| 序号 |
服务内容 |
（*）负责物业人员管理、工作分工、员工培训和考核工作，并为各单位做好服务性工作。 |
| （*）负责制定完善各项规章制度、工作流程，落实标的相关区域的保安、保洁、会务、工程维修（含设备用房内所以设施设备的看护和管理）、租摆花卉管理、网络管理、前台接待、讲解服务、日常零修工作等。 |
| （*）咨询和听取需方的意见，参与对物业相关事件的处理，提出可行性方案。 |
| （*）妥善保管项目工程图纸、设备资料、各类管理记录等，建立完善的项目档案。 |
| （*）负责项目物业服务综合管理工作。 |
| * |
服务人员要求 |
（*）每季度至少开展 * 次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并 进行适当形式的考核。 |
| （*）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （*）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过 必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （*）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供 应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的**%。本项目 服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （*）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| * |
保密和思想政治教育 |
（*）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工 作岗位的保密要求。 |
| （*）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （*）每季度至少开展 * 次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想 政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议 方可上岗。 |
| （*）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| * |
档案管理 |
（*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想 政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维 护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维 护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清 洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他： 客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （*）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或 向其他单位、个人提供。 |
| （*）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| * |
服务改进 |
（*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升 管理与服务水平。 |
| （*）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格 的原因，防止不合格再发生。 |
| （*）需整改问题及时整改完成。 |
| * |
重大活动后勤保障 |
（*）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安 排制定详细的后勤保障计划。 |
| （*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安 全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待 来宾，展现良好形象。 |
| （*）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| * |
应急保障预案 |
（*）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内 容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （*）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情 火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应 急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （*）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急 预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （*）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定 期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| * |
服务方案及工作制度 |
（*）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相 关管理制度等。 |
| （*）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （*）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、 保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。 |
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
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基本要求 |
（*）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检 * 次。 |
| （*）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间）。 |
| * |
设备机房 |
（*）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案 流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视 及外来人员记录清晰完整，标识统一。 |
| （*）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 |
| （*）每半月至少开展 * 次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要 求。 |
| （*）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 |
| * |
强弱电设备设施日常运行维护 |
（*）高低压电气设备每天巡视维护和重点检测，建立各项设备档案。 |
| （*）建立严格的配送电运行制度、电气设备维护制度和配电房管理制度。 |
| （*）建立**小时运行值班制度。 |
| （*）制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议。 |
| （*）日常管理和维护好避雷接地的设备设施；协助做好电梯、高压电气设备、消防、防雷设施年检工作。 |
| （*）制定安全用电岗位责任及管理制度，定时巡检设备，做好维护保养记录、管理维修档案等管理工作。 |
| （*）及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备的干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电，巡回检查。 |
| （*）入场时工作人员要持证上岗，有严格的岗位职责，确保供电安全运行。 |
| （*）严格执行电力部门的行业规范，各项记录资料正确齐全，处理故障无误。 |
| （**）保证正常供电无任何责任停电事故，限电、停电须有相关部门出具的明确依据并按规定时间及时通知物业使用人。 |
| （**）制定安全用电岗位责任及管理制度，定时巡检设备，做好维护保养记录、管理维修档案等管理工作。及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备的干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电，巡回检查。 |
| （**）严格执行电力部门的行业规范，各项记录资料正确齐全，处理故障无误。 |
| * |
给排水系统 |
（*）建立正常给、排水管理制度，保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。 |
| （*）针对办公楼实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对办公楼排水、排污管道进行清疏。 |
| （*）对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修。 |
| （*）水箱、水池保持清洁卫生并每季消毒。 |
| （*）每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。 |
| （*）每季度对排水管、下水道进行清通、养护及清除污垢。 |
| （*）保证室内外排水系统通畅。 |
| （*）建立污水处理、强排水等设备运行管理制度和安全操作规程，保证污水处理、强排水系统安全运行和正常使用。 |
| * |
电梯系统 |
（*）对电梯设备设施进行巡检，具备处理突发事件的能力和保障措施，并有详细的运行记录。 |
| （*）巡检过程中发现故障问题，及时联系电梯维保单位进行维修。 |
| * |
空调系统 |
（*）做好中央空调机组、板式换热器系统等设施、设备的运行、维护、保洁，定期检查。 |
| （*）保证设施设备的使用功能。 |
| （*）做好中央空调机组、采暖系统定期检查，做好除尘，控制运行，保障制冷、采暖效果。 |
| （*）形成完善的定期检查制度，有详细的检查记录。 |
| * |
供电设施零修 |
（*）建立 ** 小时运行值班监控制度。 |
| （*）项目供电设施巡回检查。 |
| （*）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
（*）辅助办公室网络管理，辅助连接电脑、打印机、复印机等工作。
| （*）完成需方视频会议网络服务。 |
| * |
照明系统 |
（*）外观整洁无缺损、无松落。 |
| （*）更换的照明灯，亮度与更换前保持一致。 |
| （*）每周至少开展 * 次公共区域照明设备巡视。 |
| ** |
安防系统 |
（*）发现设备故障要及时通知、协助网信中心技术人员进行维修维护。 |
| （*）按相关管理规定安排**小时值班人员，认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况。 |
| ** |
锅炉设备/热力站 |
（*）建立 ** 小时值班监控制度。 |
| （*）日常检查、维护、登记上报等工作。 |
| ** |
采暖系统 |
（*）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。 |
| （*）做好供暖前检查等相关准备工作。 |
| （*）暖气片上水前，提前通知采购人。 |
| （*）供暖期间做好日常检查、维护、登记上报等工作。 |
| ** |
房屋本体及设施零修 |
（*）急迫性零修项目包括：楼房卫生间排污管道破损，室内给水系统零修、换管，通风管道堵塞；建筑物内所有门、窗故障等，接到报修及时到达现场处理。 |
| （*）非急迫性零修工作自接到报修之日起，一日之内处理或与报修人预约修复日期。 |
| （*）室内地面、散水：楼面或地面的块料面层松动、散水严重破损影响其功能的，应修补。 |
| （*）内墙、顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。 |
| （*）门锁损坏、门窗框松动、门窗扇开关不灵活应进行修补。 |
| （*）每年应将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净。 |
| （*）屋面滴漏（报甲方安排业主维修） |
