黑松需发包人与设计方共同选形，样式品质要求详见景观初设图纸。 **、关于商业、酒店及会展中心的运营培育期 招标文件依据：运营合同第*.*条约定，运营期第*、*年租金需在起算日前一次性支付，且第*年起租金每年递增*%。但合同中未设置免租期或租金减免期。疑问：本项目包含商业、酒店、会展等业态，此类业态普遍存在开业初期的市场培育阶段。特别是酒店和会展业务，从开业到客流稳定、在周边市场形成成熟影响力，通常需要***年的爬坡期。在此期间营收能力有限，若要求第*年即全额支付*年租金，且无任何培育期优惠，将极大增加运营方的初期资金压力与经营风险。建议：恳请招标人考虑本项目多业态融合的复杂性，明确是否可给予一定期限的运营培育期（如装修免租期或首年租金减免），或将前两年的“先付后用”模式调整为更符合现金流规律的季度/月度支付模式，以保障项目稳健运营。 答：本项目租金底价已充分考虑各业态的市场规律，投标人需将运营培育阶段纳入自身经营方案及首两年应付租金的筹款计划综合考量，上述条款按原招标文件执行。 **、关于商务办公业态的报规及后续经营影响 招标文件依据：发包人要求中“规划设计条件”明确，商务办公建筑面积≥*****㎡且≤*****㎡，且监管协议约定“旅馆及商务金融建筑面积均不可分割转让，均可整体转让”。同时，项目不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。 疑问：招标文件虽明确了商务办公的面积，但若我方在后期运营中，根据市场需求对办公部分进行灵活的商业化定位（大型宴请餐饮），请问商务办公部分是否严格要求必须完全按“办公”业态进行规划报建和竣工验收？若在规划验收后，运营阶段对办公区域进行不影响建筑主体结构的商业用途改造，是否会因“商务金融不可分割转让”或“杜绝类住宅”等条款，被视为违规并阻碍相关经营证照（如商业用途的消防、卫生许可）的办理？ 建议：恳请招标人明确商务办公的业态灵活性边界，以避免因报规与经营业态不符，导致后期无法合规运营或产生巨额整改费用。 答：本项目规划条件明确，商务办公部分须按“商务办公”业态进行规划报验和竣工验收，须满足规划条件及初步设计要求，保证顺利通过验收。运营期间，如需对办公区域进行商业化改造或调整用途，须自行向相关主管部门咨询政策并满足相关政策要求，甲方将给予必要的支持配合。 **、关于运营考核结果应用的违约责任 招标文件依据：运营合同第**.*条约定，因乙方原因导致合同提前终止的，在运营期第*年终止须支付****万元违约金，第*年终止须支付****万元违约金，第*年终止支付****万元或年度租金总额（取高者）。该违约金标准远高于年租金底价（****万元）。疑问：该违约金的设定明显超出项目正常投资回报预期，特别是“经营状况恶化至丧失履约能力”、“运营状况考核不合格”等触发条件较为宽泛（运营合同**.*、**.*条）。若因不可抗力、政策突变或突发的公共卫生事件等非乙方主观恶意导致的经营困难，直接适用上述巨额违约金条款，属显失公平。建议：恳请招标人细化运营考核的量化标准，明确将不可抗力、政策变化、市场重大异常波动等非运营方可控因素列为免责或责任减免情形，并适当降低提前终止合同情形下的违约金数额，或设置更合理、阶梯式的赔偿计算方式。 答：该违约金设置基于保障项目长期稳定运营及甲方前期高额投入综合考量，旨在保障合同双方的权益；同时上述违约责任已明确为“因乙方原因”导致的提前终止，不可抗力、政策、法律变化等非乙方主观过错情形已在合同其它章节另行约定。 **、关于联合体运营方成立运营公司的强制股权比例要求 招标文件依据：运营合同*.*条要求，乙方须在合同签订后***天内成立全资运营公司，并规定联合体运营方在运营公司的股权不低于**%，联合体施工方股权不低于**%。 疑问： 该强制股权架构锁定了施工方必须持有运营公司不少于**%的股权，且运营方必须控股**%。这极大限制了投标联合体的自由商业谈判空间。特别是在“设计+施工+运营”的联合体模式中，若施工方不具备运营能力或无意长期持有运营公司股份，强行持股**%不仅会造成其资金沉淀，还可能因与运营主控方经营理念不同，引发公司治理僵局，违背了“专业的人做专业的事”的初衷。 建议： 恳请招标人放宽该股权比例限制，允许在确保联合体牵头人及运营方对项目运营承担最终连带责任的前提下，由联合体各方根据自身资源和风险分配，自行协商确定运营公司的股权结构。 答：按原招标文件执行。 **、最高投标限价*********.**元较招标控制价*********.**元下浮**.*%，但若剔除暂估价********元以及暂列金额********.**元，则最高投标限价*********.**元较招标控制价*********.**元下浮**%，是否有误？ 答：无误，按原招标文件执行。 **、最高投标限价的** %作为风险控制价（*********.*元） ，是否有误？ 本项目告知的最高投标限价*********.**元，其中设计费限价*******元，建筑安装工程费限价*********.**元（其中精装修工程费用暂估价********元，暂列金额********.**元），设备购置费限价********元，工程总承包其他费限价*******.**元。最低风险控制价为最高限价的**%，是否应该剔除暂列金及暂估价，风险控制价是否有误。 答：无误，按原招标文件执行。 **、经现场踏勘，现场存在大量绿植，移交前是否会清除，如不清除，后期是否直接由投标人自行处理？ 答：甲方负责对场内大型及有利用价值的苗木进行移植；移植后场内剩余绿植、杂草及根茎的清除、外运及处置均由中标人自行负责，相关费用包含在投标报价中，不另行计取。 **、该项目为***+*模式，中标人需在运营期开始前缴纳*年的租金，那建安费结算时间是否能约定，如**天内完成结算办理，结算办理完**个工作日支付剩余款项？ 答：原招标文件合同条款已约定，详见工程总承包合同第**.*“竣工结算”条款。 二、招标文件修改部分 *、招标文件第**页“附件*电子投标文件制作相关规定”第三条第（二）点“（二）技术标”内容“*.设计方案，应以****或***文件格式编制（设置纸张大小为**或**,单个文件大小不超过*****），导入投标工具*“技术标文件”*“设计方案”，并进行**电子签章（要求暗标编制的除外）、验证。*.技术标（除设计方案外的其余资料），应以****或***文件格式（设置纸张大小为**，单个文件大小不超过*****）编制，分别导入投标工具*“技术标文件”的对应目录，并进行**电子签章（要求暗标编制的除外）、验证。”修改为：“*.技术标（含设计方案、酒店精装修设计及效果展示、施工方案等所有技术标内容），应以****或***文件格式编制（建议设置纸张大小为**,单个文件大小不超过*****），导入投标工具*“技术标文件”*“技术标”（如因单个文件太大无法上传的，可拆分一部分内容上传至“技术标其他资料”），并进行**电子签章（要求暗标编制的除外）、验证。” *、招标文件第***页“总承包工程、精装修工程界面划分表”补充说明如下：“地下室：除侯梯厅、前室以外的其他房间装修，计入土建总包单位范围；上部：①消防楼梯：楼梯墙身、楼梯底天棚面及侧面的涂料涂刷，计入装修单位范围；②内墙防水(不含客房)，计入土建总包单位范围；③电梯机房、空调机房：土建、安装及装饰，计入土建总包单位范围。” *、本项目招标时间安排表中的“招标人发出招标文件澄清时间”修改为：****年*月**日**时**分。 三、其它内容不变，按原招标文件及已发布的修改、澄清（答疑）纪要执行。 | 
