长沙近现代文物保护管理中心物业管理服务项目合同公告

依据《中华人民共和国政府采购法》《中华人民共和国民法典》与项目有关的法律法规，以及物业管理服务项目的《采购文件》，乙方的《投标（响应）文件》及《中标（成交）通知书》，甲乙双方同意签订本合同。具体情况及要求如下：

一、标的信息

合同标的：长沙近现代文物保护管理中心物业管理服务项目金额明细：*******.**元/年，合计：*******.**元/*年项目概况：

一、项目基本情况

（*）项目概述

长沙近现代文物保护管理中心成立于****年**月，位于长沙市八一路 *** 号，管辖长沙市内市属*处近现代文物保护单位，包括新民学会旧址*处全国重点文物保护单位和湖南自修大学旧址、中山亭、中共湖南省工作委员会旧址、八路军驻湘通讯处旧址、李富春故居等*处省级文物保护单位。新民学会旧址为**级景区、全国爱国主义教育示范基地，湖南自修大学旧址、李富春故居为省级爱国主义教育基地，中共湖南省工作委员会旧址、八路军驻湘通讯处旧址为市级爱国主义教育基地，分布在开福区、芙蓉区、天心区和岳麓区。

物业总占地面积*****.**平方米，其中建筑面积****.*平方米，建筑物占地面积****.*平方米，室外面积（不含绿化）****.**平方米，绿化面积为****.**平方米。

中心为湖南省社会科学普及基地、长沙市文明标兵单位、长沙市巾帼文明岗、长沙市党性教育联盟单位、长沙市党史教育基地。中心文物藏品 ***件，全年开放***天，年度举办教育活动超过**场，包括红色文化进校园，我们的节日系列，假期社会实践系列等。年度接待国内外观众**余万人次。接待团队超过***批次，接待外单位拍摄与采访超过**批次，讲解约****批次，组织注册志愿者**名。

（*）项目情况

本项目物业服务范围：负责包括湖南自修大学旧址、中山亭、中共湖南省工作委员会旧址、八路军驻湘通讯处旧址、李富春故居、新民学会旧址、长沙近现代文物保护管理中心办公楼*处的保安、保洁、绿化、设施维护等综合物业管理服务工作。

人员最低配备要求:乙方须根据项目实际情况科学合理配置岗位人员，满足不少于**个岗位人员需求，其中管理人员*人，保洁人员*人，绿化人员*人，安全保卫人员**人，维修人员*人。

（*）物业服务面积清单

二、服务要求
*.服务要求

一、管理范围、内容、总体要求

（一）范围

长沙近现代文物保护管理中心管辖区域内物业管理服务。

（二）内容

*、安保及物业接管工作。

*、建筑的维护管理和装饰装修管理。

*、水、电、木日常维修，公用设施设备及场所的使用、维护、管理。

*、公共区域、开放区域、办公区域的保洁卫生，垃圾清理等。

*、安防管理、消防管理、秩序管理。

*、门岗值守、接待服务、来访登记、开放范围观众服务咨询。

*、园林、绿化、种植管理。

*、出入车辆和装运的物资严格检查，凭条放行；车辆（包括机动车和非机动车）行驶及停泊管理。

*、各类物业管理档案资料的管理。

**、资产委托管理、垃圾分类管理。

**、文物安全管理、不可移动文物保护范围、建控地带的施工管理。

**、各类突发情况的应急处置。

**、消防监控、突发事件处理管理。

**、出具月度物业管理汇报以及年度专项物业管理报告，定期和甲方进行服

务服务汇报与沟通，对重要物业服务相关问题进行研判商议。

**、法律、法规、政策及合同规定的其他事项。

**、甲方安排的其他临时性工作。

（三）总体要求

湖南自修大学旧址、中山亭、中共湖南省工作委员会旧址、八路军驻湘通讯处旧址、李富春故居、新民学会旧址六处都是文物保护单位，对安全性、规范性、安全保卫要求严格，为国家一级和二级文物风险防控单位的标准。同时，不仅要接待大量的普通群众和社会团体，还有政务接待任务。因此，对安保、接待及物业管理服务水平要求高标准、高档次。

*、甲方对乙方组建的长沙近现代文物保护管理中心物业管理机构进行业务归口管理。

*、乙方在实施物业管理前需要把对长沙近现代文物保护管理中心的物业管理方案、应急预案、组织架构、岗位设置、人员录用、及建立的各项规章制度报告甲方审核。甲方有对乙方的岗位设置及人员配备进行调整的权利，可结合实际情况进行调整。

*、甲方对一些重要岗位的设置、人员录用及一些重要的管理有直接参与、决策权与审批权，甲方如认为有必要可查阅乙方的财务状况及财务报表。

*、乙方录用的人员工资不能低于市场上同类岗位的工资标准，否则，甲方有权要求其进行调整。

*、由于乙方操作不当或者维护、管理不善而损坏的设备零件由乙方负责，按不低于原零件的档次（必须达到国标标准）更换，全部费用由乙方负责支付；由于操作不当或者维护、管理不善使设备损坏而造成的一切损失及产生的一切责任，全部由乙方负责承担。

*、凡单次或单项维修、保养、更换费用在***元以下（含***元的）的由乙方采购和支付费用，维修及更换的产品及配件不得低于原产品及配件的档次（必须达到国标标准），甲方将对维修更换的配件进行随机抽查，如发现乙方弄虚作假，以次充好，将对乙方使用的维修配件按国标标准配件质量单价的十倍进行罚款，并保留追究因维护配件不合格造成的其它损失进行赔付的权利。

*、正常的绿化更换费用，单次单项费用***元（含***元的）以下由乙方负责。如属于乙方原因造成的树木绿化坏死等更换费用均由乙方负责。绿化养护所需肥料、农药等全由乙方承担。

*、物业管理区域内所有使用的垃圾套袋由乙方负责采购及更换，费用由乙方支付。

*、在相关管理项目中如乙方处理不当和管理不完善，乙方应当按甲方要求整改完成。

**、在处理紧急、特殊事件和突发事件时，乙方应当委托甲方对乙方人员进行直接指挥。

**、乙方应对所有录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、持健康证及相应专业岗位资格证，并建立详细的人事档案资料；同时乙方要提交所有录用人员的详细资料和相关证明材料（必须包含健康证明）交甲方备案，以作为在岗人员数量的统计依据。

**、乙方对所有录用人员建立的详细人事资料，各类岗位交接记录，人员进出登记记录，设备运行记录，设备设施检查记录，设备设施维护维修记录等重要资料应在合同期满后移交甲方存档备案。

**、乙方必须按照工作岗位自行配备必要的安防工具，包含对讲机、探照灯、警棍、雨衣、胶鞋等工具。对讲机必须保证值班项目经理、值班行政管理员、值班保安队长、保安人员、工程技术人员、绿化保洁人员每人一台配备（含备用电池一块、充电器一台），且安保人员必须配置与对讲机相配套的耳机，以保持服务场馆环境安静。

**、各类人员要按岗位着装要求统一、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员年龄、体形、身高必须符合规定。

**、如遇甲方有重大活动、重大接待、重大节假日时，乙方应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由甲方承担。

**、乙方不得擅自改动长沙近现代文物保护管理中心辖区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报甲方审核、批准后执行。

**、乙方每月要向甲方上报物业管理工作月质量报告（内容含上月物业管理工作总结以及下月物业管理工作计划），甲方将根据物业管理工作月质量报告的情况作为支付相应物业管理费用的依据之一；并在做好工作的同时，有责任向甲方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量，更好地保证长沙近现代文物保护管理中心的安全运行。

**、乙方在日常管理工作过程中，需要提交给甲方的各类文件、资料、档案等纸质材料，必须签名加盖公章或其他合法授权印章；印章为非乙方名称的需要提供合法授权文件；物业管理服务人员（主管及主管以上人员）变更岗位或者变更人员及请、休假，必须提交正式书面材料交甲方审批存档。

**、甲方为公益性事业单位，又是重要的爱国主义教育基地、青少年教育基地，乙方应在日常工作中实行领导值班制度，保证物业管理工作顺利进行；尤其节假日必须安排值班领导。

**、乙方需提前一周做好各项物业管理工作的交接准备工作，且不得收取任何费用。

二、各项标准及要求

（一）岗位人员服务标准及要求

*.* 管理人员

具体职责及服务要求：

（*）日常巡视与监督：

高频次巡查： 制定并执行覆盖所有七个点的详细巡检路线和计划，进行高频次、不定期的现场巡视检查（至少覆盖早晚班、节假日、活动期间等重点时段）。

岗位纪律督察： 严格检查各岗位安保人员（门岗、巡逻岗、监控岗、重点部位值守岗等）的在岗情况、着装规范、精神面貌、工作状态及履职情况（如是否按路线巡逻、是否认真登记、是否擅离职守等）。

流程执行监督： 监督安保人员是否严格按照既定的安全操作规程、应急预案和访客/车辆管理制度执行工作。

（*）安全隐患排查与风险管控：

设施设备检查： 全面检查各点的消防设施（灭火器、消火栓、报警系统、应急灯、疏散指示标志）是否完好有效、无遮挡；检查安防设备（监控摄像头、报警器、门禁系统、周界防护）运行是否正常、无死角；检查用电安全（线路、开关、插座）及文物存放/展陈环境的安全性（如防潮、防虫、防尘、温湿度）。

环境安全巡查： 检查公共区域（通道、楼梯、展厅、庭院）是否存在堆放杂物、湿滑、破损等安全隐患；检查建筑本体（墙体、屋顶、门窗）有无异常（如裂缝、渗漏、损坏）。

重点部位核查： 特别关注文物建筑、展厅、库房、出入口等关键部位的安全措施落实情况。

施工/维修监督： 对物业管理区域内进行的任何施工或维修作业，监督其安全防护措施是否到位，是否存在消防或安全风险。

（*）安保服务质量控制：

服务规范监督：监督安保人员接待观众、处理咨询或投诉时的服务态度、文明用语、行为规范是否符合要求，维护中心良好形象。

应急准备检查：抽查各点安保人员对应急预案（火灾、盗窃、破坏、治安事件、突发疾病等）的熟悉程度和应急物资（如急救箱、防暴器材）的配备及可用性。

工作记录审核：定期检查安保人员的值班日志、巡逻记录、交接班记录、设备检查记录、访客/车辆登记等是否真实、准确、完整、及时。

（*）事件响应与报告：

现场处置：在巡检过程中如遇突发安全事件或事故苗头，需第一时间介入，根据预案指导或协助现场安保人员进行初步处置，控制事态，保护现场。

信息上报：即时、准确地将发现的重大安全隐患、违规违纪行为、设备故障、突发事件以及巡检结果，向安保主管/项目经理报告。对于紧急情况，按程序立即上报。

整改跟进：对巡检发现的问题开具《安全隐患/工作缺陷整改通知单》，并跟踪、验证整改措施的落实情况和效果。

（*）人员管理与沟通协调：

纪律管理：对在巡检中发现的安保人员违规违纪行为进行现场指正、批评教育，必要时提出处理建议。

沟通桥梁：作为管理层与一线安保人员之间的沟通纽带，传达管理要求，收集一线反馈。

跨部门协作：与保洁、客服、设施维护等相关部门人员保持沟通，对涉及整体安全的环境卫生、设施运行、游客引导等问题进行协调或报告。

（*）文档管理：

详实记录：认真、详细地填写《巡检督察记录表》，清晰记录巡检时间、地点、发现的问题（隐患/违规）、处理情况、整改要求及建议。

定期分析：定期（如每周/每月）汇总巡检情况，分析安全形势、查找共性问题、评估安保工作成效，为管理决策和培训计划提供依据。

（*）特殊时期与活动保障：

加强巡检：在节假日、大型活动、团队接待（年均***余次）、重要接待（年均**余次）期间，显著增加巡检频次和覆盖深度。

极端天气（如大风、暴雨、冰雪天气等）及时处理现场问题。

客流监控：协助监控各点人流量，及时发现并协助处理人员聚集、拥堵、踩踏风险。

岗位增援：在必要时，根据指令直接参与现场秩序维护或应急处置。

风险管理：提前制定应急预案进行准备。

*.*.安全保卫人员

具体职责及服务要求：

（*）服务内容

*.*各处不可移动文物保护单位、传达室、安防监控中心实行**小时值守和巡查。

*.*对外开放期间（每周一闭馆休整、节假日顺延）观众疏导和观众安全管理；车辆管理。

*.*重大活动、重要节假日、重要接待期间每个文物物业单位增加*** 名白班保安。强化安全保卫和临展、社会教育活动等的安全保卫和工作协助（须按照年接待**~**万人/次配置安保人员，年龄不得超过**岁，按照国家二级博物馆规范实施安保工作）。

*.*消防安全管理。

*.*人员、物资、车辆的出入管理。外来施工人员管理进行身份确认、登记、并安全告知及现场监督。

*.*日常安全管理、安全巡逻、依据《文物法》规定做好不可移动文物的安全巡护。

*.*门卫岗：**小时值班看守，开放期间要巡岗。及时处理观众咨询，对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。

*.*安保要求：三岗人员须情绪稳定，遵守文保单位安全要求，爱护公共形象。

*.*按照《国务院办公厅关于进一步加强文物安全工作的实施意见》（国办发〔****〕** 号的要求设立警务室。严格按照《中华人民共和国文化部博物馆安全保卫工作规定》开展工作。

*.**执行长沙市文化旅游广电局关于转发长沙市应急和安全生产委员会办公室《关于推动落实安全生产“三查一曝光两闭环”制度的通知》的通知。

（*）服务要求

服务内容：

负责对外开放期间的形象岗、保卫岗、展厅、消防控制室、各处旧址的保卫值班；负责非开放期间门卫岗、各处旧址、展厅的安全值守；负责出入馆区、旧址的人员、物资及车辆出入管理；负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、应急事件处置、救援等；负责馆区内和馆外旧址的巡逻值班；负责中心和馆外旧址的消防工作，消防设备运行管理。负责安全检查、反恐防恐、重大活动、重要节假日、重要接待、社会教育活动的安全保卫和工作配合。负责安全教育宣传、安全警示等，负责办公楼上班期间的安全值班。负责旧址保护范围及建控地带的巡护。

服务标准：

建立与场馆安全和公共服务相适应的安全管理制度、消防管理制度、保安人员管理制度、培训制度和工作操作规程；建立与场馆安全相适应的紧急事件预案（含盗抢、消防、观众超接待负荷的紧急疏散、急病救治、非法集会等）和每年开展不少于两次的应急反应演练。

治安案件发案率为*，消防事故发案率为*，无任何重大事故发生。

各岗位按要求配备齐全保卫值班人员，值班保卫人员须认真履职，无缺岗、离岗、怠岗行为，无岗位不作为行为，无干与岗位职责无关的行为。

旧址、展厅等重要部位和传达室、馆区巡逻等关键部位、关键岗位须**小时值班。巡逻岗位按照设定的巡查部位每小时巡查一次，并按照巡查纪录要求填写完整巡查纪录。

按照安全管理要求和《文物消防安全检查规程》，每月需进行一次全面的安全和消防检查，确保安全设施设备和消防设施设备运转正常，如发现隐患需立即整改或限期整改；安全事故多发季节要及时发布安全警示，加强安全教育，预防安全事故发生。

开放期间，观众参观有序，无拥挤、堵塞参观通道现象，观众中发生的不文明行为（如衣衫不整、携带宠物、大声喧哗、触摸文物、触摸展品、禁烟区吸烟、冲撞追逐、进行噪音超过**分贝的活动、推销等）及时劝阻，车辆停放整齐、规范，无乱停乱放现象。

按照甲方单位作息时间，按时开门和关门。各场馆闭馆时，要认真清理各部位，防止观众滞留，犯罪分子藏匿。

除开放期间观众参观外，其他人员出入登记、物资出入登记、车辆出入登记纪录和消防检查纪录、安全隐患检查与整改纪录、各岗位的交接班纪录、安防、消防设备维护维修记录、巡查纪录等要纪录齐全、完整，无漏缺项、无涂改、无撕页现象。所有记录必须整理归档并于年底移交给甲方单位保管。

突发事件（含火灾、自然灾害、紧急救援、人员骚乱、非法聚会、盗抢等）处置 * 分钟内必须现场，能力范围内能处理的必须立即处理，不能处理的须立即报告甲方单位并协同甲方单位或公安机关等职能部门处理。

物资出场馆必须凭放行证明才能放行，物资放行证明留存备查；非开放期间人员来访登记，杜绝闲杂人员进入各场馆和办公大楼。

接待形象岗位在开放期间需军姿站立服务，重大接待、重要活动期间或甲方单位要求的其他情况也须军姿站立服务以及规范交通引导。

消防通道畅通。正常开放期间*：*****：**关闭，须按时开启关闭。

（*）服务人员条件及要求

退伍军人或保安专业学校毕业优先，品貌端正，品行优良，年龄**至**岁（聘用原物业服务员工的年龄适度放宽），男身高*****、女身高***** 以上（乙方需按照安管配置人数的**%比例配置形象岗人员，形象岗人员身高*****以上，女生*****以上）；各岗要求工作认真负责，能吃苦耐劳。

安保人员需具备保安培训合格证。消防控制室值班人员，须具备消防设施操作员证书。

无不良及犯罪记录，身体建康、体检合格，无重大疾病。

*.*.保洁服务

具体职责及服务要求：

（*）服务内容

物业管理范围内建筑物的卫生保洁：含建筑物的屋顶、墙体、门窗、地面和附属设施。公共服务区域卫生保洁：含展厅、旧址、室外景观、地面、道路广场、观众服务设施、设备、绿化地等。办公区域等的卫生保洁，具体范围如下：

室内保洁区域主要是六处旧址、办公楼（含办公室内）、服务楼及值班岗亭、观众卫生间。清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。室外公共区域，包括地面清扫、垃圾筒清洗、观众座椅凳清洗保洁等，保洁须按照全国文明城市、国家一级博物馆工作要求和**景区卫生环境要求，做到环境清新宜人、干净整洁。每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。旧址、办公楼外墙干净整洁。场馆内垃圾桶每天清理*次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。垃圾站垃圾及时外运，无异味、无堆积现象。

保洁工作在每天的*:**前完成，对不同地区红线范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；楼内公共开放区域、办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；针对园区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对园区排水、排污管道进行清疏；负责园区外立面定期清洁；对园区内公共环境、卫生间（含卫生间用品）、设施（各类标识牌、垃圾分类回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

在旧址区闭馆期间，乙方须对楼内设施进行巡回清洁、养护；巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖、木地板等）进行日常清洁养护处理；巡回对展厅内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；对既定的石材表面每年度进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。做好大型活动举办、重要接待任务等的突击保洁工作。

（*）服务标准及要求

服务标准：

* 屋面平顶及天沟定期清扫，无堆积杂物，下水沟通畅、无堵塞。

* 灯具、天花板上、墙壁无灰尘、无蛛网、无未经允许的张贴物、悬挂物。

* 门窗保证清洁明亮，无灰尘、无水渍、无污渍。

* 楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌、要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

* 公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

* 展厅须伴随式卫生保洁，展厅内版面无灰尘，地面保持洁净；玻璃展柜通明透亮，无指纹、无污渍。

* 根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，保持干净整洁。

* 道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

* 领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫；办公区的公共区域要保持卫生整洁；其他重要区域根据甲方要求进行清扫。

? 窗帘、各处旧址内被子、蚊帐、定期清洗及晾晒等。

? 及时清理山林、游道两侧绿化带及草坪、山林可视范围内的枯枝落叶和白色垃圾。

? 水体管理水面杂物及时进行打捞，搞好水质改善、治理，并及时清理枯死水生植物和有害的水生植物，做好景观设施的管理。

? 公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

? 管理区域内渠道内杂草、枯枝树叶、垃圾及时清理。

? 及时清理山水沟，房屋明沟，无堵塞外溢现象，无异味，无蚊虫，定期杀虫消毒，无害处理。污水处理系统要求每天有人查看，及时维护。

? 遇重大活动、重要展览开展拆展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

垃圾收集及外运要求：

垃圾做到及时清扫、收集；场馆内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站，管理区域内垃圾集中站不堆放日常生活垃圾，垃圾站内垃圾满一车辆时要及时清运，重大活动、重大接待、重要检查时要及时清运干净。

保洁要求：

要求专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的必要用品（如抹布、除尘工具、拖把、扫把、消毒水、清洁剂等）由乙方自行购置并承担费用。公用部位用品（如擦手纸、洗手液、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由甲方单位提供并承担费用。

公共区域的垃圾桶的保洁：保洁要求：定期清洗，保持干净，无异味、无污渍。

保洁工具的存放：保洁工具、垃圾清运工具一律存放在指定地点，不得摆放在公共开放区域。

（*）服务人员条件

品貌端正，品行优良，年龄**至**岁（聘用原物业服务员工的年龄适度放宽），工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。身体建康、朴实肯干、体检合格，无重大疾病。经培训具清洁工作标准操作技能。

（*）其他

***元以下的必要耗材、维护保养等，如消毒液、清洁剂等易耗品，全由乙方提供；

（*）保洁服务频次及标准

表*

表*

表*

表*

*.*.绿化维护人员

（*）服务范围

? 场馆内的绿化布置及养护。

? 室外绿化养护。

? 新民学会旧址***平米的菜地栽种。

（*）服务内容

物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理、施肥、病虫害防治和绿化保洁等。

（*）服务要求

服务范围：各场馆的树木、地被、草皮、花坛花卉、古树名木等的园林绿化维护和病虫害的防治、白蚁的防止；景区范围内的池塘、沟渠水体维护。

维护标准：

树木养护标准：

? ? 灌溉与排水：各类绿地，有各自完整的灌溉与排水系统，新栽树木做到适期、适量的灌溉，保持土壤中有效水分，夏季做好抗旱抗涝，早晚灌溉。暴雨后树木周围积水及时排除，保证新栽树木成活率**%以上。控制原有树木死亡率在*%以下。

? ? 中耕除草：春夏两季保持绿地内无杂草，特别对树木危害严重的各类藤蔓应及时清除。树木根颈部位附近的土壤要保持疏松及控制草皮生长，易板结的土壤，在蒸腾旺季须松土。

? ? 施肥：树木栽植前施基肥。树木生长期施追肥。花灌木在花前、花后做到勤施肥。

? ? 修剪、整形：长期对乔灌木修剪调整树形，均衡树势，保持树冠圆整，分枝均衡，使树木生长茁壮。乔木长期修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满。

? ? 防护设施：因自然灾害及人为损害等情况树木受损，应根据实际情况对树木进行支柱、绑扎、加大、扶正、疏枝、打地桩等措施。易受冻害的树木，冬季应采取根际培土，主干包扎冬季树木涂白、防寒措施。枝叶积雪时应及时清除；有倒伏危险的树木应树立支柱支撑保护。

? ? 树木补植：掌握季节和树木生长情况，做好春秋两季树木缺株补植。

? ? 枯死树木的挖除：主要干道和绿地以及花明园、广场等主要景区的枯死树木应连同根部及时挖除，并填平坑槽。

地被和草坪养护：

地被：地被植物每年应及时除草、中耕若干次，天气干旱，土壤干燥时要适时、适量进行浇水。早春发芽前期要普遍进行施肥，采取薄肥勤施的方法。发现枯死植物应及时挖除和补植；枯叶残花要随时整理清除。

草坪：草坪中杂草应及时挑除，杂草过多又无法净化时，应淘汰重铺。凡低洼常年积水处，要填土整平或浅沟排水。空秃地段应及时补植。草坪在生长季节，应适时进行中耕、加土、镇压，保持土壤整平和良好的透气性。应适时进行轧草，草的高度控制在*～***。路边和树根边的草要修剪整齐；轧草前必须清除草坪上的石子、瓦砾、树枝等杂物。剪草要平整，边角无遗漏；草屑应及时除净。草坪边上的树坛、花坛边缘，应进行切草边，保持线条清晰。

花坛花卉的养护

花坛：花坛换花除了间种以外，栽移前必须要深耕细耙，除尽土中石块、草屑、残茎和落叶等杂物并施足基肥。

花卉：花卉生长盛期，要及时中耕除草，追施肥料，施肥后应立即喷洒清水。枯萎的花蒂和黄叶要及时剪除，以保持花坛清洁，缺株要及时补栽；凡须摘心的品种，应及时进行。木本花卉及时修枝、整形；宿根花卉及时更新；易倒伏的花卉，要立支柱绑扎。

树木养护

对树木腐烂的部位应按外科方法进行治疗，并保持形态。制订切实可行的病虫害防治措施。已倾斜的树木要予以支撑，防止倒伏。

防止污染

绿地内的排污管网和排水管网应保证畅通、有效。施用化肥、药剂应合理，不得污染环境。严禁在树木根际附近堆放废液、废渣和倾倒污染物。各类绿地，严禁施用人粪尿。

病虫害防治

维护生态平衡、贯彻“预防为主，综合治理”的防治方针。局部发生严重病虫害区域必须即时治理，充分利用园林间植被的多样化来保护和增殖天敌，抑制病虫危害。做好园林植物病虫害的预测预报工作。严禁使用剧毒化学药剂和有机氯、有机汞化学农药。每年须对所有文物保护单位进行白蚁防止，防止白蚁的发生。

水体维护

景区内池塘、沟渠要保持干净，无漂浮物、无藻类、无异味，水体基本透明。沟渠要定期清理，保持无树叶、泥沙积淀。

新民学会旧址菜地维护

菜地四季均须栽种蔬菜，不能闲置空置。菜地沟垄规整，蔬菜栽种有序。蔬菜地内无杂草、无枯死菜叶，无大面积虫伤害。施肥刨地在非开放时段进行，不影响观众参观。

绿化人员管理

遵纪守法，遵守甲方的相关规章制度。如甲方有重大活动，积极配合甲方工作。

（*）服务人员条件及要求

? 品貌端正，品行优良，年龄**至**岁（聘用原物业服务员工的年龄适度放宽），工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

? 身体建康、体检合格，无重大疾病。

? 绿化人员具备二年以上园林绿化养护经验。

*.*.维修人员

具体服务要求：

（*）小型维修与保养

*.服务范围

? 对房屋的日常零星维修维护工作，使房屋保持原来的等级；

? 对设备设施日常保养，包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除，计划性的对设备设施磨损规律局部进行解体保养维修，定期的全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备设施原有功能，使设备设施达到完好状态。

? 服务费用（单次）金额在***元以内。

*. 主要内容

（*）大型设备管理

*.服务范围

场馆内区所有大型设备管理。

*.服务要求

? 要求建立各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

? 建立设备管理部门构架。

? 实施各部门、各工种的岗位责任制。

? 制定设备的保养和维修制度。

? 建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

*.大型维修与保养

? 设备维修保修期内（非人为因素）由厂家负责，保修期满由乙方根据甲方审核情况选定维保单位；乙方人为原因引起设备损坏，损失由乙方承担。

? 按照设备建立保修与维修程序。

? 按照设备规定建立保养制度，进行必要的日常保养、等级保养等。

*.对设备维修养护人员素质的要求

? 品貌端正，品行优良，年龄**至**岁（聘用原物业服务员工的年龄适度放宽），工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

? 身体建康、体检合格，无重大疾病。

? 上岗人员必需持有相应岗位的上岗操作证，且具备三年以上的工作经验，包括空调、音响、电梯、强/弱电等。

? 主管以上工作人员需具有中级以上职称，能熟练应用计算机，工作严谨认真，责任心强，办事有条理，有一定组织协调能力。

（*）维护维修硬性要求

（*）节能降耗

针对本项目提供设备设施的节能降耗管理措施：

*、公共区域照明设施运行的节能降耗方法；

*、公共配套设施能耗的节能降耗方法；

*、环境节能降耗的方法。

（*）其他相关项目

*、公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、果皮箱等。

*、协助做好节能降耗工作。

（二）监控、消防及安检服务等各项标准及要求

*.*.监控系统

（*）服务范围

物业管理范围内整个监控系统。

（*）服务内容

负责监控控制设备的正常运转，操作场馆内整个监控系统的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等，并对安保视频实行监控、管理车辆出入工作等。

（*）服务要求

监控中心实行**小时值班，负责监控控制设备的正常运转，操作馆内整个监控系统的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等，并对安保视频实行监控、管理车辆出入工作，发现异常情况及时通报安全保卫巡逻人员，并向甲方汇报；熟练掌握各种突发事件的应急处理方法，重点保安部位的特点、通讯联系方式，各种设备的操作技能；值班时间严禁离岗、夜班禁止睡觉，保持监控中心室的整洁和工作环境，无关人员不得进入监控中心；认真填写值班日志和设备运行记录，做好交接班记录；监控中心的工作信息、影像资料，设备档案，配备的工具与器材等，要有专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失。

*.*.消防系统及消防设备运行维护

（*）服务范围

物业管理范围内整个消防系统、消防器材（包含但不限于各类自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟、防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备）。

（*）服务内容

负责消防设备的正常运转；整个消防系统（控制系统、消防增压班级泵、消防管网、末端设备设施等）的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等。

（*）服务要求

? 定期进行消防宣传，制定年度消防工作计划。

? 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人，层层签订安全责任书。

? 制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。定期组织及安排消防检查，及时发现和消除火险隐患。

? 建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

? 明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

? 制定消防预案，建立消防档案。

? 场馆内内禁止使用明火，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过甲方审核通过方可使用。

? 无火险隐患，火险隐患及时整改率 ***%。

? 消防设备设施完好无损，可随时起动。各消防设施设备与器材运行正常，一般故障发现及时率 ***%，及时解决率 ***%。消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。

? 消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

? 场馆内各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。

? 制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

? 严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

? 建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

? 保障消防系统日常运行。

? 定期（每季检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

? 根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

*.*.给排水系统

（*）服务范围

整个物业管理范围内的给排水系统。

（*）服务内容

加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作，具体内容如下：

? 给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

? 污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由乙方每年负责一次清洗、消毒。

? 各管线和各级阀门的检查和维修。

? 各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

? 消防水系统的检查和维修。

（*）服务要求

? 加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。每月报告馆区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。

? 保障给、排水设备，消防水系统的日常运行。

? 给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告中心研究处置。

? 对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

? 对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

? 对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

? 准确掌握自来水的停水信息，及时发布停水通知。

（*）给排水服务人员条件

? 品行优良，身体健康，工作责任心强，限男性。

? 年龄：***** 岁。

? 经过培训，熟悉给水系统的一般性能。

（*）其他约定

维护保养、维修的耗材单次单件 *** 元以内（含）由乙方负责。

*.*.供、配电系统

（*）服务范围

整个物业管理范围内供、配电系统。

（*）服务内容

? 对场馆内供电系统配电箱、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

? 收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知馆区，同时做好应急保障工作。

? 负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；配电箱等控制原件的失效、坏损更换（单次单价***元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的*/**。

? 每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

? 照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

? 避雷、接地系统每年检测一次。

? 每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

? 对失效、坏损的照明系统（含灯架、灯管、开关等）及时更换。

? 配电箱等控制元件的失效、坏损更换。

（*）服务要求

对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立 ** 小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率 ***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全

*、巡查配电设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

*、巡查控制室。

*、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

*、按要求做好设备的定期维修、保养。

（*）供电保障服务人员条件

*、品行优良，身体健康，工作责任心强，限男性。

*、年龄：*****岁。

*、经过培训，熟悉供电系统的一般性能，有电工职业资格证。

（*）其他约定

维护保养、维修的耗材单次单件***元以内（含）由乙方负责。

*.**.空调设备运行维护

（*）服务范围

各开放区域空调末端设备独立设置，自主调控。

（*）服务标准

按照场馆内空调开放制度进行运行，定期检修养护空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调末端清洗，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，监督维修人员应及时到达现场维修，并做好记录；制定切实可行的节能降耗措施，提交节能指标。

*.**.智能化系统设备运行维护

（*）服务范围

负责馆区内智能化系统设备运行、检查、检测和弱电设备的日常维护、值班工作。

（*）服务要求

? 操作管理人员必须具有一定的相关专业知识和技能。

? 必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行。

? 值班人员必须持证上岗，** 小时值班。

（*）服务内容

? 巡视室内外监控、门禁、智能化系统、弱电设备使用情况，** 小时值班。

? 定期（每季检查一次）对系统和设施进行维护，要做好记录，及时报修。

? 打扫设备，保持干燥、通风、定期保洁。

? 制定并严格执行岗位责任制度，保证设备的安全。

? 保证智能化系统设备、消防报警系统、门禁系统及闭路监控系统、红外线系统运行正常，各系统工作稳定、正常使用。

? 正确使用设施设备，保证各设施设备的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

? 保证全方位监视、监控系统、智能化系统、弱电设备运行正常。

? 系统发生故障时，维保人员应在 ** 分钟内赶到现场排除故障。

? 一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知专业公司维保。

*.**.建筑物室内、外公共部分日常养护维修

（*）服务范围

? 巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

? 墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

? 局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

? 屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（*）服务要求

? 保证所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况。

? 保证墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

? 保证屋面局部有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（*）服务内容

? 定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。

? 如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。

? 如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

*.**.安检服务

（*）服务范围

危爆检查、安全管理及秩序维护等。

（*）服务标准

? 工装、工牌：要求着装统一，衣着得体，保持干净、整齐，无褶皱，无破损；工牌佩戴在左胸上方位置，保持平整。

? 仪容：要求淡妆，口红、描眉、自然粉底。盘头要求：整齐、无碎发，露出额头，鬓角头发置于耳后，露出耳朵。

? 不得染发，留长指甲，涂艳丽指甲油，不得佩戴配饰。

? 保持工作区域的整洁。

（*）服务要求及内容

? 引导游客接受安全检查，必须严格按照国家、省、市、行业主管部门、法律法规和相关文件精神，通过人力、技术设备等防范手段对游客携带的物品进行安全检查，消除安全隐患，确保安全。

? 阻止携带易燃、易爆等各类危险品、违禁品和对安全运营构成潜在威胁的人员进入，提醒游客寄存打火机等管制物件，并在职责范围内按规定程序对各类危险品、违禁品进行处理。

? 对超过安检职责权限的，须报告公安机关进行处理并予以积极配合。

? 如遭遇突发事件，安检人员必须做好必要的应急处理，并保护好现场，及时通知上级。服从甲方的调度指挥，积极配合处理各类突发事件。

? 做好游客入馆秩序维护；

? 在遇重大活动、节假日或其他特别情况时，服从甲方的调度指挥和管理，确保安检工作有序开展。

? 保持个人形象，自觉维护长沙近现代文物保护管理中心良好社会形象，并完成甲方交办的其他任务。

（*）对安检服务人员的要求

? 大专以上学历，品貌端正，品行优良，普通话二乙及以上，年龄 **至 ** 岁（聘用原物业服务员工的年龄适度放宽），女性，身高 ***** 以上，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

? 身体建康、体检合格，无重大疾病。

? 不得纹身、染发、涂指甲油、佩戴夸张首饰、着奇装异服。

（三）物业管理服务质量指标

物业管理考核实施细则

注：甲方成立物业监管小组每月考评一次，月考评分不得低于 ** 分，每低* 分，扣除当月管理费的*%。

重大安全管理

注：此项扣分联系考核评分表，甲方物业管理范围内发生上述事故依据物业评分表考评分单独扣分。

*.人员配置要求

（一）人员配备要求

乙方须根据项目实际情况科学合理配置岗位人员，人员最低配备要求:

乙方须根据项目实际情况科学合理配置岗位人员，满足不少于** 个岗位人员需求，其中管理人员*人，保洁人员*，绿化人员*人，安全保卫人员**人，维修人员*人。，具体岗位分布列如下表：

★乙方实际工作中需达到上述不少于**人的人员配置，同时上述人员配置必须保证*人*岗，严禁乙方私自并岗或兼岗。

★重大活动人数需求：根据甲方预案配置人员，法定假期、重大节假日，每个文物物业单位增加***名白班机动保安员。

（二）人员素质要求

*、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治素养过硬，遵纪守法。

*、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于甲方。

*、据实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

*、物业管理人员应统一服装、佩戴明显标识，以便于识别，服装按招标人要求配置，其费用由乙方负责。专业人员持证上岗，物业管理人员必须持市级以上医院出具的身体健康证明（无传染疾病）

*.设施设备配置要求

①外围公共设施现有设备配置表

②消防系统现有设备配置表

③安防系统现有设备配置表

④空调系统现有设备配置表

⑤给排水系统

⑥供电系统

*.其他要求

*、由物业人员负责报刊、邮件、信函、包裹的收发工作并做好详细登记。

*、乙方应遵守甲方单位的相关工作规定，对外不得损害本单位名誉，遵守本单位各项管理制度。

*、甲方为乙方提供适当物业管理用房，产生的能耗费用由甲方承担，但不提供员工宿舍用房，食宿自理。

*、乙方如在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负，甲方有权终止合同。

*、单项工程、单个元器件***元（含）以下的维修由乙方负责，确定范围按照小型维修及保养表界定。

*、★乙方根据甲方的实际情况，必须对甲方购买不低于累计赔付保额***万以上的社会公众责任险，担负安全事故的主体责任，做好安全事故预防和事后处理，承担事故经济赔偿。

*、乙方应当按国家相关法律法规，合理确定全日制服务人员工资标准，保障服务人员合法权益，且承担企业的用工风险并负责处理企业用工纠纷。根据湖南省人社厅已起草《关于调整长沙市****年最低工资标准的通知》，并按《中华人民共和国社保法》缴纳社保(包含五险)。

*、乙方如实提供项目经费年度开支报告、月服务报告、年度工作计划表、质量控制文件等，配合做好物业经费绩效评价以及专项审计等相关工作。

*、如遇甲方有重大活动、重大接待、重大节假日时，乙方应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由甲方承担。

**、乙方提供满足物业管理服务项目专业工具，采购经费由乙方承担。在管理期限内，必须按照所约定的标准提供优质服务。

**、因乙方责任造成财产损坏、丢失和其他损失应由乙方照价赔偿。乙方工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用，全部由乙方承担。

**、员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握甲方专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。乙方对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由乙方承担。

**、设备设施情况以现场实际情况为主。

**、需负责消防监控、空调、供电、智能化系统等设备日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。

**、乙方不得对本物业整体对外承包，如发现以上情况，立即终止合同。

**、因乙方责任，造成所内发生重大安全事故、重大财产损失或对甲方造成不良社会影响的，甲方有权解除合同。

**、乙方负责处理公共安全、公共卫生事件，承担单位指派的临时性工作，做好疫情控制、抗洪抢险、灾害天气等应急事件。

**、本项目采用费用包干方式，乙方根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务、保险等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用

三、合同定价方式、付款进度和支付方式
*.合同定价方式：固定总价
*.付款方式：