长沙市教育考试院：市教育招考综合办公楼*********年物业管理采购需求公开

物业名称

物业地址

长沙市市教育招考综合办公大楼（室外）

河西茶子山路***号

长沙市市教育招考综合办公大楼（室内）

项目

具体内容

占地面积

图纸：****㎡

建筑面积

建筑面积：*****㎡

绿化面积数据

绿化带及草坪：****.*㎡

停车场

****㎡

广场

****㎡

序号

设备名称

单位

数量

备注（明细）

配电系统

*

中心高压开关站

个

*

********

*

****** 电力变压器

台

*

*********/**

*

低压配电柜

台

**

***

给排水系统

*

生活给水机组

个

*

*******

*

给水机组开关柜

台

*

**(*)/****

*

给水回路闸阀

台

*

************

消防系统

*

消防自动控制设备

台

*

**************

*

各类阀门

个

**

*****

*

防火卷闸门

张

*

***

电梯

*

客梯

台

*

*******/*.*****

安全防范系统

*

监控管理平台

套

*

*******

*

高清解码器

套

*

******

*

网络视频录像机

套

*

*******

*

网络高清红外半球

台

**

*******

*

网络高清红外枪机

台

*

*******

*

网络高清红外球机

台

**

******

*

网络视频存储阵列

台

*

******

会议系统

*

会议系统

套

*

/

备注：设施设备的具体配备情况以现场为准。

序号

服务内容

服务标准

*

目标与责任

（*）建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

（*）日常服务完成率不低于**%。

（*）物业管理档案完整率不低于**%。

（*）日常对于投诉需在*个工作日内答复。

（*）建立各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达**%以上，并每季度更新。

（*）每半年进行一次服务项目内的满意度测评，满意度不得低于**%。

（*）对物业其它人员进行培训。

（*）满足业主提出的合理需求。

*

岗位要求

（*）学历要求:主要管理人员至少具备大专(含)以上学历、助理人员具备高中(含)以上学历。

（*）执业资格要求:与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书的，应当按规定持证上岗。

*

档案管理

（*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存。

（*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。②公共设施维护服务：设备台账、设备卡、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③卫生保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、垃圾分类台账等。④绿化养护：绿化养护记录、消杀记录等。

（*）履约结束后，属于单位资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

*

服务改进

（*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。确保任务顺利进行，对活动区域进行全面检查，发现并排除隐患。

（*）结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:具有相关工作经验*年(含)以上。

（*）执业资格:保安按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

（*）年龄要求:男**岁(不含)以下，女**岁(不含)以下。

*

秩序维护及安防

（*）建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。

（*）严格验证、登记、杜绝闲杂人员进入物业，环境秩序良好。

（*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行**小时监控，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。

（*）道路畅通，各种车辆停放有序。

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:从事绿化养护工作*年(含)以上。

（*）年龄要求:男**岁(不含)以下，女**岁(不含)以下。

*

绿化养护

（*）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（*）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%；

（*）室内外花木摆放及养护。

（*）负责办公室绿植养护；

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:具有相关工作经验*年(含)以上。

（*）执业资格:按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

（*）年龄要求:男**岁(不含)以下，女**岁(不含)以下。

*

公共部位建筑工程及设备设施维修维护（不含电梯）

（*）确保物业房屋的完好和正常使用。

（*）及时完成各项零修任务，零修合格率***%，一般维修任务不超过**小时，并建立回访记录。

*

电梯维护

（*）运行状况的检测。

（*）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

（*）各部位绝缘阻值大于*.**Ω，接地阻值不大于*Ω。

（*）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在*分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（*）其他约定：

①中标人按国家规定提供例常责任保养服务，每**天一次例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》，每半年一次应急预案演练。

②落实《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》，做到日管控/周排查/月调度。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。

*

配电室值班

（*）供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

（*）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。

（*）建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率***%。

（*）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。

（*）管理和维护好避雷设施和物业灯光亮化等设施。

*

给排水系统设备运行维护

（*）给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

（*）加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*

供电系统设备管理维护

（*）对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

（*）每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

*

消防系统设备管理维护

（*）每月检查一次，做好记录，及时报修。

（*）定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

*

智能化系统维护

保障设备的日常运行、保养、维修和安全管理，利用设备自身的监测、控制、诊断功能，同时借助先进的检测仪器和科学的管理手段，正确使用、精心保养、定期维护、适时更新，有效地发挥设备的运行效率，保证运行质量，最终实现整个物业的高效运作。充分利用智能化系统自身的监测、控制、诊断功能，实现对楼宇自控系统、门禁系统、停车场管理系统、保安监控录像系统、红外及微波报警系统、科学化、自动化管理。正确使用，精心保养，定期维修保养，确保设备系统安全高效运行。

*、维修派单

(*)普通报修：由各办公室工作人员填报修到物业管理，再将任务落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业管理，由物业整理、统计、分类、回访、存档。

(*)特殊报修：将设备进行一次统一报修填《报修单》，物业报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实，维修后，由物业在《报修单》上签字确认移交给办公室。

(*)紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业存档。

（*）服务时限

抢修项目：在配件到位的前提下，*小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：*小时内修复。

* 、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体

单次单品未超过***元（含）的维修维护材料、设备费，均包含在投标人投标报价中，不再另行收费；***元以上的维修、维护项目由投标人向招标人进行申报，经招标人审核批准后按审核后的价格进行结算，该价格不得高于市场行情。项目服务期内（*年）维修总额不超过*万元。

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:具有相关工作经验*年(含)以上。

（*）年龄要求:**岁(含)以下。

*

会议的音响保障、开水供应、保洁等服务

（*）上班前查看当日的会议安排，如有大型会议提前一天做好准备；

（*）临时会议如有增加、调整，要及时通知会务、保洁人员进行安排并做好登记；

（*）会议开始前准备好需要使用的茶杯、茶叶、开水等保障物品；

（*）做好会前卫生的检查，会议桌、地面等会议室内的卫生是否干净；

（*）会前提前**分钟到场，做好会议室设施、设备的调试，并提前准备好茶水；

（*）参会人员入座*分钟内，需倒上茶水，倒水顺序要正确，不滴不洒，无响声；

（*）每隔二十分钟需续水、倒茶一次；

（*）会议期间应关闭通讯工具，保持会场安静，不做与会议主题不相关的事；

（*）会议结束后及时通知保洁人员将会议室卫生清理到位；

（**）投标人提供保密承诺函（格式自拟），相关工作人员承诺不向任何人透露会议听到的一切内容。违者重罚。

序号

服务内容

服务标准

*

目标与责任

（*）建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

（*）日常服务完成率不低于**%。

（*）物业管理档案完整率不低于**%。

（*）日常对于投诉需在*个工作日内答复。

（*）建立各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达**%以上，并每季度更新。

（*）每半年进行一次服务项目内的满意度测评，满意度不得低于**%。

（*）对物业其它人员进行培训。

（*）满足业主提出的合理需求。

*

岗位要求

（*）学历要求:主要管理人员至少具备大专(含)以上学历、助理人员具备高中(含)以上学历。

（*）执业资格要求:与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书的，应当按规定持证上岗。

*

档案管理

（*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存。

（*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。②公共设施维护服务：设备台账、设备卡、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③卫生保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、垃圾分类台账等。④绿化养护：绿化养护记录、消杀记录等。

（*）履约结束后，属于单位资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

*

服务改进

（*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。确保任务顺利进行，对活动区域进行全面检查，发现并排除隐患。

（*）结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:具有相关工作经验*年(含)以上。

（*）执业资格:保安按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

（*）年龄要求:男**岁(不含)以下，女**岁(不含)以下。

*

秩序维护及安防

（*）建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和物业安全。

（*）严格验证、登记、杜绝闲杂人员进入物业，环境秩序良好。

（*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行**小时监控，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。

（*）道路畅通，各种车辆停放有序。

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:从事绿化养护工作*年(含)以上。

（*）年龄要求:男**岁(不含)以下，女**岁(不含)以下。

*

绿化养护

（*）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（*）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%；

（*）室内外花木摆放及养护。

（*）负责办公室绿植养护；

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:具有相关工作经验*年(含)以上。

（*）执业资格:按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书。

（*）年龄要求:男**岁(不含)以下，女**岁(不含)以下。

*

公共部位建筑工程及设备设施维修维护（不含电梯）

（*）确保物业房屋的完好和正常使用。

（*）及时完成各项零修任务，零修合格率***%，一般维修任务不超过**小时，并建立回访记录。

*

电梯维护

（*）运行状况的检测。

（*）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

（*）各部位绝缘阻值大于*.**Ω，接地阻值不大于*Ω。

（*）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在*分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（*）其他约定：

①中标人按国家规定提供例常责任保养服务，每**天一次例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》，每半年一次应急预案演练。

②落实《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》，做到日管控/周排查/月调度。建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。

*

配电室值班

（*）供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

（*）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。

（*）建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率***%。

（*）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。

（*）管理和维护好避雷设施和物业灯光亮化等设施。

*

给排水系统设备运行维护

（*）给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

（*）加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*

供电系统设备管理维护

（*）对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

（*）每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

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消防系统设备管理维护

（*）每月检查一次，做好记录，及时报修。

（*）定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

*

智能化系统维护

保障设备的日常运行、保养、维修和安全管理，利用设备自身的监测、控制、诊断功能，同时借助先进的检测仪器和科学的管理手段，正确使用、精心保养、定期维护、适时更新，有效地发挥设备的运行效率，保证运行质量，最终实现整个物业的高效运作。充分利用智能化系统自身的监测、控制、诊断功能，实现对楼宇自控系统、门禁系统、停车场管理系统、保安监控录像系统、红外及微波报警系统、科学化、自动化管理。正确使用，精心保养，定期维修保养，确保设备系统安全高效运行。

*、维修派单

(*)普通报修：由各办公室工作人员填报修到物业管理，再将任务落实到维修人员。维修好后将维修单及时送交物业管理，由物业整理、统计、分类、回访、存档。

(*)特殊报修：将设备进行一次统一报修填《报修单》，物业报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实，维修后，由物业在《报修单》上签字确认移交给办公室。

(*)紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，物业办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补填维修单交给物业存档。

（*）服务时限

抢修项目：在配件到位的前提下，*小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：*小时内修复。

* 、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体

单次单品未超过***元（含）的维修维护材料、设备费，均包含在投标人投标报价中，不再另行收费；***元以上的维修、维护项目由投标人向招标人进行申报，经招标人审核批准后按审核后的价格进行结算，该价格不得高于市场行情。项目服务期内（*年）维修总额不超过*万元。

序号

服务内容

服务标准

*

岗位要求

（*）工作经验:具有相关工作经验*年(含)以上。

（*）年龄要求:**岁(含)以下。

*

会议的音响保障、开水供应、保洁等服务

（*）上班前查看当日的会议安排，如有大型会议提前一天做好准备；

（*）临时会议如有增加、调整，要及时通知会务、保洁人员进行安排并做好登记；

（*）会议开始前准备好需要使用的茶杯、茶叶、开水等保障物品；

（*）做好会前卫生的检查，会议桌、地面等会议室内的卫生是否干净；

（*）会前提前**分钟到场，做好会议室设施、设备的调试，并提前准备好茶水；

（*）参会人员入座*分钟内，需倒上茶水，倒水顺序要正确，不滴不洒，无响声；

（*）每隔二十分钟需续水、倒茶一次；

（*）会议期间应关闭通讯工具，保持会场安静，不做与会议主题不相关的事；

（*）会议结束后及时通知保洁人员将会议室卫生清理到位；

（**）投标人提供保密承诺函（格式自拟），相关工作人员承诺不向任何人透露会议听到的一切内容。违者重罚。