陕西/西安-2026-04-23 00:00:00
物业服务商选定项目意向公开(*****************)(第*包)
物业服务商选定项目意向公开
一、项目名称：物业服务商选定项目
二、项目概况：为进一步加强我单位物业保障社会化工作运行管理，提升服务保障质量效益，依据军委相关规定要求，结合我单位实际，拟制了本需求。
（一）项目状况
主要涉及我单位*个区域，*座主区，*座公寓区（生活小区），*座农场，*座修理所。其中：
*.主区占地面积****亩，总建筑面积**万平方米。行政办公区建筑**栋。接市政供水、供电、供气。
以上区域目前均正常使用，需要提供综合服务、工程维修、清洁卫生（部分区域除外）、秩序维护等区域物业社会化保障服务。
*.两座公寓区占地面积约**亩，总建筑面积*.*万平方米。两座公寓区均采用市政供水、供电、供气、供暖。
*.修理所占地面积**.*亩，农场占地面积***.*亩。两场所均采用市政供水、供电、供气、供暖。
（二）项目设施设备基本情况
*.设施设备
（*）电梯：**台；
（*）变配电系统：变压器*台，低压配电柜**套；
（*）探照灯及造型灯：三头灯**盏；五头灯**盏；单头路灯**盏；屋顶射灯**盏；
（*）宣传灯箱：**个。
*.空调与通风设备
（*）螺杆机组：*台；
（*）正压送风和排烟风机：**台；
（*）风冷热泵机组：**台；
（*）空气处理机组：*台。
*.给水设备
（*）生活水泵：*台；
（*）消防高位水箱：*台，容量**立方米；
（*）生活水箱：*个，容积分别为**立方米；
（*）深水井机房：*座。
*.消防设施设备
（*）消防系统：消防泵*台，消防喷淋泵*台，消防稳压泵*台，排水提升泵*台；
（*）消控室：*处；
（*）气压隔膜罐：*个。
*.排污设施设备
（*）化粪池：**组；
（*）隔油池：*座；
（*）污水提升泵：**组。
*.供热设施设备
（*）燃气锅炉：*台；
（*）热水循环泵：*台；
（*）真空泵：*台。
*.污水处理站设施设备
（*）格栅除污机：*台；
（*）泵：污水提升泵*台、排泥泵*台、污水进水泵*台、污泥回流泵*台、管式增压水泵*台、电磁计量泵*台、管式反洗水泵*台、混合液回流泵*台、集水坑排污泵*台、供水泵*台、干式污泥排放泵*台；
（*）罗茨风机：*台：
（*）潜水搅拌器：*台；
（*）流量计：*件。
（三）项目特点及保障需求分析
*.主区，各项要求标准高，安全责任重，对保障人员政治素质要求高，整体安全管理要求高。
*.主区占地面积大，建（构）筑物多，使用功能性广，建筑功能完好性差异大，房屋局部防水有渗漏，楼宇屋檐局部有脱落；零星维修工作量较多。
*.主区硬化道路及地面面积大，布局广，交通主干道完好，局部地面有破损及沉降，地面有积水，雨水井盖有破损与缺失，低洼地带排水不畅雨季易积水；汛期时需要提前检查。
*.公寓使用更替频繁，服务群体多。需要客服人员提供物业客服热线服务。
*.本项目设施设备众多，物业设备设施的完好性要求高，对物业工程维修保障时效性和服务标准、各项要求高。
*.保洁分区跨度大，保障面宽，若无机械作业则物业清洁卫生保障时效性较低。
三、物业保障范围界面：物业服务保障人员经我单位审批后方可进入。将保障范围等级划分为红区、黄区和绿区，红区是级别最高区域，未得到审批和我单位人员陪同，物业服务保障人员严禁进入红区；黄区是级别级别较高区域，持有任务单经我单位管理部门核验，物业服务保障人员方可进入黄区；绿区是一般区域，物业服务保障人员可进入绿区开展服务工作。
四、物业服务内容：按照主区和公寓区一体保障，采用物业总承包模式，拟将我单位现有物业、电梯维保、化粪池清掏等服务项目进行整合，以公开招标采购方式选定一家服务供应商，同时为主区和公寓区提供同等质量服务。
（一）综合管理
设立物业办公室全面处理物业服务工作。具体服务工作如下：
*.项目经理负责项目日常管理，负责物业服务合同内工作开展和我单位临时工作任务执行，分别负责主区和公寓区物业保障服务工作。
*.项目经理负责物业办公室统筹管理，敏感问题管理（按我单位敏感问题制度执行，物业公司不投入专用经费）、资产管理、品质监督、重大投诉处理、突发事件协调处理等。
*.文员负责客户来访接待、报事报修处理、投诉处理、电话接听、事务办理等。
*.文员负责招聘、政审、入职、培训、考勤、薪酬绩效、劳动关系管理工作，档案管理、合同管理、会务接待。
*.仓管员负责物资管理等。
（二）维修服务
工程主管负责工程维修管理；维修员负责报事报修处理、公区巡检和维修、突发事件的处置及我单位临时性工作；具体服务工作如下：
*.日常维修服务。公区维修（给排水、配电、照明、五金件、道路及路面等）；建筑楼宇公区及室内日常维修（五金件、门窗、给排水、配电等）；配合物业办公室的报事报修处理。
*.晚间维修值班。报事报修处理、巡检维修、突发事件处理等。
*.日常工程巡检。对建（构）筑物、场地和共用设备设施的巡检、维修。
*.安全施工和防汛工作。我单位统筹安排，物业公司人员配合（物业公司不投入专用经费）。
（三）清洁卫生服务
保洁主管负责保障公区卫生管理，保洁人员负责日常保洁工作和我单位临时性工作，清洁卫生内容如下：
*.外围公区保洁。主、支干道、广场、人行道、台阶、内庭、公共卫生间清洁服务；负责单位垃圾箱（桶）及各类标识标志牌清洁服务。
*.建筑公区保洁。建筑物公共公区，如大厅、门厅、内外走廊走道、栏杆、电梯、楼梯、玻璃、门；负责建筑物外立面*米以下外墙清洁。
*.垃圾清运服务。负责生活、日常清洁垃圾、收集清运至集中垃圾场。
（四）秩序维护服务
负责农场和修理所驻场安保服务，秩序维护服务内容如下：
*.负责农场和修理所白天在门卫值班，夜间在门卫值守。
*.负责农场和修理所不定期巡逻，发现异常情况向我单位报告（如火情、人为破坏、场地被占据等）。
（五）其他服务
*.招待所：配合我单位主管部门做好招待所的前台、保洁运营等工作。
*.电梯管理：主区**部电梯，公寓区*部电梯，共**部电梯，物业公司依照《中华人民共和国特种设备安全法》《特种设备安全监察条例》《天津市电梯安全监督管理办法》等法规文件规定，做好电梯日常的维护、保养和抢修服务。至少有*名驻场维保人员（持有电梯维保相关资格证书）。此项费用由物业公司承担。
*.污水处理运维：按照国家现行标准并结合污水处理站进水水质和出水水质要求，科学合理地调整优化污水处理工艺及控制参数，做到运行稳定、科学经济、达标排放。
*.供暖运维：通过“巡检*调节*维修*台账”实现闭环管理，以确保供热系统安全、稳定、高效运行，保障我单位所属人员冬季供暖需求。
*.管道竖井清掏：清掏内容包括雨水管道、排污管道、油污管道、化粪池。物业公司至少每季度检查管道情况并组织专业力量清掏，向我单位上报清掏结果。此项费用由物业公司承担。
*.厨余垃圾处理：每日食堂厨余垃圾清理。此项费用由物业公司承担。
*.租赁大型清扫车，对单位主干道环境卫生清扫。此项费用由物业公司承担。
*.生活小区东西院之间因二次供水、消防等设备共用造成的费用问题由物业公司与西院物业公司协商解决，如果因为解决不彻底造成生活小区东西院二次供水出现断供等情形发生，每次按照全额履约保证金**%扣除。
*.公寓区楼(含单身公寓)道路照明及保安亭水电费；农场、修理所水电费。此项费用由物业公司承担。
五、服务标准与服务承诺：
（一）综合服务工作标准
*.**小时服务热线，维修员应**分钟内到达现场，投诉处理完成率***%。
*.客户投诉*个工作日内回复处理结果，最长不得超过*个工作日。
*.所有报事报修均第一时间记录于《报事记录本》中，客服员及时调度相关部门对反馈问题进行处理，并形成派工单或投诉处理单。
*.水、电、突发事件类**分钟内响应，常规报修及夜间（***点）维修类**分钟内响应，小修项目当天完成（预约除外）。
*.对于客户提出的建议，在**小时内给予初次答复，对于不能快速处理完成的工作，需持续给予追踪答复，并保留过程回复的相关资料备查。
*.每季度至少组织一次满意度调查。
（二）工程服务标准
*.房屋本体及附属设施管理
（*）建筑部件。每季度巡查*次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调外机支撑构件等；每月检查*次公用部位的室内地面墙面，室外屋面、散水等；每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨水管道等。
（*）管道、排水沟、屋顶。每月*次对屋面泄水沟、楼内外排水管道、雨污水管井进行清扫、疏通，确保排水畅通（雨季每半月检查*次）；每半年检查*次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时修理。
（*）大门、围墙、围栏。每半月巡查*次大门、围墙、围栏，发现损坏立即修复，围墙表面无锈蚀，保持表面完好。
（*）道路、场地。每半月*次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
*.设备机房管理
（*）设备间、设备竖井每月至少*次巡检和安全检查，记录填写规范完整。
（*）每日至少*次对重要机房设备运行参数（压力、温度、电压、电流、热值等）巡视检查，并填写记录。
*.设施设备维修保养
（*）排水系统
①排水设施。每年汛前对雨污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。
②污水提升泵。汛期每日巡视*次，平时每周巡视*次，检查设备运行状态；每周进行*次手动启动测试；每季度养护*次，检查启停泵自动启动功能是否正常。
③化粪池。每季度至少组织*次化粪池清掏，出现堵塞及时响应。
④隔油池。每季度至少组织*次隔油池清掏，出现堵塞及时响应。
⑤屋面排水地漏和地面雨水井日常每月巡检*次，出现堵塞及时疏通。
（*）变配电系统
①公共照明。公共部位照明每周巡检*次，保持亮灯率；应急照明灯、大堂照明外观每月检查*次，保持亮灯率；公共电器柜电气设备，每半月巡检*次，保证运行安全、正常。
②高压配电室。每日巡检*次并记录。
③低压配电柜（箱）、控制柜。每半月巡视*次；每半年养护*次；每半年检测*次接地电阻；每年校验*次仪表。养护费由物业公司负责。
④楼内照明。每半月巡视*次；出现故障维修人员**分钟内到达现场，一般故障*小时内修复；复杂故障*日内修复。
⑤楼外照明。每周巡视*次，一般故障*小时内修复；复杂故障*日内修复；每月校对*次时间控制器。
⑥应急照明。每周巡视*次，如发现故障，及时修复。
（三）清洁卫生工作标准
*.楼内日常保洁
①建筑楼宇。采取错峰无扰服务，不得影响办公；每日早*:**、下午**:**前完成地面、台面、楼梯、扶手、护栏、门窗、把手、五金件、大厅摆件、指示牌、消防设施设备清洁卫生，工作时间每*小时/次巡扫，保持干净、整洁、无积水、无污渍、无杂物、无积尘、无纸屑、无烟头、无蛛网。
②公共卫生间。每天*次对地面、洗手台、镜面、便池等设施进行擦拭，工作时间每*小时/次巡查，及时收集垃圾桶，垃圾篓的垃圾不超过三分之一；卫生间耗材配置充足；保持无积水、无异味、无水渍、无黄垢、无污渍。
③公区门窗、灯具清洁。每周*次门窗清洁，每半月*次灯具清洁，保持门窗干净无污迹；灯具无蛛网、无积尘、无划痕。
④垃圾收集。每日不少于*次对外围、楼内、卫生间，收集垃圾指定场地存放。保持垃圾桶垃圾不满溢，无异味，督促清运人员做到垃圾日产日清。
*.外围日常保洁
①路面清洁。采取错峰无扰服务，不得影响日常作息。
每日上午*：**完成清扫行政办公区外围卫生，**：**时前完成公区清扫，工作时间每*小时/次巡扫，保持地面无污水、无积水、无杂物、无垃圾。
②垃圾箱清洁。每日*次集中清理，每日不少于*次巡回收集（早上，下午各*次），保持无异味，无垃圾外溢。垃圾箱体环境卫生由物业公司负责，垃圾箱内垃圾全部由物业公司清理，如果存在绿化垃圾，自行协商解决，长时间不清理、清理不及时、清理不干净等，将严格按照合同违约责任处罚。
③路灯杆清洁。每月*次全面擦拭，保持无灰尘。
④标识标牌。每半月*次对标识标牌、指示牌、宣传栏、灯箱、文化墙标识表面进行擦拭，确保无蛛网、无污渍。
⑤明暗沟渠清洁。每月组织*次对明暗沟渠清洁，每半年组织不少于*次沟渠清掏，确保沟渠无杂物、无堵塞。
⑥人工湖面清洁。每半年不少于*次打捞漂浮物，定期清理芦苇，确保水面无白色垃圾和漂浮物。
（四）污水处理运维工作标准
污水处理运维工作标准涵盖运行管理、安全操作、水质监测、设备维护、应急管理等各个方面。
*.岗位职业与制度
①实行岗位责任制，明确各岗位职责（操作工、维修工等）。②执行**小时值班制度，确保连续稳定运行。
③建立运行台账，包括进/出水水质、设备运行、加药记录、巡检日志等。
*.水质监测
①每日运行水质化验。
②排放口须安装在线连续监测装置，数据实时上传。
③出水水质必须符合《城镇污水处理污染物排放标准》(********）。
*.设备维护
①格栅杂物每日清理。
②关键设备按规程定期保养并记录。
*.安全与应急管理
①有限空间作业必须遵循“先通风、再监测、后作业”原则；
②编制《突发环境事件应急预案》并备案，每年至少组织练习一次；
③配备应急药剂等，发生故障或超标须*小时内报告。
*.卫生与个人防护
①操作人员须规范着装，佩戴防护用品（手套、护目镜、安全帽等）。
②化学品按规定储存和使用。
③清理作业区域，保持区域整洁。
（五）供暖运维工作标准
*.运行值班与响应
①执行**小时值班制度，确保随时应对突发情况。
②建立运行台账、巡检记录、能耗记录表等。
*.运行维护操作
①日常巡检：热力管网主干线每周至少巡检一次，支干线每两周至少一次，特殊天气（严寒、雨雪等）需增加频次。
②设备操作：操作人员须持证上岗，熟悉设备性能与操作规程。关键操作实行监护制度（一人操作、一人监护）。
③维护保养：供暖前，全面试压、调试，检查电气、自控、燃料供应等。停暖后，放水冲洗、防腐处理等。
④故障响应：一般故障*小时内解决，大故障不超过*天。
*.人员行为与服务规范
①着装与用语：统一工装、佩戴工牌、使用文明用语。
②清理作业区域，保持区域整洁。
（六）服务承诺
物业公司进场需提供服务并承诺：
*.人员政审通过率***%，并提供无违法犯罪承诺书。
*.敏感问题保守协议签订率***%。
*.重大安全管理责任事故*发生（服务合同约定范围内）。
*.投诉处理回访率***%。
*.每年提交体检报告（部队体系医院）不少于*次，所属员工第一次入职前要携带部队体系医院体检证明材料，并由我单位管理部门审核后方可进入作业。
*.月季度满意率不低于**%，每月满意率测评由物业公司自行组织测试，每季度由我单位管理部门负责，并将季度测评结果通知给物业公司。
六、组织保障：
（一）机构设置
为确保快速响应报事处理、应急事件处置以及各项物业保障工作，设立“物业办公室”，具体位置位于院内东南门（由我单位提供办公场地，其余设施设备标语等由物业公司自备，办公水电费据实收取）。
（二）保障人员
*.项目人员与岗位概述
本项目需配备物业工作人员至少**人，可根据岗位需求及实际人员素质情况将所需配备的人数在岗位间进行调整或增加相关人员，每个部门人员人数不得低于最低要求。
（*）项目部*人。项目经理*人对接我单位管理部门，制定并监督物业各项工作及制度落实。文员*人负责电子派工、报修记录等信息化系统操作。库管*人负责消耗品电子出入库登记。
（*）保洁部不少于**人，其中：保洁主管*人，执行保洁管理制度和保洁计划，收集意见建议，推进保洁质量改进，对接公寓楼住户，了解广大住户需求，优化提升保障水平；垃圾清运人员*人（含公寓区*人），每日清运次数不少于*次；保洁专员按保洁面积配置，按照主区需保洁面积约为*.**万平方米核算（道路保洁由保洁专员抽组，道路保洁设备如道路清洁车等由物业公司提供）。主区保洁岗位要求每日按区域安排人员在院值班至**时，至少*人在位。不少于**人上满**个月，不少于**人需上满**.*个月，按照每周上六天休*天执行。
（*）保安部配置不少于**人，其中：公寓区主管*人；修理所保安*人；农场保安*人；公寓区保安*人。严格落实**小时值班制度。
（*）工程运维部配置**人，其中：维修主管*人，负责具体维修项目沟通及派工用料管理，监督维修后质量，提高维修水平，负责制定各专业设施设备管理制度、组织定期巡检、建立设备运行记录机制。并在一天维修工作完成后上报当天报修、维修、返修和未完成的工作情况。综合维修人员**人由水暖工、泥瓦工，木工，杂工等人组成。维修人员要求在单位指定区域住宿，每天至少安排*人以上人员值班，遇有紧急情况可及时组织维修。设施设备运维人员**人由高压电站值班员*人（需持证上岗，能进行系统操作和故障判断），泵房及空调机房值班员*人、地热站（锅炉房）值班员*人（需具备岗位经验，能进行系统操作和故障判断），消防管理员*人（需持证上岗），电工*人（含电焊工，需持证上岗）组成，污水处理站值班员*人（需持证上岗）。实行全天**小时值班制度，确保各个专业设施设备平稳运行，同时根据实际运行情况，至少每月向我单位管理部门提交运营情况报告。遇突发故障应在**分钟内上报管理部门。
（*）招待部配置不少于*人（招待主管*人年龄不超过**周岁，服务员*人，年龄不超过**周岁）。
*.服务人员选定要求：
（*）项目部经理要求为物业公司派遣，需提供劳动合同及三年社保缴纳记录，优先派驻有部队工作经验。如无部队工作经验优先派驻政府、企事业单位工作经验的。
（*）保洁员、保安部及招待部要求以劳务派遣方式选聘人员，按规定缴纳社保，退休人员上意外险。
（*）维修运维部选聘人员时需有我单位管理部门在场，优先选聘具有我单位相关维修运维经验的人员，拟选聘人员名单及相关资料需书面报我单位管理部门同意后方可完成招聘。如发现存在未经批准人员，每次将按照履约保证金**%扣除，维修运维部人员免交房屋租赁费，水电费按照每人每年***元缴纳，在食堂地下一层办公和值班。
七、违约责任：
*.物业公司应当严格遵守国家、军队相关规章制度。物业公司在人员到岗、岗位配置、服务标准、仪容仪表、行为规范、安全管理、应急处置、敏感问题保守纪律、内务卫生、值班值守等方面不符合我单位要求的，我单位有权要求物业公司限期整改，物业公司如不配合或整改未达到我单位要求，我单位有权按违规次数，要求物业公司承担履约保证金*%***%的处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。其中一年内发现*次违规，按照全额履约保证金*%扣除；一年内发现*次违规，按照全额履约保证金**%扣除；一年内发现*次违规，按照全额履约保证金**%扣除；一年内发现*次违规，按照全额履约保证金**%扣除；一年内发现*次以上违规，我单位有权单方面解除合同，由此给双方造成的全部损失全部由物业公司承担。
*.物业公司及其所属人员在大众媒介上发表的可能影响学院声誉、名誉的信息、图片、视频、评论等，不论形式和动机，一经发现，我单位有权要求物业公司承担全额履约保证金的*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。造成不良后果的，我单位有权根据造成的群情负面程度要求物业公司承担全额履约保证金*%***%的处罚，可从每月服务费用中直接扣除。情节比较轻的（未传播、无负面影响），物业公司承当全额履约保证金*%的处罚；情节严重的（局部传播、造成不良影响），物业公司承当全额履约保证金**%的处罚；情节特别严重的（全网传播、严重损害军队形象与声誉），我单位有权立即与物业公司解除合同关系，并扣除全额履约保证金，由此给双方造成的全部损失全部由物业公司承担。
*.因物业公司原因造成责任事故的，责任事故主要指人为过失、违规操作、管理失职等因素，导致人身伤亡、财产损失或其他严重后果。每发生一次，我单位有权要求物业公司承担全额履约保证金**%的处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。造成严重后果的，我单位可单方解除合同，由此给双方造成的全部损失由物业公司承担。安全事故发生后，物业公司须在**分钟内上报我单位主管部门；迟报、瞒报、漏报的，每次追加承担全额履约保证金的**%作为处罚；事故造成损失的，物业公司按实际损失金额全额赔偿。
*.物业公司拒不履行合同约定的应急保障任务，我单位在遂行处突、维稳、抢险救援等多样化任务时不实施伴随保障或者不按我单位要求制定应急保障预案，建立应急保障小组。如无法达到我单位要求，我单位有权单方面解除合同，由此给双方造成全部损失由物业公司承担。同时，物业公司承当全额履约保证金*%的处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。
*.物业公司或其人员在合同履行期间如出现贪污、挪用、拆借、冒领资金，财务报表、资金账目弄虚作假，违反财经纪律或法律法规，我单位有权立即与物业公司解除合同，要求物业公司限期赔偿我单位全部经济损失，并承担全额履约保证金**%的处罚，赔偿金和处罚可从每月服务费用中直接扣除。同时，我单位有权追究物业公司及其当事人法律责任。
*.物业公司所属人员在使用我单位提供的住房及其附属空间、设施过程中，有卫生状况差、内务混乱，个人陋习，擅自留宿外来人员、私拉乱接电线、使用违禁电器、擅自改变设施或附属空间使用方式的，经我单位三次批评教育无效或改观不大的，我单位有权要求物业公司解除与当事人的劳动关系（辞退、安置、补偿等全部费用由物业公司全额承担），并视情况要求物业公司承担履约保证金*%***%的处罚。有转租、转借行为的，应当由物业公司出面立即终止，我单位视情况暂停或取消当事人入住资格，有权要求物业公司解除与当事人的劳动关系（辞退、安置、补偿等全部费用由物业公司全额承担），并要求物业公司每次承担履约保证金**%的处罚；物业公司所属人员利用我单位提供住房及其附属空间、设施从事违法行为尚不构成犯罪的，我单位视情况有权立即取消物业公司全部或部分房屋使用人的入住资格，要求物业公司对违法涉事人解除劳动关系（辞退、安置、补偿等全部费用由物业公司全额承担），并要求物业公司每次承担履约保证金**%的处罚；物业公司及其所属人员出现利用提供住房及其附属设施从事犯罪行为的，我单位视情况有权立即解除与物业公司的合同，并要求物业公司承担履约保证金**%的处罚，赔偿我单位一切损失。以上所有赔偿或处罚我单位均有权从每月服务费用中直接扣除。房屋使用人利用我单位住房及其附属空间、设施从事违法、犯罪行为的，物业公司还应当对我单位进行书面道歉，必要时，需在大众媒介上公开澄清，澄清内容须经我单位审核通过，公开渠道由我单位指定，确保完全消除不良影响。
*.因我单位行使解除权解除合同或者甲乙双方协商终止合同，物业公司应当积极配合我单位，做到平稳交接、平稳过渡，具体的交接过渡时间、内容、标准、办法、要求等由双方协商确定，协商不成的，以我单位书面通知为准，物业公司必须无条件执行。如果物业公司拒不履行上述义务，我单位可视情况要求物业公司承担全额履约保证金*%的处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。合同解除/终止后，物业公司必须在*日内完成人员撤离、物品清场、资料移交、钥匙归还；逾期每超过 * 日扣除履约保证金*%；逾期超过*日，我单位有权强制清场，损失由物业公司承担。
*.物业公司核心管理团队（项目经理、保洁主管、维修主管、公寓楼主管、招待所主管、文员）不得随意更换人员，需经我单位同意后予以更换不低于核心管理团队人员资质、水平、经验等服务人员。如果物业公司拒不履行上述义务，第一次发现按照全额履约保证金的**%处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除；第二次发现按照全额履约保证金的**%处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除；第三次发现按照全额履约保证金的**%处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除；第四次发现按照全额履约保证金处罚，并且我单位有权单方解除合同，由此给物业公司造成的全部损失由物业公司承担。
*.物业办公室须**小时有人值班，值班电话畅通，值班记录、报修记录完整可查。如违反此条规定，我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金的*.*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。
**.项目经理每月驻场不少于**天，离岗须提前**小时书面报备我单位，擅自离岗我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金的*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。
**.保洁未按频次作业，我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金的*.*%作为处罚；保洁使用违规化学品造成损坏，物业公司全额赔偿，我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金的*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。
**.维修未按时上报故障、未巡检，我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金的*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。维修超时未完成，我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金的*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。造成事故的，全部责任由物业公司承担。
**.保安须着装规范、文明上岗，严禁脱岗、睡岗、酒后上岗。保安未着装、未文明上岗、私自放行，我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金的*%作为处罚；保安未落实门禁、巡查，我单位有权按违规次数要求物业公司承担全额履约保证金金额的*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。
**.**名（高压电站值班员*人、地热站（锅炉房）值班员*人、消防管理员*人，电工*人（含电焊工）、污水处理站值班员*人、电梯维保*人）持证岗位人员证书真实有效，我单位有权随时核查，无证上岗我单位有权按违规人次要求物业公司承担全额履约保证金的*%作为处罚，处罚可从每月服务费用中直接扣除。
八、惩罚措施：
（一）我单位每季度至少组织一次满意度测评，广泛征求人员意见和建议，了解掌握保障满意率情况和存在的问题。物业公司需保证满意率在**%以上。
*.满意率在**%（含）***%之间，扣除当月服务费的**%作为罚金。
*.满意率在**%（含）***%之间，扣除当月服务费的**%作为罚金。
*.满意率低于**%的，扣除当月服务费的**%做为罚金。
*.连续*月满意率低于**%，解除服务合同，启动备选服务商。
（二）每月卫生检查一次不合格按照全额履约保证金*.**%
处罚。卫生检查连续*次不合格，按照全额履约保证金*%处罚。如在上级或地方卫生部门检查中被通报、扣分、评定不合格的，一次按照履约保证金金额的*%处罚。
（三）员工个人卫生一次不合格的按照履约保证金*.**%处罚，一人每半年三次（含）以上不合格的应予辞退（辞退、安置、补偿等全部费用由服务商全额承担）。
（四）服务人员与各类人员争吵、恶语伤人、动手打人现象的，一次按照履约保证金*%处罚，做辞退处理（辞退、安置、补偿等全部费用由服务商全额承担）。
（五）由于使用不当造成设备不能正常运转或严重损坏影响使用的，一次按照履约保证金*.**%处罚，并限期检修恢复正常使用，所需费用由物业公司承担；物业公司按设备原始购置价全额赔偿，赔偿款直接从服务费中扣除。
（六）物业公司提前终止合同的（不可抗力除外），我单位有权全额扣除履约保证金，物业公司应承担由此产生的一切后果。
（七）物业公司在履行合同期间，除上述违约责任以外的应遵守我单位开具《社会化保障处罚单（********元）》罚单，罚金据实从每月服务费中扣除，以上违约处罚及罚金每月合并执行。
九、工作机制：
（一）项目定期沟通机制
*.工作计划管理。每月末向我单位提交当月工作报告完成情况及未完成情况说明，提交次月工作计划。
*.设置服务热线，接听服务诉求。
*.项目定期开展客户满意度调查。
（二）现场品质保障机制
*.人员层面。每周不定期配合我单位组织二次人员抽点，上报考勤记录表（人脸录入系统）。
*.项目层面。项目负责人每周随时抽查各岗位，按照我单位安排开展联合安全检查、建立部门联动检查机制。
*.加强内部沟通协调。服务保障任务统一由物业公司物业管理统筹，发现问题及时反馈。物业办公室要对日常工作进行实时汇报，如遇问题随时汇报；及时上传下达，及时上报反馈现场问题。
*.实行主动式服务保障。利用问卷调查或召开座谈会等形式，向我单位征询物业服务保障意见建议，并及时将落实情况反馈给服务对象；在收集意见时同步了解客户个性化服务需求，及时改进服务保障方案和措施，进一步提高服务质效。
*.合同期末服务工作总结。合同期末前一个月向我单位提交年度物业服务成果报告，向我单位提供年度物业服务费使用收支明细，确保物业服务保障透明、收支合规。
十、实施步骤
工作计划分前期筹备阶段、进场服务阶段、品质提升阶段组织实施。
（一）前期筹备
*.进行调研摸底，了解服务需求。组建专门工作组，明确职责分工，先期到我单位现场摸清基础数据、了解服务需求、熟悉设施设备及环境情况梳理保障重点与难点，为平稳移交和服务保障奠定基础。
*.划分服务界面，明确保障内容。针对我单位的特点和服务需求划定服务保障界面，明确服务内容及服务标准。
*.组织人员招聘，制定到岗计划。与原有保障人员进行留用协商，广泛开展人员招聘，明确到岗计划，组建专业化的服务团队，进行全员政审并签订敏感问题保守承诺书。
（二）交接进驻
*.开展综合培训。组织开展安全敏感问题保守知识、政治素养、业务技能、企业文化和标准化管理等物业统筹培训，针对我单位基本情况、敏感区域划分、服务标准等级等专门培训。
*.平稳移交接收。以“平稳有序、安全细致、精准保障”为原则，完善接收方案和流程，过程记录清晰完备，问题追踪有依据。如条件允许，物业公司提前*—*天进驻，与原服务团队并岗运行，确保物业保障服务平稳交接。
（三）平稳运行
将物业公司接管的*—*个月定义为方案落地期，依照服务方案开展规范化、标准化作业、实现平稳运营。
（四）品质提升
将物业公司接管的*—*个月定义为服务提升期，注重服务流程、管理模式与我单位实际需求契合度，结合我单位管理现状问题，完善现场监督检查与品质提升机制，实现服务内容、服务标准的进一步优化，确保精准保障。
十一、费用测算
（一）测算考虑
因我单位特殊性，配置物业服务人员要求身体健康、忠诚度高、责任心强、安全意识强、有担当精神、主动作为。
（二）测算依据
根据我单位通用物业服务需求及提供服务内容，结合当地相关物业法律法规、社会保险及住房公积金相关规定及物业行业薪酬水平，制定了本物业服务需求和测算。
（三）费用明细
根据我单位实际情况，明确服务保障内容及标准，预估年度费用为*******.**元/年。
十二、其他需说明事项
（一）履约保证金
*.按照中标金额*%收取履约保证金，中标单位收到中标通知书后，*个工作日内通过公对公转账缴纳至我单位账户并开具发票留存，服务期结束后凭票据无息退还履约保证金。
*.我单位向物业公司提供办公用房，无偿使用到合同结束；合同到期后物业公司向我单位进行移交。
有意向或者有问题优先电话联系，如未能接通请将咨询相关事宜或问题发送至指定邮箱。
联系人：王先生
联系方式：***********、***********
联系邮箱：************@***.***
