园区办公大楼位于长沙市天心区南托路与暮南路交叉口，总占地面积*****㎡，房屋建筑面积****.*㎡。本项目共*栋，分前、后两塔，前塔地上*层，后塔地上*层。宗地范围车辆进出口两个、周围绿化、篮球场一个、池塘、亭子一座，食堂一栋（建筑面积***.*㎡）、进院通道值班岗一个、高压配电间一间、监控室一间、电梯一台。

（一）采购标的功能要求

*、人员配置功能：按要求配备**名专业物业人员，关键岗位需采购人审核，专业人员持证，特定岗位（如接待、保安）有年龄、学历、身高、从业背景等要求，人员需稳定且合规参保。

*、设施管理功能：对机关大楼共用部位及设施设备（电梯、消防、配电等）提供维修、养护、运行管理，**小时响应维修需求。

*、环境维护功能：负责物业区域内清洁卫生（含公共区域清扫、垃圾清运、池塘清理等）、园区绿化养护（树木花草管理、病虫害防治等）及卫生消杀。

*、会务与秩序功能：配备专业接待人员提供会务保障，保安团队**小时值班巡逻，保障区域安全，成交供应商需承担消防第一责任人职责并具备相关资质。

*、综合管理功能：制定物业管理制度，维护交通秩序，处理投诉，临时占用场地需经采购人同意并及时恢复。

（二）采购标的应用场景

适用于机关大楼物业管理，覆盖大楼内部（办公室、电梯间、楼道等）及外部园区（道路、停车场、绿地、池塘等），应用于日常设施运维、办公环境保障、会务接待支持、突发安全事件处理等场景，满足机关单位日常办公、活动开展及安全管理的需求。

（三）采购标的目标

*、保障机关大楼及园区共用部位、设施设备正常运行，减少故障风险。

*、维持物业区域整洁卫生、绿化美观，营造良好办公与活动环境。

*、提供专业会务与安保服务，确保会务顺利开展、区域安全稳定。

*、建立规范的物业管理制度，及时响应需求与投诉，提升服务质量，满足采购人管理要求。

（一）考核方式与组织：

*、考核采取月度考核与半年度考核相结合的方式开展，由办公室牵头组织实施测评；

*、考核实行百分制评分；

*、满意度调查每半年开展一次，由机关各部门人员参与测评。

（二）考核结果运用：

*、月度考核：

①服务考核总分高于**分（含**分）的，按当月服务金额足额支付；

②总分低于**分但高于**分（含**分）的，按每低*分扣除当月服务费***元的标准执行；③总分低于**分的，按每低*分扣除当月服务费***元的标准执行；

④考核总分连续*次低于**分，且整改不力的，采购人向成交供应商发出警告整改通知，并扣除当月**%的服务费用；

⑤第一年度内，考核总分累计*次低于**分的，采购人有权发出解除合同通知，且无需支付任何补偿，下一年度不再续签合同；若第一年度考核达标并续签第二年度合同，第二年度月度考核中，若考核总分连续*次低于或累计*次**分的，采购人仍有权发出解除合同通知，且无需支付任何补偿。

*、半年度满意度调查：

①测评表统分标准：**分及以上为“优”、**分（含**分）至**分为“良”、**分以下为“差”；②根据测评结果：考核等级为“优”的，按当月服务金额足额支付；考核等级为“良”的，扣除当月应付服务金额****元；考核等级为“差”的，扣除当月应付服务金额*****元；

③该项扣除金额与月度考核扣除金额不相互抵扣，单独核算执行，每半年实施一次；满意度调查等级为“优”的，在当月考核评分中加*分；等级为“良”的，不加分；等级为“差”的，在当月考核评分中扣*分；

④第一年度内，半年度满意度调查连续*次评分在**分以下的，下一年度不再续签合同。

⑤成交供应商在重大活动或重要接待等相关工作中表现优异，获得领导点名表扬的，在当月考核评分中加*分。

⑥年度考核总分在**分以上（含**分），且获得各方一致好评的，由采购人向成交供应商颁发优秀物业锦旗。

附表：物业服务月度考核细则及计分表

附表：物业服务月度考核细则及计分表

物业服务半年度民意测评表

注：*、请在单项栏打分，总分**分以上优、**至**分良、**分以下差；

*、如有相关意见建议，请在相应栏内填写，以便督促物业方改进；此测评将作为对物业方绩效考核依据之一。

详见采购需求。

*、本项目服务期限为*年（合同一年一签）

*、服务地点：长沙天心经开区管委会机关办公场所宗地。

一、服务内容与质量

（一）服务团队人员配备要求。

*、按照实际工作需要配备物业管理人员**人，其中物业经理*人，**岁以下，本科以上学历，具备相应的工作资质，所有工作人员通过专业培训，符合国家相关法律法规规范要求，具备上岗应具备的资质等要求，并根据采购人要求完成政审，签署保密协议。

*、设施设备的维保应配备相应的专业技术人员，包括电梯、空调、消防设施、水泵、强弱电，要求提交技术负责人职称证书及复印件存档。

*、保洁人员素质要求：年龄在**周岁以下，仪表整洁、身体健康，工作责任心强，能吃苦耐劳。

*、会议接待和服务需配备*名女性会务接待人员，酒店、旅游等相关专业大专以上学历人员优先考虑，**周岁以内（含**周岁），*.**米以上（含*.**米），品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳等。年度专业训练*次以上。

*、保安人员中需有退伍军人或保安专业学校毕业至少*名，年龄在**周岁以下，男性身高*.**米以上，女性身高*.**米以上，品貌端正，品行优良，工作认真负责,能吃苦耐劳，无不良记录，出具户口所在地派出所无犯罪证明。

*、成交供应商应配备具有相应资质、特定经验的工作人员并保证工作人员的稳定性，应及时与其工作人员签订劳动合同并支付工资、购买社会保险，根据采购人要求提供工作人员的名单、联系方式、资质及健康证明、劳动合同证明等。成交供应商工作人员应遵守采购人相关规章制度，负责服务内容的实施，按照本项目约定的标准、要求和时间完成全部服务内容。

拟定岗位设置

（二）服务内容：

*、机关大楼的维修、养护和管理以及设施设备的运行、维修、养护和管理服务，物业共用部位具体包括但不限于：屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊通道、楼梯间、电梯井、垃圾通道等；设施设备具体包括但不限于：上下水管道、雨水管、污水管、垃圾道、烟囱道、化粪池、沟渠、井、绿地、共用照明、天线、水泵房及加压供水设备、给水排水系统、管理区域内消防设施设备、电梯及电梯间内设备、监控室及监控设备、配电房及配电系统、避雷装置、管理区域内道路、停车场、自行车房棚、室外照明、围墙等。

*、环境卫生管理：物业共用部位和相关场地的清洁卫生，具体包括但不限于：办公室、室外地坪、大楼内公共走道、楼道扶梯栏杆、电梯、停车场、卫生间和房屋建筑物共用部位的清扫保洁，卫生消杀、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，定期督促公共蓄水池定期清洗、消毒等。

*、会务服务：做好活动、领导接待及其它相关会务的保障工作。

*、绿化服务：公共绿地等园区服务范围内的树木、花草、绿地、景观等种植及日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治、绿化养护等工作（绿化养护常用的工具、肥料、农药、绿植租赁等由物业方承担）。

*、园区道路与交通的车辆停放秩序管理服务。

*、安保管理：做好物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。设专职保安人员每天**小时值班、按时巡逻，做好物业管理区域内的安全防范工作；发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好调查、救助工作；同时协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、安全防范等事项；成交供应商为整个物业管理区内消防第一责任人。

*、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、楼顶外玻璃幕墙、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。

*、其它园区相关服务事项。

（三）项目履约条件

(*)无治安、刑事案件和消防事故发生；

(*)设备、设施完好率**%；

(*)维护及零星维修、急修及时率**%；

(*)车辆停放有序、无拥堵；

(*)卫生保洁清洁整齐无死角；

(*)投诉处理***%。

二、物业的使用与维护

*、修定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

*、成交供应商根据规章制度提供管理服务时，采购人将给予配合。

*、成交供应商可采取劝告等措施，制止在物业管理区域内活动的人员做出违反本项目和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

*、成交供应商应及时向采购人报告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理采购人的投诉，接受采购人的监督。

*、因维修物业或者公共利益，成交供应商确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知采购人并征得采购人同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

*、本项目中对于成交供应商应尽的维修、养护和管理等服务均应当在**小时内及时响应，如有特殊情况不能及时完成的，应当向采购人书面说明并制定相应计划，如成交供应商怠于处理，采购人有权委托第三方进行服务，所产生的费用由成交供应商承担。

三、采购人的权利和义务

*、监督成交供应商的物业管理服务行为，有权就物业管理存在的相关问题向成交供应商提出意见和建议。

*、审定成交供应商提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、决算报告等，抽查物业管理经费的使用情况。

*、对成交供应商的物业管理实施监督检查，每月进行至少*次全面的考核评定，成交供应商月度考核不符合考核标准的，采购人有权要求成交供应商及时采取有效措施进行整改，成交供应商拒绝整改或三次整改不到位的，采购人有权全额扣除成交供应商当月服务费。

*、成交供应商提供的服务未达到付款条件的，采购人有权拒付物业管理费且不视为采购人违约。

*、依据法律、法规规定享有的其他权利义务。

（一）验收主体

本项目履约验收的主体为采购人单位，采购人需对验收过程的合规性、验收结果的真实性与公正性负责，承担验收管理的主要责任。

（二）组织方式

验收小组应由本单位本系统熟悉项目需求与实施情况人员、专业技术人员（专业技术人员由采购单位自行选择，原则上从本单位本系统指定，确有必要也可以邀请相关领域专业技术人员）、实际使用部门人员等至少*人及以上单数组成，对于技术复杂或专业性强的、涉及公共利益或社会关注度较高的、金额较大的采购项目至少*人及以上单数组成。

（三）验收时间

供应商在合同履行达到半年度验收条件时，应当组织内部自查，自查合格后及时向采购单位提出项目验收书面申请，将自查情况作为书面申请的相关证明材料。采购单位自收到验收申请之日起**个工作日内启动考核并验收。

（四）验收方式

采用月度验收与半年度验收结合的方式。月度验收以月度考核为核心，由办公室牵头负责测评；半年度验收结合半年度满意度调查，由机关各部门测评，两者共同作为履约验收依据。

（五）验收程序

*、月度验收：每月末，依据《物业服务月度考核细则及计分表》，对环境卫生、设备维修等指标测评打分，形成月度验收结果；

*、半年度验收：每年*月下旬、**月下旬，机关各部门填写《物业服务半年度民意测评表》，结合同期月度验收情况，综合形成半年度验收结果；

验收结果需反馈至成交供应商，成交供应商对问题需及时整改，整改情况纳入下次验收。

（六）验收内容

*、月度验收：环境卫生保洁（清洁频率、绿化养护等）、机关及设备维修（维修响应、设施完好率等）、安全保卫（值班巡逻、来访登记等）、会务服务（会前准备、会后恢复等）、人员管理（在岗情况、文明执勤等）等；

*、半年度验收：除月度验收内容外，增加整体服务满意度测评，含会务、保洁、维修、安保及综合服务质量等。

（七）验收标准

*、本项目按长财采购[****]*号文件及《物业服务月度考核细则及计分表》的规定进行验收。

*、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

*、考核指标及内容从环境卫生保洁、机关及设备维修、安全保卫、会务服务、人员管理等方面进行，需要达到质量及管理目标：分别在平时工作中及每月末进行；满意度调查包括环境卫生保洁、机关及设备维修、安全保卫、会务服务、整体服务等方面，分别在每年*月下旬及**月下旬进行。

*、月度验收考核：

①服务考核总分高于**分（含**分）的，按当月服务金额足额支付；

②总分低于**分但高于**分（含**分）的，按每低*分扣除当月服务费***元的标准执行；③总分低于**分的，按每低*分扣除当月服务费***元的标准执行；

④考核总分连续*次低于**分，且整改不力的，采购人向成交供应商发出警告整改通知，并扣除当月**%的服务费用；

⑤第一年度内，考核总分累计*次低于**分的，采购人有权发出解除合同通知，且无需支付任何补偿，下一年度不再续签合同；若第一年度考核达标并续签第二年度合同，第二年度月度考核中，若考核总分连续两次或累计*次低于**分的，采购人仍有权发出解除合同通知，且无需支付任何补偿。

*、半年度验收考核：

①测评表统分标准：**分及以上为“优”、**分（含**分）至**分为“良”、**分以下为“差”；②根据测评结果：考核等级为“优”的，按当月服务金额足额支付；考核等级为“良”的，扣除当月应付服务金额****元；考核等级为“差”的，扣除当月应付服务金额*****元；

③该项扣除金额与月度考核扣除金额不相互抵扣，单独核算执行，每半年实施一次；满意度调查等级为“优”的，在当月考核评分中加*分；等级为“良”的，不加分；等级为“差”的，在当月考核评分中扣*分；

④第一年度内，半年度满意度调查连续*次评分在**分以下的，下一年度不再续签合同。

⑤成交供应商在重大活动或重要接待等相关工作中表现优异，获得领导点名表扬的，在当月考核评分中加*分。

⑥年度考核总分在**分以上（含**分），且获得各方一致好评的，由采购人向成交供应商颁发优秀物业锦旗。

（八）与履约验收挂钩的违约责任

*、月度验收考核：

①考核总分连续*次低于**分，且整改不力的，采购人向成交供应商发出警告整改通知，并扣除当月**%的服务费用；

②第一年度内，考核总分累计*次低于**分的，采购人有权发出解除合同通知，且无需支付任何补偿，下一年度不再续签合同；若第一年度考核达标并续签第二年度合同，第二年度月度考核中，若考核总分连续*次或累计*次低于**分的，采购人仍有权发出解除合同通知，且无需支付任何补偿。

*、半年度验收考核：

①第一年度内，半年度满意度调查连续*次评分在**分以下的，下一年度不再续签合同。

②成交供应商在重大活动或重要接待等相关工作中表现优异，获得领导点名表扬的，在当月考核评分中加*分。

*、成交供应商未按要求整改验收问题，或出现泄密、安全事故等，采购人可额外追责，产生的第三方服务费用由成交供应商承担。

（九）与履约验收挂钩的资金支付条件

*、月度验收考核：

①服务考核总分高于**分（含**分）的，按当月服务金额足额支付；

②总分低于**分但高于**分（含**分）的，按每低*分扣除当月服务费***元的标准执行；③总分低于**分的，按每低*分扣除当月服务费***元的标准执行；

④考核总分连续*次低于**分，且整改不力的，采购人向成交供应商发出警告整改通知，并扣除当月**%的服务费用；

*、半年度验收考核：

①测评表统分标准：**分及以上为“优”、**分（含**分）至**分为“良”、**分以下为“差”；

②根据测评结果：考核等级为“优”的，按当月服务金额足额支付；考核等级为“良”的，扣除当月应付服务金额****元；考核等级为“差”的，扣除当月应付服务金额*****元；

③该项扣除金额与月度考核扣除金额不相互抵扣，单独核算执行，每半年实施一次；满意度调查等级为“优”的，在当月考核评分中加*分；等级为“良”的，不加分；等级为“差”的，在当月考核评分中扣*分；

*、成交供应商需提供等额增值税专用发票、维护记录、月工作小结等资料，采购人扣除违约金、赔偿金后，按考核结果支付当月费用。

（十）争议处理

*、协商处理：采购人与供应商在验收过程中发生争议（如对验收结果有异议、对问题整改要求有分歧），应首先在*个工作日内通过友好协商解决，协商需形成书面记录，双方签字确认协商结果。

*、调解处理：协商不成的，可向同级政府采购监督管理部门（如财政局政府采购管理科）或行业协会申请调解，调解需在**个工作日内完成，调解结果需双方签字确认，对双方具有约束力。

*、仲裁或诉讼：调解不成的，双方均有权向采购人所在地人民法院提起诉讼解决。

（十一）验收费用支付

验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（十二）采购人及供应商各自权利义务

*、采购人权利义务

①有权要求供应商提交完整的验收材料，对材料真实性进行核查；

②有权组建验收小组，确定验收时间、方式与内容，对验收过程进行监督；

③有权对验收不合格的项目要求供应商整改、重新履约，追究违约责任；

④有权拒绝供应商提出的不合理验收要求（如擅自降低验收标准、拖延验收配合）。

⑤按时组建验收小组，及时开展验收，不得无故拖延验收或拒绝验收；

⑥向供应商提供验收所需的合同文件等资料，配合供应商验收；

⑦及时出具验收报告，将验收结果书面告知供应商，按约定支付验收合格后的款项；

⑧妥善保存验收资料（如验收报告、核查记录等）。

*、供应商权利义务

①有权要求采购人在约定时间内开展验收，提供验收所需的工作条件（如现场场地）；

②有权对验收小组成员提出回避申请，对验收过程中的违规行为（如故意刁难、擅自提高标准）向政府采购监督部门投诉；

③有权要求采购人及时支付已验收合格部分的款项，对无故拖延支付的可追究责任；

④对验收结果有异议的，有权提出复核申请，要求验收小组重新核查；

⑤按约定完成履约，提交完整、真实的验收申请材料，配合验收小组开展核查；

⑥对验收中发现的问题，按验收意见在约定时间内完成整改，提交整改证明材料；

⑦提供验收所需的资料原件，不得提供虚假材料或隐瞒履约问题；

⑧接受验收结果，按验收意见履行后续义务（如整改、重新履约），承担验收不合格的违约责任。

一、付款方式及其它说明

*、付款人：天心经济开发区管理委员会

*、付款方式：

（*）本项目按月度支付。

（*）本项目服务期限为*年（合同一年一签），服务费用根据考核结果按月度支付（成交供应商应承担的违约金、赔偿金等款项，采购人有权直接从应付给成交供应商的款项中直接扣除）。费用结算以采购人每月考核结果及月度结算表为准，成交供应商提供等额合法有效的增值税专用发票、维护记录，月工作小结等资料，考核内容及月度结算表见附件。

（*）成交供应商须按采购人的要求及月度考核标准提供物业服务，如累计三次考核不合格的，采购人有权按考核办法执行，由此产生的法律和经济责任均由成交供应商承担。

（*）具体资金支付根据采购人资金情况安排，成交供应商不得据此视为采购人违约。

（*）采购人付款前，成交供应商应向采购人提供等额合法有效且符合采购人财务要求的税务发票。否则，采购人可延迟付款并不承担违约责任。在此期间并不中断、终止成交供应商在此项目项下所应履行的一切责任和义务。

*、服务费用：

①本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制方式：包干制（物业服务费用的构成包括但不限于物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等，采购人不再支付其他费用）。

物业服务费用主要用于以下开支：

（*）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的其他费用等；

（*）物业共用部位、共用设施设备的运行及日常零星维护费用标准：
①年度内设施设备单项维修维护费用在***元（含***元）以内且年度累计维修费用不超过*万元的，维修清单报采购人备案确认，维修费用由成交供应商承担；

②单项维修费用超过***元的，维修施工前须将维修清单及相关材料报采购人，经采购人核实确认维修费用将超过***元且采购人认为需由成交供应商代为维修施工的，经采购人审批同意后方可实施，维修完成经采购人验收合格后，凭有效票据办理支付手续，相关维修费用由采购人承担。

③对于需要专业资质或特殊机构才能完成的服务事项（包含但不限于空调系统专项维护保养，消防系统专项维护，水质监测、灭火器保养等），采购人可另外委托专业单位实施，成交供应商需做好相关配合工作，如采购人明确成交供应商委托专业单位实施，成交供应商应第一时间响应配合，并提供明细报采购方审核确认，并据实报销。

（*）物业服务区域清洁卫生费用；

（*）物业服务区域绿化养护费用；

（*）物业服务区域秩序维护费用；

（*）物业自行采购的办公费用；

（*）经采购人同意的其它费用。

①成交供应商按照上述标准收取物业服务费用，并按本项目约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由成交供应商享有或承担。

②物业共用部分运行（包括院内路灯、电梯、二次增压水泵、园区水系、水电表损、水电管线损等）发生的能耗费用已包含在所收取的物业费中，不再分摊。

③免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施，成交供应商负责随工监理，随工监费用由成交供应商承担；房屋正常免费维保范围以内的项目，由维保单位负责实施，成交供应商负责随工监理，随工监理费用由成交供应商承担，工料费用由维保单位根据维保物业服务承担。

*、采购人与成交供应商凡因履行本项目所引起或与本项目有关的任何争议，双方首先应协商解决，协商不成时，有权向采购人所在地人民法院提起诉讼。

*、本次采购的物业服务内容限本项目明确的服务范围内的采购人管委会项目服务内容执行，如服务期限内，采购人发生搬迁或变更办公场地情形的，则双方可协商按照完成的服务内容据实支付服用，并协商解约，不产生其他额外费用。

*、采购人不组织现场踏勘，供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，查勘期间发生的意外自负。

*、不可抗力事件处理

*.*不可抗力事件发生后，成交供应商应在力所能及的条件下迅速采取措施，尽量减少损失，并在不可抗力事件结束后**小时内向采购人通报受灾情况和损失情况，及预计清理和修复的费用。采购人应尽力协助承包人采取措施。

*.*不可抗力事件继续发生.成交供应商应每隔*天向采购人报告一次受害情况，并于不可抗力事件结束后**天内，向采购人提交清理和修复费用的正式报告及有关资料。

*、采购人将在发布中标（成交）结果公告前，对中标（成交）候选供应商的投标（响应）文件进行审查；在政府采购合同签订前，将对其他投标供应商的投标（响应）文件进行审查。审查内容包括但不限于：投标（响应）文件中的技术服务方案、商务条款是否满足采购文件要求，所提供证明材料的真实性、合法性。

*.*审查方式（包括但不限于）：要求中标（成交）候选供应商提供相关证明材料原件进行核对；通过国家认可的官方渠道对证明材料进行在线核查；对无法在线核查的材料，向材料出具单位发函核实或请求相关部门协助核查等。

*、供应商在参与投标前，须自行核验投标（响应）文件中所有证明材料的真实性、完整性及有效性，此为投标主体应尽的法定义务，未履行核验义务导致的一切后果由供应商自行承担；供应商提供《中小企业声明函》的，则还须确保函中所填写的从业人员、营业收入、资产总额、企业类型等数据的真实性，不得随意填写，该数据真实性亦纳入投标文件证明材料核验范畴，因数据不实引发的相关责任由供应商自行承担。

**、若采购人发现供应商提供虚假材料，采购人将向本级财政部门书面报告。

**、依据《中华人民共和国政府采购法》第七十七条，若供应商在本项目采购活动中提供虚假材料谋取中标、成交，将面临以下后果：

**.*处以采购金额千分之五以上千分之十以下的罚款；

**.*列入不良行为记录名单；

**.*在一至三年内禁止参加政府采购活动；

**.*若有违法所得，将并处没收违法所得；

**.*情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；

**.*若构成犯罪，将依法追究刑事责任。同时，一旦查实提供虚假材料，其中标、成交结果将被认定无效。请各供应商务必确保所提供材料真实、合法、有效。