麓山国际望城实验学校座落于长沙市望城区大泽湖街道七峰路与华灿路交汇处，用地面积约***亩，设计建筑面积约*****.**平方米，学生人数约****人。 现拟对学校物业管理服务项目。

符合国家相关标准和行业标准。

无。

服务期限：服务期限为两年，合同一年一签。

服务地点：采购人指定地点。

一、服务范围及人员配置要求

（一）服务范围

校园内卫生保洁[包括教学楼、综合楼（办公楼、实验楼）、体育馆及其他体育场馆、食堂外围、地下车库、看台、风雨连廊、校园秩序维护等、校门口的卫生、设施设备维护及水电维修、泥木维修、保健管理、学校范围内的道路、下水道、化粪池、 建筑物四周排水沟、绿化带卫生、校园内绿化养护和垃圾清运等物业服务。

*、校舍及设施维护服务

提供校区内木工、泥工、水电维修、高压配电房值班等服务。

*、校园环境保洁服务

提供校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运、卫生消杀、虫害控制等服务。

*、校园绿化服务

提供校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、防虫、修剪等服务。

*、教师周转房及学生午休房服务

提供学校教师周转房、学生午休房内消杀及公共区域卫生工作等服务。

（二）人员配置要求

*、物业人员配备不少于**人：项目经理*人、物业助理*人、保洁员*人、绿化养护*人、水电及泥木维修员*人、保健员*人、售电抄表员*人。

*、年龄*****岁之间，在相应岗位有***年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法犯罪记录。

*、所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗。所有执岗人员，在本项目服务周期内原则上不能更换，若因不可抗力因素进行人员更换的，应当在*天内配备同等资质的人员并制定应对的措施方案，报采购人审核同意后实施。所有管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。

*.物业管理服务各岗位人员要求

二、服务内容及要求

（一）日常管理服务

*、建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

*、日常服务完成率不低于**%。

*、物业管理档案完整率不低于**%。

*、日常对于师生的投诉需在*个工作日内答复。

*、每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

*、建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达**%以上，并每季度更新。

*、每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于**%。

*、对物业其他人员进行培训教育，如：**消毒液不能用于清洁水磨石地面。

*、满足校方提出的合理需求。

（二）校舍及设施维护服务

*、校舍养护、维修、装修管理

（*）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（*）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（*）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（*）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（*）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（*）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（*）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（*）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（*）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（**）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（**）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

*、变配电系统

（*）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（*）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（*）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过*小时，一次维修合格率不低于**%。

（*）供电设备完好率**%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（*）配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

（*）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用单位。

（*）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

*、给排水系统

（*）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（*）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（*）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（*）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（*）对水箱每学期清洗消毒，无二次污染，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担检测费），并交校方审核，留存报告。

*、照明系统

（*）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持**%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（*）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持**%以上的亮灯率。

（*）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

*、消防系统设备管理维护

（*）每月检查一次，做好记录，及时报修。

（*）定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；如发现消防系统和设施出现大型故障及时上报学校进行处理；定期对员工开展消防培训，提高人防技能。

*、完成学校领导交待的其他任务。

（三）校园环境保洁服务

*、外围场地及绿化带的保洁

（*）道路地面、广场地面大件垃圾≤*件。

（*）绿化内大件垃圾≤*件。

（*）室外体育场地面无明显垃圾。

*、教学公共区域及辅助用房保洁

（*）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（*）平台台阶保持清洁。

（*）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（*）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（*）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（*）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（*）开放式地沟无大件垃圾。

（*）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（*）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（**）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（**）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（**）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（**）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（**）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（**）卫生间内保持空气清新、无异味。

（**）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（**）室内空气无异味。

（**）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（**）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（**）保持轿厢内空气清新、无异味。

（**）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（**）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

*、垃圾分类与清运

（*）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（*）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（*）垃圾箱筒内的垃圾不超过 */* 的高度。

（*）垃圾清收率不低于**%。

（四）校园绿化服务

物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

*、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

*、有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象。

*、定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**％，草坪纯度**％。

*、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土。

*、及时消除校园中绿地、草坪内的野草、杂草，防止草荒。

*、完成学校领导交待的其他任务。

（五）保健服务

*、在学校德育、后勤部门的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作,保育室由成交供应商配合办理卫生行政部门颁发的相关资质，学校负责相关费用。

*、制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

*、保健员是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。

*、贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

*、对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

*、抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作。

*、协助并配合学校组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校部门做好各项体检工作。

*、及时做好学校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。

*、协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

**、保健室必须**小时有专门保健员值班，在岗保健员必须穿着专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

**、保健室所需药品和医疗器材均由学校负责提供。

**、完成学校交给的其他工作。

（六）会务服务要求

*、负责学校会议接待、后勤、协助总务处完成学校交代的其他任务。

*、根据会议接待预订单做好会场布置计划工作。

*、做好会议接待服务工作。

*、举止端庄，保持微笑服务，使用礼貌用语。

*、做好会前桌椅、灯光、空调、音响和会议用品等设施及各项服务工作的准备工作。

*、会议结束后，即使清理茶具，整理桌椅，关闭照明、空调等设施，检查是否有与会人员遗留下来的物品。

*、完成学校交代的其他任务。

三、合同解除

除本合同另有约定外，投标人有以下行为之一的，采购人有权单方解除合同，并要求成交供应商赔偿因此造成的损失:

（*）成交供应商未按合同约定全面履行服务义务，且在采购人发出整改通知后，拒绝整改或者整改后仍达不到采购人要求的，

（*）成交供应商服务人员日缺岗率大于**%（含）的；

（*）因成交供应商（含服务人员）原因，导致采购人被上级主管单位受到行政处罚的；

（*）在一个合同周期内综合考核结果作为下一合同周期是否续签物业合同的依据，出现连续或累计三次“不达标”（**分以下）等次，学校有权终止服务合同；

四、其他约定事项

*、因成交供应商责任造成财产损坏：照价赔偿 。

*、因成交供应商责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

*、对成交供应商安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》，严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失由成交供应商承担。

*、成交供应商对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，所有工作人员的工资水平，应不低于同类单位同类人员。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由成交供应商负责，与采购人无关。

*、对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。投标人须承诺为配备的人员缴纳社会保险及人身意外险，所配备的人员在职期间发生任何问题由成交供应商负责，与采购人无关。（提供承诺书并加盖供应商公章，格式自拟。）

*、对成交供应商员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

*、对成交供应商的其他要求：（如保密等）不得透露学校有关重要消息和情况，对外不得损害学校名誉，和学校师生交往不得散布流言蜚语，遵守学校各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

*、物业管理用房、员工工作用水用电学校提供。私人财产自己保管，丢失自负。

*、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

**、本项目涉及的维修、绿化、清洁等耗材由采购人提供。

**、对成交供应商运营绩效考核要求：服务质量合格，不出现教学事故、安全事故、人口与计生事故、综合治理事故和其他事故，师生满意度不低于**％(在低于**%的满意率前提下向成交供应商提出合理的物业服务书面整改要求，如成交供应商在接收到采购人整改通知后*个月内仍未作出任何整改举措并达不到采购人服务要求的可按违约处理）。

**、如遇学校重大活动，成交供应商应加强物业管理，密切配合学校工作。

**、鉴于学校的工作特点，成交供应商维修服务工作不得因节假日和双休日而中断（成交供应商在签订合同后须书面提交维修人员名单、身份证复印件、具体上班时间等服务方案），寒、暑假根据学校维修安排正常上班。

**、如果成交供应商服务人员与师生发生纠纷，成交供应商应主动与学校相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷；情节严重的，要及时追究相关有责服务人员。

**、服务期限内成交供应商不得转包和分包，一旦出现转包和分包的立即解除成交供应商服务合同，成交供应商不得追偿学校责任。

本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对成交供应商进行考核，具体考核细则见《麓山国际望城实验学校物业管理考核实施细则》（见附件）。

附件：《麓山国际望城实验学校物业管理考核实施细则》

*、物业服务费支付方式：

*.*付款人：麓山国际望城实验学校

*.*付款方式：自合同签订后，按季度支付合同款，每季度期满的下季度第一个月的**日前支付上个季度的物业服务费。每个季度支付年度总费用的**%，采购人每季度对成交供应商进行考核(总分***分)，季度考核在***分（含）以上的，每季度按合同款项全额发放；季度考核在***分至***分（含）之间的，按***元/分在月度物业费中扣除。如采购人对成交供应商季度考核低于***分，属于服务质量严重不达标，采购人有权终止合同。要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜，遵守《麓山国际望城实验学校物业管理考核实施细则》要求。

*、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资、社保、高温费、保洁材料工具费、服装费、 税率、利润等所有费用，如一旦中标，在项目服务中出现任何遗漏，均由成交供应商承担，采购人不再支付任何费用。

*、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标响应文件中进行回应。