浦潍办〔****〕*号

关于印发《潍坊新村街道“市场集中出租房屋综合监管”改革工作实施方案》的通知

各部门、各单位、各居民区：

为贯彻落实《“市场化集中出租房屋综合监管”改革工作方案》(沪房市场〔****〕***号)、《浦东新区“市场化集中出租房屋综合监管”改革工作实施方案》（浦建委房管〔****〕**号），依据《上海市住房租赁条例》、《上海市集中出租房屋安全管理规定》等规定，结合《潍坊新村街道关于加强类住宅综合治理的实施方案》和潍坊实际，现将《潍坊新村街道“市场化集中出租房屋综合监管”改革工作实施方案》印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

附件：*.综合监管对象的解释说明

*.监管事项及分工表

*.综合监管评估标准

*.浦东新区市场化集中出租房屋基本情况表

上海市浦东新区人民政府潍坊新村街道办事处

****年*月**日

潍坊新村街道“市场化集中出租房屋

综合监管”改革工作实施方案

为贯彻落实《“市场化集中出租房屋综合监管”改革工作方案》（沪房市场〔****〕***号）及《浦东新区“市场化集中出租房屋综合监管”改革工作实施方案》（浦建委房管〔****〕**号）要求，结合《潍坊新村街道关于加强类住宅综合治理的实施方案》和工作实际，对本街道市场化集中出租房屋开展跨部门综合监管，构建科学、合理、高效的监管机制，提升综合监管效能和监管水平，特制定本方案。

一、监管对象

本方案所指的市场化集中出租房屋项目包括以下两类：

一是区级合规项目，包括集中新建、商品住房项目配建、区级纳管存量非居住房屋改建转化以及商业办公项目转型的市场化租赁住房项目；

二是其他“非改居”项目，指其他利用存量非居住房屋改建用于租住，房间达到**间以上或者房屋居住人数达到**人以上的市场化租赁住房项目（附件*）。

二、工作机制

建立由街道主要领导牵头的市场化集中出租房屋综合监管工作领导小组，由街道办事处主任担任组长，分管城市管理的副主任担任常务副组长，分管政法工作副书记和分管社区治理的副主任担任副组长。成员单位由社区管理办、社区平安办、社区党群办、社会工作办、城建中心（房办）、派出所、城管中队、城运中心（安监）、市场监管所、相关居民区等部门共同参与。领导小组下设办公室在社区管理办。各相关单位按照职责分工和监管事项（附件*），具体推进与市场化集中出租房屋综合监管相关的安全管理、信息采集、隐患整治、政策宣传等工作，完善“精准处置，长效管控”的治理体系。

三、职责分工

社区管理办：负责牵头市场化集中出租房屋综合监管统筹协调工作，制定综合监管工作方案，明确监管责任和要求，组织、协调各成员单位具体推进市场化集中出租房屋排摸评估、分类处置、安全巡查、人口信息采集、安全隐患整治等工作。

社区平安办：负责辖区平安建设工作整体规划，牵头开展市场化集中出租房屋消防安全、人口信息采集、群租整治、平安稳定等日常工作，加强安全隐患线索收集和原因分析，对相关居民区、各单位上报的市场化集中出租房屋重大安全隐患，协调执法力量参与联合整治。

社会工作办：负责市场化集中出租房屋分类纳管工作，结合实际探索行之有效的治理机制，将辖区内市场化集中出租房屋纳入相关居民区基层治理，组织相关居民区开展全面排摸，建立“一户一档”，形成综合监管项目底数。

社区党群办：负责指导相关居民区基层党组织充分发挥党建引领核心作用，推动党组织在市场化集中出租房屋治理中强化引领和网格化管理，协调各方力量参与治理，凝聚治理共识，形成市场化集中出租房屋治理合力。

城建中心（房办）：配合市场化集中出租房屋租赁的管理工作，督促经营主体依法向区级管理部门办理登记备案。协调区建交委依法查处未按要求办理登记备案的经营主体，对经营主体办理登记备案时，提交虚假材料、出具虚假证明材料的，停止网上签约服务，移交执法部门依法查处。对接区级房管部门，指导相关居民区填报“市场化集中出租房屋基本情况表”，建立基础信息台账。配合区建交委将经评估后符合基本条件的项目申请认定为保障性租赁住房。做好辖区内存量出租房屋租赁的排摸排查和区属纳管条件评估，督促物业企业依法依规做好存量类住宅的物业管理和物业服务。

派出所：负责市场化集中出租房屋的治安管理、人口管理，对居住房屋租赁当事人进行居住登记，对运营企业和物业公司履行消防安全责任的情况实施日常监督检查，查处涉黄、赌、毒等违法犯罪行为，保障联合执法现场秩序。

城管中队：负责依法查处群租、将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租的违法行为，配合街道开展集中整治及专项治理。加强对新增擅自改变房屋结构和规划用途等违法违规行为的整治。协调区综合执法局加强对经营主体企业备案等事项的监管。

城运中心（安监）：负责市场化集中出租房屋安全隐患（如设施安全等）、小型工程项目等监督检查与整改督促；指导、督促燃气经营企业依据法规、标准规范要求开展市场化集中出租房屋用户燃气设施的入户安全检查，做好燃气使用安全宣传。

市场监管所：负责市场化集中出租房屋有关市场主体登记，监管租赁市场主体的经营资格，查处虚假租赁广告、价格违法等扰乱市场秩序的行为。

相关居民区：负责制定纳管范围内市场化集中出租房屋“一项目一方案”，有效分类监管，并开展日常巡查工作。会同相关部门建立健全联勤联动机制，协助开展出租房屋信息排查、安全宣传。配合落实消防安全责任，参与日常监督，及时将发现的违规租赁和安全隐患上报街道相关部门处置。对纳入居委会治理模式的市场化集中出租房屋开展综合治理，做好居民的日常管理和服务工作。

四、工作要求

（一）严格开展分类监管

*.排摸底数，形成项目清单

社会工作办联合相关居民区、城建中心（房办）对辖区内的市场化集中出租房屋进行全面排摸、梳理，形成综合监管项目清单，做到“底数清、情况明”，以网格为单元、项目为单元，建立健全工作台账。

*.全面评估，实施分类监管

第一类，区级合规项目。依法纳入住房租赁行业监管范围，其中，密切关注存量非居住房屋改建转化项目合规纳管到期情况，到期后按照区级方案要求开展评估和监管。

第二类，其他“非改居”项目。参照区级评估标准（附件*），街道各条线部门依据职责，从安全、规范和品质等多维度开展全面性评估。根据评估情况，按照“一项目一方案”原则，制定分类监管方案，统筹推进分类监管工作，动态更新项目清单。其中，对经评估具备合规条件的，按照规定可申请认定为保障性租赁住房，或纳入旅馆业管理，或转为单位内部宿舍。对经评估暂不具备合规条件的，督促整改提升，待验收符合安全条件和管理要求后，向街道社区管理办、城建中心（房办）报备；对经评估安全隐患突出或整改提升不到位的，坚决予以关停。

*.严管存量，杜绝违规新增

坚持房屋结构、消防和治安管理“三个安全”的底线要求，各部门加强对市场化集中出租房屋项目清单的日常监管和动态巡查。加强源头管理，依法查处未经区相关部门批准的新增违规项目，确保新增项目依法合规出租。

（二）压实各方主体责任

*.压实运营方主体责任

项目经营主体是市场化集中出租房屋安全经营和规范出租的主体责任人，应当建立管理制度，明确管理人员，及时向纳管相关居民区报备，切实履行好消防安全、人口治安、房屋使用安全和住房租赁管理等方面的责任和承诺，并自觉接受行业及街道相关部门的监管。

*.压实产权方主体责任

房屋产权人是市场化集中出租房屋使用安全责任人，应当履行监督责任，在租赁期间定期开展安全检查，及时发现和排除房屋安全隐患。发现经营主体有违法犯罪嫌疑或利用租赁房屋进行违法犯罪活动的，及时向公安部门报告，并同步告知纳管相关居民区。

*.发挥各部门支撑作用

街道各部门根据各自职责，结合工作实际，为市场化集中出租房屋纳管相关居民区开展排查、评估、监管等工作提供支撑。建立跨部门联合抽查检查工作机制，推行“风险+信用”分级分类检查制度，在检查频次、抽查比例和检查方式等方面采取差异化精准检查。

（三）提升联合监管效能

*.健全联合惩处机制

街道各部门推动条块统筹、联勤联动，对于综合监管中发现的问题，强化处置机制和移送机制。各部门根据职责分工，按照相关法律、法规、规章等，对违法违规行为予以处罚，对涉及多部门监管职责的问题，及时协调推送相关部门协同开展核查，依法依规进行处理，形成协同处置工作闭环。

*.强化数据应用支撑

按照市、区级部门部署，积极推进信息系统对接和监管数据统合，形成监管数据的互联互认，深化联动监管，有效提高综合监管效能。发挥实有人口管理和出租房屋管理的协同作用，在市、区相关部门指导下，社区平安办、派出所等组织相关居民区开展“人房共管”工作，强化对实有人口、实有房屋等基础信息的采集和应用。

*.优化信用监管体系

建立健全守信激励和失信惩戒机制，对信用好的企业尽量做到“无事不扰”，对失信企业依法依规实施惩戒。协调相关行政执法部门实施行政检查、行政处罚等行政执法行为后，依法依规将相关信息归集至市公共信用信息服务平台。

五、实施步骤

（一）开展全面排查（****年*月底）

街道社会工作办牵头组织相关居民区、城建中心（房办）等相关部门，开展辖区内市场化集中出租房屋的全面排摸，建立“一户一档”，形成综合监管项目底数，汇总街道“市场化集中出租房屋基本情况表”。

（二）做好监管方案（****年*月底）

根据相关居民区排摸的市场化集中出租房屋情况，按照区级评估标准对项目开展全面评估，相关居民区制定分类监管方案，做到“一项目一方案”，各相关部门做好支撑指导。

（三）实施分类监管（持续推进）

对照“一项目一方案”，各市场化集中出租房屋纳管相关居民区统筹推进分类监管工作，并动态更新项目清单；协调各相关部门按照职责，对违法违规行为及时进行处置。

（四）提高监管效能（持续推进）

各成员单位结合工作进展，持续优化完善综合监管制度、标准规范和业务流程，同时整合各方数据资源，联动各方监管力量，进一步提高监管效能。

附件*

综合监管对象的解释说明

综合监管对象主要包括区级合规项目和其他“非改居”项目两大类。

一、区级合规项目

集中新建项目：利用**地块、集体建设用地等集中新建的市场化住房租赁项目；

商品住房配建项目：****年～****年**月，新增商品住房**%配建的市场化租赁住房项目，项目以签订土地出让合同时间为准；

区级纳管存量非居住房屋改建转化项目：****年～****年**月，根据《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）》（沪建房管联〔****〕***号）规定，经区相关部门认定为市场化租赁住房的项目；

商业办公项目转型的市场化租赁住房项目：****年商业办公项目（“类住宅”）清理整顿工作中，根据商业办公项目转化为租赁住房的具体操作要求，转为市场化租赁住房的项目。

二、其他“非改居”项目

擅自利用存量非居住房屋改建用于租住，房间达到**间以上或者房屋居住人数达到**人以上的市场化租赁住房项目。

特别注意：综合监管对象不包括以下类型项目：

（*）保障性租赁住房项目（含单位租赁房、公租房）；

（*）利用住宅小区内的住宅用房集中改建的出租房项目；

（*）利用农村宅基地房屋集中改建出租房项目和民宿项目；

（*）“非改居”项目名为“长租公寓”，但实为旅馆项目（应具备特种行业许可证，若无，应明确告知经营方，不得以“长租公寓”名义运营，并严格遵照旅馆业相关规定；同时，将这类项目名单书面告知公安、文旅、市场监管等管理部门，防止这类项目游离于监管之外）；

（*）不对外经租的单位内部宿舍项目。

附件*

潍坊新村街道监管事项及分工表

序号	监管事项	监管内容	责任部门
*	综合监管统筹协调	负责牵头市场化集中出租房屋综合监管统筹协调工作，制定综合监管工作方案，明确监管责任和要求，组织、协调各成员单位具体推进市场化集中出租房屋排摸评估、分类处置、安全巡查、人口信息采集、安全隐患整治等工作。	社区管理办
*	平安建设和隐患排查整治	负责辖区平安建设工作整体规划，牵头开展市场化集中出租房屋消防安全、人口信息采集、群租整治、平安稳定等日常工作，加强安全隐患线索收集和原因分析，对相关居民区、各单位上报的市场化集中出租房屋重大安全隐患，协调执法力量参与联合整治。	社区平安办
*	分类监管与建立形成综合监管项目底数	负责市场化集中出租房屋分类纳管工作，结合实际探索行之有效的治理机制，将辖区内市场化集中出租房屋纳入相关居民区基层治理，组织相关居民区开展全面排摸，建立“一户一档”，形成综合监管项目底数。	社会工作办
*	党建引领基层治理	负责指导相关居民区基层党组织充分发挥党建引领核心作用，推动党组织在市场化集中出租房屋治理中强化引领和网格化管理，协调各方力量参与治理，凝聚治理共识，形成市场化集中出租房屋治理合力。	社区党群办
*	房屋租赁行业等管理	配合市场化集中出租房屋租赁的管理工作，督促经营主体依法向区级管理部门办理登记备案。协调区建交委依法查处未按要求办理登记备案的经营主体，对经营主体办理登记备案时，提交虚假材料、出具虚假证明材料的，停止网上签约服务，移交执法部门依法查处。对接区级房管部门，指导相关居民区填报“市场化集中出租房屋基本情况表”，建立基础信息台账。配合区建交委将经评估后符合基本条件的项目申请认定为保障性租赁住房。做好辖区内存量出租房屋租赁的排摸排查和区属纳管条件评估，督促物业企业依法依规做好存量类住宅的物业管理和物业服务。	城建中心（房办）
*	治安与人口管理	负责市场化集中出租房屋的治安管理、人口管理，对居住房屋租赁当事人进行居住登记，对运营企业和物业公司履行消防安全责任的情况实施日常监督检查，查处涉黄、赌、毒等违法犯罪行为，保障联合执法现场秩序。	潍坊派出所
*	违法违规行为查处	负责依法查处群租、将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租的违法行为，配合街道开展集中整治及专项治理。加强对新增擅自改变房屋结构和规划用途等违法违规行为的整治。协调区综合执法局加强对经营主体企业备案等事项的监管。	城管中队
*	安全隐患检查、燃气安全管理等	负责市场化集中出租房屋安全隐患（如设施安全等）、小型工程项目等监督检查与整改督促；指导、督促燃气经营企业依据法规、标准规范要求开展市场化集中出租房屋用户燃气设施的入户安全检查，做好燃气使用安全宣传。	城运中心（安监）
*	市场秩序监管	负责市场化集中出租房屋有关市场主体登记，监管租赁市场主体的经营资格，查处虚假租赁广告、价格违法等扰乱市场秩序的行为。	市场监管所
**	制定“一项目一方案”与基层治理	负责制定纳管范围内市场化集中出租房屋“一项目一方案”，有效分类监管，并开展日常巡查工作。会同相关部门建立健全联勤联动机制，协助开展出租房屋信息排查、安全宣传。配合落实消防安全责任，参与日常监督，及时将发现的违规租赁和安全隐患上报街道相关部门处置。对纳入居委会治理模式的市场化集中出租房屋开展综合治理，做好居民的日常管理和服务工作。	相关居民区

附件*

综合监管评估标准

一、房屋安全方面

运营主体应提供第三方专业检测机构（参照上海市房管局公示的**家房屋检测鉴定单位名录）出具的“房屋结构质量检测报告”，报告检测结果应达到“房屋完好可安全使用”。在本方案实施之前，已经提供了检测报告的可以继续认可，但应对检测报告中提出的整改内容是否整改到位进行复核。（评估指导部门:市房管局）

二、消防安全方面

依法需要开展消防安全评估的经营主体应自行或者委托符合国家规定条件的消防技术服务机构开展消防安全评估并出具消防安全评估报告。使用燃气的，运营主体应遵守安全用气管理有关规定。（评估指导部门:区消防救援局、区建交委）

三、治安安全方面

运营项目应安装人口信息采集系统，人口信息采集率应达到区级规定的要求以上，视频监控等安防设施应达到一定的标准。（评估指导部门:区公安分局）

四、房屋品质方面

运营项目房屋应具备良好的通风、采光、卫生条件，环境整洁。公寓类项目房间内配有独立卫生间或宿舍型项目楼层配有公共卫生洗浴间。房间经过一定的装修，配备必要的家居生活设施，具备拎包入住条件。运营项目配有一定面积的公共服务空间。（评估指导部门:区建交委）

五、规范出租方面

运营企业应当依法办理市场主体登记，经营范围应当注明“住房租赁”，并应当自领取营业执照之日起三十日内，向区房屋管理部门备案。每个房间居住人数不应超过*人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且人均居住面积不应小于*平方米（非经规划批准增加的内部跃层面积不计入居住使用面积）;若为宿舍类项目，每个房间居住人数不超*人且人均居住面积不应小于*平方米。禁止将违法建筑用于出租。（评估指导部门:区建交委、区综合执法局）

六、营运管理方面

聚焦安全有序规范运行，具备比较完善的营运管理制度，包括安全管理、人口管理、租赁管理、物业管理、客服管理等制度。人员力量配备充足，人员分工明确，职责清晰，项目服务人员数量应达到区级规定标准。各项制度执行到位，近年来未发生过事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件、重大舆情、投诉信访等恶性事件。（评估指导部门:各成员单位）

潍坊新村街道办事处党政办公室 ****年*月**日印发

（共印**份）