（一）公司介绍

）基本情况

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于****年全国首批取得国家建设部批准的房地产评估机构壹级资格证书和国土资源部批准的土地估价全国执业资格。目前公司吸收了原****特许测量师学会中国分会主席李旭先生团队加盟，更好的为客户提供高标准的专业服务。****特许测量师红皮书标准，也是****标准严格执行的准则之一。

公 司从创立开始，就秉承独立、客观、公正为最高宗旨，不依附于任何政府部门，不挂靠于其他任何单位，是一家充分市场化运作的中介服务企业。

公司以“专业水准、服务社会”为指导思想，以“诚信、求实、团结、奋进”为企业精神。我们遵循科学、客观、公正的职业道德，为客户创造优质周到满意的服务。

****年，经上海市财政局批准，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司取得《资产评估资格证书》（沪财企备案[****]**号）（非证券）。

三十年的耕耘和磨炼，公司在行业中树立了良好的声誉，在业务上遵循稳健发展的思路，经营业绩平稳增长。公司的经营业绩、综合实力一直位于上海市同行业前列。

分支机构：合计*家分公司，分别是：杭州、南京、温州、苏州分公司。

*）公司注册资本

上海八达国瑞房地产土地估价有限公司为一家具有法人资格的有限责任公司，法人代表为胡亮，公司注册资本为***万元。

）公司资质

公司是沪上专业从事房地产估价、土地估价具备全面资质的少数几家机构之一，公司估价方面的资质有：

国土资源部批准的土地估价全国执业资质

中国土地估价师协会*********年连续**年获得土地评估机构*级资信

国家建设部****年全国首批批准的房地产价格评估机构一级资格证书

上海市房屋土地资源管理局首批指定的动迁评估资格

首批内地英国皇家特许测量市协会****注册执业机构

上海市物业服务价格评估资质

）公司行业地位

公司是沪上专业从事房地产估价、土地估价具备全面资质的少数几家机构之一，公司是：

中国房地产估价师学会常务理事单位；

上海市土地估价师协会的轮值会长单位；

中国资产评估协会会员单位；

上海市房地产估价师协会的副会长单位；

上海市房地产估价专家委员会成员单位；

上海市土地学会会员单位；

上海市价格评估协会团体会员单位 ；

上海市土地学会第九届理事会理事单位；

上海市土地估价师与土地登记代理人协会会员单位；

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员单位；

上海市建设工程咨询行业协会会员单位

上海市企业清算协会会员

公司还承担着大量的社会工作。我们每年积极参与建设部估价师考试的命题组工作及阅卷工作；公司还是上海权威的房地产指数“中房指数”编制赞助单位。

）获奖情况

中国土地估价师学会于****年底授予我公司全国土地评估行业十年“成功机构”这一行业最高荣誉（上海市共*家机构获得这一称号）。

公司于****年被中国市场学会认定为“中国中介行业诚信经营示范企业”称号。

公司于****年被评为中国房地产估价行业“优秀品牌”企业称号。

公司有多篇论文在行业杂志进行了发表。其中公司在上海市房地产估价师协会十周年活动中评选“**年优秀论文”共**篇论文，我公司有*篇入选，为全行业第一。

公司被评为中国土地估价师协会“****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****、****年度土地评估机构*级资信”评定。

公司于****年被中国土地估价师与土地登记代理人协会评选为“诚信示范单位”。

*）专业及综合能力分析

公司是建设部首批全国房地产一级评估资质单位，多年来深耕于银行、司法、拆迁征收、土地、纳税、咨询等多个领域，超过**年工作经验的房地产估价师**多人，先后有*人入选房地产协会专家（目前在职专家*人），英国皇家测量师*人，香港测量师*人。

公司很早就取得土地全国执业的机构资质，多年来从事土地估价业务使公司积累在土地估价方面的丰富经验，由于其行业的贡献，在****年全国土地估价师协会十周年的表彰会上，公司被授予“成功机构”荣誉称号，是上海仅有三家公司之一，同时也是首批获得全国评比的资信等级*级的单位。

）研发能力

公司有多篇论文在行业杂志进行了发表。其中公司在上海市房地产估价师协会十周年活动中评选“**年优秀论文”共**篇论文，我公司有*篇入选，为全行业第一。

公司《估价报告中引入“估价时点日后重大事项”的探讨》获上海市房地产估价师协会抵押评估论文一等奖。

在北京“财产保护和估价”国际论坛中，《论财产贬值估价的特殊性分析》获论文二等奖，一等奖空缺。

公司《浅谈集体建设用地使用权评估》获得中国土地估价师协会三等奖。

市估价师协会与土地估价师协会联合课题“养老地产在城市更新下的机遇与展望*以上海市为例”。

市估价师协会与土地估价师协会联合课题“技术赋能﹒助力乡村的振兴发展*从技术层面探讨评估行业新业务发展助力乡村振兴”。

市估价师协会与土地估价师协会联合课题“城市新篇章历史新传承*基于****对上海历史文化风貌保护区的评估探讨”。

市估价师协会与土地估价师协会联合课题“数字化转型下的房地产评估业”。

公司****年作为牵头参与单位完成了上海房地产估价师协会的课题《上海房地产估价行业发展战略研究》，《物业税对估价行业影响》调研报告。

公司于****年受中国房地产估价师学会委托主导进行《物业税评估相关问题研究》课题工作。

****年参与了上海市税务局委托协会的存量房地产交易计税税基评估技术方案研究课题。

*********年公司牵头完成了上海市房管局课题“房地产（旧里）区片价格评估研究”。

****年参与了上海市税务局“土地增值税扣除项目评估技术指引”课题。

****年参与了上海市协会课题“上海房地产估价师协会平台共建共享课题”。

****年参与了上海市协会组织的课题“上海估价行业十三五规划”。

****年参与了上海市协会组织的课题“旧里房屋标准价调整法评估技术指引”。

****年《大型基地评估无人机实践探索》、《开发商高比例自持物业大趋势下估价行业的思考与应对》、《收益法在房地产估价领域应用研究》获得了上海市房地产估价师协会的三等奖优秀奖。

****年参与了上海市协会课题“上海房地产税评估相关问题研究”。

****年参与了调研报告“关于进一步做好征收补偿方案备案相关工作的调研报告”。

****年《基于模糊层次分析法的房地产估价研究》获得了上海市房地产、土地估价行业的三等奖。

****年参与了市估价师协会与市物业协会联合课题“上海物业服务费评估管理办法”。

****年参与了市估价师协会与市物业协会联合课题“住宅物业服务价格评估规范”。

****年参与了上海市房管局课题“实物安置与货币安置关系及征收成本控制”。

****年公司牵头完成协会课题“房地产估价机构整合发展研究”。

****年参与了市估价师协会与土地估价师协会联合课题“空间规划视角下土地征收成片开发方案研究与实践”。

****年《养老地产在城市更新下的机遇与展望*以上海为例》获得了上海市房地产估价师协全、上海市土地估价师协会二等奖。

****年《房地产估价机构整合与发展研究*以上海为例》获得了中国房地产估价师与房地产经纪人学会二等奖。

****年在上海市房地产估价师协会、上海市土地估价师协会组织的论文评选中获得了优秀组织奖。

****年公司牵头完成协会课题“上海市土地估价行业‘十五五’发展规划研究”。

**** 年参与完成协会课题“房地产估价机构完善内部治理机制——基于人力资源管理视角的研究”。

****年《从技术层面讨论评估行业新业务发展能力助力乡村振兴》获得了上海市土地估价师学会优秀学术论文。

****年《空间规划视角下土地征收成片开发方案研究与实践》获得了上海市土地估价师学会优秀学术论文。

****年参与了上海市房管局课题“上海市房屋交易环节涉税价值评估技术规范研究”。

****年市估价师协会课题“关于房地产估价行业未来发展方向研究”。

****年获得首届长三角区域房地产估价师职业技能大赛《行业技能人才摇篮奖》。

****年获得首届长三角区域房地产估价师职业技能大赛《最佳业务能力奖》。

****年获得首届长三角区域房地产估价师职业技能大赛《二等奖》。

****年《长期主义视角下的城市更新服务能力构建*推动估价行业在城市更新中高质量发展的策略研究》获得了****年房地产估价年会优秀论文二等奖。

详细内容及资质证明材料等见申请文件企业综合实力证明材料。

一、整体服务方案
（一）各阶段服务的实施安排

（二）重难点的应对措施

资产评估具体指对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。针对不同类型的资产评估，分别指定评估方法的选用、重点难点的分析与应对方案。

再综合分析容易遇到的核心重难点：评估方法适配、数据真实完整、资产权属界定、市场波动影响等，结合实操制定以下应对措施，保障评估结果公允准确。

、不动产评估

包括土地、房产、在建工程等标的。

对于房产价值评估时，针对不同类型项目的评估过程与方法的选用，公司一般根据估价对象类型的不同分别采用以下方法进行评估：

对于住宅业务，我公司目前主要采用的是市场比较法为主结合收益法进行评估；

对于办公和商业用房采用收益法为主结合市场比较法进行评估；

对于酒店一般采用收益法和成本法进行评估；

对于在建工程一般采用成本法和假设开发法进行评估；

对于土地采用市场比较法、成本法和假设开发法、基准地价法等进行评估；

房地产：

①方法的选用：

评估中应遵循国家以及地方发布的相关法律法规以及房地产评估的主要技术标准，根据《房地产估价规范》的要求，原则上应采用两种以上方法评估方法，主要有以下方法：

比较法

估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房等，而不适用于同类房地产数量少（如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等）、很少发生交易的房地产（如学校、医院、行政办公楼等）和可比性很差的房地产（如在建工程）。

收益法

收益法适用于有租金等经济收入的收益性房地产，如住宅、写字楼、商店、酒店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等，一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产。

根据规范规定，收益法应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优选报酬资本化法，故本次选用收益法中的报酬资本化法。报酬资本化法又应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式，当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

成本法

成本法适用于新近开发完成、可以假设重新开发、正在开发、计划开发的房地产；适用于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收入或没有潜在经济收入而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产；适用于化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分。

假设开发法

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如可供开发的土地、在建工程及可重新开发、更新改造或改变用途的旧房等。

标准价调整法

标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，将估价对象与标准房屋进行比较、分析，在标准房屋价格基础上，通过价值调整得出估价对象房屋价值的方法。

②注意事项：

房地产权证记载的内容与规划许可证记载的内容不一致时，评估应以权证记载内容为准；房地产实际状态、用途与权证记载状态、用途不一致时，一般应按权证用途确认。但评估师应当调查了解被评估对象所在区域的规划情况，分析房地产实际状态、用途的可持续性。对于实际状态、用途与房地产权证记载用途不一致，但明确符合规划用途的，应当充分考虑规划用途调整及相对应市场的实际交易情况对被评估房地产价值的影响。对于房地产实际状态、用途无法持续的视具体情况进行评估。当房地产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。

③土地评估注意事项及方法的选用：

在选择土地使用权评估方法时，应充分考虑评估目的、被评估地块的现状、规划用途等因素，选择能充分反映被评估地块市场价值的合理方法。

土地使用权评估方法一般为市场法、收益法、假设开发法。当被评估土地处于上海市八级地区域以外（含八级地区域）或相邻区域内近期有征地案例的，如果无法使用前述三种方法时，可以考虑采用成本法。土地使用权评估一般不宜单独使用基准地价系数修正法。工业用地使用权评估，评估价不得低于国土资源部制定的《全国工业用地出让最低价标准》或各地方标准。

④在建工程评估操作：

选择在建工程评估方法时，应充分考虑评估目的、实际付款额、工程进度和建设工期等因素，选择能充分反映被评估在建工程市场价值的合理方法。

正常在建工程评估，应考虑符合合同规定标的物完工后市场价值、未付工程款、建设工期、合理利润、相关税费等因素，不可以简单地按照账面值或者按照工程进度进行评估。

停建在建工程评估，应了解停建原因和续建可能性，分析判断存在贬值情况。对于长期停建在建工程评估应考虑贬值因素。

报废、无效等价值严重损失的在建工程评估，应当关注其价值损失经过专业鉴定和检验，其评估值一般为清理变现后的净收入。

：

* 房地产租金评估的价值时点的确定：

根据估价目的，一般选取租赁合同签订日期、租赁合同起始日期、实地查勘日期或其他适宜日期作为价值时点，由评估委托人确认并在评估委托书中予以明确。

一个评估项目可以根据委托方的要求有一个或多个价值时点。

* 评估财产范围：

应当根据评估委托书、估价目的等界定房地产租金评估对象的财产范围。评估财产范围包含室内家具家电、生活用品、设施设备等非房地产类财产的情况时，或者不包含属于房地产的房屋设施设备、室内装饰装修、附属设施及相关场地等财产的情况时，应当在评估报告中具体说明。

* 租金类型的确定：

常见的租金类型为市场租金、成本租金，也可以根据评估委托和估价目的评估其他特定租金。

市场租金是指在公开市场上由熟悉情况且不受强迫的租赁双方，在租赁条件下自愿达成的在价值时点的最可能的租赁金额。

成本租金是指根据评估对象房地产取得或建设成本摊销、运营费用等计算的租赁金额。

* 明确租赁条件和租金内涵：

一般包括租赁用途和使用要求，承租人资格条件，租金的支付方式以及是否含税价（增值税）、押金数额及支付方式，租赁期限，调租与续租规则，装修与设施，房屋维修、保险和物业服务、以及水、电、燃气等相关费用的承担主体等。

当约定由出租人负担水、电、燃气等房屋使用的费用时，评估结果需包含这些费用。当约定由承租人负担房屋维修费、保险费、物业管理费、房产税等房屋运营管理的费用和税费时，评估结果不含这些费用。当增值服务不另行付费时，评估结果需包含其相应成本。

* 评估时需关注以下影响租金的特殊因素或事项：

* 室内装修改造、设施物品等添加物的情况。

* 租赁期、免租期或装修期、调租与续租规则等租赁条件。

* 季节性波动或重要事件影响。

* 承租人的资信和影响力。

*、动产

生产资料中的机器设备、车辆等都属于动产。

评估机构应对超出本机构专业知识和经验的机器设备采取恰当的弥补措施，必要时应当聘请专家协助工作。

评估师应当通过恰当方式获得机器设备的市场信息，并对其真实性、可靠性进行必要的判断。

评估师执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估假设等条件，明确评估范围包括设备的安装、基础、附属设施，包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。对于附属于不动产的机器设备，资产评估师应当合理划分不动产与机器设备的评估范围，避免重复或者遗漏。

车辆评估时应考虑牌照的价值，其价值可参考市场车辆牌照交易价格。

对于明显处于盘亏、报废，或经过鉴定和检验无效或价值损失严重的机器设备，评估值一般为清理变现后的净收入。对于上述资产盘亏、毁损可以收回的保险赔偿和过失人的赔偿，应在评估值中考虑。

*、无形资产：

①企业价值评估时：

应对企业拥有无形资产进行分析和判断，应当对所有的无形资产进行清查和评估。谨慎区分可辨认无形资产和不可辨认无形资产，单项无形资产和无形资产组合。

②无形资产应当在评估报告明确以下事项：

* 无形资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料；

* 无形资产能带来持续的可辨识经济利益；

* 无形资产的性质和特点，历史取得和目前的使用状况；

* 无形资产的剩余经济寿命和法定寿命，无形资产的保护措施；

* 无形资产实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式；

* 无形资产以往的评估及交易情况；

* 无形资产实施过程中所受到国家法律、法规或者其他资产的限制；

* 无形资产转让、出资、质押等的可行性；

* 类似无形资产的市场价格信息；

* 宏观经济环境；

* 行业状况及发展前景；

* 企业状况及发展前景；

* 其他相关信息。

③评估方法的选用：

评估师应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种评估方法及其衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。

* 采用收益法评估时，应重点分析无形资产经济收益的可预测性，考虑收益法的适用性；预期收益口径与折现率口径的一致性；收益期限的确定应综合分析无形资产的剩余经济寿命、法定寿命及其他相关因素。

* 采用市场法评估时，应考虑该无形资产存在活跃的市场并选择具有可比性的交易案例。

* 无形资产评估一般不采用成本法评估。如果采用成本法评估，应当详尽分析说明无法采用收益法、市场法的原因。

*、企业价值

股东全部权益价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。

三种评估方法分别从资产途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价值类型，综合被评估单位的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来源等因素，选用适用的评估方法。

三种评估方法是从不同的角度去衡量资产的价值，从理论上说，在完全市场条件下，三种基本方法得出的结果会趋于一致，但受市场条件、评估目的、评估对象、掌握的信息情况等诸多因素，以及人们的价值观不同，三种基本方法得出的结果会存在着差异。

* 运用收益法、市场法评估企业价值时，评估机构至少应收集企业前三年经审计的会计报表，对企业进行全面的资产清查核实。应当对所采用的被评估单位和可比企业财务指标的合理性进行分析和判断。评估报告应披露影响企业经营的宏观、区域经济因素；所在行业现状和发展前景；企业业务分析情况；企业资产、财务状况分析和调整情况。

* 采用收益法评估：

对企业资产、财务状况的分析充分、合理。对企业前三年的经营、收益等情况进行分析；对被评估企业财务报表的编制基础、不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然性的收入和支出等进行了合理调整；对被评估企业的非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析，合理判断资产、负债、经营业务配置的有效性，划分与收益存在直接相关性的资产、债务情况，对于不能或不需归集的，单独进行评估。

收益预测合理。根据企业所处行业、资本结构、经营模式、收益情况、发展趋势等选择恰当的现金流收益模型。折现率确定过程和依据合理，与收益口径保持一致，综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本市场相关信息和所在行业、企业的特定风险等相关因素。收益预测期确定，合理考虑被评估企业经营状况和发展前景，及其所在行业现状、发展前景，国家相关行业政策、企业经营期限及主要产品的经济寿命年限等，并恰当考虑稳定预测期后的收益情况及相关终值的计算。合理预测了相关参数，如被评估企业的收入、成本及费用、折旧和摊销、营运资金、资本性支出、付息负债、溢余资产和非经营性资产等。关注相关参数确定的依据充分，测算过程完整。

未来收益预测中经营管理、业务架构、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与评估假设、价值类型的一致性。当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异时，资产评估专业人员应当要求委托人和其他相关当事人说明差异的合理性及可持续性，与评估假设、价值类型核查一致后，在资产评估报告中予以披露。

* 市场法评估：

选择的可比案例与被评估企业具有可比性。根据业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素，恰当选择与被评估单位进行比较分析的可比企业。处于同一行业或相近行业，或者是受共同因素决定或影响。对可比案例及被评估企业的数据进行了必要的分析调整，并消除了偶然性因素的影响。选择可比案例，考虑控制权和流动性对评估值的影响。

选择的可比因素是企业价值的决定因素，选择的盈利比率、资产比率、收入比率和其他特定比率等价值比率适当可靠，经过了必要的修正调整。选择了多种可比因素，对于不同可比因素得到的不同评估值能够合理的选择计算。

* 资产基础法：

这一方法的本质是以被评估单位的资产负债表为基础，对被评估单位所有可辨认的资产和负债逐一按其公允价值评估后代数累加求得总值，并认为累加得出的总值就是被评估单位整体的股东全部权益价值。资本市场的大量案例证明了在一定条件下，在一定的范围内，以加总的结果作为被评估单位的交易价值是被市场所接受的。正确运用资产基础法评估股东全部权益价值的关键首先在于对每一可辨认的资产和负债以其对被评估单位整体价值的贡献给出合理的评估值。

*、核心重难点及对应应对措施

核心重难点一：评估方法选择适配性不足

核心问题：未结合资产特性选择成本法、市场法、收益法，导致估值偏差。

应对措施：

*. 调研资产属性，建立“资产特性*评估方法”适配清单，按资产类型选择对应方法并交叉验证。

*. 采用多种方法对比分析，加权调整形成最终结果，规避单一方法局限。

*. 建立复核机制，由资深评估师审核方法适配性及参数科学性。

核心重难点二：评估数据真实、完整不足

核心问题：委托方资料可能存在虚假遗漏，部分资产缺乏可核查数据，影响估值。

应对措施：

*. 建立资料核查机制，分层核对原件、交叉验证数据，存疑资料要求补充佐证。

*. 拓宽采集渠道，结合行业数据库、第三方机构补充数据，参考同类案例调整无活跃交易资产估值。

*. 披露数据局限性，合理假设测算并说明对估值的影响。

核心重难点三：资产权属界定模糊

核心问题：资产产权不清、权属有争议，导致评估范围错误及法律风险。

应对措施：

*. 核查产权证明，确认权属状态，权属不清的要求补充材料，必要时咨询律师。

*. 明确评估范围，不纳入权属争议资产，或披露争议并提示使用限制。

*. 建立权属复核流程，及时调整权属变更后的评估范围及参数。

核心重难点四：市场波动导致估值参数难精准

核心问题：宏观、行业及市场变化影响估值参数，导致结果偏离实际。

应对措施：

*. 建立市场动态监测机制，实时更新参数数据库，动态校准折现率、成新率等核心参数。

*. 采用敏感性分析，披露市场波动对估值的影响及相关风险。

*. 加强行业研究，预判市场变化，对长期资产采用动态参数设定。

核心重难点五：特殊资产估值难度大

核心问题：特殊资产缺乏活跃市场及统一标准，估值易有争议。

应对措施：

*. 针对不同特殊资产制定个性化方案，结合多种方法合理估值。

*. 参考同类案例，必要时引入第三方机构提供技术支持。

*. 详细披露估值逻辑、假设及参数依据，明确方法局限性。

通用保障措施

*. 人员保障：组建专业团队，明确分工，定期开展专业培训。

*. 流程保障：建立全流程管控体系，设置审核节点，确保过程可追溯。

*. 风险保障：识别潜在风险，制定预案，重大项目成立专项小组。

*. 沟通保障：加强与委托方对接，及时反馈问题，做好结果解读。

详细内容见申请文件整体服务方案。

本公司建立完善的内部管理制度体系，严格遵守相关管理制度的建立和执行，从而保障项目评估作业的质量控制。本公司的质量控制和内部管理制度拟从评估业务管理制度、业务档案管理制度、人事管理制度、继续教育制度和财务管理制度五个方面对本项目服务实施质量控制和内部管理制度进行说明，并将相关管理制度随附如下。

《供应商质量控制和内部管理制度体系示意图》

《上海八达国瑞房地产土地估价有限公司估价质量管理流程规定（****年版）》

估价业务及质量管理流程规定

为提高估价工作效率，规范估价工作，控制估价风险，加强公司内部管理，特重新制定本规定。

一、估价报告分类

估价报告类型分为房地产估价报告、土地估价报告、资产评估报告、咨询报告等。

*、房地产估价报告分类

（*） ** 类：银行抵押

金额大于 ****（含）万元

（*） ** 类：银行抵押

非居住，金额大于 ***（含）小于 **** 万元

（*） ** 类：银行抵押住宅，个贷

（*） ** 类：司法处置及拍卖法院项目，居住

（*） ** 类：司法处置及拍卖

法院项目，在建工程、非居住或外地

（*） ** 类：纳税转让交易课税

（*） ** 类：纳税

土地增值税抵扣项目，重置成本评估

（*） ** 类：纳税

纳税系列报告，多产证

（*） ** 类，征收

国有土地及集体土地上房屋，包含被征收房屋以及安置房

*、土地报告

** 类

土地使用权抵押、出让、补地价

*、资产评估报告分类

分为国资类单项报告、国资类整体报告、非国资类单项报告、非国资类整体报告。

*、咨询类报告

** 类

主要包括：房地产价格咨询书、可行性研究分析、地块置换咨询、房地产开发咨询、等咨询报告

二、项目承接

*、项目承接人员包括市场部人员或承接项目的其他人员。

*、市场部专职人员承接业务中，应全面了解项目的基本情况结合客户的要求后，汇报经理室，由经理室决定是否承接。

*、估价人员的项目承接规定：

（*） 公司鼓励估价人员利用自身的资源进行项目承接。但不得在明知客户已由市场专职人员维护的情况下，私自承接该客户的项目。

（*） 估价人员承接的项目，应通过公司的项目分派程序，分派给其他估价人员，项目承接人员与项目作业主写人员不得为同一人。

*、为使项目的运作更为规范，公司鼓励估价人员将承接的业务交付市场部门，由专职市场人员进行项目的操作及维护，公司将给予估价人员相应的利益补偿。

*、市场承接人员不得在评估价格等重要因素上满足客户不正当要求。

*、市场专职人员应做好客户基本情况的记录，公司保持对市场客户资源在人员之间的调配权力。

*、重大项目的承接由经理室统一组织市场人员及评估人员准备资料（如投标书、宣传资料的制作等）。

三、项目的录入与派发

项目派发由经理室组织实施，项目派发包括预估派发、正式项目派发。

（一）项目信息的录入

公司设置专门信息录入的岗位，由专人负责各种信息的录入，包含预估、报告信息的权证资料录入以及项目来源、对应市场客户资源信息的录入，信息录入后，进入公司的“估价管理系统”。

（二）预估项目派发

经理室根据项目类型并结合评估部门及估价人员的具体情况进行项目分派， 派单人员将预估号及预估所需资料（要求市场承接人员尽量提供完整）提供给评估部门负责人或估价人员。

（三）正式项目派发

经理室派单人员将根据项目类型，分派到评估部门，或直接分派到评估部门负责人，生成评估项目派工单。

项目派发时，派单人员在确定主写人同时可直接确定配合人，也可征询主写人的意见后确定配合人。

（四）预估及正式项目派发规定

*、经理室直接负责评估部门负责人的项目派发。

*、其他估价人员的项目派发，由经理室首先将项目派到评估部门，再由评估部门负责人进行项目的分发。

*、任何估价人员原则上不得自行从市场承揽人员处（市场部或估价师）直接接单。

*、估价人员原则上应接受派发的项目，无正当理由不得拒接项目。

*、项目派发，原则上遵循项目预估与报告撰写人一致原则。

*、如项目为再次评估，原则上派发给先前的估价人员。

*、为提高派单的工作效率，派单人员应全面了解估价人员的项目动态，并及时向经理室分管评估领导汇报。

*、公司派单原则上向技术能力强、认真负责的估价人员倾斜。

*、市场承接人员在项目派发中有推荐估价人员的建议权。

**、征收等重大项目的派单由经理室会同市场部门共同拟定。

四、现场查勘

*、需要出具报告的项目，估价师或估价人员需亲自进行现场查勘，并入户。抵押类部分个贷项目确有困难的和银行有明确同意不入户的除外。

*、现场查勘应先与客户取得联系，并依据规范的规定进场权证查看以及影像资料的记录，并填写完备的现场勘察表。

*、征收类项目的现场查勘工作，需遵从征收评估的相关规定，并由被征收人在查勘表上签字确认，或由见证人签字确认。

*、现场勘察表作为估价工作底稿，在审核时需提交，并在项目归档时一并入档。

*、资产评估类项目由项目负责人根据资产评估类项目的特点，自行负责相关的现场勘察工作。

五、预估作业及审核

（一）预估作业

*、预估人员接受预估单后，应在规定时间内尽快完成作业。

*、预估依据：原则上要求以估价对象产权资料为预估依据。

*、预估人员可参照公司的房地产（土地）成交案例系统、报告查询系统并结合预估项目的具体情况综合确定项目预估结果，如预估对象在公司的数据库系统中存在，应注意保持前后价格的协调，有较大差异的，应分析原因，并报预估审核人员。

*、预估人员如不能直接确定价格，应到现场查勘。

*、预估人员将确定的预估结果登记到“估价管理系统”中的“预估输入”子系统，输入应尽量详细，特别地，预估人员应将预估对象的基本情况及影响价格的假设或限制条件等填写清楚。之后进入预估审核程序。

（二）预估审核

*、预估审核原则上实行一审制度。

*、预估审核的权限依评估金额、报告类型进行具体分类设置。

六、正式项目作业及审核

（一） 房地产估价及土地估价项目作业

*、估价人员接受项目任务后，根据项目联系方式的不同分为：

（*） 由估价人员直接与客户联系，进行现场勘察、拍照等工作，并视资料的齐备情况进行估价必须书面资料的收集（包括所需产证权属资料、营业执照或身份证（明）、委托估价协议书等）。

（*） 由市场承接人员与客户联系，市场承接人员与估价人员共同到现场，市场承接人员进行委托协议书签署，估价人员进行勘察、拍照、必须资料的收集等工作。

*、估价人员接受估价项目任务后，应在规定时间内尽快完成作业：

（*） 原则上规定委托方有要求的，应以委托方的期限为最后期限；

（*） 委托方无要求的，遵从公司的规定：

 普通报告作业时间为 * 个工作日以内，

 复杂报告作业时间为 * 个工作日以内，

 特别复杂的项目以及委托方原因造成延误的不受上述期限的限制。

*、报告格式

估价人员应根据项目的特点类别，参照公司规定的各类报告的标准格式进行估价报告的撰写。

*、撰写过程中问题解决：报告撰写过程中，如有技术问题需要解决，由主写与部门负责人征询，部门负责人有责任认真帮助部门内估价人员解决技术问题。如仍无法解决，可提请总师室或经理室解决。

*、估价报告完成后，估价人员应认真检查报告的正确性，自我检查完毕即进入估价报告的审核程序。

（二）资产评估项目作业

*、估价人员接受项目任务后，由项目负责人直接与客户联系，进行现场勘察、收集

资料、访谈等相关工作。

*、估价人员接受估价项目任务后，应在规定时间内尽快完成作业，原则上以业务合同约定期限完成项目。

*、报告格式

估价人员应根据项目的特点类别，参照公司规定的各类报告的标准格式进行估价报告的撰写。

*、撰写过程中问题解决：报告撰写过程中，如有技术问题需要解决，由主写与部门负责人征询，部门负责人有责任认真帮助部门内估价人员解决技术问题。如仍无法解决，可提请总师室或经理室解决。

*、估价报告完成后，估价人员应认真检查报告的正确性，自我检查完毕即进入估价报告的审核程序。

（三）估价项目审核规定

*、报告的审核由专职审核岗位人员负责。

*、除个贷或公司特别规定外，报告实行三审制度。

*、报告的审核实行无纸化作业，由审核人员在估价管理系统的审核模块中进行，审核人员以批注方式进行审核。

*、具体的审核重点以及其他规定详见“公司报告审核规定”。

七、报告出具

*、报告审核完成后，估价人员应根据审核人员的意见进行修改完善。

*、报告修改后，估价人员提交公司专职的装订岗位人员，进行统一报告制作工作。

*、装订人员应复核估价师资质证书、公司资质证书、营业执照有效期是否覆盖报告的作业日期。

*、报告装订后，估价人员应认真检查报告是否有错误、装订是否正确等，确认无误后估价人员在报告上签字。如有问题，应填写报告修改申请单，提交经理室签字确认后，修改原报告，重新装订。

*、估价人员检查无误后，将估价报告、评估派工单交付市场承接人员，市场承接人员。

*、市场承接人员开具发票，连同客户签收单及报告交付委托方，并收回客户签收单，交报告主写人。

八、成交案例

*、估价人员应从多渠道收集成交案例，并将成交案例及时输入公司的成交案例系统，以实现资源共享，加快估价的工作效率。

*、估价报告中，凡需要成交案例的报告，应采用成交案例，且标示成交案例的案例编号。

*、估价报告中采用的成交案例如系从公司案例库中提取，应将案例编号、案例的相关信息在估价报告中反映；如采用成交案例为估价人员搜集，且未输入到案例库中，则必须先行将成交案例输入相应的案例库，生成案例号后即可在估价报告中采用。审核人员凭案例编号在公司成交案例库中进行检查案例的选择是否准确。

*、估价人员应对输入的成交案例的真实性负责。

九、报告总体要求

*、凡对外出具的报告必须依据报告编号规则进行编号，在格式、内容上应采用公司的样本格式进行撰写。

*、估价报告需根据不同的估价目的，进行报告模板以及相应附件的处理。抵押类报告需要遵从抵押评估相关规定，披露优先受偿情况以及变现能力分析；土地增值税类抵扣项目评估的需遵从相应的技术评估指引；征收类评估需遵从相应的征收技术规范；资产评估报告需要遵从相应的准则要求。

*、估价报告不得编造假设条件、虚构比较实例、引用过期或尚未发布的文件或技术规范。

*、报告中执业估价师的签字必须由估价师本人签署，不得代签或用印章替代签字。

*、对外出具的报告公司的用章按照公司用章规定执行。

十、组织、人员责任

*、估价人员应服从经理室的工作安排：

（*）估价人员无正当理由不得拒绝接受预估、评估及其他的任务。

（*）估价人员无正当理由不得拒绝经理室指定其审核报告的任务。

（*）估价人员无正当理由拒绝接受上述（*）、（*）款任务累计达三次的，视作自动放弃其岗位业务，经理室将不再安排其再做业务。

（*）估价人员有正当理由的，应向经理室提交“情况说明书”。

*、估价人员必须凭派工单接受评估项目。

*、估价人员不可编造虚假的成交案例。

*、对于无法确定的预估或其他评估任务，应到现场。

*、估价人员不得在预估审核前对外报价，也不得在报告出具前对客户报价。

*、估价人员应对撰写报告的正确性负责，对于明显由于疏忽造成的错误，公司将视情况给予惩罚。

*、估价人员应严守公司及客户秘密，与客户交谈时言行应得体。

*、部门负责人应对部门估价人员的评估工作提供技术支持。

*、部门负责人在分配任务时，应结合部门估价人员的业务水平及专长。

**、部门负责人在项目分配时，应在效率基础上确保相对公平。

**、部门负责人/项目负责人、技术骨干应及时总结工作中的问题，开展技术交流、培训，公司鼓励进行学术论文的撰写。

**、公司实行项目负责制，项目负责人全面负责项目的各项具体事宜，项目内的估价人员应服从项目负责人的工作安排。

十一、评估绩效考核

*、公司对估价人员实行年度绩效考核。

*、年度绩效考核由经理室负责，由人事部门执行。

*、绩效考核指标，主要有如下指标：

（*） 报告完成质量情况

（*） 报告完成进度情况

（*） 执行经理室/部门负责人/项目负责人的工作安排情况

（*） 与市场部门的配合程度

（*） 报告完成质量情况

（*） 报告完成进度情况

（*） 执行经理室/部门负责人/项目负责人的工作安排情况

（*） 与市场部门的配合程度

（*） 归档及时性及准确性情况

（**） 成交案例收集数量与质量情况

（**） 参加公司举办的培训情况

（**） 学术论文写作情况

（**） 出勤情况

*、年度绩效考核的结果将作为估价人员年终奖金发放、管理、技术职位晋升的主要依据。

*、具体的绩效考核指标及操作细则由公司另行制定。

十二、报告信息上报与备案

*、公司设立专人岗位，负责报告信息的上报工作。

*、房地产估价报告的上报，归档后每月及时向中房学的上报系统进行摘要信息的录入上报工作。

*、房地产估价报告的备案，报告出具前，由估价报告撰写估价师负责备案的起草，由公司专人岗位负责人负责报告的审核确认上报，完成估价报告向上海房管局系统的备案工作，取得备案号后再出具估价报告。

*、土地估价报告根据规定，由公司专人岗位负责人协助土地估价师完成土地估价报告摘要信息以及土地估价报告的上传备案工作，取得备案号后，方可对外出具土地报告。

*、资产评估报告根据规定，由公司专人岗位负责人完成资产评估报告备案工作，取得二维码后，方可对外出具资产评估报告。

十三、报告归档

*、归档由公司专职岗位的专人负责。

*、归档资料包括书面资料的归档和电子文档的归档。

*、项目评估人员归档要求：

（*） 项目主写人是归档责任人。

（*） 项目主写人应及时进行电子及书面资料的归档。

（*） 项目的归档资料根据各类报告的的档案要求进行整理。

*、归档的专人应定期检查应归未归的档案，督促评估人员尽早报告归档。

*、所有出具的报告及对外文件出具后公司必须有纸质留档。

*、归档的具体要求见公司报告归档规定。

十四、分公司评估

*、公司设立专人岗位，负责分公司的日常联系、机构管理工作。

*、公司设立专人岗位，负责分公司报告的电子印章管理。

*、分公司的报告需依据规定，以总公司的名义出具估价报告。

*、分公司的报告的用章，需由专人岗位采用电子章方式进行报告的用章。

*、分公司报告的审核，参照公司报告审核的规定执行。

*、分公司报告管理规定参照公司“分公司管理办法”执行。

十五、其他

*、重大项目经理室直接决定项目负责人。

*、重大项目的评估任务组成人员一般优先从同一部门内选择，涉及跨部门之间人员安排原则上由经理室确定，各部门负责人应服从经理室对上述人员的安排。

*、本估价操作细则从 **** 年 * 月 ** 日起执行。

详细内容见申请文件质量控制和内部管理制度。