行政复议决定书 金政复〔****〕***号

金华市人民政府

行政复议决定书

金政复〔****〕***号

申请人：卢**

被申请人：金华市****局

第三人：浙江**房地产土地评估有限公司（原浙江**房地产土地评估有限公司）

申请人向本机关申请行政复议，请求：撤销被申请人作出的落款时间为****年*月**日的《举报处理答复书》，责令被申请人重新处理。相关申请材料本机关于****年*月*日收悉。经审查，本机关于*月*日依法受理并向申请人寄送受理通知书、向被申请人寄送答复通知书及申请材料副本、向第三人寄送参加行政复议通知书及申请材料副本。*月**日，本机关收到第三人提交的书面材料。*月**日，本机关收到听证申请，因本案非应当或有必要听证，故不组织听证。*月**日，本机关收到被申请人提交的答复材料。*月**日，因情况复杂，本机关决定延期三十日作出行政复议决定。**月*日、**日，本机关收到申请人提交的补充材料。本案现已审理终结。

申请人称：****年*月**日申请人收到被申请人作出的落款日期为****年*月**日的《举报处理答复书》，现申请人认为该答复书认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销，具体理由如下：一、被申请人认为评估机构的选定主体及程序监管权限不属于被申请人的职权内容，未对该部分进行核实，明显错误。根据《中华人民共和国资产评估法》第三条第二款的规定，涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。第二十二条第四款规定，委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。本案因涉及征收项目，属于涉及法定评估情形，又根据该法第五十二条第一项“违反本法规定，委托人在法定评估中有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未依法选择评估机构的”，本案中申请人依法反映了第三人属于未依法选定的评估机构，并要求被申请人依法查处，被申请人认定该查处事项不属于其职责范围明显错误。二、被申请人未对申请人反映的“第三人所作评估报告未如实记载评估对象的真实情况，明显违反评估的客观中立原则”进行查处，明显错误。第三人所作评估报告未对申请人的真实情况进行记录，对房屋面积自行主观删减，第三人明显违反评估机构的保持客观中立义务，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第九条“评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构”的规定，被申请人未予以查处的理由显然不能成立。另一方面，评估报告缺乏评估对象相似案例，以水平套房作为本案垂直独栋楼房的市价参考案例，明显违反比较法。本案评估对象均为独栋楼房，在没有独栋楼房案例的情况下，谈何按照比较法评估？甚至其中大部分独栋楼房的评估价低于水平套房的评估价格。三、被申请人未对“第三人所作的案涉评估报告缺乏形式要件和实质要件，违反《房地产估价规范》（*************）的要式规定和技术规定的情况”予以查处，明显错误。根据《房地产估价规范》（*************）*.*.*之规定，叙述式估价报告应当包括封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告及附件。贵厅作出的分户评估报告缺乏致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价技术报告及附件，申请人无从得知第三人从何而来的评估权力，其所作分户报告连基本形式都不具备，依法应当作废。另一方面，第三人所作案涉评估报告缺乏事实和论证依据等实质要件，认定被征收区块标准房屋单价为*****元/平的依据是什么？为何和周边幢房市价相差近一倍？第三人一直未就各项目补偿价值所参照的补偿标准来源以及产生案涉补偿结果的过程作出明确解释。被申请人却以估价师已进行差异化修正为由，不予查处，明显无法认可。拿案涉地块水平套房施**户的评估结果对比，该户建筑面积为***.**平，评估总价值为*******元，评估单价为*****.**元/平，而申请人等户明明为独栋楼房，每平单价却均为*****元左右，明显无法看出被申请人所谓的差异化修正，何以本就不存在公摊面积的独栋楼房的单价会比水平套房的单价还低？该结果显然不符合客观实际。综合以上各项，被申请人的答复明显错误，依法应当撤销。

被申请人答复称：一、案件基本情况。****年*月**日，被申请人收到浙江省住房和城乡建设厅（以下简称“省建设厅”）关于申请人投诉的转办件，要求被申请人对第三人在对申请人的合法房屋进行评估过程中严重失实、违背客观中立原则、低价承揽评估业务、侵害举报人合法权益等违法行为予以查处。被申请人组织相关处室及房地产评估专家对相关问题进行核查，于****年*月**日向省建设厅反馈办理结果，并于*月**日向申请人回复。二、被申请人对涉案投诉进行处理主体适格。被申请人系金华市房地产评估行业行政监管机关，**市**区块旧城区改建项目所在地及房地产评估活动发生地均位于金华市**市，**市系金华市下辖县级市，按属地原则，被申请人依法对涉案投诉进行处理主体适格。三、被申请人对投诉处理认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。（一）关于“被申请人认为评估机构的选定主体及程序监管权限不属于被申请人的职权内容，未对该部分进行核实，明显错误”问题。依据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条第二项规定：“设区的市、县（市、区）人民政府及房屋征收部门有下列情形之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：……（二）违反本条例规定确定房地产价格评估机构的”，评估机构的选定不属于被申请人监管职责。省建设厅****年*月**日回复给申请人的《举报处理答复书》中也明确告知申请人评估机构选定由属地人民政府负责，仅将评估公司涉嫌违规评估的行为转办被申请人处理，被申请人的回复只是在省建设厅回复基础之上的再重复。（二）关于“被申请人未对申请人反映的‘第三人所作评估报告未如实记载评估对象的真实情况，明显违反评估的客观中立原则’进行查处明显错误”问题。*.关于被申请人所作评估报告未对申请人的真实情况进行记录，对房屋面积自行主观删减的问题。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条第一款“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请设区的市、县（市、区）人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为违法建筑的，不予补偿”和《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第二款“房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况”。申请人的房屋面积等情况是由房屋征收部门调查确定，不存在评估公司对房屋面积自行主观删减的问题。*.关于评估报告缺乏评估对象相似案例，以水平套房作为本案垂直独栋楼房的市场参考案例，明显违反比较法的问题。被申请人组织房地产评估专家对评估报告审核后，认为水平房与垂直房既有区别，也有相似性，在评估过程中估价师已进行差异化修正，且**区块旧城区改建项目被征收人王某某、胡某某等户就类似问题于****年*月向金华市国有土地房屋征收评估专家委员会提交过鉴定申请，鉴定结论认为符合估价规范要求。四、关于“被申请人未对‘第三人所作的案涉评估报告缺乏形式要件和实质要件，违反《房地产估价规范》（*************）的要式规定和技术规定的情况’予以查处，明显错误”问题。被申请人于****年*月**日对三家评估机构的相关人员进行约谈，并要求其提供相关材料。****年*月**日被申请人组织房产处、有机更新中心房屋征收科、三名房地产评估专家对估价报告等相关资料进行核查，并向相关估价师进行询问。根据调阅材料，案涉分户估价报告已送达，案涉分户估价报告不存在缺乏致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价技术报告及附件的情况；被征收区块住宅标准房屋价格*****元/㎡是由参与**区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收评估工作的五家评估单位经实地查勘和市场调查后共同测算确定的，**区块旧城区改建项目被征收人王某某、胡某某等户就类似问题于****年*月向金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会提交过鉴定申请，鉴定结论认为符合估价规范要求。申请人举例案涉地块水平套房施**户的评估结果对比。经了解施**户评估价格的组成是：主房价*******元，建筑面积***.**㎡，单价*****元/㎡；车库******元，阁楼******元，附属物****元，一次补偿****元，二次补偿*****元，装修******元，总价*******元。其房屋单价为*****元/㎡，申请人认为的*****.**元/㎡是包含车库、阁楼装修等其他补偿金所计算出的平均价格，并非房屋单价。综上，被申请人作出的答复并无不当，申请人的复议请求缺乏事实与法律依据。

第三人称：因**市江南**新村被征收人申请人不配合征收工作，拒绝估价人员进入内部查勘，估价人员亦无法核实其附属物等的具体情况，第三人根据《关于印发浙江省国有土地上房屋征收估价技术指引（试行）的通知》【浙估协（****）**号】第十二条“因征收当事人原因，无法进入估价对象内部进行实地查勘的，可在房屋征收部门和无利害关系的第三人见证下对估价对象的外部状况等进行实地查勘，并可以参照同类房屋的评估价格出具估价报告，但应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因”。估价人员在房屋征收部门和无利害关系的第三人见证下对估价对象的外部状况进行了实地查勘，出具了估价报告，并在估价报告第*页第*条申明“故本次估价结果内涵仅包括房地产价值（房屋所有权价值及相应的土地使用权价值），不包括未确权建筑、房屋内部装修及附属物价值等，也不包括相关债权债务等其他财产或权益”。

经审理查明：****年*月**日，**市人民政府发布征收决定公告，对**市**区块（一）（二）（三）旧城区改建项目范围内国有土地上房屋进行征收，申请人户的房屋位于该征收范围内。****年*月**日，第三人出具浙**地估〔****〕第********号《国有土地上房屋征收分户估价报告》，对申请人户的被征收房屋价值进行评估。****年*月*日，申请人向浙江省住房和城乡建设厅（以下简称省住建厅）邮寄《查处申请书》，要求对第三人在针对申请人的合法房屋进行评估过程中严重失实、违背客观中立原则，低价承揽评估业务、侵害申请人合法权益的违法行为予以查处，追究相关负责人员的责任。*月**日，省住建厅对申请人作出《举报处理答复书》，告知房地产估价机构选定问题应由属地人民政府处理；房地产估价机构低价收费有关问题建议向市场监管部门反映；第三人涉嫌违法评估问题的举报件转被申请人办理，并由其作出答复。*月**日，被申请人收到省住建厅的《关于转请查办举报件的函》，内容有“请依据相关法律、法规和《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》处理。如在调查过程中，发现该房地产估价机构涉嫌存在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条有关问题，请及时将证据材料报送，我厅将依法作出处理”。*月**日，被申请人就申请人提出的“评估报告未如实记载评估对象的真实情况”“评估报告缺乏形式要件和实质要件”等情况向专家咨询，专家意见“认为案涉报告不存在上述问题，评估报告基本符合《房地产估价规范》的要求”。*月**日，被申请人向省住建厅出具《关于卢**举报件的查办意见》，报告了核查概况等内容。*月**日，被申请人对申请人作出《关于卢**举报件的查办意见》并于*月**日邮寄送达，主要内容为“一、关于‘第三人非申请人委托选定，其擅自出具评估报告之行径属于无权行为，侵犯申请人的财产隐私权，更违反《中华人民共和国资产评估法》及《国有土地上房屋征收评估办法》的协商选定评估机构之规定’问题。依据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条第二项规定‘设区的市、县（市、区）人民政府及房屋征收部门有下列情形之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：……（二）违反本条例规定确定房地产价格评估机构的’。鉴于评估机构的选定主体及程序监管权限不在我局，建议你向具有相应监督管理职责的相关部门反映。二、关于‘申请人存在恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务之情形，违反禁止性规定’问题。目前房地产评估收费为市场化行为，可根据当地情况灵活调节。根据《**市房屋征迁评估服务框架协议采购》内容，**市人民政府最高限价***元/宗，符合**当地实际收费标准。三、关于‘第三人所作出评估报告未如实记载评估对象的真实情况，明显违反评估的客观中立原则’问题。*.关于第三人所作评估报告未对申请人的真实情况进行记录，对房屋面积自行主观删减的问题。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条第一款‘房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请设区的市、县（市、区）人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为违法建筑的，不予补偿’和《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第二款‘房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况’。该户的房屋面积等情况是由房屋征收部门调查确定，不存在第三人对房屋面积自行主观删减的问题。*.关于评估报告缺乏评估对象相似案例，以水平套房作为本案垂直独栋楼房的市场参考案例，明显违反比较法问题。我局组织房地产评估专家对评估报告审核后，认为水平房与垂直房既有区别，也有相似性，在评估过程中估价师已进行差异化修正，符合估价规范。四、关于‘第三人所作的案涉评估报告缺乏形式要件和实质要件，违反《房地产估价规范》（*************）的要式规定和技术规定，明显不符合法定形式’问题。我局组织房地产评估专家从估价依据、估价方法、技术路线、主要参数、估价过程及估价结果确定等技术层面对评估报告审核，认为该户的评估报告符合《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》的要求”。申请人对上述查办意见不服，于*月*日向本机关提出行政复议申请。

另查明：****年**月**日，**市人民政府依据分户评估报告对申请人作出*政征补〔****〕*号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。申请人对此不服，以**市人民政府为被告向金华市中级人民法院提起行政诉讼。****年*月*日，金华市中级人民法院作出（****）浙**行初*号《行政判决书》，认为“被告在补偿决定作出前，已通知被征收人自行协商确定被征收房屋价格评估机构，但被征收人未在规定的**日期限内作出选择，被告据此采用抽签方式随机确定浙江**房地产土地评估有限公司为被征收房屋价格评估机构符合上述规定。关于原告提出房屋评估价格明显低于实际市场价的问题。一方面，评估机构经实地勘察和市场调查，以征收决定公告之日为评估时点，采用‘比较法－标准价调整法’对案涉房屋进行评估并无不当，且估价报告送达后原告也未提出异议。另一方面，案涉房屋的评估价与周边房价的差异，客观上存在地段、房屋本身的新旧程度、配套设施的好坏及容积率的高低等多种影响因素，故两者不具有可比性。据此，被告以分户评估报告确定的价值作为货币补偿的依据，补偿范围包括被征收房屋的价值、因征收房屋造成的搬迁费用等，符合相关法律及补偿方案的规定”，判决驳回申请人的诉讼请求。

又查明：****年*月**日，**区块旧城区改建项目被征收人王*、胡**通过《评估专家委员会鉴定申请书》对其户的《分户评估报告》提出鉴定申请，理由主要有“*.评估机构的选定程序并不合法；*.案涉评估报告缺乏基本形式要件；*.案涉评估报告缺乏事实和论证依据等实质要件，认定被征收区块标准房屋单价为*****元/平的依据是什么；*.评估机构对复核的处理程序明显违法；*.案涉分户报告所载的评估价值缺乏客观性，依法应当撤销”等。*月**日，金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会出具《关于********号〈征收房屋分户评估报告〉的专家委员会鉴定意见书》，认为“估价程序基本合规、参数选择合理；估价报告基本满足合法性、合规性、合理性；估价依据符合**当地的政策性规定”等，维持鉴定所涉的分户评估报告。*月*日，王*、胡**向省住建厅邮寄《投诉函》，要求查处相关评估公司和金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会在房屋评估及评估鉴定过程中严重失实、乱收费等行为，其中包括上述评估鉴定。省住建厅将上述投诉转交被申请人处理。*月**日，被申请人作出《举报处理答复书》。后，王*、胡**对被申请人的处理结果不服，于**月**日向杭州市拱墅区人民法院提起行政诉讼。****年*月*日，杭州市拱墅区人民法院作出（****）浙****行初*号《行政判决书》，认为“原告关于其房屋分户评估报告系未经原告委托，由违法确定的评估机构违法作出的意见无事实依据；**市基准地价合法性问题不属于本案审理范围”等，判决驳回王*、胡**的诉讼请求。王*、胡**不服一审判决，提起上诉。*月**日，杭州市中级人民法院作出（****）浙**行终*号《行政判决书》，认为一审法院判决驳回王*、胡**的诉讼请求，并无不当，判决驳回上诉，维持原判。

以上事实有申请人提供的身份证、《查处申请书》、《举报处理答复书》、《关于卢**举报件的查办意见》、*政通告〔****〕*号《**市人民政府关于房屋征收补偿决定的公告》及附件**号补偿决定书，补充提供的《浙江省“三改一拆”行动领导小组办公室关于公示浙江省****年度无违建创先争优示范名单的通告》及附件、《关于公示浙江省****年度“无违建县（市、区）”和无违建创先争优示范名单的通告》及附件、《**市**区块旧城区改建项目被征收住宅标准房屋市场价格评估报告》、《****年*月*****年*月江南区块套房交易案例（*）（*）》及提交记录截图；被申请人提供的《关于转请查办举报件的函》及查处申请材料和系统办公平台收文记录、《关于卢**举报件的查办意见》（*月**日）及邮寄凭证、《关于卢**举报件的查办意见》（*月**日）、《举报处理答复书》、调查签到单及照片、补偿安置权益面积计算表、评估专家委员会鉴定申请书及鉴定意见书、申请人户及施**户的分户评估报告、《关于对**征收评估报告投诉事项专家意见》，补充提供的《行政判决书》【（****）浙****行初*号、（****）浙**行终*号、（****）浙**行初*号】；第三人提供的变更前后的营业执照及房地产估价机构备案证书、情况说明、《**市**区块旧城区改建项目评估机构产生的说明》等证据证实。

本机关认为：一、申请人在金华市中级人民法院于****年*月*日判决驳回其撤销《国有土地上房屋征收补偿决定书》诉讼请求的情况下，又于*月*日向本机关提出行政复议申请，结合其复议请求以及事实和理由，实质上仍是对补偿安置特别是案涉房屋评估价值不服。申请人关于“第三人非申请人委托选定”“评估报告缺乏形式要件和实质要件”等主张，已有同项目的其他被征收人在评估鉴定、行政诉讼中提出，相关评估鉴定意见和行政判决均未予支持。而且，金华市中级人民法院作出的（****）浙**行初*号《行政判决书》认为“评估机构经实地勘察和市场调查，以征收决定公告之日为评估时点，采用‘比较法－标准价调整法’对案涉房屋进行评估并无不当，且估价报告送达后原告也未提出异议。……被告以分户评估报告确定的价值作为货币补偿的依据，补偿范围包括被征收房屋的价值、因征收房屋造成的搬迁费用等，符合相关法律及补偿方案的规定”。基于上述情况，被申请人接到省住建厅转办件后，经收集证据，调查核实，并就申请人提出的“评估报告未如实记载评估对象的真实情况”“评估报告缺乏形式要件和实质要件”等情况向专家咨询出具意见，业已尽到了一般调查的义务。申请人在复议补充意见中提出原行政行为作出时没有提出的理由和证据，不在被申请人是否尽职调查的审查范围内。被申请人根据核查情况以及专家出具的意见，向申请人作出查办意见，其内容并无不当。二、根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第七条第二项、第九条的规定，受理机构将举报件转下一级主管部门办理后，下级主管部门应当按照转办的时限要求办结，如果没有转办的时限要求，需要在**个工作日内办结。被申请人自****年*月**日收到省住建厅的《关于转请查办举报件的函》后，于*月**日作出《关于卢**举报件的查办意见》并于次日邮寄送达申请人，已经超过上述规定的办理期限，属于程序轻微违法，但是对申请人权利不产生实际影响。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十五条第一款第二项之规定，本机关决定如下：

确认被申请人于****年*月**日作出《关于卢**举报件的查办意见》的行政行为违法。

申请人、第三人如对本决定不服，可自收到决定书之日起**日内向人民法院提起行政诉讼。

                            金华市人民政府  

附  相关依据：

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》

第九条第一款  房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请设区的市、县（市、区）人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为违法建筑的，不予补偿。

第三十七条  设区的市、县（市、区）人民政府及房屋征收部门有下列情形之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：……

（二）违反本条例规定确定房地产价格评估机构的；……

《国有土地上房屋征收评估办法》

第九条第二款  房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》

第七条  受理机构应在收到举报后进行登记，并在*个工作日内区分下列情形予以处理：……

（二）举报内容详细，线索清晰，属于下级主管部门法定职责的，转下一级主管部门办理；受理机构可进行督办。……

第九条  举报件应自受理之日起**个工作日内办结。

上级主管部门转办的举报件，下级主管部门应当按照转办的时限要求办结，并按期上报办理结果；情况复杂的，经上级主管部门批准，可适当延长办理时限，延长时限不得超过**个工作日。实施行政处罚的，依据相关法律法规规定执行。

《中华人民共和国行政复议法》

第六十五条第一款  行政行为有下列情形之一的，行政复议机关不撤销该行政行为，但是确认该行政行为违法：……

（二）程序轻微违法，但是对申请人权利不产生实际影响。