一、项目名称：长沙市南雅星沙实验中学物业管理服务项目

二、项目预算：*******.**元/年，二年共*******.**元

三、项目概况：

长沙市南雅星沙实验中学位于长龙街道（开元东路与经开纵五路交叉路口西北角），校区总占地面积***亩，总建筑面积******^*，总用地面积******^*。整个校区初中部教学楼（第***栋）面积******^*、初中部科技楼（第*栋）面积*****^*；高中部教学楼（第***楼）面积******^*、高中部科技楼（第*栋）面积*****^*；图文信息中心（第*栋）面积*****^*；体育馆（第*栋）面积*****^*；食堂及三楼报告厅（第*栋）面积******^*；宿舍楼（第**栋）面积******^*，地下室面积******^*；田径场、东门卫室面积***^*、北门卫室面积***^*、垃圾站面积***^*等。

现行国家法律法规及行业标准

（一）管理岗位

*.人员配置

*.人员要求

*.*学历要求：主要管理人员具备大专(含)以上学历、 一般管理人员具备高中(含)以上学历。

*.*执业资格要求：主要管理人员应具备物业从业经验并持证上岗。

*.*服务时间：**小时按需服务。

*.*服务内容及要求：

*.*.*建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

*.*.*建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到**%以上，并每季度更新。

*.*.*每年至少进行四次服务项目的满意度测评。

*.*.*根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

*.*.*学生宿舍管理服务

*.*.*.* 服务内容：

按照学校工作安排准时参加各项寄宿生管理活动，按规程开放和关闭学生公寓各类设施设备；做好寄宿生安全教育和在寝室期间的安全管理；做好学生住宿出勤检查和反馈；指导寄宿学生处理寝室内务，营造安全、清洁、和谐、上进的寝室氛围；做好寄宿学生就寝管理，确保所有寄宿学生得到良好休息；正确、高效处理学生住宿期间的突发事件；做好工作人员房间的卫生保洁；做好学校寄宿生管理中心布置的各类记录、资料处理和宣传工作；完成学校和寄宿生管理中心交办的其他任务。

*.*.*.* 服务要求：

①遵纪守法，遵守学校各项规章制度，服从公司和学校工作安排，团结协作，文明向上，关心爱护学生，积极、认真、主动开展工作；

②严格按学校作息时间和学校寄宿生管理中心对生活老师的岗位职责要求开展工作；

③不得发生安全责任事故；基本不出现安全意外事件，即使出现意外也能实现免责；

④学生及家长反响好，满意率在**%以上，不满意率在*%以下；

⑤寝室及周边区域卫生状况好，文化氛围健康而丰富；

⑥处理寝室内突发事件程序正确且及时、高效；

⑦各类过程资料、专项资料全面且详实。

*.*.*.* 细则

（二）环境卫生保洁服务

*.人员配置

*.人员要求：具有物业服务从业经验。

*.服务内容及服务标准

*.*服务内容：负责长沙市南雅星沙实验学校范围内的公共场地、地面设施、房屋建筑公共部分的清洁卫生，建筑物周边、护栏、道路广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作，校园文化石及雕塑清洁和保养，垃圾站保洁、定期消毒、杀菌、灭蚊及生活垃圾收集、清运等，包括屋面、宿舍楼梯间的清扫、各不锈钢门及扶手的洗抹等。

*.* 服务标准

（三）房屋及公共维护服务：

*.人员配置

根据项目实际情况配置相应的工种，如普通水电工、泥木工等共配置*人：

*.服务内容：

①负责全校配电室的管理和全校供电工作；

②负责供水设施的管理和全校的供水工作；

③负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备的维护检修工作；

④负责全校房屋的泥、木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。路面墙面修补、围墙、护栏、墙面附着物装订、门窗玻璃、窗帘、屋面维修，教室及办公室的桌、椅、床、柜、推车及垃圾斗的维修；

⑤负责全校公共设施，路灯的维护保养；

⑥负责热水系统的维护；

⑦根据各类公共设施损坏情况提出大修计划和建议。负责配合学校完成日常工作；

⑧杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务及学校教材教辅资料运输和分发工作；

⑨完成学校领导交办的其他临时性工作。

*.维修工作要求：

①维修人员应热情、礼貌、使用文明用语，着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）；

②维修人员对校园内各区域水电及公寓楼屋顶热水系统运行情况进行相关巡查工作，并按时填写相关记录，内容要求详细，杜绝浪费，消灭长明灯；

③维修人员接到维修要求，按报修人约定时间快速、及时到达维修现场。维修服务视情况而定，一般不超过当天，如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因；

④维修人员接到报修单后，严格按学校维修材料使用相关规定要求，按当日报修项目到库房进行领料登记，并签字确认。合理利用维修材料，换下的废旧材料上交库房由学校统一处理；

⑤维修结束后，维修人员应清理现场设施，设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认；

⑥维修人员完成维修任务后根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档；

⑦设备的维护与维修耗材：中标人负责供电照明、设施设备的维护与维修以及损坏灯具灯管等的更换，维修材料费用由采购人负责；房屋的共用部，公共场地的维修养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。

（*）维修服务工作细则：

（四）绿化养护服务

*.人员配置

根据项目实际情况，需配备绿化维护人员*人：

*.服务内容：

校园内公共绿化苗木、草地除杂维护、修剪整形、去病除虫、补栽补种和学校临时杂事等；公共绿化白色垃圾及残枝落叶、人工湖内漂浮杂物等的清除。

*.服务标准

*.*乔木养护

（*）存活完好。无死树、无缺株。

（*）生长旺盛。有明显的生长量，单株生长健壮，枝繁叶茂，无弱株、病株，无攀缘植物。

（*）修剪合理。根据不同树种适时进行修剪、整形,做到无折悬枝，无枯死枝，无萌条枝，基部无根蘖，内膛通风透光，整体疏密得当，树形自然美观。

（*）无病虫害。生长季节枝叶完整，无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象，好叶率达**%。树干无蛀干害虫，无被虫咬叶面，地面无害虫粪屑，无药害。

（*）看护严格。无乱贴、乱画及乱钉、乱挂等人为损害现象。

*.*灌木养护

（*）树形美观，枝叶健壮，花期延续时间长，观赏效果好。

（*）修剪合理、及时。内膛不乱，通风透光；无折悬枝，无枯死枝，无徒长枝，无交叉枝，无串膛枝，无残花、残果。

（*）无病虫害。生长季节枝叶完整，好叶率达**%；无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象；无被虫咬叶面，无药害。

（*）看护严格。无人为损害，无覆盖物等。

*.*绿篱养护

（*）枝叶健壮，生长季节枝叶完整，好叶率达**%。无缺苗断空，无杂草杂物。

（*）修剪及时，修剪表面平直，边角整齐，线条流畅，整体效果好。

（*）无病虫害。无明显枯黄、干焦、卷曲、缀拈、穿孔、流胶现象，无被虫咬叶面，无药害。

（*）看护严格。无人为损害，无覆盖物等。

*.*草坪地被养护

（*）草坪养护基本要求：草坪生长繁茂，草坪叶色绿润，无明显色差，无明显干枯草丛。

（*）修剪平整，保持高度在****㎝。

（*）病虫害防治及时。

（*）重点部位：草坪覆盖率高于**%；空秃面积小于**×**平方厘米，杂草率≤*%。其余部位：草坪覆盖率达**％以上；空秃面积小于*平方米，草坪内杂草控制在**％以内。

（*）地被植物养护：生长繁茂，叶、花色泽艳丽，无杂草、无残花、无枯死植株、无病虫害，无药害、无有碍观赏的残花、残果，整体观赏效果好。

*.*花池、花箱养护

（*）保持花池、花箱内花卉鲜艳，一年四季均有鲜花开放。

（*）花池、花箱现有植物花卉生长良好，花色鲜艳美丽。

（*）花池、花箱内草花适时更换、养护及时，常年有花，无干枯现象。

*.*绿地看护

（*）严禁乱砍乱伐树木；对擅自占用绿地、挖沟的现象坚决给予制止并及时上报。

（*）严禁践踏绿地；杜绝乱拉乱挂、攀援树枝等现象；坚决制止摘花、折枝行为。

*.*设施管理

（*）各类设施保持清洁，无乱涂乱画乱贴及凉晒衣物现象。

（*）绿地内的道路、园林小品、景石、硬质广场、亭、台、廊架、座椅、护栏等美观牢固，无人为损害，发现问题及时报告。

（*）各类警示标志明显，有效防止落水、触电、摔伤等安全事故发生。

*.*其他要求

（*）施肥：根据各类植物的生长特点、植物对肥料的需要以及新种植物视生长情况，适时适量进行施肥。

（*）浇水：根据天气状况和土壤墒情适时浇水，对新植树木及草坪等入冬前要浇透水。浇水要均匀，不出现径流，不能溢水于马路或人行道上。

（*）修剪：根据各类植物的生长特点、地理环境、景观要求，按照操作规程适时进行。对植物上的枯枝、病枝、残枝、残花、败果和乔木、大型灌木主干、主枝上的杂生孽芽、攀缘植物等要及时清除，绿篱修剪表面平直，边角整齐。能及时地解决树木与高压电线、建筑物、指示牌等之间的矛盾。

（*）预防病虫害：设专职或兼职的人员进行病虫害预报工作，根据不同季节、不同树种及时采取措施防治，适时喷洒药物，要求每年打药不得少于**次。病虫危害程度要求：同种植物严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在*％以下；单株被啃咬的叶片最严重的在**％以下，同种植物有蛀干害虫的株数**％以下；介壳虫最严重处主枝主干上***平方厘米*头活虫以下，较细的枝条每尺长一段上在**头活虫以下，受病虫危害植物的株数整体要求控制在*%以下，全部叶部小于*%。

（*）草坪养护：每年结合冬季施肥进行打孔作业，使土壤保持良好的通透性；年施肥不得少于*次；平均每年浇水*次；每年修剪暖地型草*次以上，冷地型草*次以上，修剪高度*±***。

（*）除草清理杂物：绿地、树穴、绿带要结合松土及时清理各类杂草，要根据区域地点的重要程度定期清理杂物、树枝、树叶，及时清理死树、枯树。

（*）需防寒的树木要及时采取防冻措施。

（*）垃圾外运：绿化养护及外环境保洁所产生的垃圾（树叶、树枝、杂草、杂物、死树及生活垃圾等）全部外运，不允许在校内存放，做到日产日清。

（*）抗旱、抗涝：旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植物因脱水而造成枯死。雨季要加强防汛和排涝工作，防止植物受损。暴风雨过后倾倒苗木在***天内扶正，断枝落叶在*天内处理。

（**）养护人员的交通工具不得随意乱停乱放。

（**）灭鼠药品要做到定点、定时投放。每年*月***月份定期喷洒药物进行灭蝇、灭蚊环境消杀工作。

（**）养护区域的苗木及草坪因养护不当而发生缺失或毁坏的应及时补栽和补种，并由中标人人承担所有费用。补栽种苗木应按同等品种、规格，标准进行。

（**）人员及形象：统一着装，衣着整洁，形象佳，服务行为符合规范。

（**）中标人在养护过程中必须服从管理，并严格按照绿化养护的管理标准执行，优质完成所属区域日常园林绿化养护工作。

（**）要自觉爱护学校的设施设备，尤其是所配备使用的一切园林绿化机械工具，凡因丢失、人为损坏等均要照价赔偿、自费维修。

（**）使用风险较高的绿化设施设备，比如：油锯、打草机、树枝粉碎机以及洒水车等要专人负责，按规操作。

（**）要严格执行各项工作的安全操作规程，采取相应的周密的安全防范措施，加强安全防护(攀爬树木、砍伐树木、修剪树木及一切园林机械工具的使用等)，妥善保管和使用农药及汽柴油等。凡因工作人员违规操作等造成的安全责任均由中标人自行承担。

服务期限：二年，合同一年一签(自合同签订之日起计算)。

服务地点：采购人指定地点

详见技术规格

*.本项目按照《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔****〕*号）要求，组织履约验收，符合国家、地方及行业现行相关标准和技术规范要求，质量要求通过上级的核查及验收，验收报告是作结算送审和项目付款的必要凭证。

*.采购人每月对中标人进行考核(总分为***分)，考核总分≥***分，全额付款；**分≤考核总分＜***分，按***元/分进行扣分计算；**分≤考核总分＜**分，按***元/分进行扣分计算，在每月费用中扣除。如采购人对中标人月度考核低于**分，属于其服务质量严重不达标，当月按***元/分进行扣分计算，并有权终止合同。

附件：《长沙市南雅星沙实验中学物业管理考核实施细则》

*.服务期限:二年，合同一年一签(自合同签订之日起计算)。

*.在实施服务期间，中标人应配合学校进行各项节能管控工作，做到开源节流、节能降耗。对学校使用中的设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造（如在灯座加装反光镜等方法确保停车场照明亮度等）；应严格做好所有照明灯使用时间、景观灯的开放时间的控制（特别部分大功率景观灯等），并要责任落实到岗位、责任到人；应做好各设备、设施日常保养工作，延长设备、设施使用寿命，减少维修成本。

*.对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例火灾事件及安全事故，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。

*.对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：

（*）中标人须承诺对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的保险（五险）。

（*）工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由中标人负责，与采购人无关。中标人在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担中标人工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

*.中标人无对外收费权。

*.对中标人的其他要求：中标人应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等；并应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

*.物业管理用房的提供情况：学校提供物业管理用房。可以为晚班当值人员提供适当住宿，中标人工作人员在教师餐厅用餐，参照教职工伙食标准进行收费，实报实销，据实结算。

*.对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

*.投标人须详细了解本项目情况，根据学校实际情况制定投标方案。

**.项目地点：长沙市南雅星沙实验中学

**.结算方法：

（*）付款人：长沙市南雅星沙实验中学（通过国库集中支付）；

（*）付款方式：签订合同后，中标人人员到位，根据考核结果按月支付。（凭中标人开具的税务发票付款）。

（*）采购人每月对中标人进行考核(总分为***分)，考核总分≥***分，全额付款；**分≤考核总分＜***分，按***元/分进行扣分计算；**分≤考核总分＜**分，按***元/分进行扣分计算，在每月费用中扣除。如采购人对中标人月度考核低于**分，属于其服务质量严重不达标，当月按***元/分进行扣分计算，并有权终止合同。

**.本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对中标人进行考核，具体考核细则见《长沙市南雅星沙实验中学物业管理考核实施细则》（见附件）。

**.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

**.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出响应及说明。