长沙国王陵考古遗址公园管理处：汉长沙国考古遗址公园（桃花岭组团）物业管理服务采购项目采购需求公开

一、项目名称：

汉长沙国考古遗址公园（桃花岭组团）物业管理服务采购项目

二、项目概况

*.*预算金额：*******.**元/年

*.*服务范围：

汉长沙国考古遗址公园北以时代倾城小区四期南侧围墙为界，南以二环路为界，西以望藕路为界，东以银杉路为界，横跨望城、岳麓两个行政区域，总面积*平方公里，共有王陵**座。汉长沙国考古遗址公园（桃花岭组团）物业管理服务外包采购项目总面积*****平方米，其中总建筑面积****平方米，道路及硬质铺装面积为*****平方米；绿地面积为*****平方米。主入口两个。本项目主要包括汉长沙国考古遗址公园古墓葬群和文物的安全管理服务；园区地面、水域、绿化带内、办公室管理用房及厕所等各种公共设施的清洁卫生管理服务；园区内所有草坪、灌木、乔木的绿化管理服务；汉长沙国考古遗址公园开放日和来宾接待服务以及园区内各种设施设备的管理维护服务。

符合相关技术、安全的国家现行标准，并达到采购人要求。

三、项目服务标准

*.*物业验收查验：

中标单位参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

*.*清洁卫生管理

*.*.*管理内容：

（*）清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

（*）垃圾桶每天清理*次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

（*）每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

（*）每周二次文物库房、园区内设备巡回保洁，南国汉韵展厅内****分钟巡回保洁。

（*）服务范围：保洁整备工作在每天的*:**前完成，对项目红线范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；楼内公共开放区域、办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；针对园区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对园区排水、排污管道进行清疏；负责园区外立面定期清洁；对园区内公共环境、卫生间（含卫生间用品）、设施（各类标识牌、垃圾分类回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

（*）在园区闭园期间，物业公司须对楼内设施进行巡回清洁、养护；巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖、木地板等）进行日常清洁养护处理；巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；巡回对园区内既定的石材表面每年度进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。

（*）每半年定期对园区相关集水井进行清疏、捞渣工作。

（*）每天及时收集园区内垃圾并集中清运至垃圾中转站，依据垃圾分类相关法律法规及各类文件，做好垃圾分类工作，做到分类投放、收集、运输、处置等工作。

（*）协助对园区产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

（**）每周结合实际情况，对园区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。

★（**）根据长沙市爱国卫生运动要求的标准，投标人需承诺委托具有专业资质的虫控公司（需提供合作协议或资质证明）负责“灭四害”及白蚁防治工作，严禁使用无资质人员随意喷洒药物。中标人需提供年度专项服务计划，包括但不限于消杀频率（如每月至少*次）、重点区域、采用药品（需符合环保要求）、防治方法。每次服务后需提供图文记录，每季度提供防治效果评估报告。（针对以上内容，投标人需提供承诺函并加盖投标人公章）

（**）每半年定期对消防蓄水池进行彻底清洗。

（**）根据实际情况，每天至少一次对园区水景进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。

（**）完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。

（**）做好大型活动举办、重要接待任务等的突击保洁工作。

*.*.*具体标准及要求：

（*）有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

（*）园区内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据参观人数流量不定时清洁。

（*）保证建筑物外墙，每年全面清洗至少一次，局部地方根据需要进行清洗，以确保外墙清洁。

（*）保洁人员的呼叫响应时限为****分钟；定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀；中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；中标人负责园区所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。

（*）中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

（*）清洁卫生标准：

①地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂

物、无卫生死角，保持干净。

②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

③地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

⑤室内设施无潮变、无霉变。

⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。蚊蝇密度、鼠迹、蟑迹等不得低于国家爱卫办规定标准。采购人将进行不定期抽查，若未达标准，每次扣除当月物业管理费的*%**%，并要求限期整改，整改不力可加倍扣罚。

⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

⑨园区内排水明渠内无堵塞、无积污。

*.*.*对保洁人员素质的要求

（*）品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

（*）身体健康、体检合格，无重大疾病。

*.*安全管理服务

*.*.*服务范围：

（*）文物安全专项管理（本项工作为所有安全管理服务的最高优先级，中标人必须予以最高程度的重视和资源投入）。

（*）负责园区范围内包括建筑物内公共开放区域、办公室、停车场、公共广场等区域的全天候安全保卫工作。

（*）负责园区内重要岗位和重点部位（中心监控室、门岗监控室、桃花岭汉墓和陪葬墓群等）**小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全；负责各单体楼内秩序维护及疏导，确保园区秩序井然有序。

（*）负责出入园区的人员、物资及车辆的出入管理。

（*）负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、应急事件处置、救援等。

（*）负责园区的**小时巡逻值班。

（*）负责园区的**小时消防值班工作，每年消防演习至少不低于二次。

（*）负责园区安全检查、反恐防恐、重大活动、重要接待、社会教育活动的安全保卫和工作配合。

（*）负责园区安全教育宣传、安全警示等。

（**）负责与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

（**）负责园区管辖范围内交通秩序的维护，车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

*.*.*安保工作标准及要求：

（*） 确保单位内不可移动文物（如古建筑、石刻、遗址等）和可移动文物（如馆藏物品、展品等）的绝对安全，实现人防、物防、技防的紧密结合，并与本单位保卫部门形成高效联动。

（*）能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（*）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

（*）各出入口和门卫**小时值班看守。开放期间要立岗，并有详细的交接班纪录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。

（*）对大型物件出入要先询问调查并做好记录。

（*）保持保安之间以及保安与各部门的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，保安*分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。

（*）保安对参观群众的不文明举止或危害安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。

（*）力保园区内不出现任何警情，如出现警情，采购方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。

（*）遇到展厅布展等情况，保安要做好园区红线范围内文物运输的安全警戒工作。

（**）加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。

（**）做好文化广场的保安执勤工作：制止游客不文明现象的发生、禁止宠物进入园区、禁止园区跳广场舞、禁止园区进入流动摊贩、对进入园区吸烟的人员进行劝阻。

（**）园区治安案件发生率为*；火灾发生率为*；重大安全责任事故为*。

（**）制定区别于普通区域的《文物安全专项巡查规程》，并作为合同附件。 对不可移动文物： 巡查重点应包括结构安全（新增裂缝、倾斜、脱落）、周边环境（植被生长、积水、火源隐患）、安防设施完好性等。巡查频率应高于普通区域，并需有详细的巡查记录，发现问题第一时间向采购人报告。

对可移动文物展厅、库房： 巡查应重点关注展柜、库房门锁完好性，环境温湿度，有无虫害、漏水迹象等。禁止安保人员单独操作展柜、移动文物。

*.*.*消防工作标准及要求：

（*）进行消防宣传（利用标语和牌示进行宣传等）。

（*）建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人。

（*）把防火责任分解到各单体楼，各单体楼使用担负所属物业范围的防火责任。

（*）明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

（*）定期组织及安排消防检查，及时发现火险隐患。

（*）制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

（*）发动员工及时消除火灾苗头和隐患。

（*）建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

（*）明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

（**）建立消防档案。

（**）制定灭火方案及重点部位保卫方案。

（**）园区内禁止使用明火，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过园区管理中心审核通过方可使用。

（**）无火险隐患，火险隐患及时整改率***%。

（**）消防监控中心**小时值班，消防设施设备与器材运行正常，一般故障发现及时率***%，及时解决率***%。

*.*.*车辆、停车场工作标准及要求：

(*)负责停车场管理，确保地面道路和停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放。

(*)负责车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

(*)做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。

(*)过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件，负责处理车辆长期侵占以及僵尸车辆处置。必要时根据采购人要求对出入园区的物品、人员、车辆进行检查。

(*)交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。

(*)负责道闸、车场设施、地面墙面等设施设备的维修维护管理。

(*)应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

*.*.*制定并严格执行《安全事件分级响应预案》，并作为合同附件。

（*）涉及文物安全的事件为“特急” 事件，要求 “立即响应、第一时间上报单位负责人”。中标人需与采购人保卫部门共同制定《文物安全突发事件应急预案》，并每季度至少进行一次联合桌面推演或专项演练。安保人员需无条件服从在文物安全方面的指挥和调度。

（*）紧急（立即响应/*分钟内到场）：火灾、治安刑事案件、群体性事件、水管爆裂等可能造成人身伤害或重大财产损失的事件。

（*）急（**分钟内响应）：设备故障、紧急医疗救助、一般纠纷等。

（*）一般（按约定时限响应）：日常巡查、门禁管理、物资出入等。

（*）演练与培训：每季度至少组织*次专项应急演练（如消防、防爆），并留有记录。响应不及时视为重大违约，每次根据事件等级扣除当月管理费*%**%。

*.*.*对保安人员素质的要求：

（*）退伍军人或保安专业学校毕业优先，品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，男身高*****、女身高*****以上，工作认真负责，能吃苦耐劳。

（*）所有一线安保人员必须持证上岗（保安员证），并提供人员清单及证书复印件备查。投标方案中须明确承诺安保队伍的人员配置（含班次、岗位），采购人有权对安保人员进行面试审核。

（*）身体健康、体检合格，无重大疾病。

★（*）安保团队中必须设置 “文物安全专员” 岗位，该岗位人员需具备文物保护基础知识和安全防范经验，优先考虑有博物馆、纪念馆安保工作经验人员。所有负责文物区域巡逻、监控室值守的安保人员，上岗前必须接受由采购人组织的专项培训并考核通过，培训内容需包括本单位文物的特点、价值、脆弱性及应急处置流程。

（*）中标人安保人员能熟练操作与现有安防系统（如入侵报警、视频监控、门禁系统）的联动，确保警情发生时，能按预案迅速前往现场核实并处置。对监控中心值守人员实行双人双岗和资质认证制度，确保**小时不间断监控且能准确识别文物区域异常情况。

*.*开放日参观、大型活动和来宾接待

*.*.*服务范围：园区的开放日参观、园区内讲解、文物本体维护及文物周边环境的专项维护工作、举办大型活动以及来宾接待。

*.*.*接待工作标准及要求：

（*）按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。

（*）保持工作区域的整洁，准备好举行活动的各种用具、物品，随时准备使用。

（*）做好接待前的准备工作。

（*）做好各类活动及接待的迎宾工作。

*.*.*建立节假日保障机制。提供全年无休的服务承诺，并制定《节假日及重大活动人员保障方案》。明确节假日期间常驻人员最低配置数量（必须能满足基本运维和活动支持需求），并建立一支弹性应急队伍，确保在接到活动通知后能迅速增配人员。

*.*.*会场服务标准化。提前*小时开启空调、准备茶水（茶叶、热水瓶、茶杯）、会中定时（如每*****分钟）续水、会后清理等。需指定经过培训的专人负责。

*.*.*对活动接待人员素质的要求：

（*）品貌端正，品行优良，普通话流利，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

（*）身体健康、体检合格，无重大疾病。

*.*绿化管理

*.*.*服务范围：

（*）园区内公共空间的绿化布置。

（*）园区内室外绿化养护。

（*）园区绿化管理达到花园式单位标准

*.*.*管理标准及要求：

（*）施肥

①乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于*.****/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.****/株，尿素用量不低于*.****/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于*.****/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.****/株，尿素用量不低于*.***/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.***/㎡，尿素用量不低于*.***/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于*.***/**㎡。

（*）修剪

①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于****。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（*月**月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是****月，修剪后留*****高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证**范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；

④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

（*）病虫害防治：乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，白蚁、病虫害易发期（*月—*月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达**%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

（*）除杂草：草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过**%。

（*）灌溉：炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以**：**之前、**：**之后浇灌为宜，秋季在**：**—**:**浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于**分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

（*）降温防冻：高温天气（尤其在***月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

（*）扶正：对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

（*）草本花卉：每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

（*）园区绿植年度成活率标准≥**%。

(**)补栽：服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽。中标人需承担补种费用至达标为止（采购人不再支付任何费用），且补种苗木的保修期不少于*个月。同时，可按比例扣除当期绿化维护费用。

(**)花卉布置：配合园区根据需要布置花卉，满足园区对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。并及时对布置花卉进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。

(**）对绿化养护人员素质的要求

①品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。绿化养护人员需具备相关专业知识。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③具备二年以上园林绿化养护经验。

*.*设施设备管理：

*.*.*供、配电设备管理维护

（*）服务范围：对园区内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

①高、低压配电室有强电维保人员**小时值班,根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。（电气设备高压绝缘预防性试验检测甲方负责）。

②收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知园区，同时做好应急保障工作。

③负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换，对失效、坏损的照明系统及时更换。

④每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

⑤照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

⑥避雷、接地系统每年检测一次。

（*）工作标准及要求：

①巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

②巡查变压器及控制室。

③巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

④按时启、停外围、立面亮化灯饰。

⑤对发电机组试运行。

⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

（*）工作标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

*.*.*给、排水系统设备运行维护

（*）服务范围：

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责一次清洗、消毒。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。

（*）工作要求

①每月报告园区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。

②保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

③给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告园区研究处置。

④对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

⑤对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

⑥对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

（*）工作标准及要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*.*.*消防系统设备运行维护

（*）工作范围：

①各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

②消防控制中心**小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

（*）工作要求：建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

①保障消防系统日常运行。

②定期（每季检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

③根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

④每年制定消防系统保养计划，并负责组织实施。

（*）工作标准及要求：

①消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。

②消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

③园区内各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。

④制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

⑤严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

*.*.*建筑物室内、外公共部分日常养护维修

（*）工作范围

①巡视室内外公共部分的屋顶、墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

②屋面瓦、墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

③局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

④屋顶有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（*）工作要求

①保证所有建筑物室内、外公共部分的屋顶、墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况。

②保证屋面瓦、墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

③保证办公楼有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（*）工作标准

①定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。

②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。

③如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

*.*.*设施设备日常养护维修

（*）工作范围

负责所有日常维修维护工作，范围包括但不限于：所有照明系统（灯泡、灯管、开关、线路）、小型家用电器（冰箱、微波炉）、分体式空调（清洗、加氟、维修）、小型水管漏水、门窗五金、家具维修等。

（*）对设备维修养护人员素质的要求：

①品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③上岗人员需具备三年以上的工作经验。

*.*国保维护区域管理

*.*.*针对国保区域的特殊性和重要性要对上岗安保人员进行岗前培训。

*.*.*国保区域内绿植管理和养护应采用绿色环保的方式和措施，防止对土壤和周边环境造成污染。

*.*配合完成上级指定的相关任务

中标人有义务积极配合采购人完成上级单位部署的各类专项工作（如垃圾分类、综治、节能、创卫等）。中标人应指定一名项目经理或主管作为专项工作对接人，负责接收指令、组织落实、沟通反馈；建立并妥善保管各项工作的台账记录（文字、照片、视频等），并按采购人要求定期提供工作总结和汇报材料。此项工作纳入月度或季度考核，未落实可扣分扣款。

*.*能源管理（水电费分摊）

*.*.*供应商在中标后合同约定期限内（入驻后**日内）完成以下改造（采购人不再支付任何费用）：

（*）分区计量：为物业管理用房（如物业办公室、保安宿舍、工具间等）、公共卫生间、园区景观照明、喷泉水系、绿化灌溉系统等主要公共用电用水单元，加装独立的分水电表。

（*）数据接口：所有分水电表应便于采购人随时核查读数，并承诺提供数据接口或定期（每月）报送读数数据。

（*）若未能在约定期限内完成分表安装，采购人有权从合同款中暂扣一笔款项（*万元）作为履约保证金，直至完成改造。期间产生的所有园区水电费用，均由物业公司承担。

*.*.*费用承担原则：

（*）采购人承担：办公楼内部（以主水电表为界）的所有水电费用。

（*）中标人承担：所有加装的分表所计量的水电费用，即其管理区域、服务过程及公共区域维护中产生的全部能耗费用。同时，园区公共区域的路灯、景观灯等维修维护时均采用节能灯具，以控制能耗。

四、人员配置及要求

*.*人员配置表

*.*所有物业服务人员要在合同签订后**日内安排到位。

*.*中标人为员工配备工作服和工作证，清洁员上班必须穿工作服、佩带工作证。

*.*服务期限内，中标人应承担所需全部服务人员的工资、社会保险、医疗、安全等全部责任。物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，需保障服务人员合法权益，中标人承担企业的用工风险并负责处理用工纠纷。

*.*本项目采购人不提供中标人的办公场地和员工食宿，由中标人自行安排。中标人产生的水电费用由中标人自行结算。

*、项目服务时间及地点

（*）服务期限：一年，****年*月*日起（暂定，具体以合同签订时间为准）。

（*）服务地点：汉长沙国考古遗址公园（桃花岭组团）。

（*）履行方式：中标人根据采购人要求，完成指定区域内的各项服务直至项目验收合格。

三、项目服务标准

*.*物业验收查验：

中标单位参照国家建设部关于物业承接查验有关文件执行。

*.*清洁卫生管理

*.*.*管理内容：

（*）清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。

（*）垃圾桶每天清理*次，随时进行清理擦抹，周围不可有垃圾堆积。

（*）每月一次清理屋顶垃圾、杂物和积水。

（*）每周二次文物库房、园区内设备巡回保洁，南国汉韵展厅内****分钟巡回保洁。

（*）服务范围：保洁整备工作在每天的*:**前完成，对项目红线范围内的室外广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、休闲椅）等每天进行巡回保洁；楼内公共开放区域、办公区、楼梯、扶手、大厅、走廊、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；针对园区实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对园区排水、排污管道进行清疏；负责园区外立面定期清洁；对园区内公共环境、卫生间（含卫生间用品）、设施（各类标识牌、垃圾分类回收箱、休闲椅设施等）进行巡回保洁。

（*）在园区闭园期间，物业公司须对楼内设施进行巡回清洁、养护；巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖、木地板等）进行日常清洁养护处理；巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、铜材、石材等）进行去污、清洁等养护；巡回对园区内既定的石材表面每年度进行一次抛光、打蜡、晶面等专业处理；对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。

（*）每半年定期对园区相关集水井进行清疏、捞渣工作。

（*）每天及时收集园区内垃圾并集中清运至垃圾中转站，依据垃圾分类相关法律法规及各类文件，做好垃圾分类工作，做到分类投放、收集、运输、处置等工作。

（*）协助对园区产生的施工装修、布展垃圾进行专项处理、清运。

（**）每周结合实际情况，对园区蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。

★（**）根据长沙市爱国卫生运动要求的标准，投标人需承诺委托具有专业资质的虫控公司（需提供合作协议或资质证明）负责“灭四害”及白蚁防治工作，严禁使用无资质人员随意喷洒药物。中标人需提供年度专项服务计划，包括但不限于消杀频率（如每月至少*次）、重点区域、采用药品（需符合环保要求）、防治方法。每次服务后需提供图文记录，每季度提供防治效果评估报告。（针对以上内容，投标人需提供承诺函并加盖投标人公章）

（**）每半年定期对消防蓄水池进行彻底清洗。

（**）根据实际情况，每天至少一次对园区水景进行漂浮物打捞，每月定期清洗、换水一次，并及时投放药品，保持水体清洁，泉池内无污物、无异味。

（**）完成突发性事件造成的保洁工作，配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。

（**）做好大型活动举办、重要接待任务等的突击保洁工作。

*.*.*具体标准及要求：

（*）有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应根据观众流量巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。

（*）园区内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应根据参观人数流量不定时清洁。

（*）保证建筑物外墙，每年全面清洗至少一次，局部地方根据需要进行清洗，以确保外墙清洁。

（*）保洁人员的呼叫响应时限为****分钟；定期消毒杀灭四害及防白蚁、防蛀专业消杀；中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具的费用；中标人负责园区所属区和街道的“门前三包”、“垃圾处理”清洁卫生有关的费用。

（*）中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。

（*）清洁卫生标准：

①地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂

物、无卫生死角，保持干净。

②墙面、门窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。

③地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮。

④卫生间无异味、无积水、污渍、洁具还原本色。

⑤室内设施无潮变、无霉变。

⑥室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。蚊蝇密度、鼠迹、蟑迹等不得低于国家爱卫办规定标准。采购人将进行不定期抽查，若未达标准，每次扣除当月物业管理费的*%**%，并要求限期整改，整改不力可加倍扣罚。

⑦垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。

⑧按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。

⑨园区内排水明渠内无堵塞、无积污。

*.*.*对保洁人员素质的要求

（*）品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

（*）身体健康、体检合格，无重大疾病。

*.*安全管理服务

*.*.*服务范围：

（*）文物安全专项管理（本项工作为所有安全管理服务的最高优先级，中标人必须予以最高程度的重视和资源投入）。

（*）负责园区范围内包括建筑物内公共开放区域、办公室、停车场、公共广场等区域的全天候安全保卫工作。

（*）负责园区内重要岗位和重点部位（中心监控室、门岗监控室、桃花岭汉墓和陪葬墓群等）**小时安全值守；采取专人看管，不定时巡查和重点监控，确保重点部位、场所安全；负责各单体楼内秩序维护及疏导，确保园区秩序井然有序。

（*）负责出入园区的人员、物资及车辆的出入管理。

（*）负责开放期间公共秩序及治安维护、人员、车辆疏导、不文明行为的劝阻、应急事件处置、救援等。

（*）负责园区的**小时巡逻值班。

（*）负责园区的**小时消防值班工作，每年消防演习至少不低于二次。

（*）负责园区安全检查、反恐防恐、重大活动、重要接待、社会教育活动的安全保卫和工作配合。

（*）负责园区安全教育宣传、安全警示等。

（**）负责与政府、公安、街道等行政管理部门的交流与沟通，确保日常管理工作的顺利进行。

（**）负责园区管辖范围内交通秩序的维护，车辆疏导，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

*.*.*安保工作标准及要求：

（*） 确保单位内不可移动文物（如古建筑、石刻、遗址等）和可移动文物（如馆藏物品、展品等）的绝对安全，实现人防、物防、技防的紧密结合，并与本单位保卫部门形成高效联动。

（*）能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（*）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时统一佩戴标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，值班时立姿挺直，不倚不靠。

（*）各出入口和门卫**小时值班看守。开放期间要立岗，并有详细的交接班纪录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。

（*）对大型物件出入要先询问调查并做好记录。

（*）保持保安之间以及保安与各部门的通信畅通，在遇到异常情况或紧急求助时，保安*分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。

（*）保安对参观群众的不文明举止或危害安全的行为，必须立即制止，做到有理有节，措施到位。

（*）力保园区内不出现任何警情，如出现警情，采购方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。

（*）遇到展厅布展等情况，保安要做好园区红线范围内文物运输的安全警戒工作。

（**）加强夜间巡逻，按要求定时巡更，并做好详细记录，保安之间要保持联系。

（**）做好文化广场的保安执勤工作：制止游客不文明现象的发生、禁止宠物进入园区、禁止园区跳广场舞、禁止园区进入流动摊贩、对进入园区吸烟的人员进行劝阻。

（**）园区治安案件发生率为*；火灾发生率为*；重大安全责任事故为*。

（**）制定区别于普通区域的《文物安全专项巡查规程》，并作为合同附件。 对不可移动文物： 巡查重点应包括结构安全（新增裂缝、倾斜、脱落）、周边环境（植被生长、积水、火源隐患）、安防设施完好性等。巡查频率应高于普通区域，并需有详细的巡查记录，发现问题第一时间向采购人报告。

对可移动文物展厅、库房： 巡查应重点关注展柜、库房门锁完好性，环境温湿度，有无虫害、漏水迹象等。禁止安保人员单独操作展柜、移动文物。

*.*.*消防工作标准及要求：

（*）进行消防宣传（利用标语和牌示进行宣传等）。

（*）建立各级防火组织，并确定相应的防火责任人。

（*）把防火责任分解到各单体楼，各单体楼使用担负所属物业范围的防火责任。

（*）明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

（*）定期组织及安排消防检查，及时发现火险隐患。

（*）制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

（*）发动员工及时消除火灾苗头和隐患。

（*）建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队，抓好消防训练。

（*）明确火灾紧急疏散程序，做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移文物、抢救贵重物品在后。

（**）建立消防档案。

（**）制定灭火方案及重点部位保卫方案。

（**）园区内禁止使用明火，如有需要使用明火、电焊、气漂等，需经过园区管理中心审核通过方可使用。

（**）无火险隐患，火险隐患及时整改率***%。

（**）消防监控中心**小时值班，消防设施设备与器材运行正常，一般故障发现及时率***%，及时解决率***%。

*.*.*车辆、停车场工作标准及要求：

(*)负责停车场管理，确保地面道路和停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序，按照车位停放方向一致停放。

(*)负责车辆疏导，实行人车分流，正确引导车辆的行驶和停放，做到车辆出入安全、有序。

(*)做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。

(*)过夜车辆停放应有记录、无车辆和财物失窃事件，负责处理车辆长期侵占以及僵尸车辆处置。必要时根据采购人要求对出入园区的物品、人员、车辆进行检查。

(*)交通、车辆、停车场管理要有专人负责，要制定切实可行的管理制度，并报采购人批准。

(*)负责道闸、车场设施、地面墙面等设施设备的维修维护管理。

(*)应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

*.*.*制定并严格执行《安全事件分级响应预案》，并作为合同附件。

（*）涉及文物安全的事件为“特急” 事件，要求 “立即响应、第一时间上报单位负责人”。中标人需与采购人保卫部门共同制定《文物安全突发事件应急预案》，并每季度至少进行一次联合桌面推演或专项演练。安保人员需无条件服从在文物安全方面的指挥和调度。

（*）紧急（立即响应/*分钟内到场）：火灾、治安刑事案件、群体性事件、水管爆裂等可能造成人身伤害或重大财产损失的事件。

（*）急（**分钟内响应）：设备故障、紧急医疗救助、一般纠纷等。

（*）一般（按约定时限响应）：日常巡查、门禁管理、物资出入等。

（*）演练与培训：每季度至少组织*次专项应急演练（如消防、防爆），并留有记录。响应不及时视为重大违约，每次根据事件等级扣除当月管理费*%**%。

*.*.*对保安人员素质的要求：

（*）退伍军人或保安专业学校毕业优先，品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，男身高*****、女身高*****以上，工作认真负责，能吃苦耐劳。

（*）所有一线安保人员必须持证上岗（保安员证），并提供人员清单及证书复印件备查。投标方案中须明确承诺安保队伍的人员配置（含班次、岗位），采购人有权对安保人员进行面试审核。

（*）身体健康、体检合格，无重大疾病。

★（*）安保团队中必须设置 “文物安全专员” 岗位，该岗位人员需具备文物保护基础知识和安全防范经验，优先考虑有博物馆、纪念馆安保工作经验人员。所有负责文物区域巡逻、监控室值守的安保人员，上岗前必须接受由采购人组织的专项培训并考核通过，培训内容需包括本单位文物的特点、价值、脆弱性及应急处置流程。

（*）中标人安保人员能熟练操作与现有安防系统（如入侵报警、视频监控、门禁系统）的联动，确保警情发生时，能按预案迅速前往现场核实并处置。对监控中心值守人员实行双人双岗和资质认证制度，确保**小时不间断监控且能准确识别文物区域异常情况。

*.*开放日参观、大型活动和来宾接待

*.*.*服务范围：园区的开放日参观、园区内讲解、文物本体维护及文物周边环境的专项维护工作、举办大型活动以及来宾接待。

*.*.*接待工作标准及要求：

（*）按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。

（*）保持工作区域的整洁，准备好举行活动的各种用具、物品，随时准备使用。

（*）做好接待前的准备工作。

（*）做好各类活动及接待的迎宾工作。

*.*.*建立节假日保障机制。提供全年无休的服务承诺，并制定《节假日及重大活动人员保障方案》。明确节假日期间常驻人员最低配置数量（必须能满足基本运维和活动支持需求），并建立一支弹性应急队伍，确保在接到活动通知后能迅速增配人员。

*.*.*会场服务标准化。提前*小时开启空调、准备茶水（茶叶、热水瓶、茶杯）、会中定时（如每*****分钟）续水、会后清理等。需指定经过培训的专人负责。

*.*.*对活动接待人员素质的要求：

（*）品貌端正，品行优良，普通话流利，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

（*）身体健康、体检合格，无重大疾病。

*.*绿化管理

*.*.*服务范围：

（*）园区内公共空间的绿化布置。

（*）园区内室外绿化养护。

（*）园区绿化管理达到花园式单位标准

*.*.*管理标准及要求：

（*）施肥

①乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于*.****/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.****/株，尿素用量不低于*.****/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

②灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于*.****/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.****/株，尿素用量不低于*.***/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

③灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.***/㎡，尿素用量不低于*.***/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

④草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

⑤草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于*.***/**㎡。

（*）修剪

①乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于****。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

②灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（*月**月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

③草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是****月，修剪后留*****高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证**范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；

④乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

（*）病虫害防治：乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，白蚁、病虫害易发期（*月—*月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达**%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

（*）除杂草：草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过**%。

（*）灌溉：炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以**：**之前、**：**之后浇灌为宜，秋季在**：**—**:**浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于**分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

（*）降温防冻：高温天气（尤其在***月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

（*）扶正：对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

（*）草本花卉：每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

（*）园区绿植年度成活率标准≥**%。

(**)补栽：服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽。中标人需承担补种费用至达标为止（采购人不再支付任何费用），且补种苗木的保修期不少于*个月。同时，可按比例扣除当期绿化维护费用。

(**)花卉布置：配合园区根据需要布置花卉，满足园区对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。并及时对布置花卉进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。

(**）对绿化养护人员素质的要求

①品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。绿化养护人员需具备相关专业知识。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③具备二年以上园林绿化养护经验。

*.*设施设备管理：

*.*.*供、配电设备管理维护

（*）服务范围：对园区内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

①高、低压配电室有强电维保人员**小时值班,根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，并取得合格证。（电气设备高压绝缘预防性试验检测甲方负责）。

②收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知园区，同时做好应急保障工作。

③负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换，对失效、坏损的照明系统及时更换。

④每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

⑤照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘、设备接地有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

⑥避雷、接地系统每年检测一次。

（*）工作标准及要求：

①巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

②巡查变压器及控制室。

③巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。

④按时启、停外围、立面亮化灯饰。

⑤对发电机组试运行。

⑥按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。

（*）工作标准：对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

*.*.*给、排水系统设备运行维护

（*）服务范围：

①给、排水设备日常运行的检查、维修及保养。

②污水井、水池及水箱的清洗、保养，消防用水池、蓄水池，由物业管理公司每年负责一次清洗、消毒。

③各管线和各级阀门的检查和维修。

④各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。

⑤消防、喷淋水系统的检查和维修。

（*）工作要求

①每月报告园区设备运行情况（如水泵、阀门、强弱电），每季度进行形势分析。

②保障给、排水设备，消防、喷淋水系统的日常运行。

③给排水设备的故障应及时修复，如无法解决应立即报告园区研究处置。

④对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏，应及时更换。

⑤对上、下水道的堵塞不畅应及时疏通。

⑥对各水泵和阀门进行定期维护和保养。

（*）工作标准及要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*.*.*消防系统设备运行维护

（*）工作范围：

①各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查保养。

②消防控制中心**小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。

（*）工作要求：建立消防管理措施及发生火灾处理预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生，定期对消防系统和设施进行巡视，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

①保障消防系统日常运行。

②定期（每季检查一次）对消防系统和设施进行巡视检查，做好记录，发现问题及时报修。

③根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

④每年制定消防系统保养计划，并负责组织实施。

（*）工作标准及要求：

①消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。

②消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

③园区内各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。

④制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

⑤严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

*.*.*建筑物室内、外公共部分日常养护维修

（*）工作范围

①巡视室内外公共部分的屋顶、墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

②屋面瓦、墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

③局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

④屋顶有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（*）工作要求

①保证所有建筑物室内、外公共部分的屋顶、墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况。

②保证屋面瓦、墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏的维修和更换，小面积的木质地板修理和更换。

③保证办公楼有渗漏现象应找出原因并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

（*）工作标准

①定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。

②如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。

③如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

*.*.*设施设备日常养护维修

（*）工作范围

负责所有日常维修维护工作，范围包括但不限于：所有照明系统（灯泡、灯管、开关、线路）、小型家用电器（冰箱、微波炉）、分体式空调（清洗、加氟、维修）、小型水管漏水、门窗五金、家具维修等。

（*）对设备维修养护人员素质的要求：

①品貌端正，品行优良，年龄**至**岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

②身体健康、体检合格，无重大疾病。

③上岗人员需具备三年以上的工作经验。

*.*国保维护区域管理

*.*.*针对国保区域的特殊性和重要性要对上岗安保人员进行岗前培训。

*.*.*国保区域内绿植管理和养护应采用绿色环保的方式和措施，防止对土壤和周边环境造成污染。

*.*配合完成上级指定的相关任务

中标人有义务积极配合采购人完成上级单位部署的各类专项工作（如垃圾分类、综治、节能、创卫等）。中标人应指定一名项目经理或主管作为专项工作对接人，负责接收指令、组织落实、沟通反馈；建立并妥善保管各项工作的台账记录（文字、照片、视频等），并按采购人要求定期提供工作总结和汇报材料。此项工作纳入月度或季度考核，未落实可扣分扣款。

*.*能源管理（水电费分摊）

*.*.*供应商在中标后合同约定期限内（入驻后**日内）完成以下改造（采购人不再支付任何费用）：

（*）分区计量：为物业管理用房（如物业办公室、保安宿舍、工具间等）、公共卫生间、园区景观照明、喷泉水系、绿化灌溉系统等主要公共用电用水单元，加装独立的分水电表。

（*）数据接口：所有分水电表应便于采购人随时核查读数，并承诺提供数据接口或定期（每月）报送读数数据。

（*）若未能在约定期限内完成分表安装，采购人有权从合同款中暂扣一笔款项（*万元）作为履约保证金，直至完成改造。期间产生的所有园区水电费用，均由物业公司承担。

*.*.*费用承担原则：

（*）采购人承担：办公楼内部（以主水电表为界）的所有水电费用。

（*）中标人承担：所有加装的分表所计量的水电费用，即其管理区域、服务过程及公共区域维护中产生的全部能耗费用。同时，园区公共区域的路灯、景观灯等维修维护时均采用节能灯具，以控制能耗。

验收标准及方法：

（*）本项目按照关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔****〕*号），由采购人单位对本项目按季度进行验收。项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

（*）中标人按照本项目服务要求和服务标准做好服务工作，同时每天每班人员填写《值班情况记录表》，采购人按照采购需求随机抽检中标人的服务情况，同时填写《物业管理考核实施细则》，并与《值班情况记录表》一同作为验收付款依据。

（*）抽检情况根据附表的的项目打分，详见《物业管理考核实施细则》。

*.*其他要求

*、项目服务时间及地点

（*）服务期限：一年，****年*月*日起（暂定，具体以合同签订时间为准）。

（*）服务地点：汉长沙国考古遗址公园（桃花岭组团）。

（*）履行方式：中标人根据采购人要求，完成指定区域内的各项服务直至项目验收合格。

*、结算方法

（*）付款人：长沙国王陵考古遗址公园管理处。

（*）付款方式：服务费用支付与服务质量考核结果挂钩，具体费用以每季度质量考核结果为准，按季度支付，采购人凭中标人正式发票支付上季度的服务费用。

（*）采购人成立物业监管小组每季度考评一次，平均分不得低于**分，每低*分，扣除当季度管理费的*%，【若连续两个季度物业考核满意度未达到**分（不含**），或一次总分低于**分】，采购人有权终止合同。

（*）对于“安全事件响应不及时”、“火灾”、“人员资质造假”等重大失误，可直接扣除大额合同款（单次扣*%***%）或启动合同终止程序。

（*）对于文物安全方面出现的任何疏忽或违规操作，一经发现，每次扣除当月管理费的 *%***%。

如因物业公司失职（如脱岗、未按规巡查、响应迟缓）导致的文物安全事件（即使未造成实质损失），采购人有权启动合同终止程序，并追究其法律责任。

*、房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水等日常维修费用单项工程，单个元器件在***元以下的（含***元）均由中标人承担（依据小修界定表厘清维修范围）。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由采购人负责。

★*、投标人需承诺中标后无条件配合采购人的重大活动、迎检等临时工作。如遇园区有重大活动、重大接待、重大节日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由中标人承担。（针对以上内容，需提供承诺函并加盖投标人公章）

*、保洁工具（如扫把、拖把、作业器械等）由中标人提供，采购人不再支付任何费用。

*、绿化所需肥料、农药、补种费用等由中标人负责，采购人不另行支付费用。

★*、中标人与采购人签定合同之前,中标人须提供在其响应文件中已响应的证明材料的原件，否则采购人有权拒绝签定合同。采购人将对中标人提供的证明材料原件进行核实，如发现虚假应标者或与投标文件不符者，采购人有权拒绝签定合同，并将依法提请财政部门进行监督检查，追究其法律责任。

*、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况进行投标报价，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，采购人不再支付任何费用。

*、采购人不组织现场踏勘，投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

**、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

附表：物业管理考核实施细则附表：

重大安全管理