浙江/湖州-2025-12-29 00:00:00
、采购项目信息
项目名称：*********年度湖州市本级（含吴兴区、南浔区）政府采购物业服务框架协议项目
项目编号：******（**）*******
二、征集人信息
征集人名称：湖州市公共资源交易中心
征集人地址：浙江省湖州市湖州市金盖山路**号
征集人和联系方式：周先生*************
三、入围供应商
供应商名称：浙江恒盛物业管理有限公司
供应商地址：浙江省湖州市吴兴区浙江省湖州市湖州经济技木开发区御湖天誉**幢 ***室
供应商联系人和联系方式：付琴丽************
四、入围产品
入围商品标项名称
入围商品名称
入围商品规格型号/服务描述
入围商品价格
工程设备维护
浙江恒盛物业管理有限公司工程设备维护
公司介绍:浙江恒盛物业管理有限公司成立于****年*月，注册资金***万元，是具有独立法人资格及二级物业资质的服务企业。 公司现有员工***余名、管理层大都具有大专以上学历，在****年四月通过************质量体系认证。主要从事物业管理、园林养护、房产营销策划、家政保洁等服务。 公司始终以“诚信经营、专业管理、以人为本、服务至上”为企业发展准则，牢固树立“细节决定成败” 的宗旨，努力为业主提供尽善尽美的服务。 我们认为：品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是新兴产业, 目前还不够完善,社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微，因此以往很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。创品牌企业，建优秀物管园区，是我们企业的管理目标和奋斗方向。
服务内容及质量标准:物业公司设备设施维护管理方案 、方案目标与定位 （）总体目标 通过构建 “预防为主、维修及时、管理规范、成本可控” 的设备设施维护管理体系，保障小区 / 商业项目（如电梯、供水供电、消防设施）正常运行，降低故障发生率，延长设备使用寿命， 提升业主 / 商户满意度，维护物业资产价值。 （二）阶段目标 *. 启动期（*** 个月）：完成设备设施现状摸底（设备类型、使用年限、故障记录、维护现 状），明确核心痛点（如维护不及时、台账不完整），搭建专项管理组织架构； *. 体系搭建期（*** 个月）：建立设备台账、维护标准与巡检流程，试点 *** 个重点区域 （如小区住宅单元、商业裙楼），实现试点区域设备故障响应时间≤* 小时； *. 推广期（**** 个月）：将试点经验复制至全项目，完善数字化管理与应急保障，实现设备 预防性维护覆盖率 ***%、业主设备问题投诉率下降 **% 以上； *. 稳定期（***** 个月）：建立设备维护长效机制，实现维护成本动态管控与设备运行效率 持续优化，形成 “全生命周期” 管理闭环。 （三）定位 本方案为各类物业公司（住宅物业、商业物业、产业园区物业）设备设施维护的通用指导性文 件，兼顾 “实操性” 与 “适配性”：既聚焦短期可落地的维护流程与台账建设，又贴合不同物业 类型（住宅侧重民生设施、商业侧重电梯 / 空调）的设备特性，避免 “刀切”，为不同项目提 供可调整的管理框架。 二、方案内容体系（）设备设施分类与台账建设 *. 设备分类梳理：按 “核心保障类、民生服务类、辅助功能类” 分类 —— 核心保障类（电 梯、消防设施、供电系统、供水系统）；民生服务类（照明、门禁、充电桩）；辅助功能 类（绿化灌溉、健身设施、公共区域家具）； *. 全生命周期台账：建立 “物码” 设备台账，记录设备基础信息（型号、厂家、安装时 间、保修期限）、维护记录（巡检结果、维修内容、更换配件）、故障历史（故障时间、 原因、解决措施），实现动态更新与可追溯； *. 分级管理：对核心保障类设备实行 “重点监控”（增加巡检频次、优先保障维修资源）；对 民生服务类设备实行 “常规维护”；对辅助功能类设备实行 “按需维修”，优化资源分配。 （二）维护流程与标准制定 *. 预防性维护：制定分类维护计划 —— 电梯（每月 * 次安全检查、每季度 * 次维保）；供 水供电设备（每月 * 次巡检、每半年 * 次保养）；消防设施（每月 * 次外观检查、每年 * 次全面检测）；明确维护内容（如电梯润滑、电路检测、消防器材压力检查）与合格标 准； *. 故障维修：建立 “报修 * 派单 * 维修 * 验收 * 回访” 流程 —— 业主通过物业 *** / 电话报 修；系统自动派单至对应维修人员；维修后由业主 / 现场主管验收；** 小时内回访确认满 意度； *. 应急维修：针对核心设备（如电梯困人、停水停电、消防故障）制定应急维修预案，明确 响应时限（核心故障≤* 小时、般故障≤** 小时）、维修人员分工与备用设备调配（如备 用发电机、临时供水设备）。 （三）数字化管理赋能 *. 维护管理系统：上线设备设施管理系统（如物业 *** 模块），实现台账电子化、巡检线上 记录（扫码打卡、上传照片）、维修工单自动流转，减少人工记录误差； *. 智能监测：对核心设备（电梯、配电房）安装智能传感器（如电梯运行状态监测、电流电 压监测），实时采集运行数据，异常时自动预警（如电梯异响、电路过载），提前介入维 护；*. 数据分析：通过系统收集设备故障频率、维护成本、配件消耗数据，分析高故障设备原因 （如老化、使用不当），优化维护计划（如增加老化设备巡检频次）、控制配件库存（避 免过度囤积）。 （四）安全与合规管理 *. 操作安全规范：制定设备维护安全规程（如电梯维修时挂警示标识、带电作业持证操 作），要求维修人员穿戴防护装备（安全帽、绝缘手套），杜绝违章操作； *. 合规检测：按国家法规要求定期开展设备检测（电梯每年 * 次年检、消防设施每年 * 次消 防检测、供电设备每 * 年 * 次电气检测），获取合规报告，避免违规处罚； *. 档案合规：留存设备维护记录、检测报告、厂家资质等文件，按规定存档（至少保存至设 备报废后 * 年），应对监管检查。 三、实施方式与方法 （）组织架构搭建 *. 成立维护专项小组：由物业公司工程部门牵头，联合客服部门、财务部门、项目管理处组 成，明确权责 —— 工程部门负责维护执行、台账管理；客服部门负责业主报修对接与满意 度回访；财务部门负责维护成本核算；项目管理处负责现场协调； *. 建立协作机制：每周召开维护例会，协调解决维修资源不足、业主投诉等问题；每月开展 跨部门联合巡检（工程 + 客服 + 项目处），检查设备状态与维护落实情况。 （二）分层分类实施 *. 区域试点先行：优先选择 “设备密集、业主关注高” 的区域（如住宅高层单元、商业项目电 梯厅）试点，明确试点目标（故障响应时间、维护覆盖率），积累经验后推广至全项目； *. 设备分级维护：核心保障类设备由专职维修人员负责（如持证电梯维修工、电工）；民生 服务类设备可由项目处维修人员兼顾；辅助功能类设备可引入外包服务（如健身设施维 保），降低管理成本。 （三）人员能力提升 *. 专业培训：对维修人员开展分类培训（电梯维修、电气维护、消防设施检测），考取专项 资质（如电梯安全管理证、电工证）；定期组织厂家培训（新设备操作、故障排查），提 升专业能力； *. 实操考核：每月开展维修技能考核（如模拟电梯故障排除、电路维修），考核结果与绩效 挂钩，激励人员提升技能；对新入职维修人员实行 “师徒带教”（* 个月试用期带教），确 保操作规范。 （四）外包与供应商管理 *. 外包服务管控：对技木复杂、成本高的维护项目（如电梯年检、消防检测）引入合格外包 商，筛选标准含资质（如电梯维保资质、消防检测资质）、服务案例、报价合理性；签订 外包合同，明确服务标准、故障响应时间、违约责任； *. 供应商协作：与设备厂家、配件供应商建立长期合作，确保配件供应及时（核心配件库存 ≥* 套）；定期沟通设备维护技巧，获取厂家技木支持（如老旧设备升级建议）。 四、资源保障与风险控制 （）资源保障 *. 人力保障：按项目规模配备维修人员（住宅项目每 *** 户至少 * 名电工 + * 名综合维修 工；商业项目每 * 万平方米至少 * 名电梯维修工 + * 名空调维修工）；不足时通过外包补 充，确保维护力量充足； *. 资金保障：设立设备维护专项预算，按设备总值的 *%**% 计提年度维护资金，用于日常 维护、配件采购、外包服务、应急维修；建立预算动态调整机制（如老化设备增多时增加 预算）； *. 物资与设施保障：建设维修工具房（配备专业工具如万用表、电梯检测仪）、配件仓库 （分类存放核心配件，标注保质期）；配置应急维修车辆、备用设备（如临时发电机、应 急照明），保障维修及时。（二）风险控制 *. 维修安全风险：定期开展安全培训与演练（如触电急救、电梯困人救援）；维修前检查工 具安全性（如绝缘工具检测）；作业时设置警示区域，避免业主误入； *. 设备故障升级风险：对高风险设备（如老旧电梯、超期供电线路）增加巡检频次（每周 * 次）；建立故障升级机制（维修 * 小时未解决时上报主管，* 小时未解决时协调厂家支 援）； *. 成本超支风险：制定配件采购标准（优先选择性价比高的品牌配件，避免过度采购）；控 制外包服务成本（每年招标 * 次，对比 * 家以上报价）；每月分析维护成本数据，超支时 及时调整（如减少非必要维护、优化外包方案）； *. 应急风险：针对极端天气（暴雨、台风）、突发故障（大面积停电、消防报警）制定应急 预案，储备应急物资（沙袋、应急灯、消防器材）；定期开展应急演练（每季度 * 次）， 确保快速响应。 五、考核与评估机制 （）考核指标体系 *. 维护效率指标：设备故障响应时间（核心设备≤* 小时、般设备≤** 小时）、故障修复率 （≥**%）、预防性维护完成率（***%）； *. 设备状态指标：设备故障发生率（同比下降≥**%）、核心设备完好率（≥**%）、合规检 测通过率（***%）； *. 成本与满意度指标：单位设备维护成本（控制在预算内）、业主设备问题投诉率（同比下 降≥**%）、业主维护服务满意度（≥**%）。 （二）评估周期与方式 *. 月度评估：由专项小组牵头，分析维护台账、工单数据（故障响应时间、修复率），检查 配件库存与成本支出，解决短期问题（如维修人员不足）；*. 季度评估：联合客服部门、项目管理处开展综合评估，通过业主回访、现场设备检查，评 估维护成效，调整下季度维护计划（如增加某类设备巡检频次）； *. 年度评估：邀请业主代表、行业专家参与评估，全面复盘设备维护成效（设备寿命、成本 控制、满意度），对比同类物业项目，制定下年度优化方向。 （三）结果应用 *. 体系优化：根据评估结果调整维护标准（如缩短高故障设备维护周期）、优化台账管理 （补充缺失设备信息）、调整人员配置（增加核心设备维修人员）； *. 激励约束：对维护成效突出的部门（如故障修复率高、成本控制好）给予绩效奖励；对未 达标的维修人员进行再培训，仍不达标者调岗；对服务差的外包商，终止合作并更换； *. 经验沉淀：总结优秀维护案例（如老旧设备延寿、应急故障快速解决），形成《设备设施 维护操作手册》，为后续管理提供参考。 六、实施计划（）启动期（第 *** 个月） 时间节点 第 * 个月 第 * 个月 核心任务 责任部门 完成设备设施现状摸底 （盘点设备、梳理故障记 录）；成立专项小组；制 定总体管理方案 工程部门、项目管理处 明确设备分类与分级标 准；启动设备台账建设 （录入基础信息）；确定 试点区域与目标 专项小组、工程部门（二）体系搭建期（第 *** 个月） 时间节点 第 *** 个月 第 *** 个月 第 *** 个月 核心任务 责任部门 试点区域建立维护流程 （巡检、维修、应急）； 开展维修人员专项培训 （试点设备维护技能）； 上线简易维护台账系统 工程部门、培训部门、** 部门 试点区域推行预防性维 护；收集业主反馈（报修 响应、维修质量）；优化 维护标准与流程 工程部门、客服部门 评估试点效果（故障响应 时间、投诉率）；总结经 验并调整方案；确定全项 目推广计划 专项小组、业主代表（可 选） （三）推广期（第 **** 个月） 时间节点 第 **** 个月 核心任务 责任部门 全项目推广设备台账与维 护流程；完成全项目设备 “物码” 标注；开展全 员维修技能培训 工程部门、项目管理处第 ***** 个月 第 ***** 个月 全项目上线数字化维护管 理系统（工单流转、智能 预警）；引入核心设备外 包服务（如电梯年检）； 建立应急物资储备 工程部门、** 部门、采购 部门 开展全项目设备合规检测 （电梯、消防、供电）； 评估维护成本与业主满意 度；优化应急预案 工程部门、财务部门、客 服部门 （四）稳定期（第 ***** 个月） 时间节点 第 ***** 个月 第 ***** 个月 第 ***** 个月 核心任务 责任部门 建立设备维护长效机制 （动态台账更新、年度维 护计划调整）；开展设备 寿命评估，制定老旧设备 更新计划 工程部门、财务部门 优化成本管控（如配件集 中采购、外包服务招 标）；深化数字化应用 （如设备运行数据看 板）；开展年度应急演练 专项小组、采购部门、** 部门 全面复盘维护管理成效； 总结经验形成《设备设施 专项小组、物业公司管理 层维护管理手册》；制定下 年度计划（如智慧设备升 级、维护流程优化） **面议
保洁服务
浙江恒盛物业管理有限公司保洁服务
公司介绍:浙江恒盛物业管理有限公司成立于****年*月，注册资金***万元，是具有独立法人资格及二级物业资质的服务企业。 公司现有员工***余名、管理层大都具有大专以上学历，在****年四月通过************质量体系认证。主要从事物业管理、园林养护、房产营销策划、家政保洁等服务。 公司始终以“诚信经营、专业管理、以人为本、服务至上”为企业发展准则，牢固树立“细节决定成败” 的宗旨，努力为业主提供尽善尽美的服务。 我们认为：品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是新兴产业, 目前还不够完善,社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微，因此以往很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。创品牌企业，建优秀物管园区，是我们企业的管理目标和奋斗方向。
服务内容及质量保证:、各岗位职责 保洁部服务职能： 负责院区内公共区域环境保洁、消杀工作，创造个整洁、舒适、 优美的工作、修养及生活环境。负责物业服务范围内保洁卫生；负责 定期消杀、灭害、防疫等工作；负责绿地内杂物的清理。 （）经理职责 *、 负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。 *、负责制定住建局办公楼管理处清扫管理的实施方案。 *、负责制定住建局办公楼管理处各清洁工作的实施执行标准。 *、负责编制人员的计划安排。 *、负责制定消杀服务实施方案。 *、负责核实工具用品的申购计划。 *、定期巡查、检查保洁任务完成的情况。 *、对些专用设备进行使用指导。 *、负责处理涉内外纠纷、投诉。 **、负责各种清洁业务的接洽。 **、负责对员工进行业务培训和考核工作。 （二）保洁主管岗位职责 *、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。 *、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。 *、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。 *、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。 *、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力 的配置。*、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、 指导，并作出正确的评估。 *、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。 *、负责检查设备、工具的清洁保养工作。 *、协助处理涉内外纠纷、投诉。 **、负责每日工作记录的填写及交接班工作。 **、完成领导交办的其他任务。 （三）保洁员的工作职责 *、树立高度的责任心，严格片区保洁责任制，在清洁过程中， 如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人 员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合 理，随时保持清爽、美观，保证住建局办公楼管理处内外的清洁卫生， 不留卫生死角。保洁人员应随时巡视保洁区域，发现污物杂物应及时 处理，随时保证清洁卫生。 *、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领 导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如 有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主 管的批准，方才能到休息室休息。 *、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续 * 次未达标者， 分别给予警告、罚款、辞退的处罚。当日值班长须做好详细记录。 *、保洁人员对服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，把业主 单位当作上帝，对业主单位的投诉当日值班长必须马上处理，不得与 业主单位发生争执。*、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴 在左胸前，不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖 鞋。 *、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以 个人恩怨懈怠工作，不准给同事设备工作障碍，不准以任何借口扰乱 工作秩序。 *、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞 退；如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。 *、保洁区域内的垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时 运送出场外或指定地点并倒入垃圾收集箱。 *、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不 能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的些合理 化建议。 （四）食堂保洁员岗位职责 * 、严格执行“卫生五四制”的有关规定。做到洗、二刷、三 冲、四消毒。 * 、每次洗碗水温至少达到 ** ℃ 可开机，因故没有达到要求 不准使用。 * 、抽查次不合格，扣当事人当月奖金 *% 。 * 、严禁使用不经消毒的餐具。 * 、爱护公物，对餐具轻拿轻放，提高餐具利用率。发生人为损 坏或偷拿餐具扣当事人当月奖金的 * — **% 或开除。 * 、厉行节约，合理使用各种物品，杜绝长流水、长明灯。 * 、搞好消毒间及分担区卫生。面议
综合物业
浙江恒盛物业管理有限公司综合物业
公司介绍:浙江恒盛物业管理有限公司成立于****年*月，注册资金***万元，是具有独立法人资格及二级物业资质的服务企业。 公司现有员工***余名、管理层大都具有大专以上学历，在****年四月通过************质量体系认证。主要从事物业管理、园林养护、房产营销策划、家政保洁等服务。 公司始终以“诚信经营、专业管理、以人为本、服务至上”为企业发展准则，牢固树立“细节决定成败” 的宗旨，努力为业主提供尽善尽美的服务。 我们认为：品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是新兴产业, 目前还不够完善,社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微，因此以往很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。创品牌企业，建优秀物管园区，是我们企业的管理目标和奋斗方向。
服务内容及质量标准: 、 建立健全管理体系，完善管理制度浙 建立健全高效严密的管理体系及完善的组织结构，使各部门工作环环相扣，形成个有竞争力和执行力的强大团队是我们不断的追求；引进先进的管理理念和工作经验，按照************标准严格要求，为企业的管理打下更加良好的基础； 二、加强基础工作管理，促进物业服务水平 物业服务与居民生活、工作息息相通，既具体琐碎，又责任重大，因此我们首要的任务是抓基础建设，把设施设备维护、卫生绿化维护、秩序维护作为我们工作的三块基石，另外参照酒店管理模式逐步涉入高端物业服务、个性化服务领域。首先对各项工作制定出工作计划和工作标准，其次严格检查制度，建立起员工自查、逐级抽查的检查体系，最终与考评相结合，与工资挂钩，使各项工作有标准、有检查、有考核，通过定期回访，发放业主满意度调查表和合理化建议表，设立投诉电话，使物业服务形成个完善的监督约束机制，从而提高工作效率和业主满意率。 三、重视培训工作，提高员工素质；只有全体员工具备了较强的综合素质，才能真正了解业主的需求，并认真对待、妥善处理。为此我公司制定了详细的培训计划，通过各方面的培训，使员工真正理解物业工作的内涵，从细微处入手，促进良性发展，为业主营造良好的居住和经营环境。实现物业的保值、升值目的。面议
绿化养护
浙江恒盛物业管理有限公司绿化养护
公司介绍:浙江恒盛物业管理有限公司成立于****年*月，注册资金***万元，是具有独立法人资格及二级物业资质的服务企业。 公司现有员工***余名、管理层大都具有大专以上学历，在****年四月通过************质量体系认证。主要从事物业管理、园林养护、房产营销策划、家政保洁等服务。 公司始终以“诚信经营、专业管理、以人为本、服务至上”为企业发展准则，牢固树立“细节决定成败” 的宗旨，努力为业主提供尽善尽美的服务。 我们认为：品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是新兴产业, 目前还不够完善,社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微，因此以往很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。创品牌企业，建优秀物管园区，是我们企业的管理目标和奋斗方向。
服务内容及质量标准:、绿化养护及技木措施： 针对项目的特点，绿化组具体负责实施养护。绿化组按绿化种类 的养护规程进行绿化养护工作。同时我公司还将发挥人力资源的优势 在人员及物资设备方面实现资源共享。项目部将按日、周、月、年检 查标准进行监督检查管理工作，确保绿化完好、赏心悦目，起到休闲、 遮荫、降温、减少噪音、防尘、增加湿度作用。 二、绿化养护工作规程和标准 *、绿化日常养护方法和要求标准 ()、日常养护方法 *、浇水 植物生长离不开水，但各种植物对水的需要量不同，不同的季 节对水的需要量也不样，所以要根据具体情况灵活掌握，做好浇水 工作。 (*)、根据气候条件决定浇水量 ①在阴雨连绵的天气，空气湿度大，可不浇水。 ②夏季阳光猛烈，气温高，水分蒸发快，消耗水分较多，应增加 浇水次数和分量。 ③入秋后光照减弱，水分蒸发少，可少浇水。 ④半荫环境下可少浇水。 (*)、根据品种或生长期来决定浇水量 ①旱生植物需要水分少，深根性植物抗旱性强，可少浇水。 ②荫生植物需要水分多，浅根性植物不耐旱，要多浇水。 ③生长期的植物生长缓慢，需要水分少，可少浇水或不浇水。 *、施肥园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花、观叶、观姿、观果 等植物，又有乔木、灌木之分，对养分的要求也不同。 (*)、行道树、遮荫树，以观枝叶、观姿为主，可施氮肥，促进 生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。 (*)、花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花打 基础。 (*)、树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但 还是以氮肥为主。树木生长后期应施鳞钾肥，促进枝条，组织木质化 而安全越冬。 (*)、肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥、人粪是有机肥、迟 效肥。化学肥料属无机肥、速效肥。由于受到园林绿地环境条件限制， 有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效肥料易被根系吸收，常 用作追肥使用，在需要施用前几天施用。迟效肥，放入土壤后，需要 经过段时间，才能为根系吸收，须提早 *—* 个月施用。 *、整形修剪 整形修剪是园林栽培过程中项重要的养护措施，树木的形态、 观赏效果、生长花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调节。 树木修剪要根据树木的习性及长势而定，主干强的宜保留主干， 采用塔形、圆锥整形主干长势弱的，易形成丛状树冠，可修成圆球形、 半圆球形或自然开心形，此外还应考虑所培植环境的需要。整形修剪 的方式很多，应根据树木分枝的习性，观赏功能的需要，以及自然条 件等因素来考虑。 (*)、整形修剪方式 ①自然式修剪：各种树木都有定的树形，保持树木原有的自然 生长状态，能体现园林的自然美，称为自然修剪。②人工式修剪：按照园林观赏的需要，将树冠剪成各种特定的形 式，如多层式、螺旋式、半圆式或倒圆式，单干、双手、曲干、悬垂 等。 ③自然式和人工混合式：在树冠自然式的基础上，加以人工塑造， 以符合人们观赏的需要，如杯状、开心状、头状形、丛生状等。 (*)、整形修剪时间 ①休眠期修剪：落叶树种，从落叶开始至春季萌发前修剪，称为 休眠期修建或冬季修剪。这段时间树林生长停滞树体内养分大部分回 归发根部，修剪后营养损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树 木生长影响最小。 ②生长期修剪：在生长期内进行修剪，称为生长期修剪或夏季修 剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合，易受冻害， 故般在夏季修剪。 *、除杂草、松土 除杂草是将绿化带非人为种植的草类清除，面积大小根据需要而 定，以减少草树争夺土壤中的水分、养分，有利干树木生长：同时除 杂草可减少病虫害发生，消除了病虫害的潜伏处。松土是把土壤表面 松动，使之疏松透气，达到保水、透气、增温的目的。 *、防治病虫害 花木在生长过程中都会遭到多种自然灾害的危害，其中病虫害尤 为普遍和严重，轻者使植株生长发育不良，从而降低观赏价值，影响 园林景观。严重者引起品种退化，植株死亡，降低绿地的质量和绿化 的功能。 病虫害防治，应贯彻“预防为主、综合防治”的基本原则。预防 为主，就是根据病中害发生规律，采取有效的措施，在病虫害发生前，予以有效地控制。综合防治，是充分利用抑制病虫害的多种因素，创 造不利于病虫害发生和危害的条件，有机地采取各种必要的防治措施。 药剂防治是防治病虫害的主要措施，科学用药是提高防治效果的 重要保证： (*)、对症下药：根据防治的对象、药剂性能和使用方法，对症 下药，进行有效地防治。 (*)、适时施药：注意观察和掌握病虫害的规律适时施药，以取 得良好的防治效果。 (*)、交替用药：长期使用单药剂厂，容易引起病原和害虫的 抗药性，从而降低防治的效果，因而各种类型的药要交替使用。 (*)、安全用药：严格掌握各种药剂的使用浓度，控制用药量， 防止产生药害。 (二)、日常养护要求 *、同品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。 *、要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒，而阴 性植物只能是在早晨傍晚接受阳光照射。 *、根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，采 取不同的措施进行管理。 *、不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细 孔花壶淋，大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要注重保护花木， 避免冲倒冲斜植株，冲走盆泥。 *、淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天 多淋，阴天少淋，雨天不淋。干燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。 抗旱性强的品种少淋，喜湿性的品种多淋。 *、除草要及时，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。树丛下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除次，花圃内的杂 草每星期除次。 *、结合除草进行松上和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原 则，避免肥料过多造成肥害。 *、草坪要经常轧剪，每月轧剪次，草高度控制在 * 厘米以下， 修剪后及时施肥淋水次。 *、绿化带和 * 米以下的花木，每半个月剪枝整形次。 **、保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期拭叶上灰尘次。 **、发现病虫害要及时采取有效措施防治，不要让其蔓延扩大。 喷药时，在没有掌握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施试验后， 才大剂量施用，即做到除病灭虫又保证花卉生长不受损害。喷药时要 按规程运行，保证居民和花草的安全。 **、绿化带每月杀虫 *** 次：花坛每半月杀虫 *** 次；树木、草 坪每月杀虫 * * 次。 (三)、草坪养护作业标准 *、浇灌、排水 (*)用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深 ***** *****、应 及时进行浇灌。 (*)绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌必须湿透根系 层，浸湿的土层深度为 *****，但不允许地面长时间积水。 (*)浇灌时期和浇灌时间可按下列规定： 暖季型草(马尼拉草)：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚浇。春 秋季每两周次，冬季视干旱程度决定是否浇水。 *、修剪 (*)草坪长到 ****** 时，应予修剪。(*)草坪修剪后高度为 *** 左右。 *、清除杂草、杂物 (*)与本草坪草形状不符的杂草，养护人员应及时进行清除，并 要求“除早、除小、除净”。 (*)清除杂草作业分人工除草和化学除草。 (*)除草效果测评，以草坪达到立姿目视无杂草为准。 *、施肥 暖季型草种追肥宜在晚春和每次修剪后追肥。追肥应以复合肥料 为主。每次施肥成分含量为：磷 *.***／**：钾 *.***／**；氮 *．*** ／**。 *、病、虫害防治病、虫害防治，应以防为主，防治结合。 (*)预防：预防性喷药每年次。预防病害以喷灭菌灵等为主， 常用浓度 ***— **** 倍液：预防虫害以杀虫威等为主，．常用浓度 ******** 倍液。 (*)除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化药剂 消除病、虫害。 (四)乔、灌木养护作业标准 *、浇灌、排水 (*)夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜在中午进行。浇灌要 次浇透，尤其是春、夏季节。 (*)若处高温久旱，应及时进行浇灌，般正在清晨或傍晚进行 浇灌。 (*)暴雨后天内，树木周围仍有积水，应予排除。对处于地势 低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水。 *、中耕、除草(*)树木根部附近的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤， 在蒸腾旺季应每两个月松土次。 (*)乔木、灌木周围的大型野草，应结合中耕进行铲除，特别注 意具有严重危害的各类藤蔓(例如菟丝子等)。 (*)中耕、除草宜在晴朗或初晴天气、且土壤不过分潮湿的条件 下作业。 *、施肥 (*)树木休眠期可施基肥，每年 ** 月中旬至 ** 月进行次。树 木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥。(注：花灌木应在花 期前、花期后进行)。 (*)般乔木胸径在 ***** 以下的，每 **** 胸径可施肥 *．***， 胸径在 **** 以上的，每 *** 胸径施肥 *．*****．***。树木青壮年 期欲扩大树冠及观花、观果植物，可适当增加施肥量。 (*)乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相 适应，深度和宽高均为 ****—****。 (*)施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。 早期欲扩大冠幅，施氮肥：观花、观果树种应增施磷、钾肥。 (*)施肥宜在晴天。 *、修剪、整形 (*)树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和 肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁壮成长。各类绿地 中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。 (*)、乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下 垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。 (*)灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称：修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。 (*)绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满，花球 应确保春、夏、秋季每 ***** 天修剪次。以保证其美化效果。 (*)地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆盖 和攀缠的功能，对多年生的攀缘植物要每年次翻蔓，清除枯枝。 (*)修剪时切口都要靠节，剪口要平整，对于过于粗壮的大枝应 采取分段截枝法，操作时必须注意安全。 (*)休眠修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为 主，宜轻剪；有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。 *、补植树木 (*)树木缺株应尽早补植。 (*)补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似：若改变树 种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树 种致。 *、枯死植株的挖除 (*)结合补植工作对枯死植株进行调整。 (*)挖除枯死植株作业，必须事先报经市园林主管部门审批，任 何部门与个人无权擅自挖除。 (五)、花坛、花境养护作业标准 *、花坛 (*)根据天气情况，保证水分供应。宜清晨浇水，浇水时应防止 将泥土冲到茎叶上。做好排水措施，防止雨季积水。 (*)应及时做好病虫害防治工作。 (*)花坛保护设施应经常保持完好。 (*)花坛内应及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾：及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗律不得超过 **％，基本无枯枝残花， 级残花量不得大于 **％。 *、花境 (*)及时修剪、整枝，花后及植株休眠期级残花枯枝量不得大 干 **％，二级残花枯枝量不得大于 **％。 (*)每年休眠期可适当耕翻表土层，施加有机肥，如豆饼，骨粉。 (*)及时做好病虫害防治工作，全年每月进行预防性喷药 *** 次。 (*)落实日常养护，做到立姿目视无杂草、垃圾。 (六)、花卉栽培作业规程、标准 *、适用范围 物业公司管辖区内的花卉栽培管理。 *、作业程序 (*)选定栽培花卉的品种。 (*)配制培养土，装盆备用。 (*)种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。 (*)覆土时应覆出营养土 *******，低于盆口 **** ****。 (*)淋水养护，将新种的盆花放在荫棚里，每天早晨淋水次， 每半个月施少量花肥，发生病虫害要及时防治。 (*)根据不同的花种，做好修剪或摘心工作。 *、标准 叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达 * *％。 *、安全注意事项 花卉施肥和治虫时要少量多次，避免重施损苗。 (七)、乔木、灌木整形修剪作业规程标准 *、作业适用范围管辖区树木的整形和修剪。 *、作业程序 简单概括为“知、二看、三剪、四拿、五处理”。 (*)知：知道不同栽植类型树木的修剪要点及技木规范要求。 (*)二看：修剪前应仔细观察，剪法做到心中有数。 (*)三剪：因地制宜，因树修剪的原则，做到合理修剪。 (*)四拿：剪后的断枝，随时拿起，集中起。 (*)五处理：剪下的枝条要及时集中清运处理，以免引起病虫害。 *、标准 (*)造型美观，形态逼真。 (*)绿篱每季度至少修剪 * 次，造型灌木每季度 *** 次，乔木每 年 *** 次。 *、安全注意事项 (*)绿篱在 *—* 季度生长期修剪，乔木应休眠期或秋季修剪。 (*)修剪高大乔木时应注意人身安全，防止人从树上或梯子上掉 下。 (*)作业人员在高处工作时，应将工具放稳，防止掉下来伤人。 (八)、中耕除草作业规程、标准 *、作业范围 管辖区内各类植物的中耕除草。 *、作业程序 (*)每季度定期用锄头或耙子对树木(包括乔木和灌木)进行 次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。 (*)连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后，对板结的 土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。(*)草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草 结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应及时清运处理，控制 杂草的繁殖。 (*)大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后 ** 天将土深翻 *****，过星期后耙平备用。 *、作业标准 (*)中耕深度为 *** 左右，以不损伤树木根为准。 (*)目视没有明显的杂草，草地纯度为 **％。 (九)、施肥作业规程、标准 *、作业范围 管辖区绿化、花卉的施肥管理。 *、作业程序 (*)根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥(垃圾肥、 磨菇肥、饼肥等)，无机肥(氮、磷、钾、复合肥)。 (*)施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机 肥(化肥)多用撒施、喷施和根施作追肥。 (*)施肥时间：般在阴天或傍晚为宜。 *、要求及标准 “四多”、“四少”、“四不”和“四忌”。 (*)四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕苗期多施，花后多施。 (*)四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。 (*)四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。 (*)三忌：忌浓肥，忌热肥(指声瘟夏季)，忌坐肥(指栽花日，根 部贴在盆底基肥上)。 *、注意事项(*)施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋次，俗称“回水”。 (*)施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状 或粉状。 (十)、病虫害识别与防治作业规程、标准 *、白粉病的识别与防治 (*)白粉病的识别 ①发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶正面为多， 小点向四周扩展，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶。 ②发生旺季为 *—* 月，如管理不当，四季均会发生。 (*)白粉病的防治 ①注意透光，避免栽植过密，早期病叶立即摘除。 ②发病期可喷 **％退茵特 ******** 倍液，或 *.*—*.* 波美度 石硫合剂，**％胶体硫。**—*** 倍液，连续三次均有较好效果。 *、黑斑病的识别与防治 (*)黑斑病的识别 叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则 形病斑，直径 ***—****，深褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成 大斑，叶片变黑，脱落或枯死，四季均有发生。 (*)黑斑病的防治 ①加强管理，施肥时注意氮；磷、钾适当搭配，使植株健壮发育， 防止植株徒长。 ②注意栽培品种的选育，对有染病的，并且经济价值和观赏价值 都较低的品种，应考虑淘汰。 ③栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿。 ④定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷洗下层叶背泥土。 ⑤药剂可选用 **％百茵清可湿粉剂 ******* 倍液，**％托布津 可湿粉 ***—**** 倍喷液，**％代森胺 ***—*** 倍液，每隔 *—** 天喷次，连续几次，较好。 *、青枯病的识别与防治 (*)青枯病的识别与防治本病是因细菌侵染植株根、茎引起的维 管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株 感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整 株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或黄褐色的细菌粘液溢出。 (*)青枯病的防治发病期可喷 *．*％高锰酸钾溶液或者 ***— ***** 农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用 ***** 的硼酸液进 行外追肥，可提高病株的抗病力。 *、蚜虫的识别与防治 (*)蚜虫的识别 蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也多，为花木的主要害 虫。该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢， 叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落。 该虫在为害过程中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植 株枝、叶呈现层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观 赏价值。 (*)蚜虫的防治 ①清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消灭越 冬虫源，秋末喷射 **％乐果 *** 倍液以做保护。 ②当蚜虫发生时，每隔 * ** 天喷药次，连续进行二三次， 可选用 **％氧化乐果，或 **％乐果 **** 倍液，或者 **％杀螟松 ****倍液，*％敌敌畏 **** 倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上 *％*** 南 丹粒剂 **，深度为 *** 左右，也有良好防治效果。 *、蚧壳虫的识别与防治 (*)蚧壳虫的识别 蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植 物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引起落叶。 (*)蚧壳虫的防治 ①在龄若虫期喷射 **％氧化乐果及 **％，亚胺硫磷 ********* 倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。 ②对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减 少病由来源，增强植株的抗害能力。 *、螨虫的识别与防治 (*)螨虫的识别 螨虫属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大， 多在叶片反面再现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色斑块，叶片无 光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。 螨类的孳生和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影响，气 温 **℃ **℃，天气闷热的情况下，为其发生、发育的适宜条件， 多雨潮湿的环境不利于其发生和发展。冬季严寒可使越冬雌虫大量死 亡，虫口基数减少。若冬季和早春温暖、干旱，则越冬基数增大，在 适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。 (*)螨虫的防治 ①越冬期间清除易被害花卉周围杂草，并及时堆放沤腐，或者喷 药，以压低越冬虫源。 ②药剂防治可用 **％敌敌畏对 **** 倍液，或用 **％适满丹可湿粉剂对 **** 倍液等喷杀。 *、控制规程 ()、绿化养护作业检查标准 *、适用范围 管辖区内的绿化养护工作。 *、职责 (*)负责绿化工作的作业指导和日常巡查，填写《绿化巡视、养 护记录表》。 (*) 负责绿化工作的检查，并把检查结果和整改措施填写于《绿 化养护质量巡查表》。 *、工作规程 (*)及时登记辖区内绿化状况，完善《绿化档案》。 (*)托管绿地，根据绿化检查标准定期巡查，填写《绿化养护质 量巡查表》，发现问题及时出具《不合格整改单》，跟踪检查直至合格 为止。 (*)自管绿地，严格按照绿地养护规程实施。 *、绿地养护工作的检查 (*)养护工作每次完成后由实施负责人填写《绿地养护操作记录 表》，并由管理处专人核实后签字确认。 (*)每周进行检查，并将结果记录于《绿地养护质量巡查表》相 应栏中。 (*) 每月对辖区内的绿地养护情况进行次检查，并将检查结果 记录于《绿地养护质量巡查表》中。 (*)每月由养护部门填写《服务务质量检查评价表》，并交管理处 填写评定意见。(二)、项目部绿化管理考评标准 *、草坪人员 (*)草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，维护草地的卫生清洁，保 洁达 **％以上。 (*)草地不被人践踏，被破坏的能及时补植，草地完整率达 **％ 以上。 (*)清除杂草，草地纯度达 **％以上。 (*)适时适当浇水施肥，长势优良，绿地隔离设施完好。 (*)遵守管理处有关规章，完成组长及园艺工程师交办的其他工 作。 *、修剪人员 (*)松土、施肥适当，保持花木适当生长量，长势优良，鲜花飘 香、绿树成荫。 (*)整形、修剪满足园林功能要求及其生长特性，造型优美，景 观丰富。 (*)适时对花木进行培土、树杆涂白，防风害、日灼。 (*)对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。 (*)遵守管理处有关规章和完成组长及园艺工程师交办的其他工 作。 *、剪草人员 (*)监督草地管理，确保草地无石子的条件下剪草。 (*)草保持在 ***—*** 高度，适时剪草，修剪平整、美观。 (*)正确并熟练使用园林机械，熟悉草地概况，剪草时避开不安 全的地方，确保机械的正常运转。 (*)定期清洁和检修园林机械。(*)遵守项目部有关规章和完成组长及园艺工程师交办的其他工 作。 *、植保人员 (*)病虫害防治以“预防为主”为原则，不污染环境。 (*)熟悉相关病虫害发生的环境条件、发生规律和防治办法。 (*)预防草地病虫害，保持草地嫩绿。 三、植物绿化保护措施 认真履行绿化管理规定，进行公示，并严格执行。为了切实维护 好小区内的绿化，项目部将履行管理的有关规定如下： *、爱护绿化，人人有责。 *、不准损坏和攀折花木。 *、不准在树木上敲、钉、拉。 *、不准在树木上及绿地内设置广告招牌。 *、不准在绿地内违章搭建。 *、不准在绿地内堆放物品。 *、不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾。 *、不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地。 *、不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品。面议
