一、项目概况
长沙市市场监督管理局办公大楼****年建成，总建筑面积*****㎡，办公区域用地面积****㎡，共建停车场****㎡，绿化率**%。建筑层数办公楼主楼**层，附楼东、西各四层，地下一层，共有出入口*个，其中机关大院**小时开放，共建停车场上午*:***下午**:**开放。传达室、空调主机房、变配电用房设在地下室，地下室其他部分为车库。共设置*台电梯，整个大楼消防控制系统、安防监控系统、车辆道闸系统、门禁系统，人脸识别系统等设在传达室和消防监控室。
二、主要设备设施介绍
（一）配电系统
大楼用电设备总安装容量为*******，采用咸嘉湖****的高压进线，安装*台变压器。高压柜*台，型号为***，***型低压柜**台。
（二）给排水系统
室外给排水从银双路市政管网引入，一根***米的给水管，室外给水管网在办公检测综合楼内地下室设消防水池和消防水泵，总容积***立方米，储存室内外消火栓和自动喷水消防用水量。
*.水池：地下室设消防水池一座;
*.水泵：消火栓给水泵*台、喷淋加压泵*台;
*.化粪池：*个;
*.浅排污泵：*********** *台、********.* ***台;
*.水泵动力柜：*台
*.化油池：*个。
（三）空调系统
*.制冷机：远大非电直燃机**台；冷却塔*台；
*.空调系统水泵；冷却水泵*台；冷冻水泵*台；
*.配备了相应的制冷及采暖系统；
*.末端设备：风机控制箱*台；盘管风机各种规格***台。
（四）具备防排烟系统
（五）弱电系统
信息点总数约***个。
（六）消防系统
火灾自动报警系统采用品牌海湾产品。火灾报警联动一体机 *台，包括以下内容：①报警点数 **** 以下；②专线联动控制回路 **** 点以下；③声光报警器 ** 个④总线联动隔离模块 ** 个，强切模块** 个，* 个广播模块，** 个输出模块。********* 系列广播录放主机* 台 约 ** 个消防广播；******* 电话主机 * 台，** 台分机电话；*** *** 火灾显示器 ** 台；动力消防控制柜*台。
（七）电梯
电梯*台。
（八）其它
办公楼大厅设有电子显示屏、文化展厅，大门安装电子伸缩门和车辆道闸，水灭火装置*套，电器控制箱*台，大院东北角设置有垃圾分类环保小屋。

《物业管理考核实施细则》

*.《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为六个项目，合计分值为***分，每个项目满分值分别为：*、机电设备管理**分；*、公共区域及其设施管理**分；*、清洁卫生管理 ** 分；*、安全保卫管理**分；*、绿化管理 **分；*、服务管理**分。

*.物业考核处罚原则：

*.*物业管理考核分为两种形式：月考核和年度考核。月考核内容为六个项目见《物业管理考核实施细则》，满分为***分；年度考核满分为****分。

*.*月考核计分标准： **分（含）以上不予处罚，**（含）分以下至**分（含）每低*分，扣罚费用***元；**分以下，每低*.*分扣罚费用***元，低于**分予以通报诫勉，连续两月低于**分，甲方有权解除合同。

*.*年度考核计分及处罚标准：签约年度内**个月考核分数之和为年度考核最终结果。年度考核结果分数****分（含）以上不予以处罚，****分（含）以下分两档进行处罚：***分（含）至****分扣罚年度物业费*万元；***分（含）至***分扣罚年度物业费*万元；***分以下，甲方有权解除合同。

*.办公室负责对物业公司的管理工作及服务质量进行监督，不定期督查人员到岗履职情况，公司管理人员二十四小时保持手机畅通。重要时期或紧急工作安排时电话打不通按***元每次进行罚款。同时按管理人员***元每人次、工作人员**元每人次进行缺岗罚款。每月对物业管理工作及其服务质量全面检查二次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理费用发放依据，考核细则详见附表。

*.由于甲方为重点窗口单位，接受上级各部门检查较多，如因物业管理服务不到位原因导致甲方受到上级通报或批评的，视情况扣罚***至****元，连续三个月内累计出现三次，甲方有权解除合同。

一、大楼物业管理内容
物业管理内容包括：
（*）房屋建筑主体及公共部分的维护管理和零星维修；
（*）公共配套设施、设备（配电、电梯、消防、监控、化粪池和化油池的定期清理等）维护、运行管理；
（*）公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生（包括大堂及电梯前室石材地面定期养护）；定期消毒杀菌装修，生活垃圾收集、分拣、运输和处理（垃圾袋使用可降解垃圾袋）等；
（*）公共绿化、园林小品的养护和管理（含楼道、会议室和一楼大堂的绿植摆放）；
（*）**小时保安护卫及公共秩序管理；
（*）共建配套设施的运营管理；
（*）楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；
（*）交通指挥、车辆行驶和停靠管理；
（*）物业及物业档案资料收集、管理；
（**）社区文化建设；
（**）文化展厅（*间）、指挥中心（*间）、调查室（*间）、会议接待（公共**间+处室公用**间）、工会活动室（**间）、更衣室（*间）、值班室（含被单清洗）及局领导办公室（**间）的卫生和管理；
（**）会务服务管理；
（**）采购人与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。
（**）局领导办公室和**个处室订阅的各类报刊、书籍杂志、信件约三百多份的分发。
（**）局领导办公室清洁（包括卫生清扫，个人茶杯清洗、烟灰缸和垃圾桶清理以及盆栽的养护、送水及补充茶叶、抽纸、纸杯）。
二、有关事项的说明
（一）有关物业管理事项的说明
*.物业管理的范围：办公楼围墙（含绿化）范围内。
*.合用服务期：自双方签订服务合同之日起计算，有效期为*年，根据考核情况，合同一年一签。
*.维修维护
（*）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修，委托外包维保的协助监管。
（*）重大维修养护项目和房屋本体公用部位的维修养护由中标人制定预算报采购人，由采购人组织实施；维修维护费用***元（含）以下的单项工程及单个元器件的更换由中标人承担。
*.管理用房及就餐
采购人为中标人提供必备的物业管理用房，由中标人装修，办公用品由中标人自备，在委托管理期限内由中标人免费使用，在合同签订后**天内交给中标人，合同终止后交回采购人。中标人使用物业管理用房期间，应遵守相关法律法规及采购人相关规章制度，中标人员工可在采购人机关食堂内就餐，食宿费由中标人自理。
*.公用水电费
公用水电费由采购人承担费用（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、空调系统、消防监控系统、门禁系统、车辆管理系统等各类机电设备等各类用电），中标人所使用的物业管理用房产生的水电费由采购人承担。
*.清洁卫生和绿化服务
清洁卫生服务和绿化包括大楼内和大楼外围至公共道路大楼侧的范围。
*.停车和进出人员管理
中标人要对进入机关大院的车辆和人员进行身份登记确认后方可放行，引导至车位停放，停车严禁收取费用。
*.保安监控等系统的使用和维护
保安监控系统、楼宇设备监控系统、消防系统、车辆道闸系统、办公自动化系统、综合布线系统、天线指挥系统如需中标人维护保养则另行签订补充协议。但保安监控系统、楼宇设备系统、消防系统、车辆道闸和人脸识别系统需由中标人负责值班运行。
*.会议室的服务
所有会议室由中标人负责日常管理，具体负责会议室卫生清扫、茶水供应及茶具的清洗消毒、桌椅摆放、台签制作及摆放、会标制作和引导人员等，会议服务用品（杯具、茶叶、便签纸、笔、会议夹、抽纸）由采购人采购。
**.收发、登记
文件、信函、报刊的订阅和收发由中标人安排人员负责，并按收件人分拣，然后分别投入相应的报箱内。
**.其余设施设备的说明
局机关大楼内岗亭、各类门牌、各类标识、指示牌、垃圾桶等均由采购人负责采购安装，除以上设施设备外，投标人在投标文件中为管理需要新添置的设施设备视为由投标人投资，中标后必须实施。
**、导入智慧物业管理
*）设施设备智能化管理
智能巡检：通过物联网传感器对电梯、水泵、配电房等设施的运行参数实时监测，自动生成巡检报告并预警故障。
能耗智能管控：安装智能水电表、照明控制系统，根据使用场景自动调节能耗，降低物业运营成本。
*）客户服务智能化
线上服务平台：可通过小程序/***完成报事报修、访客预约、投诉建议等操作，物业端*×**小时实时响应并跟踪进度。
*）安全防控智能化
智能门禁：采用人脸识别、车牌识别、二维码通行等方式，替代传统门禁卡，提升社区通行效率与安全性。
视频监控系统：搭载**算法的摄像头，可自动识别高空抛物、人员聚集、翻越围栏等异常行为，实时推送预警信息。
智能消防：烟感、温感传感器联动消防系统，发生火情时自动报警并触发喷淋、排烟设备，同时通知物业与业主。
*）环境管理智能化
智能环卫：、垃圾清运智能调度系统，实现社区公共区域自动清洁、垃圾满溢预警与及时清运。
绿化智能养护：土壤湿度、酸碱度传感器监测绿植生长状态，自动触发灌溉系统，合理控制水量。
*）社区运营智能化
智能停车管理：车位实时监控、反向寻车。
社区增值服务：通过平台整合周边商家资源，提供专业清洁、清洗、配送等大生活服务。

*.实施地点：长沙市市场监督管理局
*.委托管理期限：三年。合同每年一签。续签条件根据合同约定执行。

一、工作质量
（一）服务工作标准
*.中标人应树立“业主至上、服务第一”的思想，为采购人创造一个安全、宁静、整洁、优雅的办公环境；
*.中标人应为采购人提供礼貌、热情、周到的服务，最大限度地满足采购人的服务要求；
*.中标人应主动、积极地加强与采购人的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作，采购人报修处理及时率达到***%；
*.中标人应大力推行创优质服务、优质管理的活动，使采购人对营运服务的满意率达到**%以上，并负责使管理的物业保值、增值；
*.中标人应与采购人签订保密承诺书，加强保密教育，严格遵守保密规定；
*.中标人应积极为采购人提供工作所需其他项目的增值服务。
（二）清洁服务工作标准
*.花岗石、大理石：有较好的保养、有光泽、无尘迹、无污渍；
*.墙壁：无蛛网、污点、不积尘，地角线洁净；
*.玻璃门：通透、洁净、无水迹、污点，门上贴物保持整洁；
*.各类镜面：洁净、光亮、无任何污迹、尘迹；
*.楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍；
*.钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹、有光泽，表面膜维持完好状况；
*.果皮箱、垃圾箱等：外表干净、无虫、蚁等，无过分异味；
*.卫生间：洁具不留脏物、异味，地面保持干爽，无污渍、垃圾；
*.其他器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的残留痕迹；
**.楼顶卫生每周清理一次；空坪保持无明显垃圾；下水道、留泥井、化油池每季度清理一次，每半年清疏一次；****层大楼每半天清扫一次；
**.机关大院露天场所每天清扫*次，共建停车场每周清扫*次；
**.引导做好机关大院和办公楼垃圾的分类投放，负责分拣和处置、台账登记、检查督促，使用环保可降解垃圾袋。
（三）安全工作标准
*.树立“安全第一”的思想，维护物业管理范围内的生活、办公秩序，基本实行封闭管理和**小时保安值班、消防监控制度，确保机关大院的平安；
*.杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故、确保安全；
*.贯彻“以防为主”的方针，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性伤人事件，无管理责任而导致的刑事案件，火灾事故发生率要求为零；
*.制定各类突发事件及应急救援方案，危及采购人安全处设有明显标志和防范措施；
*.杜绝在物业范围内和四周围墙上，乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现。
因中标人的故意或过失造成安全事故，中标人应承担全部责任并根据事故损失的大小承担赔偿责任。
（四）设备工作标准
*.各类管理和操作人员能按操作规程熟练操作、管理大楼各类设备，制定和执行“设备维护、保养、维修计划”；
*.确保设备的科学、安全、可靠运行，重大设备、设施完好率为：供电、供水、电梯系统达到**%，排水、排污系统达到**%，消防监控系统达到***%，环境绿化达到**%；
*.建立健全设备运行管理、使用的各项规章制度，并严格遵守执行；岗位责任制执行率达到***%。物料管理帐、物、卡相符；
*.精打细算，合理库存维修备件，最大限度地减低资金积压；
*.不断摸索总结设备的运行规律，利用新科技对部分设备运行提出技术改造方案，经采购人审核批准后实施，以实现降耗节能之目的，力求使设备处于科学、可靠、安全的运行状态。
（五）绿化工作标准
大楼内所有绿地树草成活率达到**%，外围绿化的养护中标人负责。
（六）工作人员培训及管理标准
*.部门负责人以上人员及特殊工种每年必须培训两次；
*.员工每年必须进行培训，电工、保安、消防等特殊工种持职业资格证书上岗。
二、其他要求
*.对人员的要求：物业项目负责人*名，会务主管*人，会务人员*人，保安**人、机电维修值班*人，保洁员*人，绿化工*名，各类专业工种可根据工作需要调剂，但总数不得低于**人。服务人员平均年龄不能超过**周岁，工作时间须全部统一着装。
*.项目经理须持有物业经理上岗证或物业管理师证。

根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购【****】*号）》的组织验收，根据《物业管理考核实施细则》组织考核和验收。

*.结算方法
*.*付款人：长沙市市场监督管理局（通过国库集中支付）
*.*付款方式：中标人进场一个月后，经采购人考核无任何违反合约事宜发生，则采购人支付前一个月费用，以后以此类推，如有违反合约事宜发生，根据合同约定支付费用。一般情况下前一个月的物业管理费在第二个月的前**个工作日内支付。

*.本项目采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。考虑到物价上涨及最低基本工资、社保基数上涨因素，至第二年开始按合同总价递增，递增比例不高于**%，双方以补充协议的方式约定。

*.投标人在投标前，如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。