再和中标供应商续签一年；第二年合同期满，招标方对中标供应商进行考核，若中标供应商服务满足采购人要求,招标方有权再和中标供应商续签一年。合同签订后*日内完成与原物业的交接。

*.履约地点：辽宁省营口市西市区汇英街*号。

*.付款方式：每月**日前，支付上一个自然月费用。如遇节假日或财政封账等情况顺延。

二、人员岗位配置及任职条件（**人）

*.物业项目经理（*人）

任职条件：年龄**周岁及以下，大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料），作风硬朗，组织协调能力强，男女不限，经招标方考核同意后方可录用。

*.会议服务兼文员（*人）

任职条件：女，年龄**周岁以下，身高*.**米以上，大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料），普通话标准，具有正规的会务接待、礼仪、保密等专业经验，掌握会务接待流程，有较高的会务、服务、接待专业水准。品貌端庄，举止文雅大方，要遵守保密规定，签署保密承诺。经招标方考核同意后方可录用。

*.保洁人员（*人）

（*）保洁领班（*人）

要求：女，年龄为*****周岁，具有*年以上保洁管理经验，具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，保密意识强。经招标方考核同意后方可录用。

（*）保洁员（*人）

要求：女，年龄为*****周岁，具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，保密意识强。保洁人员每年进行一次体检，身体健康状况良好，无传染病及其他疾病，五官端正、动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。经招标方考核同意后方可录用。

*.工程维护人员（*人）

岗位设置:电工*人、水工*人。

任职条件：男，年龄**周岁以下，具有良好的工程专业知识，工程相关岗位*年以上工作经验，熟悉变电所、中央空调等各类设备运行维护，具有独立排除一般楼内维修故障的能力，需要**小时值班。

*.餐饮服务人员（**人）

（*）餐饮服务主管*人：

任职条件：专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），*年以上餐饮管理经验，年龄**周岁以下，貌端品佳，具有良好的职业素养，经招标方考核同意后方可录用。

（*）厨师长*人：

任职条件：年龄**周岁以下，有*年以上主厨经验，男性，人品端正，熟练掌握烹饪技术，具有成本核算、采购管理经验，独立制定菜谱，熟知食品安全及添加剂管理知识。经招标方考核同意后方可录用。

（*）厨师*人：

任职条件：年龄**周岁以下，*年及以上烹饪经验，男性，人品端正，技术娴熟，能够满足餐饮服务需求，经招标方考核同意后方可录用。

（*）面点师*人：

任职条件：年龄**周岁以下，有面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种中、西式面点制作技术。经招标方考核同意后方可录用。

（*）西点师*人：

任职条件：年龄**周岁以下，有西式面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种西式面点制作技术。经招标方考核同意后方可录用。

（*）明档师傅*人:

任职条件：年龄**周岁以下，人品端正，熟练掌握烹饪技术，人品端正，技术娴熟，能够满足餐饮服务需求，经招标方考核同意后方可录用。

（*）粗加工洗消（兼服务员）*人

任职条件：男女不限，年龄**周岁以下，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳，有餐饮服务和保洁经验，能胜任相关工作，工作熟练。

*.绿化服务（*人）

任职条件：男女不限，年龄**周岁以下，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳，有绿化经验，经招标方考核同意后方可录用。

三、项目运营总体要求

*.物业服务企业应当制定安全、保密制度，与招标方签订保密协议。行业人员的选聘要求历史清白，无违法犯罪记录。日常管理中要加强保密教育，所有入职人员需要签订保密承诺书，在日常具体工作也应有相应的措施。

*.物业服务企业人员要定期对服务人员进行安全与应急方面的安全知识培训和实战演练，熟悉安全应急预案，对消防、救护、通信故障等隐患能够做到及时发现及时汇报及时处理。

*.物业服务企业应与员工签订劳动合同，按月缴纳五险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），并办理各种用工手续和暂住手续，员工的工资、奖金、各种福利待遇、社会保险及工作期间发生的工伤事故全部由物业服务企业负责支付和缴纳。

*.所有工作人员必须持有效健康证上岗，关键部位保洁人员、餐厅工作人员每半年进行一次传染性疾病排查。

*.由于物业服务企业人员违反相关安全规定造成一般性后果，物业服务企业无条件按价赔偿。造成严重后果的，除赔偿损失外追究相关责任人员刑事责任。

*.招标方主管部门定期对物业服务企业服务满意度进行调查，满意度不达标将责令整改，整改无效、屡教不改将终止合作。

*.招标方有权要求物业服务企业对不满足岗位条件、无法胜任本职工作或违反工作纪律且屡教不改的员工予以更换，更换期不超过*个工作日，期间不得影响正常的物业服务工作。

*.中标方需在合同签订后一周内按合同规定组织人员到岗服务。上岗前需按照招标文件中要求，提供相关岗位的证明材料。若中标方提供材料与招标文件不相符，招标方有权终止合同。

*.中标方未经招标方同意，不得将任何外单位人员带入办公场所。

**.中标方每月需将整理好的食堂入库、库存、物品消耗、人员考勤表，员工档案（含人员增加变化情况表）、及楼内水电维修、巡视巡检台账整理存档（需加盖公章或业务专用章）上交给招标方。

**.中标方需积极配合招标方临时交办的会务、接待等临时性工作。

四、各分项服务内容及服务标准

（一）项目经理服务范围

岗位工作要求：

（*）对物业现场负有领导责任；负责供应商与招标方的沟通协调；负责物业服务人员的监督管理、工作安排、专业培训。

（*）做好物业服务人员的日常管理，组织人员认真学习并贯彻执行各项规章制度，提高组织纪律性。

（*）带领相关工作人员完成机关派发的任务，提高服务质量。

（*）以身作则，提高物业服务人员的法制观念和服务能力。

（*）讲究工作方法，搞好队内团结，做好服务人员的思想政治工作和岗位管理工作。

（*）认真做好工作记录，及时向招标方汇报工作，征求意见。

（*）教育、监督服务人员按规定爱护和正确使用装备器材。

（*）教育、监督服务人员严格遵守保密纪律和安全规定，防止事故发生。

（*）完成招标方交办的其他工作。

（二）保洁服务范围

*.岗位工作要求：

（*）区域分为四部分：①大厅、各会议室②各楼层会客室、走廊、楼梯、电梯、开水间、卫生间③楼内外地面、墙面、绿地等④招标方办公区域（办公室、接待区、休息区等）等公共区域清洁工作。

（*）保洁人员每天*：**前应清扫完毕（节假日全面清扫除外），每周进行一次彻底清扫，重大节假日、活动日前视情况进行大清扫。

（*）清扫时要求室内桌椅横竖成行，桌面、门、窗台、窗棱、暖气无灰尘，物品摆放整齐有序，地面无痰迹、烟头、纸屑等杂物，烟蒂盒内及时清理，卫生间早中晚各喷洒消毒水一次，墙面不能留有痕迹。

（*）根据季节特点，院内不定期做好除“四害”工作。

（*）冬季应及时做好除雪工作。

（*）工作时，保洁人员对自己分担的区域必须定时巡视，随时保持清洁。

（*）各楼层小型垃圾桶内的垃圾不得多于三分之二，保洁人员同时负责清理办公室的垃圾桶并及时将垃圾清运到楼外的垃圾点。

（*）保洁人员应注意个人卫生，并保持服装整洁。

（*）保洁人员应严格要求自己，服从领导安排，不怕脏，不怕累，互相支持，互相帮助，齐心协力完成本职工作。

（**）保洁人员上班时间不得做与本职工作无关的事，未经允许不得进入各办公室、监控室、设备维修室等场所。

（**）周末及节假日需要安排专人值班打扫楼内外卫生。

（**）根据需求完成招标方安排的相关事宜。

*.保洁标准

楼内保洁的标准，要求达到星级标准。

(*)楼内公共区域日常保洁标准

（*）地下室及楼外公共区域日常卫生保洁标准

*.规章制度

（*）保洁服务员每天必须按保洁标准规定打扫。

（*）禁止在单位洗涤工作服以外的个人衣物。

（*）保洁人员在按规定完成保洁工作外，要坚持巡查，发现问题及时清扫。

（*）严禁在室内使用明火点燃如纸屑、报纸等垃圾避免造成火灾。

（*）卫生间垃圾桶要及时清理。

（*）保洁区域内的消防设施要保持无灰尘，办公指示牌摆放规范、干净无尘。

（*）在责任区内发现的各类问题要在最快的时间内解决如自己不能解决的要及时向保洁主管报告，或与招标方报告。

（*）保持良好的工作形象，上班时间内着装与个人卫生要保持干净、整洁、整齐。禁止在楼内嬉笑打闹和大声喧哗。工作时间内禁止在一起拉家常、闲谈、聚堆做与工作无关的事。

（*）早上班后、晚下班前要对会议室进行检查，防止丢失和人为破坏；关闭和水源避免出现事故灾害。

（**）双方抽查结果记录备案，对检查时发现违反《每月考核细则》的问题，扣款将从招标方付给的中标方的费用中扣除，甲乙双方盖章、签字。

*.特殊说明

（*）员工劳保用品、物料消耗品、设备工具等物品由投标人按需自行配备。

（*）为响应厉行节约，反对浪费的号召，对于大楼内及食堂产生的可二次利用的包装物、矿泉水瓶等物品，每日工作人员打包处理，并放到指定地点，交由主管部门统一处理。

（三）食堂服务

*.基本情况

食堂平日就餐约***人次/天，食堂配备的厨具、炊具、餐具、洗消等设备完善。

*.食堂服务事项范围

（*）负责提供工作人员周一至周五早、中、晚餐、及临时用餐等服务。物业工作人员周末及值班用餐由中标方自行解决。

（*）周末需安排值班人员值班，解决机关工作人员临时就餐任务。

（*）负责食堂食品卫生安全，负责食材质量检验、检查。

（*）负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。

（*）做好成本核算，做到日清、周结、月核算；配合招标方物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。

（*）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。

（*）严格遵守招标方各项规章制度，服从招标方管理人员监督管理，以及招标方交办的其他工作任务。

（*）负责相关保障性服务，如：夏季暑天提供防暑降温饮品服务、节日代加工食品等；能够圆满完成招标方安排的其他临时性工作。

*.食堂管理标准

（*）按招标方标准提供*个月（*周）菜谱，做到营养搭配、菜品丰富，荤素搭配合理，每周菜品不重样。副食菜肴体现出色、香、味、形的同时要融入几大菜系口味的变化、主副食花样要丰富体现出煮、蒸、烤、烙、炸、烘等中、西特色食品，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；

（*）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；

（*）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食品、卫生等导致用餐人员身体不良反应事件；

（*）制作菜肴要保证质量统一、口味统一，定期让就餐者品尝到特色菜肴；

（*）食品加工制作时对投料数量、制作质量、完成标准要有相应的规定要求及流程；

（*）认真贯彻执行《中华人民共和国食品安全法》，保证各类食品卫生、安全；

（*）制定合理的食品和原料采购计划，杜绝浪费。严把原材料进货的质量关，对购入的食品和原料应逐项检查，核对品种、数量无误方可入库。不足量、不合格、发霉、变质、腐烂的食品和原料，一律不准入库；

（*）食品和原料入库后应分类存放，主粮食物不得靠墙或直接放在地面上，以防止潮湿、发霉变质。食品和原料在仓库存放期问，要经常倒仓检查，避免存放时间过长，降低食品质量。发现食品和原料腐烂变质应及时处理；

（*）存放食品和原料的仓库应保持清洁卫生，做到无鼠、无蝇、无虫、无灰尘，仓库内严禁吸烟。非仓库管理人员，未经许可不得进入仓库；

（**）食品和原料坚持检查出库，出库及时准确，保证物品供应厨房使用；

（**）加强食品安全管理，食品加工器具应做到生、熟、冷、热分开，不得混用并分别保管；食品要做到生、熟、半成品、成品分开摆放。厨房清洁用品应与调味品、菜品分开放置。做好灭蚊蝇、灭蟑螂、灭鼠消杀工作；

（**）副食应当日使用、米面油必须使用保质期内的国家品牌产品，不得使用地沟油，陈化粮及过保质期食品；

（**）加强食堂卫生管理，做到门窗明亮，墙面无污渍、无蛛网、无蚊蝇、无烟尘、地面、餐桌台面、工作台面干净、无杂物、无积水、无污垢；炊具干净、整洁、无污点，定期消毒；餐具每餐使用完毕应清洁消毒；

（**）不得食用剩饭剩菜，食堂垃圾应分类收集，环保处理，日产日清；

（**）食堂人员应遵守劳动纪律，服务主动热情，文明礼貌，工作时间严禁吸烟、饮酒；

（**）食堂人员工作期间应穿工作服，戴工作帽，保持仪表整洁。讲究个人卫生，勤洗衣服，勤剪指甲，勤洗澡，勤理发，操作前必须洗手。患有流行、传染疾病史应立即报告，暂停接触食物的工作直到疾病痊愈为止；

（**）按规定做好工作人员每年进行一次体检，确认身体健康，并持有健康合格证方可上岗（上岗前核验相关证明材料），年体检率***%；

（**）加强食堂安全管理，未经许可，非工作人员不得进入厨房使用炊事用具；要严格遵守操作规程，防止事故发生。食堂工作人员下班前，要关好门窗，检查各类电源开关、设备等，注意防火、防盗，时刻警惕和严防不安全事故发生；

（**）做好食品安全应急预案，发生食品安全事故要及时按应急预案处理；

（**）突发停水、停电现象期间要保证就餐正常进行；

（**）雨、雪天气造成的自然灾害，食堂需要提供正常的配餐工作，同时要做好食材储存工作，保证食材的充足和质量。

*.责任要求：

（*）食堂管理人员、厨师长、厨师、服务员等专业人员上岗必须提供与招标文件中相符合的资质证书。若中标方提供材料与招标文件不相符，招标方有权终止合同。（上岗前核验相关证明材料）。

（*）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；卫生质量合格率***％，无食品安全责任事故。

（*）做好食堂每日工作餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数量质量；

（*）每月做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平；过满意度测评就餐人员满意率达**％以上；

（*）在服务期间若发生食品安全等事件由责任人承担相应法律责任，由此带来的损失由成交供应商承担并终止其服务。

*.特殊说明

（*）食堂零杂日常用品由投标方按需自行配备。例如：垃圾袋、洗洁精、牙签、湿巾、厨房清洗工具等易耗品。

（*）食堂厨具、设备更新由采购单位采购。中标方需保障食堂易耗易损厨具每月容损率不超过总量的**%。

（*）食堂食材由采购单位另行采购。

（*）菜品应定期调整更新，周期不应大于*个月。

（*）建立食材出入库及出库制度，每季度进行资产盘点。

（*）为保证食材的完整性和新鲜度，不允许采购预处理的食材，例如：肉类切块、切片、切丝。鱼类、海鲜类清理内脏等。

（*）食堂应准备物业餐。与机关人员错峰就餐做到分时、分餐。

（三）工程运维项目

*.给排水设备运行维护

（*）服务内容:

对办公楼室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常运行管理。

（*）服务标准:

*.每日一次对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示正确，保证给排水系统正常运行使用。

*.建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次。

*.二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染，二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。

*.生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、无灰尘，无鼠虫害发生。

*.定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生。

*.化粪池每季巡查*次，及时做好清掏处置，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。

*.楼面排水管、排水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查。每*个月对地下管井清理*次，捞起井内泥沙和悬浮物，每季度对地下管井彻底疏通*次，清理结束地面冲洗干净。

*.清理时地面竖警示牌，必要时加防护栏。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

*.及时发现并解决故障，给排水系统发生故障时，维修人员在**分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据情况制定事故应急处理方案，制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知。

**.计量器具、压力仪表按规定周期校验；做好节约用水管理工作。

*.供电设备管理维护

（*）服务内容：

对供电系统低压电器设备、电线电缆、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理。

（*）服务标准：

*.对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

*.建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠虫害发生。

*.供电运行和维修人员必须持证上岗，建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过*小时。

*.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；管理和维护好办公楼（区）灯光亮化的设施。

*.制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限。

*.每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，有问题及时解决。

*.每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变电设备接装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好，一年内无重大管理责任事故。

*.空调系统运行管理

（*）服务内容：

集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常检查养护维修。

（*）服务标准：

*.建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

*.定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据。

*.定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其他附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次.

*.定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。

*.定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗。

*.定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。

*.管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象，每二年至少除锈漆刷漆一次。

*.定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求，根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求。

*.压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作。

**.在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、测试和调整，确定正常后方能投入运行。

**.空调系统出现运行故障后，维修人员应在**分钟内到达现场，根据实际情况制定维修方案，并做好记录。

*.特殊说明

（*）工程运维管理服务中不含消防系统。

（*）物业管理相关工具自行配备；物业物料采购、洗井、化粪池清掏疏通处理、疏通下水等费用，由中标方负责。

（*）房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备管理维护、空调系统日常运行维护等项目在工程维修过程中所需材料、配件费用及专业维修费用，由招标方负责；投标方安排相关人员配合维修工作。

（四）绿化服务

*.楼内绿植

按照招标方需求进行楼内绿植的租赁及维护，保证绿植新鲜入眼，不得有枯叶烂枝，负责春夏秋三季美化环境及重大活动前花卉的培育、摆放。以及冬天室内树木、花草、绿地的维护及保养。

*.楼外绿化

（*）根据土质特点对草坪、植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪:当青草长到**厘米以上时就要进行除草，保证草坪整洁、生长均衡、美观;树木、植物的剪枝每年进行*次， 其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪，保持形状，具有观赏性。

（*）负责院内植物的浇灌、养护及杂草清理工作，负责四害消杀及垃圾清运等工作。要根据土质特点对草坪、植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪。当青草长到 ** 厘米以上时就要进行除草，保证草坪整洁、生长均衡、美观。对院内内植物的修剪每月至少 * 次，保持要求形状，具有观赏性。

（*）室外绿化人员负责地下车库打扫、院内及车位卫生、台阶清洁、办公楼周边所有物品及设施的清洁、保洁、保养。

（五）服务和会务管理

*.会议室清洁

每日将采购单位楼内会议室及时清洁，清洁包括桌面擦拭、书桌垃圾清除、书桌擦拭、椅子擦拭、装饰物擦拭等，必须做到会议室一尘不染, 保证随时可以会议使用；每天将会议用所有杯子清洁，确认玻璃器皿清洁无污质，并使用消毒柜高温消毒，玻璃器皿的保养及擦拭，每天擦拭不锈钢会议用具；每天将当天使用过的小毛巾，抹布，擦杯布等布艺制品清洗消毒并且烘干。

*.会议服务工作

（*）有会的会议室门口需设立一个站立岗，随时接待前来参加会议的领导。

（*）会服人员根据开会时间提前一个小时会议室门前及沿途进行引领，不得擅自离岗，保持一小时站立；

（*）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查如茶杯、笔、 纸、名签等等，每样物品的摆放都需要按照摆放标准，用尺精确测量位置，前后左右吊线测量是否保持直线，不得有分毫偏差；

（*）铺设台布要求台布干净、平整，铺完台布要看两边是否平均美观，会前清洁会议室内所有陈设，做到一尘不染；椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等通常椅子与椅子的距离为 ** 公分除特殊要求及人数增加，椅子必须采用掉线的方式摆放且必须保持在一条直线上；在摆台面时要求物品要干净、整洁、方便客人使用，物品要横齐竖直，规范合理；

（*）把事先准备好的纸、笔、垫板、水、水杯、杯垫、茶叶等摆在正对客人的台面上，根据领导习惯，反复确认是否摆放正确；指示牌必须清晰明了，用词准确;名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同；

（*）会议开始时员工要观察四周是否有没入座人员应及时疏导，会议开始后服务人员应主动关好门在门口守候随时为客人开门，保持站立不动，不得擅自离岗；

（*）服务人员在会议十分钟前把茶泡好，茶水一般在 **分钟给添加一次，但要牢记三轻、一快（三轻：说话轻、走路轻、操作轻，一快为服务快） 服务要有礼貌，时刻保持清醒头脑，确保会议安全，尽量在服务中不影响会议； 如遇到重要领导讲话时不要随意走动和添加茶水；

（*）当一切服务妥当之后服务人员应站在会场外随时为客人服务；

（*）会议中途有茶休或午休时应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理， 桌面上的物品重要资料员工不要随意去动；

（**）会议重新开始前应酌情重新为参会人更换茶水等；

（**）会议结束后，员工应站在门口两侧，面带微笑欢送宾客，并提醒参会人员拿好随身物品，同时由工作人员把参会人员送到电梯里以微笑和欢送。待电梯门合上后方可离开；

（**）会后进入场地及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记；

（**）配合搬运物品及资料送到指定地点。

*.报刊、信件的接收和及时分发传递，机要件、特快专递等做好登记，急件立即处理，所有信件、报刊分发到各部门并做到准确、无误、及时。

*.招标方委托的其它事项。

（六）财务物资管理

*.妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交招标方提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到***%。

*.合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交招标方。

*.对招标方的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经招标方同意，在工作过程中如损坏招标方物品，负责全部赔偿。

*.招标方委托维护管理的其它事项。

（七）其他职责

*.遵守招标方的各项规章制度，维护招标方的合法权益和形象，不得借招标方的名义做虚假和不实宣传。

*.根据合同规定或招标方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人，对需由其他专业公司承担的事项，必须经招标方同意后方可转委托。

*.保持同招标方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重招标方的意见，接受招标方的建议、监督和指导。

*.专人负责投诉、报修受理事务，设立服务、投诉专线电话，认真记录电话内容和处理情况，及时处理投诉问题，并建立信息反馈制度。

*.严格审核录用本项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与招标方协商，并将新进人员的情况书面向招标方通报，经招标方同意后实施。

*.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

*.负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向招标方报告结果。

*.招标方委托管理的其它事项。

五、费用构成

*、招标方负责费用范围：

（*）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。

（*）各类设备设施年检、检测费用。

（*）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。

（*）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。

*、投标人负责费用范围：

（*）物业服务人员费用：负责员工的工资、社会保险统筹、工会经费、培训费、法定假日加班费、工服折旧费、体检费、管理费及法定税费等。每月工资按照营口市人力资源和社会保障局文件要求不得低于营口市最低工资标准。企业如不如实缴纳社保及每月工资额低于营口市最低工资标准，出现一切后果由乙方自负。

（*）易耗品费用：物业日常办公用品及耗材、餐巾纸、擦手纸、卫生纸、洗手液、洗涤剂、公共空间垃圾桶、控制器电池、照明用灯、排风扇、会务用品、保洁用具等，上述物品需保证品牌质量。

（*）偶发损坏部件等：办公楼公共空间单件商品***元以下设施零件的更换等费用（如窗户把手、办公室门锁芯、卫生间零部件等）。

六、设备要求

为满足本项目的需要，中标方需无偿提供如下设备：

设备耗材为全年预估数量，如有增加，招标方须按照需要准备。

六、其他要求

*.物业公司要明确职责，树立服务意识，工作中应加强与招标方的联系，认真做好办公楼的后勤保障工作。要求物业公司保障人员做好周末及节假日值班制度。

*.招标方指派专人作为招标方代表与物业公司进行日常联系，负责对应由物业公司承担的工作进行汇总、安排、检查和奖惩。

*.物业公司项目经理及各岗位负责人以上人员应保持通讯畅通（手机、对讲机），如有外出情况，向招标方代表通报，并指定临时负责人。

*.物业公司在涉及办公楼重大维修改造项目时，向招标方代表提出书面申请，经研究批准后，方可实施。

*.因中标人管理不善，导致办公区大门、楼门区域外来人员和工作人员出现安全问题、纠纷事故，由中标人承担全部责任并进行相应赔偿处理。如办公区发生失窃问题，由中标人承担全部责任并进行相应赔偿。

*.招标方有权利对中标人工作问题进行督促和纠正，有权要求中标人更换招标方不满意的员工，中标人不得反对并应立即执行，中标人不得以此为由主张任何工作的延误、补偿。

*.从业人员上岗后，中标人调整人员须经招标方同意。

*.招标方每月会同物业公司对办公楼进行联合检查，并召开物业情况通报会。会议内容为总结本月内的工作情况，并对下一步工作进行安排布置。通报会由招标方相关人员及物业公司总经理、项目经理及班长以上人员参加。

*.食堂燃气费，能耗水（日常用水和保洁用水）、电、供暖费不包含本次报价内。

**.在水、电、燃气、厨具等设备使用过程中存在违规操作，或未及时发现安全隐患，出现安全事故由中标方承担全部责任，并进行相应赔偿。

**.因政府政策性调整，如办公区域减少，按实际发生扣除相关费用。

**.中标方必须按照劳动法等相关规定，为劳务人员缴纳保险，保证劳务人员有关待遇。

**.中标人未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给招标方造成损失的，招标方可要求中标人整改，待中标人达到管理服务质量标准后，招标方方可支付相应的管理服务费用。

**.中标人未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给招标方造成损失的，招标方可要求中标人按实赔偿；因中标人管理服务质量问题导致招标方无法履行合同内容的，招标方有权单方解除合同。

**.因中标人管理存在问题等原因，造成招标方解除合同的，除赔偿相关损失外，中标人应按招标方交付全年服务费用金额的**%向招标方支付违约金。

**.因中标人原因导致重大火灾、失窃、食堂安全等事件的，招标方有权单方解除合同，并要求中标人赔偿相关损失。

**.合同价款中包含与提供服务有关的一切费用，招标方不再另支付费用。 **.其它因政策调整不可预见的，以招标方指定为准。