采购需求

一、项目概况

沈阳市皇姑区岐山路第一小学，建筑面积和操场面积总计*.**万平方米。

博雅校区：皇姑区嘉陵江街**号，占地面积*****平方米，建筑面积*****平方米。

惟美校区：皇姑区岐山中路*号，占地面积****平方米，建筑面积****平方米。

乐真校区：皇姑区嘉陵江街***号，占地面积****平方米，建筑面积****平方米。

焕新校区：皇姑区明廉东路*号，占地面积*****平方米，建筑面积*****.**平方米。

至善校区：皇姑区昆山中路***号，占地面积****平方米，建筑面积****平方米。

敏行校区：皇姑区昆山中路**号，占地面积****平方米，建筑面积****平方米。

二、管理目标

*.本项目的总体管理目标是达到国家、沈阳市制定的物业管理标准，具体约定为管理规范有序,服务周到热情；综合服务保障有力；环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁；各种设施、设备维修保养良好；能圆满完成各项临时性工作。

*.采购人将制订具体的管理制度和考核方法，对中标单位的服务进行全过程考核。

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购考核实施办法

为完善学校校园物业管理服务的监管工作机制，进一步落实监管责任，充分发挥职能部门和师生对物业管理服务的指导监督作用，促进物业管理服务公司切实履行物业管理服务合同，提高物业管理服务质量和效率，为广大师生提供更优质和更完善的物业管理服务，特制定本办法。

(一)考核组织机构

学校成立物业管理服务考核工作组(以下简称考核工作组)。考核工作组主要负责物业管理服务考核工作的总体组织、协调和参与。

(二）考核组织实施

物业管理服务考核工作由过程考核、季度考核组成。

*.过程考核

（*）过程考核的主要形式

过程考核主要由日常监督巡查和专项检查组成。考核工作部门应根据《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要求，对所辖职责范围内的物业管理服务情况进行日常监督巡查和专项检查，发现存在的问题应及时委派专人做好记录（同时可采用拍照、录像、录音等直观方式记录实况），且及时通知物业公司专业主管或者项目负责人予以确认，并以书面形式提出奖罚或者扣分处理意见、整改意见或建议，做到图文并茂、写实描述、有据可查。过程考核记录样表如下：

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购过程考核记录表（样表）

说明：

*）上表中的“时间”是指存在问题发生的时间；“服务项目”是保洁服务、场馆服务、综合维修、夜间安防服务四大板块的名称；“校区名称”是指博雅校区、惟美校区、乐真校区、焕新校区、至善校区、敏行校区；“存在问题的描述”是指根据各管理服务范围、内容和质量要求对日常监督巡查和专项检查发现存在的问题进行写实描述记录（包含时间、地点、人物、事件、经过等）；“记录人”是指各考核部门专门指定的监督巡查的记录人，日常监督巡查和专项检查（即发现人）可以是各考核工作部门任何人，也可以是学校其他人员；“确认人”是指物业公司相应的专业主管或者项目经理。

*）“奖罚或扣分意见”是指依据存在的问题对照《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要求作出的合理的奖罚或者扣分初步意见，扣分应该对照各服务项目及分项名称的考核分值范围内进行。

（*）过程考核的考核分值和职责分工表如下：

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购过程考核的考核分值和职责分工表

（*）过程考核的奖罚办法

过程考核除了扣分外，还可以对物业公司进行经济处罚和加分奖励。

*）经济处罚：在过程考核中，物业公司在学校提出整改问题项后，一个月内无整改意向、整改操作或无整改方案的，每项每次***元至****元的物业服务费扣款处理。考核工作部门提出的扣款建议须报考核工作组审核认定后通知物业公司确认，并与季度考核后在支付考核季度的最后一个月的进度款时一并执行。经济惩罚和扣分一般不宜同时实施。

*）加分奖励：在日常物业管理服务和创新管理物业服务中，师生反响较好的行为举措，包含但不限于好人好事，妥善处理突发治安事件、重大消防事故，保障师生人身财产安全，为维护学校声誉和利益做出重大贡献，重要会议、大型活动保障有力，创造性开展管理服务工作赢得师生一致认可，其他事项等，可以在对应的“服务项目”适当加分，但不得超过分项考核分值的**%，且加分应在季度考核工作会议上修订或者确认。

*.季度考核

季度考核在季度的最后一个月的月末进行，分为汇总过程考核结果和综合评定。

（*）汇总过程考核结果

季度末由各考核工作部门负责汇总《沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购过程考核记录表》，并组织本部门相关人员召开当季度物业服务考核工作会议（也可邀请物业企业相关人员参加），听取物业企业当季度物业服务情况，通报当季度物业服务存在的问题，提出并讨论下季度整改意见，并按照《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要求评定季度的考核工作部门管辖的服务项目的过程考核结果，并形成如下《沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购考核工作部门过程考核结果汇总表》。

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购考核工作部门过程考核结果汇总表

考核工作部门负责人（签字）：

考核工作部门联系人（签字）： 年 月 日

（*）考核工作部门综合评定

各考核工作部门完成季度汇总过程考核结果后，在季度末召开季度综合评定会议，邀请物业公司项目经理参加，会议议程主要有：一是通报季度物业管理服务的整体情况和各考核工作部门的过程考核结果得分；二是提出季度物业管理服务存在的主要问题和以后的整改意见，三是参会人按照《招标文件》《物业管理服务合同》《物业管理服务考核实施办法》等相关文件要求完成如下表格，具体见《沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购考核工作部门过程结果汇总表》《沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购季度考核综合评分表》《沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购季度考核综合评分汇总表》。

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购过程考核汇总表

（考核时段： 年 月** 年 月）

注：*.过程考核表由考核组根据各考核工作部门报送的过程考核表进行汇总填写；

*.各考核工作部门的过程考核表作为本表的附件。

汇总填报人（签字）： 汇总审核人（签字）：

年 月 日

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购季度考核综合评分表

（考核时段： 年 月 日** 年 月 日）

备注说明：

*、评定结果分为：优、良、及格、不及格

*、平定结果对照表

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购考核季度综合评分汇总表

备注说明：

*、本表为《沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购季度考核综合评分表》的汇总表，其中“总得分”为综合评分有效之和，“有效人数”综合评分有效人数，“代表平均得分”=（总得分）÷（有效人数）。

*、评定结果分为：优、良、及格、不及格

*、平定结果对照表

汇总填报人（签字）： 汇总审核人（签字）：

年 月 日

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购服务过程、季度考核汇总表

备注：

*、季度考核分的计算方法

季度考核最终得分=(（过程考核得分合计/****）×***)×**%+(（综合平均得分合计/****）×***)×**%

*、评定结果分为：优、良、及格、不及格

*、平定结果对照表

总表填报人（签字）： 总表审核人（签字）：

年 月 日

（三）考核结果运用

在考核中，中标人出现下列情况之一的，学校有权单方面终止物业管理服务合同：

*.在考核过程中出现三次季度考核得分低于**分；

*.违反物业管理服务合同，不能达到约定的管理目标，师生对物业管理服务的整体满意度低于**%，或单项满意度低于**%并影响学校正常运转的；

*.中标人或其员工因违法乱纪或其他行为给学校造成重大经济损失和不良影响的；

*.国家相关法律法规规定的其他情形。

附件*：

沈阳市皇姑区岐山路第一小学物业服务采购考核评分标准

三、采购要求：

（一）项目经理：

*、人员要求：人数*人。

男女不限，男性**周岁以下，女性**周岁以下，高中及以上学历，*年以上（含*年）非住宅类物业管理经验，五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力，身体健康，有丰富的管理经验。持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

*、职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；

*、管理标准：

*）使用文明用语热情接待及疏导来访客人；

*）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。头发要整洁，不留奇异的发型；不得披头散发，不戴夸张的头饰。上班应化淡妆，但不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。

*）物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨， 文明服务，严格考勤。

*）采购人对物业公司的总体满意率达到**％以上。

（二）保洁服务

*、保洁班长：人数*人。

（*）人员要求：男女不限，男性**周岁以下，女性**周岁以下，五官端正，组织协调力强，熟悉清洁工作流程及各清洁药剂的使用。

（*）职责范围：负责保洁员日常工作安排与监督工作。

（*）管理标准

*）每日定时巡检保洁员工作情况，确保保洁工作的效率。

*）协助项目经理管的保洁管理工作。

*、保洁员：人数**人（其中**人服务期：**个月，**人服务期：**个月）。

（*）人员要求：男女不限，男性**周岁以下，女性**周岁以下，责任心强，身体健康，掌握保洁基本常识。

（*）职责范围：负责领导办公室、会议室、值班室、楼道、走廊、卫生间及院内等公共场所的环境卫生清扫及垃圾的收集、清运工作。

（*）管理标准：

*）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

*）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水池、水龙头、棚面等；定期消毒，保证卫生间清洁。

*）公共通道每天用地拖至少两次清擦地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；

*）每周计划清理与随开随清相结合，对痰盂进行日去污、周保养处理；

*）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。

*）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

*）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

*）配合学校进行冬季除雪，将积雪堆放在校方指定的校园内地点（如校园内绿化带）

（三）场馆服务

场馆服务员：人数*人（服务期：**个月）。

*、人员要求：男女不限，男性**周岁以下，女性**周岁以下，身体健康。要求讲标准普通话，对师生及领导热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理，做好本职工作。

*、职责范围：负责场馆的日常管理及服务。

*、管理标准：熟练掌握服务技能、清洁标准，保持场馆各部位设备洁净、物品整齐、空气清新、环境优雅，忠于职守，保证师生安全。

（四）综合维修服务：人数*人。

其中维修班长（电工）：*人，维修工：*人。

*、人员要求:男性，年龄**周岁以下，有丰富的维修工作经验，身体健康，能吃苦耐劳。维修主管（电工）：高中及以上学历，具有相关必要安全技术知识，须持有特种作业操作证（低压电工作业）（上岗前核验相关证明材料）。

*、职责范围：

维修班长（电工）：

*）负责学校维修工作的统筹安排，并在各校区进行流动作业。

*）负责学校的电室、配电箱、开关柜、照明系统、插座等电气设备巡检。

*）处理突发停电、短路、漏电等紧急情况，保障学校正常用电。

*）负责学校内的电气设备设施的运行管理工作。

维修工：

*）负责楼内的房屋、门窗、桌椅等教学楼所有设施的日常维修工作。

*）负责物业管理区域内设施、设备的维修、养护、运行和管理。

*）负责房屋构筑物、房屋使用的设备、设施等的维修、养护和管理；上下管道、落水管、照明等的维修、养护、运行和管理。

*、管理标准：报修处理及时率***％。

（五）夜间安防服务

秩序维护员：人数*人。

*.人员要求：男性，年龄**周岁以下，身体健康，能吃苦耐劳，必须有保安员证（上岗前核验相关证明材料）。

*.职责范围：负责夜间维护物业服务范围内公共秩序、安全巡视、门岗执勤等安全服务工作。

*.管理标准：实行夜间值班及巡逻制度，秩序维护员熟悉学教学楼环境，负责校园夜间的安全保卫工作做到无差错服务，无安全隐患事故发生。

（六）本项目需要的管理服务人员为**人，其中：

四、其他要求：

*、保证物业服务人员稳定，未经业主批准不得更换。物业人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全，留有相应备案。

*、在投标文件中提供证件的人员，必须按岗位为我校进行服务，如发现人证不合一的情况，我校有权利拒绝签订物业合同，并取消投标人中标资格。

*、签订合同后,全部物业服务人员在**小时之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作的正常进行。物业服务人员应服从采购人对各服务岗位的安排。

*、中标单位每年对校园内的绿篱进行*次修剪。

*、在履行合同期间如服务质量差，无法满足服务要求，甲方有权提前终止合同。不允许挂靠、外包经营，履行合同期间一经发现甲方有权终止合同。

*、投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用。包括但不限于员工各岗位工资、保险、税金等所有费用。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数）；员工工资标准应满足项目所在地最新工资标准要求，为员工缴纳相应的保险等。费用范围投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位）。如有缺项取费或不能满足上述要求，则该投标文件按无效标书处理。

五、付款方式：按月支付

六、履约保证金:不收取

七、服务地点：沈阳市皇姑区岐山路第一小学（具体服务地点满足采购人要求）

博雅校区：皇姑区嘉陵江街**号。

惟美校区：皇姑区岐山中路*号。

乐真校区：皇姑区嘉陵江街***号。

焕新校区：皇姑区明廉东路*号。

至善校区：皇姑区昆山中路***号。

敏行校区：皇姑区昆山中路**号。

八、服务期限：合同签订后一年（**人**个月，**人**个月）。

九、组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。