一、项目名称：物业管理服务

二、项目概况及说明

望城区金潇小学位于长沙市望城区金潇路与盛腾路交叉路口。****学年秋季学校开设**个班，学生人数****人左右，总占地面积*****.**平方米，绿化面积*****.*平方米，总建筑面积*****.**平方米，其中包括：*个室外篮球场和*个室内篮球场，*个田径场，地下车库*个(***个车位)，学校范围内的道路、下水道、化粪池、建筑物四周排水沟、绿化带卫生等。现采用物业服务外包方式完成学校的物业服务。预算金额：******.*元（一年）。

符合国家相关标准及行业标准。

无。

服务期限：三年(从签订合同之日起算时间，合同一年一签)。

项目地点：长沙市望城区金潇小学

一、项目服务岗位及人员要求

*.物业人员配备不少于**人：项目经理*人、物业助理（兼库管）*人、保洁员*人、绿化养护服务*人、房屋及公共设施维护服务*人、保健员*人。

*.物业人员在相应岗位有***年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

*.夏季工作时间：上午*:**~**:**，下午**:**~**:**；冬季工作时间：上午*:**~**:**，下午**:**~**:**。午休期间和学校活动日及寒暑假安排人值班，节假日与学校上班时间同步。

*.所有工作人员统一着装，必须持有体检达标检查报告。管理人员具备一定的计算机操作能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。

*.物业管理服务人员需求

二、服务内容

*.物业管理服务期限：三年(从签订合同之日起算时间，合同一年一签)。每月采购人对成交供应商进行考核，如采购人对物业月度考核低于***分，采购人有权单方面终止合同。

*.对下述物业范围提供物业管理服务：物业管理、校园内保洁、小型水电维修、泥木维修、弱电维护、绿化、管道日常简易疏通、会务接待、库管、卫生保健、学校公共场所清洁消毒及防疫服务、学校安排的其他工作等物业服务。

(*)校园内卫生保洁[包括教学楼、综合楼、食堂、教师周转房、学校公共区域(地下停车场)、体育馆(包含室内保洁的服务)、田径场、球场等]、校门口的卫生等物业管理服务；其中教学楼、综合楼、食堂、教师周转房不包含室内保洁的服务。

(*)校园内绿化养护，包括学校劳动实践基地的日常养护；

(*)协助维护校园活动秩序；

(*)设施设备维护及水电维修等物业管理服务；

(*)弱电维护（含网络、监控、打印机、计算机维修维护等）；

(*)保健员管理服务；

(*)教材的搬运和分发和统计；

(*)全校范围内的道路、下水道、化粪池、建筑物四周接水沟、绿化带卫生等物业管理服务；

(*)学校公共场所清洁消毒及防疫服务；

(**)学校安排的其他工作。

三、项目服务标准及要求

（一）卫生保洁要求

*.卫生保洁

服务内容

服务范围内的公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作(不包含教室内及教师周转房室内的卫生保洁)。

(*)屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

(*)门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

(*)楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

(*)公共区域每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，要用“大地拖”全面清洁；

(*)根据学校会议室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持会议室干净整洁；

(*)道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

(*)学校采光井保证无污垢，无杂物；

(*)遇文明创建，大型接待等重大活动开展时，成交供应商需无条件配合采购人做好保卫保洁工作（不包含社会类考试）；

(*)楼栋内定期消毒、杀菌，相关药剂等物品由采购人负责提供；

（**）楼栋的下水道、化粪池、校园内明沟和暗沟定期组织清理（每期不少于一次），所产生的费用由成交供应商负责承担，出现堵塞需要维修疏通由采购人负责。

（**）室内风扇、灯、空调内机（不包含空调外机）每期统一清洁一次。

服务标准：

注：所需的所有耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾篓、垃圾袋等由成交供应商负责，室内卫生所需耗材由采购人负责。

*.卫生保洁要求

（*）做到及时清扫、收集；垃圾桶日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中拖运处理。

（*）垃圾通过垃圾分类收集，从中分拣出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。

*.公共卫生区域的保洁要求

地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，需要开挖土方，所产生的费用由采购人负责承担。

*.公共区域的垃圾箱配置：由成交供应商根据实际情况配置，费用由采购人负责承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（二）绿化养护要求

（*）服务内容：管理范围的树木、花草、绿地及劳动实践基地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

（*）服务标准：

①有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，及时补种，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

②定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**％，草坪纯度**％；

③室内外花木摆放及养护；

④学生劳动实践基地的日常养护；

⑤采购人负责提供绿化养护所需水电、草皮、草籽、苗木、药剂、肥料等。

（*）草地绿化管理细则：

（*）乔木、盆景绿化管理细则：

（三）房屋及公共维护(含水、电、泥、木、搬运、杂工)

*.给排水系统设备运行维护

(*)服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护、巡查。

(*)服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*.供电系统设备管理维护

(*)服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、空调系统等设备进行日常管理和养护，确保正常运行使用。

(*)服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

*.房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

(*)服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。

(*)服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

*.房屋门窗维修要求

(*)服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修。

(*)服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

*.弱电维护管理

(*)服务内容：学校计算机、打印机、监控、网络等其他弱电设备的故障诊断及维修维护工作。

(*)服务标准

*)做好学校计算机维修维护工作；

*)做好打印机的墨粉更换、硒鼓的清理等维修维护工作；

*)做好监控的维修维护和使用工作；

*)做好学校网络的维修维护诊断工作；

*)做好学校交给的其他弱电管理和使用工作。

*.学习办公生活家具维修要求：

服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

*.房屋的共用部，公共场地的维修养护和单项工程费用（***元以上）和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担。

（四）保健室管理

（*）在学校学生教育处、安保科的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作，成交供应商应当协助学校办理卫生行政部门颁发的医疗机构从业许可相关资质。

（*）制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

（*）保健员是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。

（*）贯彻“预防为主”的方针，定期进行师生卫生健康的宣传教育，定期开展师生的初级医疗，急救和个人卫生的讲座，做好各种流行性疾病的预防措施。每学年不少于*次。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

（*）对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

（*）传染病防控制度的制定和落实。负责季节性、流行性传染病的监测、预防和接种等工作；负责建立健全传染病防控制度，发现流行病、传染病要及时隔离、消毒等，防止在学校流行；协调各教学部做好传染病防控的各项工作要求。如遇突发疫情或传染病高发事件，负责资料的收集与整理。

（*）学生查体及健康档案管理。建立健全学校卫生工作管理档案并且规范；有学生常见病情况统计、分析资料、有卫生工作计划、总结、有传染病报告、报表记录、有卫生常识宣传资料、每天坚持晨检并有晨检记录、有防近视措施、督促学生每天认真正确做好两次眼保健操、通过多种形式向学生宣传防近视知识，每季度对学生进行一次视力检查，配合卫生部门完成各项预防接种工作。

（*）及时做好学校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。

（*）协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

（**）保健室有专门保健员值班，在岗保健员必须穿着专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

（**）应建立健全各项规章制度：包括但不限于①工作岗位责任制、②计划、总结制度、③统计报表制度、④重大突发事件及传染病报告制度、⑤卫生宣传教育制度、⑥防近工作制度、⑦食品卫生安全管理制度、⑧晨检制度、⑨卫生检查评比制度、⑩档案管理制度等。

（**）药品及器械的采购管理。保管好药品和器具，经常检查，避免变质失效。学校现有医疗器材成交供应商可以与采购人协商使用事宜。

（**）学校大型活动的医疗保障。按照学校要求，负责各类考试、比赛等各类学校重大活动期间的医疗值班及保障工作。

（**）负责落实教育局、卫健局、疾控中心等相关部门的工作要求，按上级要求完成相关资料及台账建设。

（**）完成学校交给的其他工作。

四、其他约定事项

*.对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

*.对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。

*.成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

*.成交供应商对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，所有工作人员的工资水平，应不低于同类单位同类人员。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由成交供应商负责，与采购人无关。

*.对成交供应商员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、保健员等岗位需要持资格证上岗，持有健康检查达标证明，其费用由成交供应商自行承担。

*.成交供应商无对外收费权。

*.对成交供应商的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

*.物业管理用房的提供情况：学校提供物业管理用房。

*.物业管理饮食住宿安排情况：住宿和餐饮自理；如物业人员需在校就餐，经学校同意后，按照教职员工就餐收费标准进行餐费收取。

**.公用水电费的分担及收缴要求：由学校负责，但成交供应商所委派的物业人员住宿产生的生活用电用水按学校财务管理相关规定承担相应水电费。

**.因物业管理造成的一切事故由成交供应商承担全部责任。

**.对成交供应商运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙市望城区金潇小学物业管理考核实施细则》。

本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对成交供应商进行考核，具体考核细则见《长沙市望城区金潇小学物业管理考核实施细则》（见附件）。

项目其他要求

*.项目地点：长沙市望城区金潇小学

*.结算方法：

（*）付款人：长沙市望城区金潇小学（通过国库集中支付）；

（*）付款方式：签订合同后，成交供应商人员到位，根据考核结果按月支付。（凭成交供应商开具的税务发票付款）。

（*）采购人每月对成交供应商进行考核(总分***分)，月度考核在***分（含）以上的，每月按合同款项全额发放；月度考核人在***分（含）至***分之间的，按***元/分在月度物业费中扣除；要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜。如采购人对成交供应商月度考核低于***分，属于服务质量严重不达标，采购人有权终止合同。

*.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

*.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出响应及说明。