★一.项目概况

（一）物业情况

★二、物业服务范围

（ 一）物业管理（建筑物）

（二）物业管理（室外）

★三.服务内容及标准

（一）保洁服务

（二）保安服务

（三）会议服务

*.*人员考核细则

一、保安服务考核细则（总分**分）？

（一）门岗管理（**分）？

*、人员进出管控（*分）？

（*）未核实外来人员身份信息（如无登记、无联系对接人），每人次扣*分；？

（*）允许无关车辆进入（无审批、无登记），每车次扣*分；？

*、物资进出核查（*分）？

（*）物资入内未核查（如危险品、违规物品），每次扣*分；？

（*）贵重物资（设备、器材等）出校无审批手续放行，每次扣*分。？

*、值守规范（*分）？

（*）上班期间脱岗、睡岗、玩手机等无关行为，每次扣*分；？

（*）未按规定着装、佩戴工牌，仪容不整，每次扣*分；？

（*）与内部人员、外来人员发生争执或态度恶劣，每次扣*分；？

（二）巡逻管理（**分）？

*、巡逻频次与路线（*分）？

（*）未按规定频次巡逻（如每*小时*次，缺*次），每次扣*分；？

（*）擅自更改巡逻路线或漏巡关键区域，每处扣*分。？

*、隐患排查与处置（*分）？

（*）巡逻中未发现明显安全隐患（如路面破损、设施损坏、门窗未关），每处扣*分；？

（*）发现隐患未及时上报或未设置警示标识，每次扣*分；？

（*）巡逻记录虚假、漏填、不规范，每次扣*分。？

*、应急处置（*分）？

（*）遇突发情况（如冲突、可疑人员）未第一时间响应或处置不当，每次扣*分；？

（*）接到求助信号（如呼叫器）未及时到达现场，每次扣*分。？

（三）消防管理（**分）？

*、消防设施维护（*分）？

（*）未按规定定期检查消防器材（灭火器、消防栓、应急灯等），每次扣*分；？

（*）发现消防设施损坏、过期、缺失未及时上报或更换，每处扣*分；？

（*）消防通道堵塞、占用未及时清理，每次扣*分；？

（*）擅自挪用、遮挡消防设施，每次扣*分。？

*、消防安全巡查（*分）？

（*）重点区域（食堂、实验室、仓库）消防安全巡查不到位，每次扣*分；？

（*）未向办公人员宣传消防安全知识（如配合开展消防演练），每次扣*分。？

*、应急响应与演练（*分）？

（*）发生火情未及时启动应急预案、未准确报警，每次扣*分；？

（*）消防演练中组织不力、配合不当，影响演练效果，每次扣*分；？

（*）安保人员未熟练掌握消防器材使用方法，每人次扣*分。

二、保洁服务考核细则（总分**分）？

（一）公共区域保洁（**分）？

*、路面与广场（*分）？

（*）主干道、广场存在明显垃圾（纸屑、烟头、果皮等），每处扣*分；？

（*）地面有积水、淤泥、油污未及时清理，每处扣*分；？

（*）绿化带内夹杂垃圾、落叶未定期清理，每片区域扣*分。？

*、楼道与走廊（*分）？

（*）楼梯台阶、扶手有灰尘、污渍，每处扣*分；？

（*）走廊地面有垃圾、踢脚线积灰，每处扣*分；？

（*）公共区域门窗玻璃污渍明显、未擦拭，每扇扣*分。？

*、卫生间（*分）？

（*）卫生间地面、墙面有污渍、积水，每处扣*分；？

（*）便池、洗手池堵塞或有污垢残留，每处扣*分；？

（*）卫生间无异味处理（如未放置除臭剂）或异味明显，每次扣*分；？

（*）卫生间纸巾、洗手液未及时补充，每次扣*分。？

（二）专项区域保洁（**分）？

*、办公室区域（**分）？

（*）地面未清扫、桌椅表面有灰尘每间扣*分；？

（*）多媒体设备表面有污渍未擦拭，每处扣*分；？

（*）垃圾桶未及时清空，每桶扣*分。？

（三）设施维护与垃圾处理（**分）？

*、保洁设施维护（*分）？

（*）清洁工具（扫帚、拖把、垃圾桶等）摆放杂乱、未及时清洗，每次扣*分；？

（*）垃圾桶、垃圾中转站未定期消毒（有异味、蚊虫滋生），每次扣*分；？？

*、垃圾分类与清运（*分）？

（*）未按规定设置分类垃圾桶或分类标识不清晰，每处扣*分；？

（*）垃圾混装清运（可回收物、厨余垃圾、其他垃圾未分离），每次扣*分；？

（*）垃圾清运不及时导致垃圾堆积，每次扣*分；？

（*）垃圾清运过程中洒落、遗漏，造成二次污染，每次扣*分。？

（四）工作规范与服务（**分）？

*、工作纪律（*分）？

（*）上班期间脱岗、早退、擅自离岗，每次扣*分；？

（*）未按规定着装、佩戴工牌，仪容不整，每次扣*分；？

（*）工作期间消极怠工、闲聊、做与工作无关的事，每次扣*分；？

（*）擅自占用、挪用物资（如清洁用品、工具），每次扣*分。？

*、服务态度与应急处理（*分）？

（*）与工作人员发生争执或服务态度恶劣，每次扣*分；？

（*）接到工作人员反馈的卫生问题（如投诉、建议）未及时响应或处理，每次扣*分；？

（*）遇突发卫生事件（如污水泄漏、垃圾污染）未第一时间上报或处置，每次扣*分。

三、维修服务考核细则（总分**分）？

（一）维修响应与时效（**分）？

*、报修受理（*分）？

（*）未及时登记报修信息（如遗漏、错误记录报修内容、地点、联系人），每次扣*分；？

（*）接到紧急报修（如水管爆裂、电路故障、屋顶漏水等影响正常工作/生活）未立即响应，每次扣*分；？

（*）非紧急报修（如门窗损坏、桌椅维修等）未在 ** 小时内联系报修人确认，每次扣*分。？

*、上门时效（*分）？

（*）紧急报修未在**分钟内到达现场（特殊区域交通受限除外），每次扣*分；？

（*）非紧急报修未按约定时间上门（无合理理由），每次扣*分；？

（*）擅自拖延维修时间、无故取消维修预约，每次扣*分；？

（*）因维修人员自身原因导致维修任务超时未开展，每次扣*分。？

（二）维修质量与效果（**分）？

*、维修工艺（*分）？

（*）维修操作不规范（如电路接线错误、管道接口密封不严），每次扣*分；？

（*）维修后设施功能未完全恢复（如灯具亮度不足、门窗开关不畅），每次扣*分；？

（*）维修部位出现二次故障（**日内同一问题复发，非人为损坏），每次扣*分。？

*、材料使用（*分）？

（*）擅自使用不合格、非正规渠道维修材料，每次扣*分；？

（*）材料浪费严重（如过量裁剪管线、丢弃可回收配件），每次扣*分；？

（*）未按规定留存维修材料合格证、质保凭证，每次扣*分。？

*、完工标准（*分）？

（*）维修后现场未清理（如残留废料、灰尘、积水），每次扣*分；？

（*）维修痕迹影响设施外观（如墙面修补色差明显、螺丝外露未处理），每次扣*分；？

（*）未按要求填写维修记录（如漏填维修过程、材料清单、验收结果），每次扣*分；？

（*）维修项目未通过报修人或管理部门验收，每次扣*分。？

（三）服务规范与纪律（**分）？

*、工作纪律（*分）？

（*）上班期间脱岗、早退、擅自离岗，每次扣*分；？

（*）未按规定着装、佩戴工牌，仪容不整，每次扣*分；？

（*）维修过程中与师生发生争执、态度恶劣，每次扣*分；？

（*）擅自进入非维修区域、翻阅私人物品，每次扣*分。？

*、服务流程（*分）？

（*）上门维修未主动出示工作证件、说明维修流程，每次扣*分；？

（*）维修前未告知报修人维修方案、大致费用（需自费项目），引发纠纷，每次扣*分；？

（*）接到工作人员反馈的维修问题（如投诉、建议）未及时回应，每次扣*分；？

（*）维修后未主动回访报修人满意度，每次扣*分。？

（四）设施巡检与预防（**分）？

*、日常巡检（*分）？

（*）未按规定对设施（水电管网、消防设施、多媒体设备、公共设施等）进行定期巡检，每次扣*分；？

（*）巡检中未发现潜在故障（如管道老化、线路松动、设备异响），每处扣*分；？

（*）巡检记录虚假、漏填、不规范，每次扣*分。？

*、预防维护（*分）？

（*）未按计划对易损耗设施、重点设备进行预防性维护（如电梯保养、锅炉检修），每次扣*分；？

（*）发现设施隐患未及时上报或未采取临时防护措施，每次扣*分；？

★四.服务人员配备

管理部：物业经理*人，保洁班长*人、秩序维护班长*人（持保安员证上岗）。

保洁部：保洁员*人。

秩序维护部：消控人员*人（持消防设施操作员证上岗），秩序维护员*人（持保安员证上岗），电工*人（持低压电工证书）。

备注：采购需求“★”部分为必须满足项，不满足按无效投标处理。本项以投标文件“需求响应表”内的内容为准，不需提供其他证明材料。

★餐饮服务标准及要求

（一）餐饮服务标准：

*.服务基础内容

（*）提供食材并承担***人工作日（早、中、晚）三餐食品制作。

（*）餐厅及厨房卫生保洁。

（*）餐厅用品清洗。

（*）用餐标准具体说明：

早餐品类：

①凉拌菜***种

②粥类：两种（粗、细粮）

③面食类：两种

④蛋类：鸡蛋或煎蛋、鸡蛋糕等

⑤饮品：两款

午餐品类：

①凉拌菜：两道

②热菜：两荤、两素

③主食：***道

④汤品一款

接待按就餐人数配备工作人员，所需食材成本和人员加班费用由采购人另支。

*.出品基础要求

(*) 冷菜酱制食品不含过多汤汁。

(*) 冷菜切配的食品刀口细腻及均匀并搭配合理。

(*) 冷菜凉拌食品汤汁适度并即时拌制。

(*) 熟制后食品完整不碎及不松散。

(*) 热菜供餐时保持热度。

(*) 热菜食品表面无风干及水浸现象。

(*) 素食食品即时烹炒并控干过多汤汁和水分。

(*) 所供食品保证质量、卫生。

(*) 不提供剩余餐品和使用过期食品。

（二）餐饮服务要求：

投标人应遵守包括但不限于《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国安全生产法》、《餐饮服务食品安全操作规范》等国家相关法规和盘锦市社会保险事业服务中心各项规章制度，并作为本项目消防安全、食品安全、生产安全的第一责任人，负主要责任。

（三）供餐的基本原则要求

*、针对餐标、职工的口味及营养要求和季节，设计不同的菜谱，以满足采购人的要求。

*、就餐口味需求以家常菜为主，满足采购人的多样化口味需求。

*、提供营养食谱、应季食谱、特色餐等多角度、全方位的膳食搭配。

*、规范的餐饮管理运作流程，既保持食品规格、口味的标准化，同时保证供餐食品的质量。

*、在食谱设计中充足考虑职工的口味，特点和营养需求，做到主副食和荤菜肴的合理搭配，力求营养、适量与平衡。

*、定期在餐厅内进行各种形式的营养知识、倡导节约、厨余垃圾分类的宣传。

（四）人员要求

食堂配备**名工作人员，其中：项目经理：*人、厨师（需具有厨师证五级及以上证书）*人、面点师（需具有中式面点师五级及以上证书）*人、改刀*人、洗碗工*人、服务员*人。所有工作人员的健康证，上岗后现场进行查验。

（五）节能管理工作

要求以“质量控制，安全控制，卫生控制，节能控制，成本控制”为标准。各种设备设施落实到人，做到专人负责；保证各种水龙头、热开水器完好，防止滴漏；规定各类照明灯的开关时间，正确使用各类厨房设备，以节约用电；工作中各种燃气设备使用适宜的火力，用后随时关闭；每日收餐后专人检查水、电、气等能源设备、开关，保证无跑冒滴漏现象，同时也保证安全。

用电：在工作流程中，尽量控制和减少不必要的工作程序，以提高工作效率。同时做到人走灯灭，所有电器设备在非工作状态下务必关闭，同时安排专人检查。

用气：在工作流程中，随时调整和优化不必要的工作程序，以便合理有效利用资源，标准量化工作程序，配置专人专员检查。

用水：在卫生清洁整理方面，以卫生质量为标准，多用热水、少用凉水，并符合有关污水排放的规定。

（六）卫生安全及突发应急处理要求

*、卫生管理方面：

严格按照食品卫生标准进行食品加工，杜绝任何有毒、霉、变质的食品进入食堂；具备后厨至餐厅间食品运输的设备工具，安全保障餐食的运输；能妥善管理运输与摆台过程，防止出现对食品的二次污染，控制好食品的安全隐患。

*、各项风险点：

落实防火,防盗,防毒等餐厅安全职责并接受卫生管理部门和采购方的工作检查和监督；当出现突发状况如停水、停电、停气等特殊情况，具备保证用餐的有效措施，并具备必要的应急处理预案，当发现或发生环境卫生或食品卫生不符合规定标准的情况，能及时给予整改方案并迅速纠正，投标人逾期未整改或无法通过采购方验收时，采购方可追究投标人责任。

（七）成本管理要求

投标人应具有较强的成本管理意识，并根据内部定期反馈的成本数据进行菜单调整、人员调整、节约原料以合理控制成本，在保证餐饮服务要求及标准的基础上合理控制成本。有食堂厨余垃圾、生活垃圾回收处理方案，有节能减排等环保措施方案。

（八）监督管理要求

接受采购人对餐厅卫生及餐饮服务人员卫生、食品卫生、服务态度、饭菜质量等进行监督、检查考评，将检查考评出的问题责令投标人整改。

（九）开餐前后基本工作要求

*、开餐前准备工作：

（*）整理仪容仪表，项目经理和前厅负责人到位。

（*）开餐前 ** 分钟开启餐厅内灯光、空调、电视（灯光、空调根据室内光线、温度灵活调整）。

（*）检查地面，台面是否整洁干净，如有脏污请及时清扫干净。

（*）检查自助餐台区域内餐具、餐桌用品是否充足整齐、干净。

（*）开餐前 ** 分钟，所有餐品应摆放到位。

*、开餐中的服务工作：

（*）定时检查食品是否空缺。

（*）定时检查餐品、餐具用品、餐桌用品是否充足，检查餐品质量和温度。

（*）随时清洁自助餐台、餐桌污物，保证地面干净不滑。

（*）引导职工有序就餐，维持取餐就餐秩序，引导职工进行餐厨垃圾分类。

（*）对职工提出的意见和建议，迅速研究，及时处理。

（*）预防和处理突发情况。

*、开餐结束收尾工作：

（*）恢复餐台。

（*）做好卫生清洁。

（*）将所有桌面餐具清理干净。

（*）餐具及时收回，清理回盘处，处理厨余垃圾。

（*）总结开餐工作。

（十）环境卫生及制度要求

服务人员卫生做到“四勤”：

勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、劳保品；勤换工作服。

环境卫生采取“四定”办法：

定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。

餐具消毒的方法与要求：

餐具实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒。

一洗：用清水将餐具上的食物残渣洗掉。

二刷：将餐具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。

三冲：用干净的水将附在餐具上的洗涤剂冲洗干净。

四消毒：餐具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。

餐饮出品标准:由原料到成品实行“四不制度”。

*．采购员不买腐烂变质的原料；

*．保管验收不收入腐败变质的原料；

*．加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；

*．分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。

成品（食物）存放实行“四隔离”

*生与熟隔离；

*.成品与半成品隔离；

*.食品与杂物、药物隔离；

*.食品与天然冰隔离。

工作制度要求

制定有关工作方案，包括制定食堂管理应急保障措施（包括各项突发事件定期培训、演练计划、各项突发事件应急处理措施、自用部位燃气中断供应应急处理措施、自用部位水源供应应急处理措施、自用部位电源供应应急处理措施、存储食材出现质量问题无法使用时的应急措施、食品卫生安全突发事件（出现食物中毒）应急处理预案、职工意外伤害应急处理措施、消防疏散应急措施）；日常管理制度及考核办法（包括投诉餐饮卫生管理制度、食品留样管理制度、凉菜加工管理制度、食品库房管理制度、主食加工岗位管理制度、副食粗加工管理制度、烹调加工操作管理制度等）；厨房设备设施使用和维护管理工作规范规程等。

（十一）食材采购标准

要求投标人采购的食材要符合国家卫生标准，保证食材新鲜，确保质量,有食品检验检测能力。指定专职人员采购、登记，并提供采购凭证。

*．蔬菜类：外观色泽新鲜、不黄、不蔫、不烂、不抽苔、不糠心；

*．新鲜肉类：表面有干燥外膜，切面呈红色，质地坚实，指压窝迅速复平，气味正常，严禁注水、注胶等现象。鸡肉类：外观淡黄色或黄色，表面干燥，有光泽，质地坚实，有弹性， 气味正常，严禁注水现象；

*．鲜活水产类：眼珠稍突出，鱼鳞不易脱落，鱼鳃红色，腹部坚实有弹性，肉质紧密有弹性，指压不留指印，气味正常。新鲜、无病毒、不含有害物质；

*．鲜蛋类：达到壳上有一层霜状粉末，蛋壳完整，有光泽，气味正常；

*．水果类：大小均匀，表面颜色正常，口感正常，没有异味，不得腐烂，不得破损；

*．配菜类：葱花、生姜、蒜、蒜苗、芹菜，其它配菜类根据市场配菜类情况调整；

*．腌菜类：酸菜、酸豆角、榨菜丝、萝卜干、其它腌菜类根据市场腌菜类情况调整，按国家标准，亚硝酸盐不能超标；

*．干杂类：花生、绿豆、黄豆、糯米、木耳、食用木薯淀粉、面粉：产品符合国家质量标准，其它干杂类根据市场干杂类情况调整；

*．豆制类：水豆腐、干豆腐、油片、油果、豆芽、其它豆制类根据市场豆制类情况调整；

**．调料类：包装完好无破损，送货日期距质保到期不少于三个月；

**．食用油：花生玉米调和油、压榨一级花生油产品符合 *********** 标准，符合《中华人民共和国食品安全法要求》，不能含有转基因成分，包装要有生产日期标识，且包装标识必须符合国家法定标准并有质量安全标识；

**．大米面粉：优质大米面粉，米粒整齐均匀洁白，面粉颜色正常，塑料编织袋包装。不能有发霉、黄粒、泥沙等杂质，必须符合国家食品相关标准，所提供产品必须是新米新面粉；

（十二）食堂考核标准及考核办法

为进一步加强食堂工作的管理，使食堂工作人员更好地提供优质规范的服务，加强对食堂的监督检查，提高服务质量，保证饮食安全，制订本办法。具体办法如下：

*．检查范围

注：每月检查*次，每季度统计一次。满分为***分，**分为及格分。

备注：采购需求“★”部分为必须满足项，不满足按无效投标处理。本项以投标文件“需求响应表”内的内容为准，不需提供其他证明材料。