物业管理社会化服务项目采购需求公示

服务内容及标准要求

一、基础设施数质量情况

（一）坐落基本情况

现有各类建（构）筑物总建筑面积约*.*万平方米。有各类树木***余株，绿化面积约****平方米。院内及南门外设置各类路灯、灯箱等共**余盏。现有围墙总长约****米，主要施工做法为砖砌块砌筑。

（二）设施设备数质量情况

*.给排水设施。接驳驻地自来水公司管道，设有*蓄水池，深度为*米，水池面积**平方米，位于综合楼负一楼，配备抽水泵及智能控制设备。

*.供电设施。设有变电箱共*台（*台******、*台******），高低压电柜*台，电容柜*台。

*.供暖制冷设施。室内安有暖气，设有单体空调约***台。

*.环保设施。主要道路及公寓、办公楼处，设有垃圾桶。各建筑单体均设有化粪池。

*.营产营具。现有各类办公、生活家具****余件。

二、物业内容及标准

（一）整体物业服务

*.服务内容

①负责物业人员招聘、培训、分工、管理、考勤、考核等。②设立总机服务，加强与甲方内部协调、沟通。③及时征求甲方的意见、建议要求，并归纳问题进行分析、研究，制订整改措施并组织落实。④制订物业服务工作计划并组织实施，管理与物业相关的有关资料，并根据法律、法规和规章的授权制订物业服务各项制度。

*.服务要求

承接物业管理社会化服务项目后，物业公司应对物业服务项目内所涉及的共用部位、共用设施设备进行认真查验，完善各类验收手续，提出整修方案。管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。制定物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。供水、供电、供热（采暖季）等重要设施设有专业人员负责或智能监控，急修**分钟内到达现场，其他设施按照双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

*.服务标准

各项服务综合满意率达到**%以上。

（二）房屋及附属设施设备日常维修养护

*.营房维修服务

（*）服务内容

①维修水暖管线所需的开挖土方和回填，以及拆卸瓷砖的恢复维修。②营房内墙面因漏雨等原因造成墙面污渍和墙皮脱落的处理。③花坛、道路防护条石的损坏维修、重新砌筑。④损坏井盖的维修更换。⑤每季度对院内进行覆盖式检查，遇有单元门弹簧器、机械锁、水龙头、花洒、大便冲水箱、窗户玻璃损坏的，以及营房内墙面因漏雨等原因造成墙面污渍和墙皮脱落的处理，及时进行维护维修。⑥对灭火器进行年检，对过期灭火器进行充压、充粉，消防设施设备维护、测试与管理，对损坏的消防栓、消防水带等设施进行维修更换。

（*）服务要求

①属小修范围的（单次维修面积≤**平方米、更换同类配件数量≤**件/套、单次安装费≤****元）及时组织修复；属于大、中修范围的（单次维修面积＞**平方米、更换同类配件数量＞**件/套、单次安装费＞****元），及时编制维修计划和预算，向甲方提出报告与建议，经批准后，组织维修。②每季度对灭火器进行巡查一次，发现灭火器压力不足的进行打压。③急修服务**分钟内到达现场，*小时内修复，若不能修复，要有处理措施，并限时*日内修复。

（*）服务标准

维修服务响应率***%，维修完成及时率达到**%以上，路牙石、井盖、花台等公物完好率达到**%以上，使用单位综合满意率达到**%以上。

*.给排水维修服务

（*）服务内容

①室内外所有给水（含热水及绿化用水管道）管道渗漏水故障修复以及管道更换。②给水（含热水）管道上的各种型号阀门的维修、更换和维护保养；水（井）泵房设施设备维护，包括供水系统设施每月检查*次；供水设备无锈蚀；水泵每年维修保养*次；水井泵房潜水泵提泵、下泵，水井潜水泵每年提泵保养。③室内外上、下水管道疏通、渗漏水故障修复；及时对营房屋顶进行清理、排水管进行疏通。④给排水及供暖管道相关的井盖、盖板的复位。⑤维修过程中需要的开挖土方、拆除楼地面和墙面，以及土方回填等，超出服务预算的可根据实际情况据实结算。⑥净水设备和配套设施的维护维修，净水设施滤芯的更换保养。

（*）服务要求

①每季度（每年三、六、九、十二月月初，下同）对明装的给水管道（含热水）进行*次全面检修，对腐蚀的管道进行防腐刷漆。②每季度对各类阀门进行养护和开、关操作，修复出现故障的阀门，保持各类阀门开启灵活。③每季度对污水井检查、清理*次，确保出入口畅通，池盖无污渍、污物。若有堵塞、外溢应及时清理。④排水系统畅通，道路无积水现象。每季度对明装排水沟清理*次，沟内无泥沙、树叶、纸屑，排水畅通；及时疏通排水管道，避免堵塞、溢污水。⑤各类井盖、盖板应及时复位，如有破损应及时更换。房屋落水管如有脱节或破损现象，应及时修复。⑥遇有供水管道爆管等故障，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积泡水、泛水、长时间停水现象。⑦及时对净水设施进行维修更换，每半年进行一次生活用水检验检测，确保终端水质合格。

（*）服务标准

维修服务响应率***%，维修完成及时率达到**%以上，净水设备滤芯按时更换率***%，供暖线路完好率达到**%以上，使用单位综合满意率达到**%以上。

*.供暖维修服务

（*）服务内容

①室外供暖（供热水）管道、阀门、地沟支架、保温层维修、更换和维护保养。②室内供暖管道、阀门、各型散热器及供暖附属设备等的维修、维护及更换。③室内外供暖故障的维修，以及与供暖管线的盖板、井盖的复位。④管道巡查。供暖初期及供暖机组出现大量补水时应组织人员对室外管道进行巡查，查找管道故障。⑤维修过程中需要的开挖土方、拆除楼地面和墙面，以及土方回填等，超出服务预算的可根据实际情况据实结算。

（*）服务要求

①每年七月对供暖管道检修*次，对腐蚀生锈管道除锈防腐；保温层破损的，要及时修复，管道不能继续使用的，要及时进行更换。每年对各类阀门打油保养*次，并定期进行开关，确保阀门开启灵活；及时修复出现故障的阀门。②保证管道接头、阀门无渗漏现象。③及时修复使用单位的报修项目。当天报修的项目应在当天维修完毕。当天不能维修完毕的，应在与使用单位约定的时间内维修完毕（最迟不超过使用单位报修后**小时）。因使用单位原因，当天不能维修的报修项目应与报修单位约定维修时间。④急修服务**分钟内到达现场，*小时内修复，若不能修复，要有处理措施，并限时*日内修复。

（*）服务标准

维修服务响应率***%，维修完成及时率达到**%以上，供暖线路完好率达到**%以上，使用单位综合满意率达到**%以上。

*.电气维修服务

（*）服务内容

①室外路灯、灯箱及线路的维修维护。②楼内总配电箱和分配电箱的维修、维护等；户内配电箱的维修及箱内配件维修、更换。③楼梯内的公用照明灯、控制开关的维修、维护、更换，以及安装部分新灯具和开关。④室内线路、灯具、开关、插座、电扇等的维修、维护、更换及部分新装。⑤供暖用电设备及线路的维修、维护。⑥营造节日气氛和氛围的彩灯等亮化工程灯具的安装、拆除。⑦路灯、电箱等的刷漆。

（*）服务要求

①熟悉各楼电力总闸、电路分线、电表、水泵、空调和消防设备所在位置，并熟悉紧急开关的操作程序。②每半月对各类路灯、灯箱全面检修*次，根据季节调整路灯开关时间。路灯随坏随修，确保路灯、灯箱完好。维修路灯时不得对灯罩进行破坏性拆装，如有损坏，照价赔偿。③遇有供电故障，维修人员应及时到达现场，并在规定时间内进行抢修，确保不因电气故障引发灾害，不发生长时间停电现象。④及时修复使用单位的报修项目。当天报修的项目应在当天维修完毕。当天不能维修完毕的，应在与使用单位约定的时间内维修完毕（最迟不超过使用单位报修后**小时）。因使用单位原因，当天不能维修的报修项目应与报修单位约定维修时间。⑤急修服务**分钟内到达现场，*小时内修复，若不能修复，要有处理措施，并限时*日内修复。⑥每半月巡视*次低压配电箱和低压线路运行状况；每半年养护*次，内容包括紧固、检测、清扫。⑦每年对路灯、电箱等进行除锈、刷漆一次。

（*）服务标准

维修服务响应率***%，路灯、灯箱完好率***%，路灯***%根据季节变化调整，电路完好率达到**%以上，维修完成及时率达到**%以上，使用单位综合满意率达到**%以上。

*.营具维修服务

（*）服务内容

①门窗锁具、小五金（螺丝、滑轮、活页、插销、风钩等）的维修更换。②门纱、窗纱、门窗玻璃的维修、更换。③窗帘、吊顶、木质地板的维修。④暖气罩的装拆除、修复。⑤桌椅等各式营具的维修。⑥根据维修项目提供切割机、电钻等操作设备。

（*）服务要求

①配合管理人员定期巡视、检查公物损坏情况，做到及时维修，将公物损坏率降到最低程度。对公共区域每周检查*次，若有损坏及时处理。②急修服务**分钟内到达现场，*小时内修复，若不能修复，要有处理措施，并限时*日内修复。

（*）服务标准

维修服务响应率***%，维修完成及时率达到**%以上，门窗、营具等完好率达到**%以上，使用单位综合满意率达到**%以上。

*.环境卫生管理

（*）服务内容

①室外主要道路、家属区清扫，室内办公楼、文化活动中心、保障楼、公寓楼的公共区域打扫；承包合同期内，新修道路仍由物业公司负责保洁。②绿地、绿篱、荒地及裸露黄土区域保洁：清扫、清理、收集绿地、绿篱、荒地等区域垃圾。③树木落叶、枯枝等垃圾收集到垃圾桶；④根据杂草等植物涨势（杂草不能超过****，杂草面积不超过总绿地面积的**%），定期清理、割除绿地、荒地内杂草，收集清理垃圾并完成销毁。

（*）服务要求

主要道路、家属区等室外区域保洁：①地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；②每天早上*：**前、下午**:**（冬季作息）或**:**分（夏季作息）前各清扫*遍，清扫完毕后安排相关人员巡回保洁；③秋冬季的落叶应及时清理，主要干道（机动车道和人行道）当天清理，次要道路至少*天清理*次；④雨、雪天应及时清扫路面，确保主要通行路面无积水、积雪、结冰；⑤发现路面有油污应及时用清洁剂清洁；⑥及时清除粘在地面上的口香糖等杂物。室内区域保洁：⑦办公楼、文化活动中心、保障楼、公寓区楼内楼道楼梯每日清扫*次，每周拖洗*次，楼梯扶手每日擦洗*次，门窗玻璃每月擦拭*次；天花板、公共灯具每月除尘*次；灭火器、指示牌每月擦拭*次。⑧办公楼、文化活动中心、保障楼、公寓区公共区域卫生清理，常态保持卫生整洁，每日倾倒楼内垃圾。⑨每季度清除屋面杂物和垃圾等；疏通屋面雨水排水管；及时向甲方反馈发现的问题，如屋面防水层老化、屋面出水口损坏、排水管道损坏等，以便甲方及时组织维修。⑩机械设备和耗材：所有用于保洁机械设备、材料、器具设备等均由物业公司自备，自行维修、保养和更换。包含且不限于以下内容：如各类清扫及擦拭工具、消毒喷洒设备等均由物业公司自备。

垃圾收集：①厨余垃圾每天早、中饭后安排专人收集倾倒；②及时清理住户装修的建筑垃圾以及遗弃不用的大件家具、电器、包装物等；②机械设备和耗材：所有用于保洁机械设备、材料、器具设备等均由物业公司自备，自行维修、保养和更换。

（*）服务标准

垃圾每日清运率***%，杂草不能超过****，杂草面积不超过总绿地面积的**%，室外擦拭部位无明显灰尘，地面无明显杂物、无白色垃圾，使用单位综合满意率达到**%以上。

*.绿化管理

（*）服务内容

①日常养护，包括修剪、浇水、施肥、除草、病虫害防治及治理、绿化垃圾清理及转运等。②苗木及草坪移栽和种植，包括更换或新栽**㎡以内的草坪，移栽或新栽**棵以内需大型机械设备配合（如吊车）的乔木、**棵以内的小型乔木、**棵以内球类或其它造型灌木、**㎡以内的模纹植物、**棵以内的牡丹、芍药等花木类植物等。③承包期内，甲方因春季绿化、工程建设等原因成批次新载、补载的草坪、绿篱、模纹、乔灌木、花木等植被，施工方养护期满后移交物业公司管护。④负责现有绿化养护设施及浇灌设施设备的维护、保养及维修等。⑤果树的修剪、除草、施肥、浇水、病虫害防治及治理，以及移栽等。

（*）服务要求

①苗木及草坪修剪：高大乔木每年修剪不少于*次（高空修剪车由物业公司自备），绿篱、草坪修剪每年适时修剪。每季度根据要求将全院树木刷白*次。②病虫害治理和防治：定期对院内的花草树木进行病虫害防治，确保苗木正常生长、开花、结果。视情对全院树木进行病虫害打药治理。③植物防护：每年冬、夏季视情况分别对喜暖、喜阴的树木、绿植等进行保暖和遮阳处理，保证这部分植物能够正常生长。④浇水和施肥：视天气及时对花草树木等浇水，防止其因旱情死亡。用于救治濒临死亡苗木花草等所用的营养液等由物业公司自理。⑤垃圾收集、清运：所有因绿化管护产生的垃圾（含绿化地内的砖石瓦块等垃圾）由物业公司清理销毁，重点区域路段须做到随产随清，其它区域和路段须做到日产日清。⑥物业公司必须具有绿化养护所需的机械设备及工具，如运送绿化苗木及绿化垃圾的车辆、防止植物病虫害喷洒药物的设备、修剪树木的工具，以及铁锨、锄头、浇水软管等。⑦因养护、管护不当造成的苗木花草死亡，由物业公司负责赔偿。

（*）服务标准

果树修剪率达到***%，农药喷洒率***%，嫁接成活率达到**%，主要树木（路边及原有痕迹）刷白率***%，病虫害率小于*%，苗木死亡率低于*%，垃圾当日清运率**%以上,使用单位综合满意率不低于**%。

*.空调运行管理

（*）服务内容

①负责空调的运行管理。②空调主机、封口、风道、管道等的维护、保养。③风机和管道滤网的清理及维修、维护和保养。④处理空调运行故障。

（*）服务要求

①每年*月、**月各*次对所有空调运行情况进行检查，每年对所有不制冷空调进行加氟*次。在不更换主板、压缩机的情况下，负责空调的维修（包含空调外挂防护罩、高空作业车由物业公司自备）。②维修空调时，需于**小时内到达现场维修。物业公司如需委托具相应资质的专业分包队伍，专业分包队伍的选取报甲方备案。

（*）服务标准

保障空调运行状态良好，使用单位综合满意率达到**%以上。

（三）其他服务保障项目

*.遇有大型活动、集会活动时临时大功率用电设施保障。

*.其他维修维护所需原材料由甲方负责提供。

三、对物业公司的组织管理

（一）管理力量。甲方派管理人员具体负责物业管理的日常组织实施。

（二）物业人员审查。合同签订后，由甲方对物业公司人员进行政治审查，政治审查内容及标准依据相关规定组织实施。政治审查合格后，物业人员方能进场服务。物业人员发生变动时，需重新对更换人员进行政治审查。

（三）办公场所。为物业公司提供*间办公室、*间库房，指导物业公司做好工作现场保密管控措施，并对工作现场进行保密检查。

（四）资料移交。向物业公司提供管网布设、市政管线接驳等基础信息，相关资料严禁带离，对物业公司使用甲方信息情况进行检查监督。

（五）物业承接查验。物业公司承接服务前，与甲方共同对院内进行查验，查验主要目的为明确基础设施损坏时间，对于查验后损坏的基础设施，由物业公司依照合同履行维修义务。物业承接查验时，需逐个点位查看设施基本情况，并制作文件档案，拍照记录，双方签字确认。

（六）工作计划。物业公司每周编制当周物业工作计划，每月编制当月工作计划，报甲方审批并组织实施。

（七）会议制度。甲方管理人员每周组织物业服务召开工作例会，传达甲方工作要求，听取近期物业公司工作情况汇报，协调解决物业服务中的矛盾问题。

（八）日常工作制度。指导物业公司落实日常工作制度，检查监督物业服务人员上下班时间，划定物业人员活动范围，制定物业人员在院内行为规范，检查指导物业人员穿戴着装。

（九）过程评价。每季度组织管理人员、甲方代表对物业服务进行评价，听取使用单位意见，及时调整物业服务内容，提高服务质效。

四、物业服务清单

五、物业社会化服务满意度调查表（样表）

调查时间：****年*月**日

一、物业整体服务

□满意 □不满意 其他要说明的内容

二、房屋及附属设施设备日常维修养护（营房维修、给排水维修、电气维修、供暖维修、环境卫生、绿化、空调）

*.维修响应速度

□满意 □不满意 其他要说明的内容

*.维修完成速度

□满意 □不满意 其他要说明的内容

*.维修质量

□满意 □不满意 其他要说明的内容

*.环境卫生清整

□满意 □不满意 其他要说明的内容

*.绿化

□满意 □不满意 其他要说明的内容

*.其他要说明的情况

二、综合服务情况

□满意 □不满意 其他要说明的内容