本溪市人防指挥中心物业管理

及后勤服务需求

一、项目基本情况

本溪市人防指挥中心（以下简称“采购方”）作为我市人民防空工作的具体实施保障单位，承担着战时防空袭防护、通信指挥体系建设、人防工程规划与管理、国防宣传教育与技能培训、平时应急支援和重要经济目标防护等重要职能。对物业服务的专业性、安全性要求较高。为优化资源配置、提高服务质量，按照“政府主导、社会参与、专业服务”原则，将物业服务纳入政府购买服务范畴。服务面积总计*****平方米，其中包含站前人防地下商场*****平方米、一中人防地下停车场*****平方米、其他建筑*****平方米。以上三处建筑物均设置消防安全系统，站前人防地下商场设有电梯，其他建筑内有中央空调系统。

二、服务范围及硬性要求

服务范围：采购方所属人防工程的设施设备维护、保洁服务、消防监控及保安服务在内的基础物业服务事项，以及司厨相关的后勤保障服务。

服务类型、岗位、同时在岗人数及人员硬性要求见下表：

注：因工作需要，岗位数量发生变动的，按实际需要增减服务人员及费用。另外，供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

三、对物业服务人员的具体要求

（一）服务中心

包含岗位：项目经理

服务内容：负责项目的综合管理、协调综合事务，服从采购方的合理工作安排，保证服务效果。

具体要求：

*、具有大专及以上学历，年龄**周岁及以下；

*、具有*年及以上项目物业经理工作经验；

*、责任心强，善于沟通，具备良好的物业管理知识；

*、熟悉各岗位的履职要求，能及时进行指导检查；

*、能够协调聘用人员完成采购方安排的各项临时工作。

（二）设施设备维护服务

包含岗位：综合维修和电工

服务内容：

*、采购方所属各场所办公设施的日常维修和养护；

*、采购方所属各场所内所有配电系统的电闸电柜电路、设施设备、特种设备如电梯的维修养护工作，进行外线巡线；

*、保证供暖期间中央空调换热运行和日常维修、维护工作。

具体要求:

*、要求具有维修相关工作经验，身体健康，年龄在**周岁及以下；

*、电工要求具有特种作业操作资格证；

*、综合维修对服务范围内不能正常使用的门、窗、及门锁、把手及时维修和更换，零星维修合格率***%；

*、各类设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽、无灰尘、无油渍、无锈迹、无脱漆、无杂物，无虫、无鼠害迹现象；

*、熟练掌握风、水、电、气、特种设备的操作和故障排查，能及时排除安全隐患，对无法现场维修的问题能正确停止设备运行，并上报采购方。

*、具备基本特种设备如电梯的维修、维护知识，能排除简单故障，按规定对电梯进行日常维护保养，定期开展安全状况检查，核查电梯相关证件情况，配合专业第三方公司完成年度安全检查，确保设备安全稳定运行。

*、熟悉中央空调的系统检查流程和基本维修、维护知识，了解空调通风系统运作逻辑。中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展*次运行情况巡查。每半年至少开展*次管道、阀门检查并除锈。每年至少开展*次系统整体性维修养护，检验*次压力容器、仪表及冷却塔噪声。定期开展管道、阀门检查并除锈，每年开展系统整体性维护，至少开展*次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；至少开展*次风管清洗消毒。定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。

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*、如发现技术难度或专业性较高的故障，应高效配合生产厂家或专业第三方公司完成故障排除和设备检修，确保设备安全稳定运行。

（三）保洁服务

服务内容：

*、室内保洁

*、室内保洁

*、办公区

*、洗手间

人员要求：

*、女性，**周岁以下，爱岗敬业度。

*、身体健康，无慢性疾病。

*、品行端正，吃苦耐劳，能服从领导管理。

具体要求：

*、遵守各项管理规章制度，统一着装上岗，树立良好形象；

*、遵守工作纪律，坚守工作岗位，工作时间不准做私活或与工作无关的事情；

*、严格按照工作标准，保质保量完成分管区域内的工作；

*、办公室的卫生清扫每日*次并在*:**前完：卫生间、走廊的清扫要在*:**点前完成；

*、服从安排，完成采购方安排的临时性工作。

（四）消防监控员及保安服务

包含岗位：消防监控员、保安队长、保安员、巡检员

服务内容：

*、消防监控员负责采购方所属各场所消防控制室值班工作，熟练掌握各类消防设施设备和器材的运行状态和使用性能情况；每周至少检查*次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

*、保安队长负责全体保安人员和巡检员的工作安排、职责检查、人员安排等工作；

*、采购方办公楼保安人员负责值班及外来人员登记接待管理工作，及时联系相关机关工作人员对外来人员的接待；负责机关办公秩序；夜间场所及楼内巡视，确保办公楼及附属各项设施安全；负责出入机动车管理，车辆停放秩序等工作；

*、商场保安人员负责巡视商场卖区，防止偷盗、聚众打架斗殴等事件发生；

*、巡检员负责巡视巡查地下停车场内车辆及人员情况，维持停车秩序，严防安全隐患。

人员要求：

*、男性，持有岗位要求的资格证：消防监控员要求持有消防控制室设施操作员资格证，保安员要求持有保安资格证。

*、保安员年龄要求**周岁及以下。保安队长要求**周岁及以下。

*、消防监控员要求具有高中及以上学历，持有消防控制室操作员资格证和两年以上从业经验。

*、身体强壮，责任心强，无犯罪记录。

具体要求：

*、各岗位工作人员上岗期间必须按要求统一着装，保持良好精神面貌；严格遵守上下班时间及值班纪律，认真执行交接班制度，对岗位发生的各种情况认真处理，并且做好详细的记录。

*、消防监控员：严格实行**小时双人值班制度，熟练掌握消防设备性能情况和消防控制室值班相关设备，着重处理消防控制室主机报警情况，警报响起需立即抵达处置，并及时上报；日常开展消防安全工作巡查，消防器材和特种设备至少每周全面检查*次；每月测试消防设备，按照消防应急预案，一般故障*小时内响应，紧急故障应即刻处置；每周至少检查*次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

*、发生火灾时，当值保安人员要立即拨打报警电话并通知上级主管，安全有序疏散大楼内所有人员，按既定方案组织灭火；

*、保安队长：负责全面做好全体保安人员和巡检员的工作安排、明确各岗位工作职责、科学进行人员安排等工作；详细制定安保工作计划和每日安全巡查记录；带头开展日常安全巡查检查等工作。

*、保安员：作风正派，遵纪守法，严守秘密，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪行为坚决予以制止；

*、建立门卫、办公楼（区）传达、更值及公共秩序等管理制度并认真落实，确保采购方各办公区安全和正常的工作环境；

*、熟知单位基本情况，各部门位置以及其所属工作人员，礼貌的查询进入大楼的外来人员，做好来人来访的通报、证件检验、登记工作，劝阻外来闲杂人员进入大楼，对来访人员如有怀疑，应及时上报；

**、严格执行巡视制度，认真做好防火、防盗、防抢劫等安全保卫工作，发现可疑的人和事，要妥善处理并及时上报。在巡逻过程中发现地面有污物、水渍、垃圾等影响环境卫生方面的问题，自己能清理的随时进行清理，不能清理的立即通知保洁员前来清理；

**、节假日和采购方职工下班后，应全面检查各房间门和窗户是否锁好、关闭，有无火灾隐患，如发现异常情况应及时联系采购方处理；严格控制下班后再进入大楼的人员，未经主管人员许可，任何人不得留宿在楼内。按时开启、关闭公共区域（楼道、卫生间等）的照明、排风设备；

**、熟悉和爱护配备的警戒、器材及大楼内的公共设施和消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法；认真检查设施设备，发现不安全因素立即查明情况，排除险情并及时报告主管人员，确保采购方所属各场所安全；

**、做好报纸、快递、快件等的登记、收件工作，完成采购方安排的各项临时性工作任务。完成采购方安排的各项临时性工作任务。

**、巡查员：应严格按照相关规定，定时巡查巡检，对出入停车场的车辆和人员进行严格核实检查，发现有行为可疑的人员要及时向上报告；应重点检查出入和停靠车辆有无漏油、漏水等安全隐患，一经发现应立即告知车主并上报单位；

（三）后勤保障服务

包含岗位：车辆驾驶员、厨房工作人员

*）车辆驾驶员

服务内容：

负责指定车辆驾驶、维修和保养工作，按指定线路行驶，协助各部门作业，保证车辆、物品、人员、安全。

具体要求：

*、对应车辆驾驶资格证*年以上，**驾驶资格应有*人，**驾驶资格应有*人。

*、要求安全驾驶无重大交通事故记录，身体健康无吸毒、酗酒等不良嗜好，**周岁以下。

*、严格遵守《中华人民共和国道路交通安全法》等交通法规，确保行车安全；

*、做好车辆的日常维护、检查工作，保证车辆证件及随车配件齐全完整，并做好相关记录；

*、按照采购方维修管理规定做好车辆维修，不出带病车，保证车辆安全；配合相关人员对车载物品核对工作；

*、熟悉驾驶线路，按照指定线路实施作业，不准搭乘外人和搭载其他物品；

*、按采购方统一要求进行加油；

*、爱惜车辆、做好车辆内外卫生清洁；

*）厨房工作人员

服务内容：

*、负责食堂饭菜加工清洗，保证食品安全卫生；

*、按照就餐人数制作每日二餐，确保菜品质量，符合大多数员工口味，确保食堂设施及环境卫生；

*、完成采购方临时交办的服务工作。

人员要求：

男女不限，具有健康证、无传染疾病证明和三年以上厨房工作经验。

具体要求：

*、对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；

*、厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；

*、制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色，品种，营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日二餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数量、质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；

*、每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平；

*、按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的人员餐饮保障；

*、卫生质量合格率达***%，就餐人员满意率到**%以上；

*、针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求；

*、对节假日及延时工作的人员提供就餐服务；

*、完成采购方安排的各项临时性工作任务。

四、对中标单位的履职要求

*、保密要求

中标单位应针对物业服务制定详尽的保密管理制度，并严格执行。制度内容应当包括但不限于：

*）明确重点要害岗位保密职责。

*）对涉密工作岗位的保密要求。保障计算机信息系统和国家机密的安全，制度涵盖人员管理、场所管理、责任追究等内容。

*）对于牵涉到网络安全、数据安全的重要信息、密码、资料、文档等须妥善存放，并按规定销毁。

*、保险要求

中标单位应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。中标单位应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

*、人员聘用要求

采购方原有物业聘用人员同意继续工作的，中标单位应优先考虑予以录用；部分岗位与原物业公司合同期限未满的，待合同期满后，应与中标单位重新签署合同。

中标单位应对所录用人员严格政审，保证聘用人员没有刑事犯罪记录，且家庭住址详细、个人资料齐全并留有能够证实其身份的有关材料备案。

中标单位应根据采购方要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果应在聘用前向采购方报备，保证岗位从业人员具有法律、法规和行业规定所要求的资质。

*、履职要求

中标单位应建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。做到档案和记录齐全，包括但不限于：

*）采购方的建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录；

*）公用设施设备维护服务：设备台账、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等；

*）保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等；

*）其他：财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。

本次物业服务管理采购项目不允许挂靠、外包经营。中标单位应根据合同约定或采购方指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人。对需要由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经采购方同意后方可转委托（以书面报告批复为准）。履行合同期间发现未经采购方同意挂靠、外包经营的，采购方有权立即终止合同。

当发生不可抗力或国家政策及机构重大调整，造成本次物业服务管理采购项目无法继续履行合同时，本项目可随时终止合同，双方均不承担违约责任。

*、其他解释说明事项

本次物业服务管理采购项目中对服务、技术要求所描述的特征或说明只是概括性的，不能理解为所需要的全部系统工序的要求，中标单位应按行业技术的服务经验，合格优质的完成采购内容和包含的全部实际工序及服务，达到服务标准。

中标单位应对本项目服务内容及要求的未尽事项，根据实际制定详细服务工作细则和质量标准，经采购方审核批准后实施。如有遗漏，采购方有权补充及变更相关要求。

五、商务要求

（一）实施期限

实施期限为一年，中标单位服务质量经采购方考核达到优秀等级，可续签一年；最多续签两年。

（二）付款方式

*、合同总金额的构成

**名员工每年工资费用的总和(**名员工每月的工资费用总和×**个月)

其中，每名员工每月的工资费用=每个员工每月的工资+保险或统筹+管理费+税金。

本次物业服务管理采购项目最终中标价为固定合同价，中标单位在项目实施期间，除法律法规规定的情形外，不得以任何理由向采购方提请调整请求。

*、工具相关费用

本次物业服务管理采购项目内所涉及的各岗位人员所需的大型机械，诸如洗地机、扫地车、吸尘器等必备设备由中标单位负责提供，涉及的相关服务由中标单位承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。零星维修材料、低值易耗品费用都由采购方承担。

*、支付方式

中标单位在完成采购方要求的作业数量和质量前提下，经采购方确认合格后开具发票,采购方按财政拨款情况审批后支付中标单位服务费用。

如当月发生其它服务费用需当月另行结算。其他临时任务、服务收费须提供相应的法律法规依据。

（三）验收标准与要求

*、验收标准

按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》（辽财采〔****〕***号）执行。

*、验收主体

本项目的履约验收工作由采购方依法组织实施。

*、考评要求

采购方有权对中标单位的员工进行监督和检查，检查中发现有不合格的员工，采购方有权建议中标单位调换。

由采购方成立考核小组，对中标单位物业服务质量采取综合考评制度，评分细则详见附件。考核分三个等级：**分以上为优秀，**分以上为良好，**分以上为合格。在履行合同期间如经过考评，服务质量低于合格标准，采购方有权要求中标单位进行整改，若整改后仍未能达到要求，采购方有权提前终止合同，中标单位无条件退出。