长沙实验高裕学校：物业管理服务项目采购需求公开

一、项目名称：物业管理服务项目

二、项目概况：长沙实验高裕学校位于长沙市望城区高裕路和工农路交会处，学校占地面积约***亩，建筑面积约*万平方米，是一所九年一贯制学校。学校面向社会招标采购物业公司为学校提供物业服务，服务内容包括保洁、房屋及公共设施维护维修、保健员、垃圾清运、会务接待、图书管理等。预算金额为******.**元/年。

符合国家相关标准和行业标准。

无。

服务期限：三年（自合同签订之日起），合同一年一签。

服务地点：长沙实验高裕学校。

一、项目服务岗位及人员要求：

*、不少于**人：物业助理*人、保洁员*人、房屋及公共设施维护维修*人、保健室管理*人（要求取得国家认可的相关从业资质方可上岗）、图书管理员*人。供应商需依据本项目所需岗位、人数提交拟派人员详细表格[表格内容包含名字、有效身份证号码、执业证书情况(如有)]。

相关岗位人员要求：①物业助理必须持有物业管理师三级及以上证书[提供有效的身份证、证书复印件及在投标单位近三个月(****年**月***月)内任意一个月社保缴纳凭证]；

②房屋及公共设施维护维修人员必须持有应急管理部门颁发的高压电工证和低压电工证[提供有效的身份证、证书复印件及在投标单位近三个月(****年**月***月)内任意一个月社保缴纳凭证]；

③保洁主管必须持有清洁管理师或保洁员证书[提供有效的身份证、证书复印件及在投标单位近三个月(****年**月***月)内任意一个月社保缴纳凭证]。

*、所有工作人员年龄*****岁之间，在相应岗位有***年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法犯罪记录。

*、所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗。所有执岗人员服务时间为**小时按需服务，在本项目服务周期内原则上不能更换，若因不可抗力因素进行人员更换的，应当在*天内配备同等资质的人员并制定应对的措施方案，报采购人审核同意后实施。所有管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。

二、项目内容、标准及要求

（一）本项目服务范围：

对下述物业范围提供物业管理服务：校园内保洁、房屋及公共设施维护维修、保健员、图书管理等劳务和物业服务。

（*）教学楼、办公楼、科技楼、图书馆物业管理服务；

（*）教师周转房物业服务；

（*）报告厅物业管理服务；

（*）食堂物业管理服务（不包含室内的服务）；

（*）体育馆、田径场、篮球场、地下停车场物业管理服务；

（*）校园环境卫生和设备设施维护维修的物业管理服务；

（*）学校内的学生保健服务；

（*）配合学校组织大型活动，场地的布置，会议接待；

（*）教材的搬运和发放、学校交办的临时性任务；

（**）校内垃圾清运等。

（**）消防器材检查、灭火器维修时收集及还原等。

（二）卫生保洁要求：

*、卫生保洁

内容：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护保洁工作（不包含初中部教室室内的卫生保洁）。

服务标准：

合理安排保洁工作时间，校园清扫、楼栋保洁、垃圾清运等日常卫生工作每天必须在八点前完成第一轮，然后进行其他按要求未完成的卫生工作。

（*）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（*）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（*）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（*）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁，

（*）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（*）道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（*）遇文明创建，大型接待，中考高考等重大活动开展时，成交供应商需无条件配合学校搞好保洁工作；

（*）楼栋内定期消毒、杀菌等工作，相关物资由学校提供；

（*）楼栋的下水道、化粪池的定期清理(每期不少于二次)、垃圾站必须每天清理一次，所产生的垃圾拖运费用由成交供应商负责；

（**）室内风扇、灯、空调每期统一清洁一次；外墙、外窗玻璃每年清洁一次。

*、垃圾收集及外运要求：

（*）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理；

（*）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。

*、公共卫生区域的保洁要求：

（*）专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

*、公共区域的垃圾箱的保洁：

（*）数量：成交供应商根据情况配置、费用由学校承担；

（*）保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

*、清洁工具、清洁耗材：由学校负责，但中标人的员工需节约使用，严禁浪费，如有浪费核实后在物业费中扣除相应浪费金额。

*、保洁服务范围

（*）行政楼、体育馆、教学楼等

具体要求：

（*）公共场所及道路

（*）道路运动场地保洁细则

(三)日常维修工作

*、维修服务内容：

①负责全校配电室的管理和全校供电工作（配电间按照电力局相关要求操作）。
②负责供水设施的管理和全校的供水工作。
③负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
④负责本校房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。
⑤负责全校公共设施，路灯的维护保养。
⑥负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
⑦负责污水井、雨水井的清掏和维护。
⑧负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。

⑨根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。负责配合学校完成日常。

⑩杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

*、维修工作标准

*、维修工作要求

（*）维修人员要求

①维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。

②维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，正常情况维修人员应在**分钟内到现场。
③维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
④维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（*）完成领导交办的其他临时性工作。

*、维修派出

(*)对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务科，由学校总务科将维修任务交给物业办公室，再落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务科存档。

(*)特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(*) 紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，学校总务科或物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业办公室。

服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，*小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：*小时内修复。

*、零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：

零星维修服务：

负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。

（*）负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；教学楼与图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。

（*）负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。

（*）负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。

（*）及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。

（*）物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。

（*）物业维修工作内容与效果

备注*：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物品所有维修材料由学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，则由成交供应商报告至学校后勤服务中心，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过**%都曾经进行过维修或更新。其他范围的设施设备（包括实验室内设施设备）由学校负责或学校其他部门负责，成交供应商负责申报。

*、设备、设施维修保养要求：

（*）、给排水系统设备运行维护

①服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修；

②服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（*）、供电系统设备管理维护

①服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；

②服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

（*）、消防系统设备管理维护

①服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修；

②服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

（*）、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

①服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等；如遇房屋本体及附属建筑物、构筑物需要专业技术人员维修，成交供应商应及时上报采购人另行安排处理。

②服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（*）、房屋门窗维修要求

①服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理；

②服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

（*）、学习办公生活家具维修要求：

①服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

（*）、 房屋的共用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购方另行安排处理。

（四）保健员管理

*、在学生科、安保科的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作；

*、制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作；

*、保健员是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生；

*、贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育；

*、对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求；

*、抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作；

*、组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校部门做好各项体检工作；

*、及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作；

*、协助体育教师做好学生体质健康测评工作；

**、保健员室必须服从学校统一管理，参与学校所有大型活动；

**、完成学校交给的其他工作。

(五)教师及学生书吧管理

*、服务内容：图书馆一切事物如：在正常开放时间提供学校教师、学生的图书借阅服务，并要及时做好验收、出入库登记、编目、排架等工作。

*、服务标准：

（*）图书管理员要树立为教育教学服务，为师生服务的思想，努力做好图书的外借流通和书库管理工作，热情接待读者，提高服务质量。

（*）按图书编目要求，及时做好新书登记编目和分类上架工作。

（*）不断做好图书的清理和更新工作，并做好旧书的修补工作。

（*）遵守学校的作息时间，按时开放，切实做好图书的防盗、防火、防尘、防虫、防潮等工作。

（*）保持室内整齐、清洁、每天打扫一次。

（*）根据学校计划和教学实际，做好报纸、刊物的发放工作。

（*）当好读者参谋，及时向师生推介新书，协助学校开展各类读书活动，做好图书宣传工作。

（*）做好报刊的装订与图书的修补整理工作，每星期清理一次过期报刊，每月清理一次过期杂志，做到定架定位，排列整齐、准确。

（*）严格执行借书规则，借、还书做到借阅证与图书相符，定期清理外借图书，及时催还逾期图书。认真执行相关赔偿制度。做到手续完备，账目清楚。

（六）内部管理

*、物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

三、其他约定事项

*、学校对成交供应商具有管理的权利，成交供应商必须服从学校的管理。

*、成交供应商从业人员有违法行为，成交供应商负全部责任，学校有权解除和成交供应商的合同，造成的一切损失由成交供应商承担。

*、成交供应商满意度月调查低于**%，学校责令物业整改，一学期满意度月调查累计三次低于**%,学校经校务会讨论，单方面有权解除合同。

*、对成交供应商的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿；

*、对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担；

*、对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：（*）成交供应商须承诺对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险（五险），如若没有给本项目工作人员购买五险，一经查实，将从月度承包费用予以扣除。

（*）工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由成交供应商负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

*、对成交供应商的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录；清扫清洁工具和维修工具由成交供应商提供。

*、完成学校布置的其他临时性任务。

*、物业管理用房的提供情况：学校提供物业管理用房。

**、成交供应商饮食住宿安排情况：住宿和餐饮自理；如成交供应商人员需在校就餐，经学校同意后，按照教职员工就餐收费标准进行餐费收取。

**、公用水电费的分担及收缴要求：由学校负责，但成交供应商的员工需节约用水用电，严禁浪费。

**、因成交供应商管理造成的一切事故由成交供应商承担全部责任。

**、对成交供应商运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见《长沙实验高裕学校物业管理考核实施细则》。

本项目按简易程序验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每季度将对成交供应商进行考核。成交供应商必须严格遵守《长沙实验高裕学校物业管理考核实施细则》要求，每季度根据考核结果核减物业管理费。

附件*：《长沙实验高裕学校物业管理考核实施细则》

*、为确保本项目的稳定性与延续性，供应商需保证投入本项目的物业服务人员满足以下要求：

①供应商投入的物业服务人员应专职服务于本项目，不得与其他合作单位所投入的物业服务人员出现人员交叉的情况。

② 在项目服务期内，供应商需保证投入的物业服务人员未经采购人审批同意不得更换。若因特殊情况需要更换人员，该人员必须具备与被更换人员同等的资质条件，否则不得更换。

③供应商必须保证投入本项目的物业服务人员与投标文件中所提供的人员名单一致。在合同签订前，应将投入本项目的所有服务人员名单（涵盖姓名、职务、身份证号码、联系方式等相关信息）以及人员身份证、职称证书（若有）等相关证件提交给采购人备案留存。

供应商必须严格遵守上述条款要求，合同签订前采购人对拟派人员的从业资格证及对应资料原件进行查验，若经核查发现证件及资料有虚假或提供的物业服务人员与实际情况不符，则视同虚假响应，后果需自行承担。

（投标人须针对以上内容单独提供相应承诺函原件。）

*、服务期限：三年（自合同签订之日起），合同一年一签。

服务地点：长沙实验高裕学校。

*、结算方法

（*）付款人：长沙实验高裕学校（通过国库集中支付）；

（*）付款方式：实行国库集中支付，签订合同中标单位人员到位并经学校认可后，每季度支付年度总费用的**%，要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜。

（*）采购人每季度对成交供应商进行考核(总分***分)，季度考核在***分（含）以上的，每季度按合同款项全额发放；季度考核人在***分（含）至***分之间的，按***元/分在季度物业费中扣除；要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜。如采购人对成交供应商季度考核低于***分，属于服务质量严重不达标，采购人有权终止合同。

*、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

*、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标响应文件中进行回应，作出承诺及说明。