一、采购项目概况

本次拟采购物业服务范围包括中心办公楼（含南栋、西栋部分办公区域）及长沙县管理部、浏阳市管理部、望城档案馆办公楼和铁路分中心、开福区管理部、天心区管理部服务大厅（服务大厅仅配置保安，费用仅按保安人员工资计取，不计取安保服务之外其他服务费用），合计建筑面积约*.**万㎡。

（一）长沙住房公积金管理中心机关办公楼（含南栋、西栋部分区域）

该楼建成于****年，****年由市机关事务管理局划归我中心使用，位于长沙市芙蓉区蔡锷中路伍家井巷*号，主楼共*层，配有电梯一部，建筑面积****㎡（含南栋、西栋部分区域）。中心远程服务部、科技信息部、芙蓉区管理部、老党员之家、产权库房位于机关大楼南侧栋和西侧栋，设置单独的卫生间，有独立楼梯间和电梯进入。芙蓉区管理部计划由现西侧栋*楼搬迁至*楼，原*楼区域由中心另作他用，两处场所均在本次采购范围。中心机关主要办公人员约***人，主要出入口*个，会议室*间。

（二）长沙县管理部办公楼

长沙县管理部办公楼位于长沙县经贸路***号。主楼共*层，其首层为长沙县管理部服务大厅（面积***.*㎡），下沉区域为车库及配电间（面积***.**㎡），*楼以上其他区域为原地税局宿舍，不在招采服务范围内。西侧附属楼*层，用作办公楼和档案库房（面积***.**㎡）。管理部总建筑面积****.**㎡,室外绿化带**.*㎡、停车坪***㎡，出入口*个，办公人员约**人。

(三)浏阳市管理部办公楼

浏阳市管理部办公楼位于浏阳市圭斋东路**号。管理部主楼*层（面积****.**㎡），首层为浏阳市管理部服务大厅，其余楼层作办公、库房之用（***层原职工住宅部分已物理分隔，不在此次物业招采范围)，配有电梯一部。主楼配建有两个附属楼，其中附属楼（*）共*层，用作车库和职工临时休息房（面积***.*㎡）。附属楼（*）第*层为商铺，不属于浏阳市管理部，不在招采服务范围内，第*层为浏阳市管理部职工活动中心（面积***.*㎡）。管理部总建筑面积****.**㎡，室外绿化带**㎡、停车坪***㎡，出入口*个，办公人员约**人。

（四）望城档案馆办公楼

望城档案馆办公楼位于望城区望城大道与聚缘路交汇处，临乌山街道喻家坡政务服务中心。该楼为独栋*层办公楼，建筑面积为****.*㎡。其一层为档案库房，二层为数据机房，三、四层为档案及办公管理用房。大楼设置有高压配电间、消防控制室各*间；配备有电梯*台，精密空调*台，空调与机房**小时运行不停机。大楼门前设有停车坪***㎡，主要出入口*个。

（五）铁路分中心、开福区管理部、天心区管理部服务大厅

铁路分中心位于芙蓉区锦泰广场二楼，建筑面积****.**㎡；开福区管理部位于开福区福天兴业综合楼*楼，建筑面积****.**㎡；天心区管理部位于国家税务总局湖南省税务局友谊路办公区，建筑面积****.**㎡；以上三处服务大厅内需配备保安各*人以保障大厅服务秩序。大厅外公共区域物业服务已由楼栋业主方委托相应公司管理，不在此次招采范围内。

二、采购内容

对上述物业范围提供物业服务：

*.物业综合管理服务

*.环境卫生保洁服务

*.秩序维护及安防管理服务

*.绿化养护服务

*.房屋及公共设施维护服务

*.会议服务

长沙住房公积金管理中心物业管理考核实施细则

为了便于管理和监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目考核标准。

*.《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为 * 个项目，合计分值为*** 分，每个项目满分值分别为：*、综合管理**分；*、秩序维护及安防管理**分；*、环境卫生保洁**分；*、绿化养护*分；*、日常维修及公共设施维护**分；*、会务服务**分；*、其他要求 *分。

*.物业考核处罚原则：考核计分标准：**分（含）以上不予处罚，**（含）分以下至 **分（含）每低*分，扣罚费用***元；**分以下，每低*分扣罚费用 ****元，低于**分予以通报诫勉，连续两月低于 ** 分，甲方有权解除合同，并将考核结果报至监管部门。

*.对物业管理公司实施的罚金，从下期应付的物业管理费中扣除。

*.中心考核小组由办公室、财务会计部、稽核部、机关纪委、中心相关物业使用部门组成，考核小组人数不少于*人，采取现场查勘与会议商讨结合的方式开展考核，考核得分采取扣分制，按物业服务情况及考核小组一致意见扣除相应分数后取最终结果为考核得分。

    *.《长沙住房公积金管理中心物业管理考核表》详见采购需求

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服务期限：本项目采购服务期三年，合同一年一签。望城档案馆物业服务期起始期由现合同结束后开始计算（现合同结束期为****年*月**日），终止时间同本次采购其他物业服务期终止时间一致。如望城档案馆物业服务晚于本次采购其他物业服务开始，则按天数扣减相应物业面积服务费用，原*楼手机市场、交行位置因暂未启用，费用折减方式同望城档案馆。

三、服务标准及要求

*、物业综合管理服务

*.*岗位设置

项目经理*人。

*.*岗位要求

学历要求：具备大专（含）以上学历。

资格要求：项目经理应具备物业行业*年及以上从业经验并持证上岗。

*.*服务时间

驻守中心机关，作息时间遵从中标物业公司规章制度，需全天候电话开机，**小时随时响应。

*.*服务内容及要求

*.*.*全面负责中心物业服务团队管理工作，承担直接管理责任。

*.*.*建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

*.*.*建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到**%以上，并每季度更新。

*.*.*每年至少进行两次服务项目的满意度测评。

*.*.*根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

*、环境卫生保洁服务

范围：包括长沙住房公积金管理中心机关办公楼（含南栋、西栋部分办公区域）、芙蓉区管理部、长沙县管理部、浏阳市管理部、望城档案馆办公楼等地面、外窗、天花、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生保洁工作。

*.*岗位设置

中心机关配置保洁员*人；长沙县管理部配置保洁员*人；浏阳市管理部配置保洁员*人；望城档案馆保洁员*人。以上共计*人。

*.*岗位要求

具有物业服务从业经验。

*.*服务时间

**小时按需服务。

*.*服务内容及要求

*.*.*道路及停车场（库）、绿化区等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤* 件。

*.*.*办公用房公共部位保洁

*.*.*.*房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

*.*.*.*平台台阶保持清洁。

*.*.*.*地面无污渍、无大件垃圾。

*.*.*.*扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

*.*.*.*消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

*.*.*.*垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

*.*.*.*开放式地沟无大件垃圾。

*.*.*.*桌椅保持干净、无水迹和污渍。

*.*.*.*地毯整洁，无污渍。

*.*.*.**玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。

*.*.*电梯保洁

*.*.*.*电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

*.*.*.*操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

*.*.*.*每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

*.*.*.*保持轿厢内空气清新、无异味。

*.*.*卫生间保洁

*.*.*.*坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

*.*.*.*隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

*.*.*.*地面整洁、无污渍、无积水。

*.*.*.*镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

*.*.*.* 卫生间内保持空气清新、无异味。

*.*.*垃圾分类、垃圾清运

*.*.*.*根据《垃圾分类制度实施方案》 ，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。

*.*.*.* 垃圾清收率不低于 **%。

*.*.*卫生消杀

*.*.*.* 无老鼠活动迹象。

*.*.*.* 室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

*.*.*.* 蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

*.*.* 完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。

注 *：不含外墙清洗、大理石晶面处理、地毯清洗等服务。

*.*耗材费用

用于公共卫生间的清洁用品、用具等易耗品由中标物业公司自行购置并承担费用。公用部位非易耗品用具，如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等由业主单位提供并承担费用。

*、秩序维护及安防管理服务（保安人员）

负责长沙住房公积金管理中心机关（含南栋、西栋部分办公区域）、长沙县管理部、芙蓉区管理部、浏阳市管理部、望城档案馆办公区域进出的车辆指挥、大门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。铁路分中心、开福区管理部、天心区管理部服务大厅配置保安承担大厅秩序维持、协助信访维稳职责。

*.*岗位设置

长沙住房公积金管理中心机关配置保安员*人；长沙县管理部配置保安员*人；浏阳市管理部配置保安员*人；铁路分中心、天心区管理部、开福区管理部服务大厅各配置保安员*人；共计**人。

*.*岗位要求

具备相关从业经验 * 年以上并持证上岗。

*.*服务时间

** 小时值守服务，巡逻人员每两小时巡查一次。

铁路分中心、天心区管理部、开福区管理部服务大厅保安人员执勤时间同大厅工作时间一致，常规状态下无需**小时值守，特殊情况下根据管理部主任安排，可能延长服务时间。

*.* 服务内容及要求

*.*.*出入管理、公共秩序维护

*.*.*.*建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。

*.*.*.*严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。

*.*.*.*设定固定停车点，引导车辆停放整齐。

*.*.*.*内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率***%。

*.*.*.*道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。

*.*.* 日常巡查

*.*.*.* 设置专门 ** 小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率 ***%。

*.*.*.*巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。

*.*.*突发事件处理

突发事件响应率 ***%，突发事件处置率 ***%，突发事件演练率 ***%。

*.*.* 消防控制室、监控室值班

按照国家相关规定要求设置值班岗位。

*.*.* 完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。

*、绿化养护服务

范围：本次采购物业范围内室外绿化的养护，绿化面积约***.*㎡。

*.*岗位设置

根据物业项目实际情况配置相应的工种（可不配置专职驻场人员）。

*.* 岗位要求

从事绿化养护工作 * 年及以上。

*.* 服务时间

** 小时按需服务。

*.*服务内容及要求

*.*.*植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

*.*.* 花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

*.*.*落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

*.*.*水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。

*.*.*完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求。

注 ：不含花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务。绿化所需肥料、农药、补种费用的由中标人承担。

*、房屋及公共设施维护服务

负责长沙住房公积金管理中心机关（含南栋、西栋部分办公区域）、长沙县管理部、浏阳市管理部、望城档案馆办公区域公共设备设施的巡查和零星维修；

*.* 岗位设置

长沙住房公积金管理中心机关配置配电间值班电工*人；望城档案馆配电间值班电工*人（兼保安人员）；共计*名。

*.*岗位要求

工作经验：具有相关工作经验 * 年以上。

执业资格：持有效期内的高压电工证。

*.*服务时间

** 小时按需服务。

*.*服务内容及要求

*.*.*公共部位建筑工程及设备设施维修维护（不含电梯）

*.*.*.*确保物业房屋的完好和正常使用。

*.*.*.*及时完成各项零修任务，零修合格率 ***%。

*.*.*电梯维护

*.*.*.* 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

*.*.*.*严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，查验电梯准用证、年检合格证等完备情况，协助业主单位定期安排维护保养。

*.*.*.*电梯出现故障，接到报修后应在 ** 分钟内到达现场处理，通知甲方指定的专业维修人员及时排除故障。

*.*.*配电室值班

*.*.*.*物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

*.*.*.*建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位，值班及维修人员必须持证上岗。

*.*.*.*建立 ** 小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率 ***%。

*.*.*.*加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。

*.*.*.*管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

*.*.*中央空调与新风系统运行维护

*.*.*.*建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

*.*.*.*定期巡检空调设备，保证空调设备、设施处于良好 状态，当空调系统出现运行故障后，配合甲方指定的专业维修人员进行维修，并做好记录，维修合格率 ***%。

*.*.*消防系统维修维护

*.*.*.*每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率 ***%。如检查发现消防设施存在故障，应及时通知甲方，配合甲方指定的专业维修公司进行维修，并做好记录，维修合格率 ***%。

*.*.*.*制订突发火灾/火情应急预案。

*.*.*完成物业服务合同中规定的房屋及公共设施维护服务内容并达到考核要求。

*.*耗材费用

公共部位建筑工程及设备设施维零星修维护等相关材料费用 *** 元之内的(不含电梯、消防设施设备)由中标单位负责；单次维修材料费用金额超过***元的，由招标人承担。因物业人员操作不当造成的损失，由物业公司负责赔偿。

*、会议服务

*.*岗位设置

长沙住房公积金管理中心机关配置会务员*名。

*.*岗位要求

具有相关工作经验 * 年以上。

*.*服务时间

** 小时按需服务。

*.*服务内容及要求

*.*.*建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

*.*.*做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。

*.*.*完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

注 ：不含多功能厅、礼堂等场所的会议服务。

四、其他约定事项

*.对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

*.对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

*.对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：其费用由物业公司自行承担。

*.对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：具备相关从业经历*年以上并持证上岗，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

*.对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。

*.物业公司无对外收费权。

*.对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理、费用自负。

*.对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

*.物业管理用房的提供情况：中心机关提供物业管理用房*间,长沙县、浏阳市管理部、望城档案馆视情况至少提供*间物业用房，物业用房满足必要的办公水电条件。

**.物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

**.公用水电费的分担及收缴要求：公用水电费由业主单位负责。

**.设备的维护与维修：中标物业公司不负责电梯、消防设施、水泵的维修工作，如发生非物业公司责任致使的故障，由甲方负责聘请专业公司进行维修并承担费用。其它单次材料费用***元及以下的零星维修由中标物业公司承担。

**.对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙住房公积金管理中心物业管理考核实施细则》。

五、项目特别说明

*.实施地点：长沙住房公积金管理中心机关、长沙县管理部、浏阳市管理部；望城档案馆及铁路分中心、天心区管理部、开福区管理部服务大厅。

*.服务人数:①长沙住房公积金管理中心机关配置管理人员（项目经理）*名，保安员*人,会务服务员*人，保洁员*人,配电值班室电工*名,共计*人；②长沙县管理部配置保安员*人,保洁员*人,共计*人；③浏阳市管理部配置保安员*人,保洁员*人,共计*人；④望城档案馆保洁员*人，电工*名（兼保安人员），共计*人；⑤天心区管理部保安员*人；⑥开福区管理部保安员*人；⑦铁路分中心保安*人；

本项目物业服务人员总计不少于**人。

本项目参照长财采购[****]*号文件《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》规定进行验收。

*.*付款人：长沙住房公积金管理中心（国库集中支付）

*.*付款方式：签订合同后，按三个月为一周期付款，首期款为合同签订后**个工作日内支付，后续按每周期到期且经甲方考核合格后**个工作日内支付下期款项，考核周期与付款周期同步。付款前，乙方应向甲方提供合法有效的等额发票。（如供应商报价存在低价风险防控级别一般及以上，本付款方式将进行调整。）

*.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

*.投标人在投标前，自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。