第三章 服务需求
一.项目概况
*.服务名称：盘锦市中级人民法院****年物业服务
*.服务地点：辽宁省盘锦市辽东湾新区直方街勤德路
*.服务类型：物业服务（房屋养护维修，排水养护维修，供电设备养护，空调运行维护、环境卫生管理、安全秩序维护管理）
二.服务人员配备(共**人)
管理部：项目经理*人
保洁部：保洁员**人。
安全秩序维护部：保安员**人。
会务部：会议服务员*人。
工程部：高压电工*人，综合维修工*人。
以上人数均为最少所应保障人数。
三.服务内容及标准
（一）总体要求
*、物业公司制定工作标准和服务质量，保障工作人员的正常办公。
*、采购人管理部门，有权指导、安排物业公司做好工作，物业公司必须服从。
*、采购人有权要求物业公司配齐符合规定的工作人员，更换不称职的员工。
*、物业公司应定期组织员工学习专业以提高员工思想素质，牢固树立为业主服务的思想。
*、物业公司应节约使用采购人提供的资源，保证不造成资源浪费。
*、物业公司在工作中应注意防火、防盗，注意排除安全隐患。物业公司使用易燃易爆及其他危险品作业时，必须提前报采购人同意。
*、物业公司应每年组织消防、防暴恐、防台防汛演练。
（二）管理部
*、基本要求
（*）项目经理*人。要求熟悉管理项目的工作流程，有良好的沟通能力和凝聚力，执行力强。
（*）工作时间：*:*****:**（节假日值班）
（*）工作内容：制定所有物业服务项目的工作制度、岗位职责、工作流程、绩效考评等，全面完成采购单位规定的工作标准和工作要求。
*、岗位要求
（*）负责物业项目的人员管理及各项现场管理，协调本部门与其他部门、外联相关部门的关系。
（*）指导监督项目工作执行情况，保证物业管理服务质量达标。
（*）咨询和听取业主的各项意见，参与对重大物业相关事件的处理，提出可行性建议或意见；
（*）负责制定、修订、完善各项规章制度、工作流程及相关规范性文件。
（*）落实人员做好物业内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、安防、会议服务、接待引导等服务工作。
（*）负责下属员工的管理、培养和考核工作。
（*）有较强的组织、协调、沟通、领导能力；具有较强的判断与决策、计划和执行能力；为人诚实可靠、品行端正、具有亲和力，具有丰富的行业经验及管理经验。
（三）保洁服务
*、基本要求
（*）人员要求：工作认真，任劳任怨，积极主动。
（*）工作时间：*:*****:**（节假日值班）
（*）工作区域：公共区域，包括公共区域，包括地面、台阶、墙面、顶棚、门厅、窗帘、窗台、玻璃、灯具及开关、楼梯扶手、垃圾桶、花盆、卫生间等公共区域。楼外办公楼所辖范围内场地、花坛、绿化带、停车场等。
*、岗位要求
（*）着装整齐，干净整洁，执行上下班打卡制。
（*）工作中不准擅离岗位、不得嬉笑打闹、不得吃东西、睡岗等其它与工作无关的事。
（*）工作中讲文明、讲礼貌，态度和蔼，不急不躁。
（*）做好保洁备品管理，保证备品充足，不得随意放置。
（*）执行周计划保洁清扫计划，杜绝卫生死角。
（*）做好上述工作区域内的保洁工作，包括地面、台面、公共设施、卫生间、步行梯、大厅、楼外公共场地等的卫生清扫工作，做好全天的卫生保持工作，始终保持良好、清新的卫生环境。
（*）及时清扫楼外公共区域的落叶清扫。
*、保洁服务标准
（*）地面:无杂物，污物及痰溃。
（*）门口台阶:无污溃、无杂物、无口香糖。
（*）墙面:无灰尘、灰吊。
（*）花盆:无烟头、无杂物。
（*）窗户缝隙:无杂物，无积灰。
（*）卫生间地面:无水迹、无杂物、无异味。
（*）便池:应保持光亮整洁，无黄溃、残留物及杂物。
（*）镜面及洗手盆:保持干净，无水迹、污物及各种污渍。
（*）垃圾桶、纸篓表面必须保持干净，周围无痰迹，污物及杂物，垃圾满及时倾倒。垃圾袋套袋整齐、美观。
（**）拖布池、洗手池无黄溃、无污逅。
（**）保洁工具摆放整齐。
（四）安全秩序维护服务
*、基本要求
（*）人员要求：具有一定的观察能力和沟通能力，有责任心。
（*）工作时间：全年全天**小时值守。
（*）工作区域：办公楼内外区域。
*、岗位要求
（*）着装整齐、配饰齐全，按时交接班，不得空岗、脱离、离岗。
（*）熟悉办公楼内单位分布情况及单位职能，掌握单位办公室联系电话。
（*）值岗期间不做与工作无关的事，不得说笑、打闹。
（*）对外来人员来访进行询问并登记，按照接待要求和接待程序进行电话联系，得到允许后通知来访人员进入楼内。
（*）如遇可疑人员要认真盘问，严防无关人员进入楼内。严禁外来人员携带危险品及易燃易爆物品进入楼内。严禁各种形式的推销人员进入楼内。
（*）认真做好文件或物品的收发及交接工作，门卫不得代为寄存物品，重要物品交由办公室保管。
（*）对进出楼内的可疑物品进行盘查、对大件物品进行登记，确认无误方可放行。
（*）每日开展秩序维护员体能培训，定期开展安保知识教育，秩序维护员均具备安全防卫知识及能力。
（*）对办公楼内外的人员、车辆的管理。
（**）负责冬季楼外公共区域的除雪工作。
（**）协助业主完成临时性工作。
*、秩序维护服务标准
（*）执行制度要严格，查验工作要细致，处理问题要灵活，要提高处置紧急情况的能力，要文明执勤。
（*)任何来访人员进入办公楼须在《外来人员来访登记表》上进行登记并在取得被访人的同意后可放行进入。
（*)秩序维护员要观察来访人员是否携带易燃、易爆、剧毒等物品进入办公楼。
（*)来访人员如强行或用其他方式进入，保安员应立即制止。
（*)实行**小时不间断巡逻执勤，对重点部位采取每小时巡逻一次。
（*)采取定线、不定线变换巡逻方式。
（*)巡逻中做到多看、多听、多嗅、勤走动，保持精神集中、警惕，夜间实行每小时报岗制，并做好巡逻记录。
（*)遇有发生治安、消防、防盗、防水、水浸以及自然灾害等情况，应立即处理，不能处理应立即上报。
（*)检查到重点部位、治安死角时，发现有可疑人员应进行严格盘查。
（五）会议服务
*.会议服务工作内容
（*）按单位要求做好会场布置工作。
（*）负责各单位会议前、会议中、会议后各项服务。
*.会议具体服务工作要求
（*）会议开始前，负责参会人员的注册登记，具体包括签到和领取代表证件、会议文件等；
（*）每次会议开始前，在进门处检查参会人员证件；会议开始后，将摄影、文字及摄像记者请出会议厅室，将会议厅室的大门关上；
（*）迎接嘉宾，引导业主到休息区；
（*）每次会议开始前检查灯光、室温、卫生、名牌、桌椅、纸笔、饮水杯、（主持人用）话筒、投影设备等是否均已符合要求；
（*）接听紧急电话并通知所要求的通话人。
（*）会议服务负责人要检查各种设施如电力、空调、音响、通风、同声传译等是否均已通畅待用。
（*）打造专业会议服务标准化。
（六）工程维修服务
*.维护及设施设备日常维护运行服务内容
（*）办公楼房屋建筑物部件、附属构筑物的地面、墙面、台面以及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常巡检。
（*）办公楼房屋内外给排水系统等设备设施的日常巡检。
（*）供电系统、高低压电器设备、电线电缆、电器照明装置等的日常管理和巡检。
（*）办公楼空调系统运行及热泵、水泵、管道系统和各类风口、自控系统等设备的日常巡检。
*.具体要求
（*）认真执行公司的各项规章制度,在岗期间出现任何报修等问题,及时解决处理。
（*）在岗期间穿戴整洁佩带工作牌，保持仪表端庄，保持精神充沛，不做与工作无关的事，不做不雅观的举动。
（*）办公楼内照明设施维护，每月对走廊照明灯具进行一次统一检查，检查灯具完好情况，照明设施完好，能正常使用。
（*）办公楼内配电盘维护,每月检查一次走廊供电线路控制保护装置功能，检查线路有无漏点，短路烧毁现象，检查配电盘内线路绝缘状况是否达标，及时更换维护不达标电气线路及配件。
（*）办公楼内水管线路维护，每周检查*遍，巡视办公楼公共区域管线有无积水，破损，开裂等现象，保证办公楼内流水通畅使用正常，如破损及时进行维护。
（*）照明、用电、用水等接到报修后，维护人员一般应在**分钟内到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，零修合格率***%以上。
（*）空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维护人员在**分钟内到达现场处理，并做好记录，零修合格率***%以上。
（*）一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证项目日常使用需要。
（*）配合采购方做好设备年检工作。
（**）值班人员应忠于职守，认真负责，勤巡视、勤检查，按规定时间做好运行记录。
（**）积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。
（**）设备维护保养运行方案全面细致可行。
（**）维护及设施设备日常维护运行服务各项工作。
（**）完成上级交给的其他工作。
四、付款方式及条件
每个月服务完成，验收合格且开具发票后，次月支付上月的服务费用。
验收标准：按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》【辽政采（****）***号】规定执行。
验收标准：按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》【辽政采（****）***号】规定执行
验收程序：采购人组织；验收报告：采购人出具；组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。
热线支持：****小时；现场支持：工作时间必须在岗；
五、服务期限
合同签订之日起**个月内。
