根据《长沙市利用住房公积金增值收益购建公租房实施方案》（长政办发〔****〕**号）文件精神，结合全市公租房保障计划及隆平片区居住需求，拟在芙蓉区内购买公寓作为公租房。所购房源必须"四证"齐全，无产权、使用权纠纷，无建设工程质量等问题。为便于管理,区域内房源必须由同一地产集团公司或旗下控股子公司开发，以整盘、整栋、整单元为主，交房达到"拎包入住"条件，所在区域交通便利，有一定的社区商业和停车位配套，以短期内解决住房困难群体的住房问题，助力完善长沙市住房保障体系。长沙产业服务中心*#栋公寓位于长沙市芙蓉区营盘东路与京港澳高速西辅道交会处，属于隆平产业开发区北部核心区域，临近马栏山视频文创产业园，是长沙市国资产业控股集团有限公司旗下长沙西龙更新置业有限公司开发的项目。该公寓户均面积约**.*平方米，共计***套（公寓配套标准车位**个）。以下将从*个方面产权归属唯一，无替代房源可满足整体采购需求；采购需求与标的特性高度绑定，仅唯一供应商可满足；政策导向与实操可行性限定唯一供应商；排除其他采购方式的可行性四个方面论述其唯一性。

一、标的专属唯一性：产权归属唯一，无替代房源可满足整体采购需求

*.产权主体唯一：长沙产业服务中心*#栋公寓为独立产权标的，经核查不动产权属登记文件、产权证明等相关资料，该公寓整体产权归属唯一主体（长沙市国资产业控股集团有限公司旗下长沙西龙更新置业有限公司），无共有产权人、无产权纠纷，产权清晰、无权利限制，能够独立完成整体资产转让。根据物权法定原则，只有该唯一产权方有权处置该公寓整体资产，包括转让、出售等行为，其他任何单位或个人均无合法处置权，具备供应商主体的排他性。

*. 标的不可替代：本项目采购需求为“整体收购一栋公寓用作公租房”，核心要求是标的须具备完整性、整体性，能够快速投入运营，且符合公租房区位、配套、户型等刚性标准。长沙产业服务中心*#栋公寓为特定地理位置、特定规划建设的存量资产，其物理位置、建筑结构、配套设施、产权完整性均具有不可复制性——该标的的区位优势（适配公租房布局规划）、整体规模（可一次性补充一定数量公租房房源）、产权完整性（无拆分转让可能），是其他存量房源无法替代的。

经市场调研及排查，长沙市范围内暂无其他与该公寓在“整体产权、区位配套、户型标准、可立即转让”等核心指标上完全一致的替代房源：若选择其他分散房源，无法实现“整体收购、集中运营”的管理目标，且会大幅增加采购成本、运营管理成本及时间成本；若选择新建房源，则无法满足公租房快速筹集、及时投入使用的需求与本项目“利用存量房源高效补充公租房”的核心初衷不符。因此，该标的在物理属性、产权属性上均具有唯一性，无任何可替代选项。

*. 标的不可拆分：长沙产业服务中心*#栋公寓为整体规划、整体建设的建筑物，其房屋结构、水电管网、附属设施等均为整体设计、不可拆分。若拆分收购，将破坏标的完整性，导致房屋无法正常使用，且不符合公租房集中运营、统一管理的要求，也会违反相关规划及产权管理规定。因此，本项目必须整体收购该公寓，而该公寓的唯一产权方是唯一能够提供整体收购标的的供应商，不存在其他可拆分供应或联合供应的可能。

二、需求适配唯一性：采购需求与标的特性高度绑定，仅唯一供应商可满足

*. 公租房筹集需求的刚性适配：本项目的核心需求是“利用住房公积金增值收益，快速、高效收购符合标准的存量房源，补充公租房储备”，该需求具有明确的政策导向和刚性要求*是房源需符合公租房建设标准，二是需可立即转让、快速投入运营，三是资金使用需高效、合规，避免浪费。长沙产业服务中心*#栋公寓恰好完全适配上述需求，其户型、面积、配套均符合公租房标准，产权清晰可立即转让，能够快速完成收购，实现公租房快速投用，与本项目需求高度绑定，无任何偏差。

*. 采购需求的不可替代性：本项目采购的核心并非“公寓产品”本身，而是“符合公租房标准、可整体收购、可快速投用的特定存量资产”。长沙产业服务中心*#栋公寓的特殊性，在于其同时满足“产权完整、区位适配、标准合规、可立即转让”四大核心条件，而市场上其他房源要么产权不完整、要么不符合公租房标准、要么无法实现整体收购，均无法同时满足本项目的全部刚性需求。因此，本项目的采购需求仅能通过长沙产业服务中心*#栋公寓实现，而该标的的唯一产权方是唯一能够满足该需求的供应商。

*. 无其他供应商可提供同类标的：经全面市场调研，长沙市范围内所有符合公租房标准、可整体收购的存量公寓中，长沙产业服务中心*#栋公寓是唯一同时满足“产权唯一、整体完整、区位适配、可立即转让”的标的，无其他单位或个人能够提供与该标的完全一致、可替代的资产，也无其他供应商具备向本项目提供符合全部需求的标的的能力。

三、政策及实操唯一性：政策导向与实操可行性限定唯一供应商

*. 政策层面的唯一性适配：根据长沙市公租房筹集相关政策，优先收购存量房源转化为公共租赁住房，且明确要求收购房源需符合区域住房保障规划、产权清晰、可集中运营。长沙产业服务中心*#栋公寓已纳入长沙市存量房源收购备选范围，其区位、规模、标准均符合政策要求，是政策导向下的优选标的。而该标的的唯一产权方，是唯一能够配合完成政策落地、实现房源收购及后续公租房转化的主体，无其他替代主体。

*. 实操层面的唯一性：本项目采用住房公积金增值收益收购房源，资金使用、采购流程均有严格的合规要求，需确保标的产权清晰、无任何权利瑕疵，且能够快速完成收购过户、资产移交等手续。长沙产业服务中心*#栋公寓产权方已明确表示愿意配合本项目采购工作，提供完整的产权证明、资产清单等相关资料，能够配合完成过户、移交等全部流程，确保项目高效推进。若更换其他供应商、选择其他房源，一方面无法保证标的符合全部需求，另一方面会导致采购流程重新启动、市场调研重新开展、政策适配性重新审核，大幅延长项目周期，无法实现“快速补充公租房房源”的项目目标，甚至可能影响住房公积金增值收益的合规使用，违背项目公益属性。因此，从实操可行性角度，仅该唯一产权方能够满足本项目的全部实操要求，不存在其他可替代供应商。

四、排除其他采购方式的可行性

*. 排除公开招标、邀请招标：公开招标、邀请招标需存在*家及以上符合条件的供应商参与竞争，但本项目标的为唯一特定存量资产，仅唯一产权方能够提供，无其他符合条件的供应商，若采用公开招标、邀请招标方式，将出现无人投标或投标供应商不足*家的情况，导致采购失败，无法实现项目目标，不符合政府采购效率要求。

*. 排除竞争性谈判、询价：竞争性谈判、询价同样需要*家及以上供应商参与报价竞争，且核心前提是存在可替代的采购标的，能够通过竞争实现价格优化。但本项目标的具有不可替代性，仅唯一供应商可提供，无法组织*家及以上供应商参与竞争，因此不符合竞争性谈判、询价的适用条件。

综上，本项目无法采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价等其他采购方式，仅能采用单一来源采购方式，向长沙产业服务中心*#栋公寓唯一产权方采购，符合《中华人民共和国政府采购法》等相关法律法规的规定。

经综合论述，长沙住房公积金管理中心利用住房公积金增值收益收购长沙产业服务中心*#栋公寓用作公租房项目，其采购标的（长沙产业服务中心*#栋公寓）产权归属唯一、具有不可替代性，采购需求与标的特性高度绑定，仅该公寓唯一产权方能够满足本项目的全部刚性需求（包括标的提供、政策适配、实操配合等），且无法采用其他采购方式实现项目目标。

本项目符合《中华人民共和国政府采购法》第三十一条“只能从唯一供应商处采购”的情形，供应商（长沙产业服务中心*#栋公寓唯一产权方）具有唯一性，因此，本项目采用单一来源采购方式采购，具备充分的合法性、合理性和必要性。

无

*、论证时间：****年*月*日上午**：**

*、论证地点：长沙住房公积金管理中心*楼会议室

*、专家成员名单：

*、论证意见：

标的（长沙产业服务中心*#栋公寓和车位）与项目整体需求适配，具有唯一性，无其他存量房源能满足项目整体采购需求，标的产权归属唯一主体是长沙产业服务中心*#栋公寓，政策层面及实操层面具有唯一性。本项目符合《中华人民共和国政府采购法》第三十一条，“只能从唯一供应商处采购”的情形，符合湘财采购【****】*号《湖南省政府采购非公开招标采购方式审批管理办法》第十五条（一）的要求。建议本项目采用单一来源采购方式，由长沙市国资产业控股集团有限公司（产权方长沙西龙更新置业有限公司）具体实施。

结合整体项目情形，项目预算较为合理。