一、项目基本概况
沈阳市第二十一中学位于皇姑区天山路***号。
服务内容包括：项目管理、楼内外清理保洁、楼内外设施设备日常维修管理、更值服务等项目服务。
二、管理目标
*、管理规范有序，服务周到热情。
*、卫生洁净、物品整洁。
*、巡查到位，确保安全无事故。
*、设施日常维修保养良好。
*、能圆滿完成各项临时性工作。
三、职责要求
*、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
*、根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。
*、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
*、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
*、及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
*、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
四、物业管理项目要求
物业管理项目职责范围、人数、人员要求及管理要求（计 **人），本次招标按以下 *个部分：
*、项目管理
*、楼内外清理保洁工作
*、楼内外设施设备日常维修管理工作
*、更值服务工作
（一）项目管理
*、项目负责人，人数：（*）人。
*、职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。
*、人员要求：
项目负责人：男女不限，**周岁以下，大专及以上学历，责任心强，五官端正，气质端庄，身体健康，具有较强的语言表达能力，女性身高*.***以上，男性身高*.***以上。持有相关岗位证书（上岗前核验）。
*、管理标准：
（*）使用文明用语，服务保障文明、规范、准时。
（*）维护业主利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
（*）物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。
（*）采购人对物业公司的总体满意率达到 **%以上。
（二）楼内外清理保洁工作
*、人数:保洁班长*人，保洁员*人。
*、职责范围：
（*）负责教学楼的办公室、楼层、楼道、走廊、卫生间、会议室、值班室及庭院等公共场所的环境卫生、物品清洁；负责垃圾清运等工作。
（*）负责综合楼体育馆的体育馆、办公室、楼层、楼道、走廊、卫生间、会议室、值班室及庭院等公共场所的环境卫生、物品清洁；负责垃圾清运等工作。
*、人员要求：
（*）班长人员要求：女性，年龄在 **周岁以下。身体健康，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识，具有相关保洁工作*年及以上经验。
（*）保洁员人员要求：女性，年龄在 **周岁以下。身体健康，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识。
*、管理标准：
（*）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。
（*）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。
（*）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
（*）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
（三）楼内外设施设备日常维修管理工作
*、人数：（*） 人。
*、职责范围：
（*）校内建筑设备日常维护保养工作。
（*）给排水系统的监护运行保养维修及节能控制工作。
（*）生活用水设备维护与管理工作。
（*）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。
*、人员要求：
男性，**周岁以下，具备工程维修专业基础知识，需保证人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。电工须持有特种作业操作证(低压电工作业)（在投标文件中提供证书或电子截图复印件加盖公章）。
*、管理标准：
（*）配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
（*）设备良好，一年内无重大管理责任事故。
（*）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（*）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好， 紧急疏散通道畅通。
（*）无火灾及安全隐患。
（*）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（*）排水系统通畅，无积水、浸泡。
（*）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（*）制订突发事件应急处理预案。
（四）更值服务工作
*、人数：（*）人。
*、职责范围：
（*）全年夜间无治安案件发生；
（*）负责确保楼院内、外夜间巡查，做好防火、防盗安全防范工作，发现问题及时报告；
（*）负责及时处理大楼内夜间各类突发事件，做好记录；
（*）负责采购人交办的其它工作。
*、人员要求：
男性，**周岁以下，身体健康，责任心强，无犯罪前科，身高 *.** 米以上。持有保安员证书（投标电子文件需提供保安员证复印件并加盖公章）
*、管理标准：
（*）实行夜间值班，定时巡逻；
（*）更值人员熟悉校内环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
（*）更值人员要建立外来人员登记制度，严格规范管理。
五、费用范围
投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人利润和应交纳的税金等。投标报价为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”（养老保险、失业险、工伤险、医疗保险（含大额）、生育险）；保洁物料费；服装费；管理费；伙食费；税金等所有费用。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于项目所在地规定的最新最低工资标准,并按照项目所在地当地政府现行规定的种类、比例和标准，为员工缴纳保险等。
六、其他要求
*、要保证物业人员的稳定，不经采购人批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、提供无犯罪记录证明，留有备案。
*、专业技术人员要有专业证书，达到持证上岗。
*、投标人必须保障其工作人员人身安全，采购人不承担其责任。
*、签订中标合同后，物业全部人员必须在 ** 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。
*. 服务期限：自签订合同之日起一年。
*. 服务地点：沈阳市皇姑区天山路***号（沈阳市第二十一中学）
*. 付款方式：按月支付。
*、验收：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。
*、履约保证金：本项目不收取履约保证金。
