[业标镇管]昆山市巴城镇岸芷汀兰小区（住宅）物业管理公开招标公告

昆山市巴城镇岸芷汀兰小区（住宅）

物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：

昆山市巴城镇岸芷汀兰小区（住宅）物业管理

二、招标项目概况：

昆山市巴城镇岸芷汀兰小区（住宅）位于昆山市巴城镇锦绣西路**号，占地面积为*****.**㎡，总建筑面积为******.**㎡。建筑类型为：*幢高层和**幢低层已全部开发完成。项目可收费建筑面积为*****.**平方米（其中：高层*****.**平方米；低层*****.**平方米，低层住宅地下负一层****.**㎡）。物业用房***.**㎡；社区用房***.**㎡；养老用房***.*㎡；附属用房***.**㎡。小区地下车位约***个，地面车位***个；绿化率**.**。本小区设有*个出入口。电梯**台。截至****年**月，本小区入住情况大致为：**%自住，**%出租，**%空置。

三、招标单位：

昆山市巴城镇岸芷汀兰第一届业主委员会

四、报名时间和地点：

*.时间：****年*月**日上午*:**至****年*月**日下午**:**前；

*.地点：苏州市虎丘区枫桥街道何山路万道长江大厦*楼***室。

五、招标文件领取地点及费用：

*.招标文件领取地点：苏州市虎丘区枫桥街道何山路万道长江大厦*楼***室；

*.现场领取招标文件时，需缴纳***元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

*．企业营业要求：具有独立法人资格，独立承担民事责任能力，提供在有效期内的营业执照且营业范围中须包含物业管理或物业服务（提供营业执照复印件并加盖公章）。

*．法人身份要求：企业需提供法定代表人身份证明原件及加盖公章的身份证复印件；若为授权代表，则需另行提供经法定代表人签字并加盖公章的授权委托书原件，以及加盖公章的被授权人身份证复印件。

*．信用与失信记录：竞聘企业不得被列入①“国家企业信用信息公示系统”的严重违法失信名单（黑名单）。需提交上述网站在报名截止日前*日内的查询截图；若存在已修复记录，需同步提交相关证明资料。

提示：查询截图应显示查询日期、企业全称、统一社会信用代码，并加盖企业公章。

*．管理经验：竞聘企业须在江苏省（包括江苏省内各县级市）内，具备住宅类项目经验，报名时需提供合同复印件及近**日内的物业费缴费发票（以证明持续服务）。

*．禁止整体转包与违法分包：本项目严禁整体外包、转包或挂靠行为。若存在部分分包项目，须提前向业委会报备，经业委会同意后方可实施（电梯、消防等强制性专业维保确需分包的除外），同时需提交自拟格式的《承诺函》。

*．关联企业限制：本项目不接受联合体竞聘；同一实际控制人控制的多家物业企业不得同时参与报名；竞聘企业需提交自拟格式的《无关联企业同时参选承诺函》。

提示：若经举报且查实存在关联企业同时参选，将取消所有关联企业的竞聘资格，已缴纳的保证金不予退还。

*．费用支付承诺：若成功中选，按照选聘文件规定，于领取中选通知书后的*日内，向实际提供服务的第三方机构一次性全额付清服务费用；若最终未产生有效中选企业的，则全部第三方服务费用由所有竞聘企业平均分担。同时，需提交自拟格式的《业主大会费用支付承诺函》。

*．竞聘保证金要求：竞聘企业应在报名截止日前以基本账户向业委会账户汇款缴纳竞聘保证金***,***元整（人民币大写：叁拾万元整），并提交银行汇款凭证的复印件，分公司代缴需提供企业书面授权文件（含授权范围及分公司信息）。若存在提供虚假材料、串通竞选、放弃中选、拒签合同等违规行为，竞聘保证金将被全额罚没。报名时需提交 《竞聘保证金缴纳与罚没承诺函》（格式自拟），承诺遵守上述规则。

竞聘保证金退还，按下列方式处理：

(*) 报名材料审核不合格的，其竞聘保证金将在“报名企业名单公告”公示期满后【*个工作日】内一次性全额无息原路返还。

(*) 未获得候选企业资格的，其竞聘保证金将在中选候选人公示期满后【*个工作日】内一次性全额无息原路返还。

(*) 获得中选企业资格的，其竞聘保证金将自动转为《物业服务合同》履约保证金，由本小区业委会统一管理，待合同终止时，无违约且物业移交无争议的，业委会退还保证金，有违约的，业委会可按合同约定扣除后退还剩余部分。

*．空置房折扣承诺：竞聘企业须承诺，对经业主申请并确认为空置状态的房屋，其物业服务费给予不低于**%（即最低**%）的折扣优惠，最高不超过**%。企业报名时需提交自拟格式的《空置房折扣优惠承诺函》。

特别说明： 本承诺作为竞聘企业的报名条件；后续发布的《招标文件》将明确将该承诺内容（企业承诺的空置房折扣比例）列为评分项，重点评估企业承诺的折扣力度（在**%—**%范围内的具体数值），折扣比例越高得分越高。

**．可行性实施整改提升方案承诺：竞聘企业报名时须提交《可行性实施整改提升方案承诺函》，针对本小区以下重点问题（包括但不限于：涉及消防安全隐患的整改、监控更换及盲区布点、公共区域渗漏水、水系、绿化、主干道路、路灯等）制定具体整改措施，并明确改造方案、实施周期、资金来源（企业带资不少于***,***元整（人民币大写：贰拾万元整）及具体实施进度表。企业承诺将在后续提交的竞聘文件中提供详细的《可行性实施整改提升方案》（包含上述内容）。承诺带资资金在召开业主大会前，由竞聘企业汇入业主委员会基本账户。

特别说明： 本承诺函仅作为竞聘企业的报名条件；后续发布的《招标文件》将明确要求竞聘企业提交该方案，并将其作为评分项，重点评估方案的可行性、合理性及实施保障，其中企业承诺的带资金额（不低于**万元）将作为评分参考因素之一——带资金额越高（在合理范围内），越有利于竞聘评分。

七、选聘物业服务人服务标准、内容：

*．本小区重新选聘新物业服务人的服务标准、内容【参照】苏州市《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（苏价服字〔****〕**号）执行（其中垃圾收集与处理与《苏州市生活垃圾分类管理条例》不一致的，以条例为准），等级标准如下表：

*．物业服务收费标准：

*．本项目车位租金和管理费标准如下：

注：若后期增设停车位或改变小区停车管理方案，均须报备业委会，并经合法合规流程通过后方可执行。

*．重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：

属于全体业主共有的物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备、共有场地及物业管理区域内配套设施，上述共有部分由业委会委托物业服务人进行经营管理（包括直接经营或依法依规引进第三方单位开展经营，相关委托行为需符合业主大会决议或管理规约要求）。经营管理共有部分所产生的收入，扣除合理成本后三七分成，**% 转入公共收益监管账户，归属小区全体业主，用于补充住宅专项维修资金，小区公共设施、设备的维修、改造及管理提升等；** %归物业服务企业，用于补贴物业服务人管理费用等。公共收入每季度结算一次。

注：所有公共收益款项纳入业委会开立的公共收益监管账户，收入和开支将按照《昆山市住宅区公共收益管理实施细则》昆政办发〔****〕**号文件的规定进行公示，确保透明度，并接受业主的监督。公共收益将主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，以维护业主的合法权益。

*．重新选聘新物业服务人的服务要求：

（*）物业服务人应根据服务等级要求，合理配置驻场物业工作人员，确保满足小区物业服务需求，并在投标文件（商务标）中详细列明人员配置方案。其中，秩序维护人员中**周岁及以下人员占比不低于**%，原则上应具备初中及以上文化程度，在同等条件下优先聘用退役军人或中共党员；秩序维护人员须定期接受包括法律法规、安全应急、消防技能等在内的专业培训。所有物业岗位用工均应符合法律法规，依法合规用工。

（*）物业服务项目整改要求：

① 本小区消防安全整改（如消防通道堵塞、消防设施失效等隐患）；

② 本小区公共区域渗漏水维修整改方案；

③ 本小区监控系统优化及盲区整改（如新增监控点位布局、消除监控盲区）；

④ 本小区绿化、主干道路、路灯等维护提升（如绿化补种与养护、道路破损修复、路灯照明升级）；

⑤ 其他需整改的问题（竞聘企业结合项目实际补充整改或提升问题及建议）。

以上内容仅供投标人参考，投标人需对小区现状开展深入调研（如现场查看、问题梳理等），针对当前主要问题和提升需求，在技术标中提出具体的整改方案和计划，并说明资金来源。企业须带资不少于**万元（大写：贰拾万元整），具体要求见招标文件。

（*）物业服务费的结算形式为包干制；

（*）物管会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房；

（*）物业服务人拟派驻的专业工作人员（项目经理、电工等）需持证上岗；

（*）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动；

（*）物管会根据物业服务情况可以委托第三方聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题进行整改；

（*）物业服务人须承担第三方招标代理费及业主大会征费；

（*）业委会代表业主大会与中标物业服务人签订《物业服务合同》的同时，将签订《物业服务履约考核协议》，并设定相应的考核奖惩机制。考核以季度为周期，考核金从物业服务人缴纳的履约保证金中支出，考核总分为***分，具体规则如下：

季度考评得分 ≥ **分：考核通过，不扣减考核金；

季度考评得分 ***; **分：每低于**分*分扣罚****元（从履约保证金中优先扣除，不足部分由物业服务人限期向业委会补缴），且物业服务人须在收到考评结果后*个工作日内提交经业委会审核的书面整改方案，并明确整改期限（原则上不超过下一季度末）；

若连续两个季度考评得分均低于**分：业委会将在收到最近一次考评结果后，组织召开业主大会，就是否终止物业服务合同提交表决；如经业主大会依法表决通过（符合《民法典》第二百七十八条“双过半”规定），业委会终止合同不构成违约，物业服务人应配合办理移交手续。具体考核细则详见招标文件附件《物业服务履约考核细则》。

*．重新选聘的物业服务合同期限：物业服务合同期限拟定为叁年；物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。

八、投标申请人资格确定：

*．各申请投标单位必须于报名截止时间前，将本招标公告第六条“投标申请人需具备的条件”所要求的证明材料送至长盛航社区服务（江苏）有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

*．本次招标采用公开招标结合业主大会表决的方式选聘新物业服务人。

*．公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（长盛航社区服务（江苏）有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。

*．物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（*）参选企业大于*家（不含本数）时，采用：

*) 由小区 **幢楼，每幢楼推选*名业主代表（共**名），选聘代表报名规则 : 本小区共 ** 幢，每幢推选 * 名选聘代表。单幢报名人数≥* 名时，以抽签方式确定最终代表。若某一幢无人报名，从其他多报名幢的候选人中抽签替补，确保 ** 名代表足额产生。报名截止日如果未选足**名代表，则进行抽签决定最接近报名人数为单数代表。由报名参选企业现场路演，由**名业主代表从参选企业中以差额表决方式推选*家报名参选企业作为入围企业。（如参选企业 ***; *家时， 則由**名业主代表初选出*家企业）。

*) 业主委员会组建专家评审小组评选小组成员共*人，其中专家*人（从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取）*名业委会代表。

*) 业主委员会组建评审监督小组：小组成员共*人，其中：业主代表*人，区镇物业办*人，社区*人、业主委员会*人。

*) 由专家详审小组采用综合评分法对*家入围企业进行评选，最终按照评分分值评选出第一名、第二名、第三名预中选候选企业。（如参选企业 ***; *家时， **名业主代表初选出*家企业， 由评选委员会评出三家企业交由业主大会决选）。

（*）参选企业等于*家（含本数）时，采用：

*) 业主委员会组建专家评审小组评选小组成员共*人，其中专家*人（从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取）*名业委会代表。

*) 业主委员会组建评审监督小组：小组成员共*人，其中：业主代表*人（由**名初选业主代表抽签产生），区镇物业办*人，社区*人、业主委员会*人。

*) 由专家详审小组采用综合评分法对*家入围企业进行评选，最终按照评分分值评选出第一名、第二名、第三名预中选候选企业。

（*）参选报名企业小于*家时，采用：本次选聘若报名参选企业小于*家时，本次选聘流选。由业主委员会组织第二次选聘；

*) 若第二次报名参选企业大于*家时，采用上述第一种方法评选；

*) 若第二次报名参选企业等于*家时，采用上述第二种方法评选；

*) 若第二次报名参选企业小于*家时，则由业主委员会或小区业主进行推荐企业， 交由业主委员会组织协议选聘。

中选候选企业公示后，由业主委员会与其洽谈物业服务合同，并组织召开业主大会，由全体业主表决，符合法定条件后，与其签订《物业服务合同》。

*．评分标准为：商务部分**分，包括但不限于：空置房折扣、带资整改报价、企业综合实力、人员证书（如项目经理资格证）；技术部分**分，包括但不限于：人员配置方案、小区日常管理方案（如安保、保洁、设施维护）、重点问题整改方案（如消防隐患、监控盲区、渗漏水等）；答辩部分**分，包括但不限于：企业基本情况介绍、对小区现状问题的理解与应对思路、现场答疑表现。

*．中标人的确定：评标委员会根据开标结果推荐*名得分排序在前的合格预中标候选人；排名第一位预中选候选人由业委会组织业主共同表决是否聘用，达到法定表决条件(应征得专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意)即为中选人。如排名第一位预中选候选人未达到法定表决条件的，业委会再次召开业主大会，组织排名第二位预中选候选人由业主共同表决是否聘用，达到法定表决条件即为中选人;以此类推，直至选出符合法定条件的中选人。如前三位预中选候选人仍未达到法定表决条件，应当依法重新选聘。

*．已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

*．投标申请人须按照本招标公告第六条“投标申请人需具备的条件”的要求，准备并提交纸质报名资料一式二份。资料须按顺序装订成册，并在每份文件的封面页注明联系人姓名、联系电话及邮箱（后续如有变更、答疑等通知，将通过电子邮件发送）。

*．所有提交的资料须加盖投标申请人公章及法定代表人印章，整套资料装订后须加盖骑缝章，投标申请人应对所提供资料的真实性、准确性负责，若有虚假或欺诈，一经查实，将取消其投标资格，没收其投标保证金，一切后果由该投标申请人自行承担。

*．投标申请人应于报名截止时间前，将上述纸质报名资料一式二份提交至选聘代理机构，并同步将全套报名资料扫描件（建议为***格式）发送至选聘代理机构邮箱：******@***.***。

*．报名截止后提交的资料将不予接收，视作自动放弃投标资格。

十、联系事项：

*．招标单位：昆山市巴城镇岸芷汀兰第一届业主委员会

*．招标单位联系人：杜春兰 联系电话：***********

*．招标代理公司：长盛航社区服务（江苏）有限公司

*．招标代理联系人：钱娟娟 联系电话：***********

*．招标监管部门：巴城镇社会事业办公室、巴城镇阳澄湖社区居民委员会

*．招标监管联系人：殷俊杰联系电话：********

昆山市巴城镇岸芷汀兰第一届业主委员会

****年*月**日

附件材料：岸芷汀兰物业管理公开招标公告.***