长沙市青少年宫：长沙市青少年宫*********年物业管理服务项目采购需求公开

长沙市青少年宫所属的长沙市青少年宫本部、长沙市青少宫培训二部位于长沙市青少年宫本部位于长沙市开福区中山路***号，属市中心核心区域，是一个面向公众开放的综合型场所。此次采购是对长沙市青少年宫的物业服务进行采购，服务期为三年。

品目一：由*座文体活动区及社会生活实践区（特许经营区自带物业）、*座素质教育区、*座多功能影剧院（特许经营区自带物业）以及地下室组成。总建筑面积*****.**㎡（其中*座建筑面积为*****.**㎡，*座建筑面积为****.**㎡，*座建筑面积为****.**㎡，地下室建筑面积为*****.*㎡，老办公楼建筑面积为****㎡，小杜鹃艺术幼儿园建筑面积为****㎡，又一村古亭建筑面积***.*㎡，杜鹃楼建筑面积为***㎡。）；红线范围有效面积*****.**㎡；建筑占地面积****.*㎡，绿化面积*****.*㎡，总计*个主次出入口。*座文体活动及社会生活实践区地上*层（局部设有夹层），建筑高度塔楼为**米，主楼为**.***米，包括科普教室、书法教室等；*座素质教育区地上*层，高度为**.**，主要为舞蹈教室、美术教室、音乐教室等；*座多功能影剧院地上*层（局部设有夹层），高度为**.**,其中一层与地下一层为数字电影厅，二层为***座的剧院。地下一、二层为设备用房及停车库，其中地下车库一、二层局部为****平方米的平战结合人防地下室。

品目二：长沙市青少宫培训二部（河西石岭塘校区）位于长沙市湘江新区观沙岭含光路***号，现有占地面积****.**㎡，房屋*栋，建筑面积****㎡，其中培训大楼一栋约****㎡（一、二楼教室***㎡，家长休息室***㎡，三、四、五楼教室****㎡）、其他功能教室约***㎡、其他用房约****㎡。室外风雨走廊、通道、操场等约****㎡；

考虑到公共区域的整体后勤管理与对外形象，物业人员的此次服装、清洁用品用具、维修工具、专业设备、保安用品用具等由中标人（按青少年宫要求）统一自行购买及管理（费用由中标人承担），物业人员的食宿、基本工资、日常加班工资、节假日人员加班工资、各种津贴、奖金，防暑降温费、福利、保险费用、项目利润、税金等费用及税费、管理费、前期介入物业管理服务、承接查验等服务项目、包含但不限于以上服务内容均包含在本次采购项目预算内。

保洁服务管理内容

（一）服务范围及配置

*、*座*层****平方米、*层****平方米、**夹层****平方米，共计约****平方米。

*、*座*****，主要为各专业教室，共计约****.**平方米。

*、办公楼****平方米（其中老办公楼建筑面积为****㎡，***保洁区域约***平方米）、幼儿园****平方米，又一村古亭***.*平方米；共计约****.*平方米。

*、红线范围内室外公共区域道路、前坪、广场等，面积约*****.*平方米（含小停车场）。

*、地下车库约*****.*平方米（不含*座负一层游泳馆面积****.*平方米）。

*、杜鹃楼***平方米。

*、培训二部石岭塘校区位于长沙市湘江新区观沙岭含光路***号，现有占地面积****.**㎡，房屋*栋，建筑面积****㎡，（其中培训大楼一栋约****㎡，一、二楼教室***㎡，家长休息室***㎡，三、四、五楼教室****㎡，其他功能教室约***㎡，其他用房约****㎡，室外风雨走廊、通道、操场等约****㎡。

*、需配置一名管理员（兼会务人员），负责大型活动及重要接待期间提供会议服务。会务人员具备熟悉会议流程、会议设备操作及相关会议礼仪知识，掌握会议组织、策划、协调等技能

（二）服务内容

*、日常卫生：日常卫生为每天都要进行的卫生，内容包含*座**、**、**夹层、**、**公共区域；*座*****全部区域（含各专业教室）、室外、办公楼（含***室内卫生）、杜鹃楼、幼儿园、停车场、门前三包等公共区域的保洁卫生（*座租赁特许经营区域及*座室内卫生由经营方自行负责，室外及周边，垃圾运送由本次中标中标人负责）。

*、大扫除：大扫除保证每月至少开展一次，遇三天以上的节假日或重大检查、活动等按照甲方安排另行开展，内容包含日常卫生范畴内的区域和办公楼内窗户、走廊顶的扬尘、楼顶、景观照明、小品、指示牌及其他公共构筑物外观等处的保洁卫生,红线区域内道路、广场、室外硬化部分进行清洗。

*、垃圾收集及分类：垃圾按长沙市政府对垃圾分类的要求标准收集，每天都要根据垃圾桶内垃圾分类积累情况，进行多次垃圾的收集和清理工作，内容包含以上所有日常卫生区域垃圾桶、公共区域内垃圾桶、楼道内垃圾桶等公共区域的垃圾收集和清理；垃圾分类由专人按长沙市政府对垃圾分类的要求标准执行。

（三）服务要求

*、楼内公共区域

（*）建筑物公共区域地面：全天候进行保洁，发现脏杂物、痰迹、垃圾、积水、纸屑、烟蒂等及时清洁干净。地面每日清扫一次以上，门厅每日清扫二次以上，地面每日拖洗一次以上，目视无尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象，

（*）建筑物公共区域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘一次以上，目视无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，没有明显污渍。

（*）墙面附属设施（开关、插座、装饰挂件等）：每月除尘一次以上，无灰尘、无污物、无蛛网、突出本色。

（*）会议室每日保洁一次，桌子无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗帘、窗台无明显灰尘、无污物；墙成、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。

（*）天台、车库顶、传达室屋顶：保持清洁、无垃圾、无积水。天台:每周清除打扫一次。导水槽:每周清理尘土、杂物一次。雨漏:每月疏通、导流一次。楼顶天台、导水槽内无尘土、杂脏物，附着物，导水槽无雨水沉积，干净卫生雨漏畅通，无堵塞。雨漏管口无尘士、脏杂物堆积。

（*）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。使用核准的不锈钢面清洁剂将其表面层积尘及污渍清除，再以干布抹干。每周保养一次。即对不锈钢面涂上一层保护油，使其表面保持光洋。严禁使用磨损物料和腐蚀性溶剂擦洗不锈钢及金属表面。

（*）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（*）垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、无异味、里面套垃圾袋，日产日清、满箱即清。

（*）开放式地沟无大件垃圾。

（*）桌椅、前台保持干净、无水迹和污渍。

（**）地毯整洁，无污渍。

（**）玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。

（**）卫生间:无臭味，洗手盆洁白，台面清洁、干燥，便池无积粪，尿垢，盆内洁，下水道通畅，墙壁、档板无污迹、保持地面干燥，防跌倒、每天通风一次，每周消毒一次。

*、楼外公共区域

（*）所属范围内道路、前坪、空坪隙地、地面、建筑外围、门前三包等每日清扫二次以上，停车坪、广场、道路及硬化地面每半月冲洗一次，确保无垃圾纸屑、杂物，无积水、污渍，无卫生死角，地面垃圾滞留时间不能超过二小时，特殊天气，及时处理；道路及停车场（库）、绿化区等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤*件；公共垃圾桶及时进行清理；保洁，保持垃圾桶外部清洁卫生。

（*）建筑物外墙（*米以下）：不定期清洗，无明显污渍。

（*）公共照明、标识牌、指示牌、小品、宣传栏及消防设施等：每周擦拭二次，目视无明显灰尘、无污渍（*米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。

（*）定期清掏辖区内明暗排水沟渠、化粪池、沉砂井：无污物、无堵塞，确保畅通。流泥井、化粪池周围无脏杂物、无蚊蝇、无异味散出；排污管道无严重锈蚀现象，每季度用专用消毒液进行一次消杀工作。每半月进行一次下水管道污水井含雨水井、化粪池通风排气，避免沼气等可燃有害气体聚集造成事故。

（*）垃圾收集处理（不含*座垃圾）：辖区内各垃圾箱和内容物不超过*/*，箱身无尘土、无污渍、无异味，灭害措施完善。收集的垃圾应及时清运到指定地点，分类处理。每周对垃圾桶（内外）清洁消毒一次。

（*）垃圾分类处理：按长沙市政府要求执行，做到日产日清，封闭转运，杜绝二次污染；按政府政策使用可降解环保垃圾袋；同时做好垃圾分类宣传引导、标识标牌维护更换、设施管理、检查督促、台账登记等相关工作。

（*）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

（*）遇有冰雪天气，要及时清扫单车棚顶、地面及主要交通要道的积雪，做好防滑措施及标识提醒。

*、电梯保洁

（*）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（*）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（*）每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

（*）保持轿厢内空气清新、无异味。

（*）使用核准的不锈钢面清洁剂将其表面层积尘及污渍清除，再以干布抹干。每周保养一次。即对不锈钢面涂上一层保护油，使其表面保持光洋。

*、卫生间保洁

（*）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（*）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（*）地面整洁、无污渍、无积水。

（*）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（*）卫生间内保持空气清新、无异味。

（*）保持地面干燥，防跌倒、每天通风，每周消毒一次。

*、垃圾分类、垃圾清运

（*）根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。

（*）垃圾清收率不低于**%。

*、卫生消杀

（*）无老鼠活动迹象。

（*）室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

（*）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

*、完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。

五、保安服务管理

（一）服务范围

物业管理红线范围内（不含*座及其他特许经营区）安全管理服务工作。

（二）服务内容

*、负责大门进出人员、车辆的询问、证件查验、登记、敬礼、指挥引导等；

*、负责大门、办公楼等所有建筑内外的安全保卫、负责确认门窗是否锁好，做好秩序维护；

*、做好日常安全保卫工作，确保红线范围内人身安全及财产安全；

*、消防器材、工具的配备、使用和维护管理工作；

*、负责夜间巡逻，办公楼的夜间守护；

*、监控中心（消控室）**小时值班，每班不少于二人，人员需持消防设施操作员中级或以上职业资格证；

*、防盗、防火报警消防设备运行管理，公共秩序维护，治安、防火防盗等突发事件的处理等，道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等；

*、配合甲方要求的安全保卫、防疫工作及各项活动需求。

（三）服务要求

*、人员要求

（*）从业人员年龄不得超过**周岁，身体健康，工作认真负责，品行端正，持证上岗、均无犯罪记录证明，所有员工档案交甲方等相关部门备案；（西门主入口人员，需形象气质佳，身高一米七二以上，年龄低于**岁，优先有形象岗工作经验或是退伍士兵）。

（*）严格遵守国家政策、法律、法规，服从领导，听从指挥，坚守岗位，尽职尽守。

（*）按照保安服务业服务标准提供规范的保安服务

（*）能熟悉工作职责，操作相关设备。

（*）能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类安保器械和设备。

（*）上岗时佩带统一标志及统一制服，仪容仪表规范整齐整洁，保持良好的精神面貌，坐姿、站姿端正，不得有弯腰驼背、躺卧等不规范姿势，不得在工作区域内吸烟、饮酒、吃零食、玩手机等有损采购人形象行为。

（*）负责制定、健全安全保卫制度，部署保安的工作计划安排和检查落实情况;

（*）负责制定每月值班安排表、考勤管理及人员异动管理;

（*）对待来访市民要热情、礼貌，使用文明用语，主动询问需求并提供帮助。

（**）安保人员需持有保安员证、监控中心（消控室）值班人员需持消防设施操作员中级或以上职业资格证。

*、车辆、停车场门岗要求

（*）负责停车场管理，认真做好当班记录，交接，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保管理区域内交通安全，防止车辆丢失、损坏。

（*）确保地面道路和地下停车场环境秩序良好，主动做好车辆引导，确保道路安全畅通，车辆停放有序，对非法占用道路的行为及时纠正；在上下班、上下课、活动、接待等出入高峰时间段必须配备充足人员现场引导分流车辆。

（*）管理区域内停车系统道闸、车场设施、地面墙面等设施设备进行日常的维修维护。

（*）要制定切实可行的管理制度，停车场管理要有专人负责，防止出入口拥堵、刮擦、及车辆的避费行为。

（*）应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。

*、巡逻岗要求

（*）着装上岗，**小时不间断作业，在采购方红线辖区内各区域巡查，不留死角，重点部位应设巡更点。

（*）负责检查各公用部位是否有违章使用情况，检查公共区域设备设施是否有安全隐患，对可疑人员、车辆进行检查防范；对辖区内进行安全、防火检查、防盗检查，及时消除安全隐患，防止安全事故和治安案件发生。

（*）巡查辖区内车辆停放情况，维护车辆停放秩序和车辆安全，确保消防通道畅通；

（*）接到火警、警情等突发事件或紧急求助报告后五分钟内到达现场，协助保护现场，采取相应措施处理和协助，并在第一时间报告服务中心、甲方和警方。

（*）认真做好各类巡查记录。

六、智能化系统调度中心（场馆指挥调度中心）

（一）服务范围

该中心位于场馆*座南面塔楼一、二楼，该中心集成了电梯应急通讯终端、通风与排烟系统、智能照明系统、能耗监测管理系统、漏电报警系统、视频监控系统、停车管理系统、火灾报警及联动系统、门禁系统、广播系统等楼宇智能化管理配套系统。

（二）服务内容

负责中心各类系统的日常管理和维护工作，制定日常管理和维护相关制度，如：无关人员不能随意进出，保障环境卫生，资产安全，防止出现破坏、丢失等状况。实时查看各类系统运行状况，制定系统软、硬件故障处理流程，处理各类系统突发性故障（一般性非硬件故障自行处理，其他问题及时上报处理）。及时和有效发现和反馈相关系统出现的安全预警。协调各方极早解除事故发展苗头，防止各类事故扩大。制定各系统突发性故障应对措施。有效发挥中心智能化集成系统作用，为场馆管理提供便利，提高管理工作水平。

（三）服务要求

总体要求：调度中心实行**小时值班，值班人员有一定的专业技能，并通过相关的培训，各类系统的检查、操作、故障处理有记录；各类系统运转状态良好，设备无报警、亮红灯等故障。相关系统出现的预警，能及时通报，有效处理。各类系统出现的突发性故障，能有效应对。

*、监控系统运转良好，各个监控点画面清晰，能随时调取各监控点不同时间段的画面；利用监控系统能对日常管理、重大活动、车辆进出管理等进行调度指挥，特定的安全盲区每班必须监控记录（如*馆负二设备房过道有无漏水、负一负二车库雨天有无淹水）提高工作效率，降低管理成本。对接监控系统维保单位及对其监督管理，发现监控系统设备故障应立即上报给维保单位，并跟进监控系统故障维修处理情况。

*、停车管理系统正常运转，熟练处理车辆出入道闸过程中出现的故障，并有记录，尤其是对非法抬杆、放行、跟车逃费等有记录说明。对接停车系统维保单位及监督管理，发现停车系统设备故障应立即上报给维保单位，并跟进停车系统故障维修处理情况。

*、广播系统能正常使用，场馆内外各个广播点有声音，能有效的发挥广播系统作用，配合日常场馆管理工作。

*、保障智能照明系统、能耗监控管理系统、通风与排烟系统、漏电报警系统运转良好，且通过系统组合提示加工程处理，完成场馆的能耗控制。对接能耗监控管理系统维保单位及对其监督管理，发现能耗监控管理系统设备故障应立即上报给维保单位，并跟进能耗监控管理系统故障维修处理情况。

*、电梯管理系统、通风与空调系统、给排水系统、电力监控管理系统、火灾报警及联动系统、门禁系统等系统定期测试，确保运行正常，设备无报警、亮红灯等现象，能及时和有效处理相关系统的预警，并有记录；特殊系统和设备涉及到第三方维保的，对接第三方维保单位及对其监督管理，发现设备故障应立即上报给维保单位，并跟进故障维修处理情况做好相关记录。

*、做好管理中心机房及设施设备卫生清洁工作，保持设备表面清洁，无灰尘、油污等，设备周围应无杂物。室内应保持整洁、干燥，温度、湿度应符合设备运行要求

七、设施设备管理要求

*、运行管理

*.*操作规范：制定详细操作规程，操作人员要经培训考核合格持证上岗，如电工操作必须持有电工证并严格按规程操作。

*.*日常巡检：建立巡检制度，规定巡检内容、路线、周期等，及时记录设备运行状况和问题，消除安全隐患，如机房设备要定时检查温度、湿度、运行声音、漏电等。

*、维护保养管理

*.*保养计划：根据设备特点和使用情况制定保养计划，明确保养级别、内容、时间间隔等。

*.*保养实施：保养要严格按计划和标准进行，做好记录，更换的零部件要记录规格、型号、更换时间等。

*.*备件管理：合理储备备件，建立备件库存管理制度，对备件出入库、库存盘点等进行管理，确保及时供应。

*、安全管理

*.*安全制度：建立健全安全管理制度，明确责任和安全操作规程，如设备操作安全制度、维修安全制度、安全隐患巡查制度等。

*.*安全防护：为设备配备必要的安全防护装置，如防护栏、锁具、安全光幕等，定期检查维护确保有效。

*.*安全培训：定期组织安全培训和应急演练，提高人员安全意识和应急能力，如消防演练、触电急救培训等。

*、档案管理

*.*档案建立：建立设施设备台账，包含设备型号、详细参数等数据；为每台设施设备建立档案，包括运行记录、维护保养记录等。

*.*档案更新：及时更新档案内容，确保信息准确完整，如设备改造后要将改造资料和相关记录更新到档案中。

*.*档案保管：指定专人负责档案保管，确保档案安全，便于查阅，采用纸质和电子档案相结合的方式并定期备份。所有档案未经采购方同意不得提供给第三方；按年度装订成册，保存三年交付采购方。

（一）供电系统管理维护

*、服务范围

整个物业管理范围内供电系统。

*、服务内容

对管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

（*）高、低压配电室有强电维保人员**小时值班,根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，对安全用具进行安全测试并取得合格证。

（*）密切同供电公司的工作联系，及时反馈停电等相关信息给采购人，同时做好应急保障工作。

（*）负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换（单次配件单价***元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的*/**。

（*）利用漏电报警和能源监测系统对供电设备设施巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

（*）各类开关箱安全标识齐全，无漏电安全隐患，确保人身安全。

（*）场馆各个点位防雷及接地系统每年检测一次，并出具监测报告。

（*）高压开关柜停送电操作应严格执行操作票制度，填写好工作单，并检查各项操作机械完好，严格执行一人操作，一人监督工作制，按工作单填写程序进行操作。

（*）每周一次对所有配电房配电设施巡检一次，并做好记录，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

（*）每班一次对高压配电设施进行巡查，发现问题及时维修。

（**）每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检查，出现损坏及时更换或立即报维保单位及时维修。

（**）定时开关公共区域的路灯、草坪灯、等照明设施。

（**）每月*日统计用电量了解用电能耗变化，优化实施节能降耗。

（**）定期对供配电设备进行安全检查和评估，确保用电安全，避免用电火灾、触电、漏电和短路等安全事故。

（**）及时处理设备故障和问题，确保供配电设备始终处于良好的工作状态。

（**）建立健全管理制度和应急预案，定期对供配电设备进行安全事故演练，提高安全意识，以应对供配电设备出现问题时的应急处理能力。

（**）配电系统维修、维护、值班人员必须具有国家规定的作业证书。

（**）每班有记录，定期检查，维修、保养记录保留存档，文字记录存档三年。

*.服务要求：

（*）专职工作人员入职前必须熟悉场馆供电系统分布、走向、容量等参数。

（*）定期转换变压器运行方式，确保备用变压器等高压设备能随时投运。

（*）巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。

（*）对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

（*）建立大型设备安全与缺陷记录，以期适时改进。

（*）按要求做好高、低配电压设施、设备的定期、检测、维修、保养。

（二）给排水系统

*、服务范围

整个物业管理范围内的给排水系统。

*、服务内容

物业管理范围内的给排水系统的设备、设施，如生活水池、消防水池、水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护、维修和管理等。

*、服务要求

（*）给、排水设备日常运行的检查、维修及保养，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。

（*）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。

（*）各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修维护。

（*）消防、喷淋水系统的检查。加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。

（*）定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅，检査井定期清掏。

（*）建立安全供水管理制度，水箱实行双锁双人管理，严禁非工作人员或有碍饮用水卫生疾病人员进入供水设施房；水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准；确保水池每半年清洗一次；并进行相应检测，提交检测报告。

（*）及时发现并排除故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜；做好节约用水工作。

（*）准确掌握自来水的停水信息，及时发布停水通知。建立健全管理制度和应急预案，定期对供水进行事故演练，提高管理意识，以应对供水设备出现问题时的应急处理能力。

（*）每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时检修。

（**）每月至少一次巡视给排水管道、阀件接口有无异常情况。

（**）每周一次巡视污水提升泵运行状况，检查控制箱、液位报警装置工作状况，包括清理隔栅垃圾。

（**）每周一次（雨季每天）检查各集水井泵工作状况（包括手动、自动和控制箱指示灯），包括隔栅垃圾。确保如*馆负二设备房过道无漏水、负一负二车库雨天无淹水情况。

（三）电梯系统

*、电梯数量：直梯*台，扶梯*台。

*、电梯运行状况的监测。

*、定期对机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

*、服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间安全运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，检查电梯准用证、年检合格证完备，监督维保单位定期进行维护保养；确保轿厢、候梯厅保持清洁；因故障停梯或接到报故、困人事件后立即通知维保单位并到达现场安抚被困人员、做好安全防护隔离、疏导乘梯人员，跟进维保单位处理情况。

*、对接电梯维保单位及对其对其监督管理，发现电梯设备故障应立即上报给维保单位，并跟进电梯故障维修处理情况。

*、每日对电梯进行巡检，检查项目包括电梯运行状态、轿厢门系统、层门系统、照明通风、安全隐患等，做好巡检记录，发现问题及时停梯，报电梯维保单位进行维修，并跟进维修情况。

*、制定电梯应急救援预案，明确被困人员解救、故障抢修、事故报告等流程，每年至少进行一次应急演练，提高救援能力。

*、发生困人等紧急情况时，值班人员应在立即响应，联系维保单位施救，对被困人员进行安抚。

（四）空调系统运行维护

*、主要设备：中央空调（质保期内，由厂家负责提供，中标人负责衔接及监督管理；质保期后，采购人选聘专业合格供应商承担主机系统维护，中标人负责末端维护、工作衔接、采购人的需求配合以及日常的监督管理）。

*、服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用。

*、服务标准：

（*）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。

（*）定期保洁空调设备（如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗），定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。

（*）空调系统出现运行故障后，及时通知维保单位人员维修，并做好记录，维修合格率***%。

（*）根据季节、使用场景和人员活动规律，合理设定中央空调运行时间。优化实施节能降耗。

（*）对操作中央空调的人员进行专业培训，使其熟悉设备性能、操作流程和节能技巧，操作人员应严格按照操作规程开启、关闭和调节中央空调，避免频繁开关机和不合理的温度调节，减少能源浪费。

（*）每两小时对中央空调设备进行巡检，检查内容包括设备运行声音、温度、压力、振动、燃气泄露等，发现异常及时处理并记录，确保中央空调设备安全运行。

（*）操作人员在操作和维护设备时，必须佩戴必要的安全防护用品，如安全帽、手套、防护鞋等。

（*）制定应急预案，当发生设备故障、漏水、火灾、燃气泄露等紧急情况时，操作人员应立即采取相应措施。

（*）新风系统通风设施、设备等正常运行使用的日常管理。

（五）消防系统运行管理

*、服务范围：

消控室运行管理、灭火器、自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查，对接消防维保单位及对其监督管理，确保消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。

*、服务要求：

（*）建立消防管理措施及突发火灾/火情应急预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生。

（*）保障消防系统日常运行。

（*）定期每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率***%。

（*）根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。

*、工作标准及要求：

（*）能熟练掌握消防设施设备的使用方法。

（*）能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

（*）各种消防器材设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。

（*）设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

（*）严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。

*、消防控制系统值班管理要求：

（*）每班有记录，定期检查，保留存档，文字记录存档*年。

（*）熟悉消防设备的使用性能，能熟练掌握消控室各类设备的基本操作，协助技术人员进行修理、维护，保证设备正常运行。

（*）熟悉火警处理流程，发生火灾要尽快确认，及时、准确启动消防设备、火警按流程果断处理并及时向上级报告。

（*）消控室值班人员需持有中级或以上消防设施操作员证(职业方向为监控类)。

（*）随时接受相关主管部门消防及安全监督检查。

（*）对接消防维保单位及对其监督管理，发现设备故障应立即上报给维保单位，并跟进消防设施故障维修处理情况。

（*）消控室**小时不间断值班，每班不少于二人，严禁缺岗、脱岗、睡岗行为。

（*）制定消控室管理制度、火警（火灾）处置流程、行之有效的火灾应急预案及火灾疏散预案。

（*）保持消控室整洁、无污渍、无积水，无杂物、设备无灰尘。

（**）严格按照操作规程操作消防控制设备，不得随意更改设备参数和功能设置。

（**）定期组织消防演练，熟悉火灾应急处置流程，提高应急实战能力。

（**）每天全天候全区域巡查（不少于**次），确保项目区域内无消防通道阻塞、无易燃易爆物品堆放、无火灾安全隐患。

*、微型消防站管理要求

（*）根据场所规模和火灾危险性，合理队伍建设配备人员。优先选择年轻力壮、身体素质好且具备一定消防知识或经验的人员。

（*）定期组织业务培训，包括消防法律法规、防火巡查、消防设施操作、灭火救援技能等内容。每月至少开展一次技能训练，每季度进行一次综合演练，提升实战能力。

（*）人员熟悉站内消防设施器材的性能和操作方法，定期进行维护保养和检查，确保完好有效。负责防火巡查，及时发现和消除火灾隐患，发生火灾时迅速响应，开展灭火救援行动。

（*）建立器材装备台账，详细记录器材装备的名称、数量、购置时间、使用状况等信息。定期对器材装备进行维护保养，确保其性能良好，如灭火器应定期检查压力和有效期，消防水带要防止霉变和破损。

（*）实行**小时值班制度，明确值班人员职责和任务，值班人员应坚守岗位，不得擅离职守，做好值班记录和接处警工作。

（*）接到火灾报警后，值班人员应迅速核实警情，第一时间通知队员赶赴现场，确保在*分钟内响应，*分钟内到达现场处置。

（*）员到达现场后，应迅速按照灭火救援预案展开行动，利用站内器材装备进行灭火和救援，及时疏散人员和物资，同时配合消防部门进行后续处置工作。

（六）其他要求

上述设施设备维护保养、维修的耗材单次***元以内（含）由中标人负责。

八、绿化维护

（一）服务范围

物业服务区域内的绿化植物养护，室外绿化面积*****.*平方米。

（二）服务内容

物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理、施肥、病虫害防治和绿化保洁（不包含植物、苗木的补植）。

（三）服务要求

*、施肥

（*）乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于*.****/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.** **/株，尿素用量不低于*.** **/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

（*）灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于*.****/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.** **/株，尿素用量不低于*.* **/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

（*）灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于*.***/㎡，尿素用量不低于*.***/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。

（*）草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。

（*）草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于*.***/**㎡。

*、修剪

（*）乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于****。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。

（*）灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（*月**月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。

（*）草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是****月，修剪后留*****高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证**范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；

（*）乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。

*、病虫害防治

乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，病虫害易发期（*月—*月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达**%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。

*、除杂草

草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过**%。

*、灌溉

炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以**：**之前、**：**之后浇灌为宜，秋季在**：**——**:**浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于**分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。

*、降温防冻

高温天气（尤其在***月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。

*、扶正

对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。

*、草本花卉

每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。

*、补栽

服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；人为破坏而造成植株死亡的，由采购人负责。

**、对绿化养护人员素质的要求

（*）品行优良，年龄**至**岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。

（*）身体建康、体检合格，无重大疾病。

（*）具备二年以上园林绿化养护经验。

九、建筑物室内、外公共部分日常养护维修

（一）服务内容

*、巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。

*、墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。

*、局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。

*、屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。

*、建筑物室内、外公共部分维护保养、维修的耗材单次***元以内（含）由中标人负责。

（二）服务要求

*、定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、房屋结构、屋顶、公共通道、门厅、楼梯、上下水系统、供电设备、地面、天花板、门、窗及楼道等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修，确保常用常新,排除无安全隐患。

*、如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。

*、如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。

*、协助做好节能降耗工作。

*、工作标准：维修及时率 **%以上；维修质量合格率 **%以上；一般故障维修人员应在 ** 分钟内到达现场，如：门、窗、锁、灯、电话、卫生间设施、公共区域等；紧急故障维修人员应在 ** 分钟内到达现场处理，如：跑、冒、滴、漏、堵塞、空调、照明，室温、噪音、异味问题等；不需换件的当时完成，一般情况不超过 ** 小时完成，延时修复不超过 * 个工作日完成；有需要采购等特殊情况的，与客户约定时间，并采取临时措施。

十、其他需求事项

*、物业人员应统一服装、佩戴明显标识，以便于识别，服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。物业人员不得在采购人区域内吸烟、饮酒等有损采购人形象行为。专业人员持证上岗，物业人员必须持市级以上医院出具的身体健康证明（无传染疾病）。

*、由物业人员负责分发报刊、邮件、信函、包裹的收发工作并做好详细登记。

*、物业管理公司应遵守采购人的相关工作规定，对外不得损害甲方名誉，遵守甲方各项管理制度；不准打听、记录、传播甲方单位内部的机密。

*、公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、楼宇亮化设备、果皮箱、厨房设备等。保养、维修的耗材单次***元以内（含）由中标人负责。

*、按规定做好空气环境生活用水等各类卫生监测，费用纳入物业费，采购方不另行支付。

*、公共区间绿化养护所需肥料、农药等由中标人承担。

*、因中标人责任造成采购方及第三方人身财产损损害、丢失和其他损失的应由中标人照价赔偿。中标人应按劳动法给所聘员工购买并办好社会保险手续及购买必要的人员意外伤害、死亡保险，费用由中标人承担。中标人负责保障所聘员工的安全，做好安全教育及安全防护措施，中标人所聘用员工若发生工伤或意外伤害，由中标人负责处理且承担全部责任，甲方不承担任何责任。因中标人人员作业不当所造成的安全事故、相关责任与损失（包括直接经济损失、间接经济损失等）的，由中标人善后处理并承担全部责任。

*、员工培训：必须具有专门的员工培训负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、安全操作规章等进行培训。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。中标人对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由中标人承担。

*、如遇甲方场馆有重大活动、重大接待、重大节日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作。

**、未经甲方同意，中标人不得对本物业整体或分项对外承包，如发现以上情况，甲方有权终止合同且乙方需承担由此产生的一切损失。

**、因中标人责任，造成辖区内发生重大安全事故、重大财产损失或对甲方造成不良社会影响的，均由中标人负责妥善处理并承担责任。甲方有权解除合同。

**、突发事件应急管理：时刻关注应急管理、气象、卫生、消防、公安等主管部门预警通告，对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件、社会安全事件、火灾、恶劣天气、电梯困人、治安事件等突发公共事件建立应急预案，配备充足的应急物资并组织实施培训、演习。事发时立即启动相应应急预案采取相应措施并按规定途径及时告知客户、有关部门。

**、绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作。

**、标准化建设：按政务服务标准化要求协助完成相关工作。

**、标识管理：物业应在管理范围内设置管理服务标识，并对其进行维护保养（包含区域内原有标识），管理服务标识应与办公楼建筑标识保持协调；图形符号应符合**/*****.*《标志用公共信息图形符号 第 * 部分：通用符号》要求，消防与安全警示标识应符合 ******《安全标志》、*******《消防安全标志》的要求。各类标识的悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规范、不影响其他功能。包含但不限于以下：

**.*安全警示标识

禁止标志：用于不准或制止人们的某些行为，基本形状是带斜杠的圆边框，白底红字。如“禁止吸烟”、消防通道“禁止堆放易燃物”等标志。

警告标志：提示注意可能发生危险，基本形状是正三角形边框，黄底黑字。像配电房、配电设施等有潜在安全隐患的部位，要设置“注意安全”“当心火灾”“有电危险”等标志。

指令标志：强制人们必须做出某种动作或采取防范措施，基本形状是圆形边框，蓝底白字。如在有危险的场所作业须设置“必须佩戴安全帽”“有限空间 未经许可 严禁入内”风险告知牌等指令标志。

提示标志：向人们提供某种信息，基本形状是正方形边框，绿底白字。如消防通道、紧急出口等指示标志，提示目标位置时要加方向辅助标志。

**.*设备设施标识

名称标识：表明设备的名称、自编号、品牌等参数等。

状态标识：显示设备的运行、检修等状态，如水泵的投用状态、阀门的开/关状态等。

警示标识：为确保人员和设备安全而设，如“禁止合闸，线路有人工作”“止步，高压危险”“机房重地，非工作人员勿入”等。

**.*引导标识

楼层标识：如***、**等，常布设在楼层、楼梯间、走道内。

区域标识：如某室、某栋等，固定在大厦立面、楼层公共区域等。

功能标识：区分各使用功能，如卫生间、吸烟区等标识在功能区主出入口处或门上。

平面引导标识：一般设在各区主出入口，帮助人们快速找到目的地。

**.*交通道路引导标识

方向引导标识：指示道路方向，帮助人们在区域内找到正确的行进路线。

限速、禁停等标识：对车辆行驶速度、停车等行为进行规范，如“限速*公里”“禁停”等标识。

车位标识：包括停车位号、停车区标识等，采用标牌、标签或灯箱等形式。

**.*其他标识

公益标识：在公共区域设置，如“爱护花草、请勿践踏”等，宣传良好风尚。

活动标识：如活动主题水牌、签到处等。

流程性标识：标识服务过程中的各个环节和步骤，如办事流程、服务指南等。

**、物业服务档案管理

遵循《档案法》《物业管理条例》等相关法律法规要求中关于物业服务档案管理的规定实施物业服务档案建立管理。及时更新档案内容，确保信息准确完整，指定专人负责档案保管，确保档案安全，便于查阅，采用纸质和电子档案相结合的方式并定期备份。所有档案未经采购方同意不得提供给第三方；按年度装订成册，保存三年交付采购方。

**.*档案分类包含不限于以下

综合管理类：包含物业服务合同、管理规约、管理制度、应急预案、业主相关文件等。

客户服务类：如投诉与建议记录等。

安全管理类：监控调取记录、消防设施设备台账、消控室值班记录、定期检查消防设施记录；消防演练计划，演练实施记录、应急事件处理记录等。

工程管理类：设施设备台账档案、维修保养记录、工程图纸、设施设备巡查记录等。

秩序维护类：人员车辆出入登记记录、巡逻记录、监控资料等。

环境管理类：卫生清洁记录、绿化养护记录、消杀记录等。

**、会务服务要求：

**.*会前准备

（*）会务人员具备熟悉会议流程、会议设备操作及相关会议礼仪知识，掌握会议组织、策划、协调等技能，提供热情周到的服务，如引导入场、解答疑问、处理特殊需求，关注细节，营造舒适的会议环境。根据会议的目的、规模、方案、会议流程、时间安排进行场地布置、卫生打扫、茶具清洗、路线引导、车辆停放等。

（*）场地准备：选择合适的会议场地，确保场地大小、设施设备等满足会议需求，并提前完成相关手续办理。

（*）物资准备：准备会议所需的各种物资，如座位牌、桌椅、音响设备、投影仪、麦克风、纸笔、饮用水（泡茶加水）等，确保物资齐全、完好。

（*）接待服务：在会议现场设置接待处，安排工作人员负责接待参会人员，引导签到、入座、发放会议资料和证件等。

**.*会中服务

设备保障：安排专业技术人员在会议期间对音响、灯光、投影等设备进行实时监控和调试，确保设备正常运行。

**.*会后服务

及时清理会议场地，关闭设施设备，归还所借物资，保持场地整洁。

**、大型活动服务要求

**.*设施布置与检查：活动前对场地进行全面清洁，活动期间及时清理垃圾，保持场地卫生整洁。活动前要完成场地布置，包括桌椅等设施摆放，水电供应保障，配合舞台搭建、灯光音响调试等，同时对场地设施进行安全检查，如消防、电力等系统。

**.*安全监管：大型活动公安机关报备（如需要），配备足够安保人员，防止易燃易爆及管制器具、可疑人员、影响正常观演的物品进入现场；引导车辆停放。加强现场巡查，及时制止不文明观演行为，维护观演秩序。

**.*配备满足活动涉及的各类工作人员，如安保、保洁等，明确各自职责和工作流程。

**.*做好活动所需物资的存储和发放工作，确保物资充足、发放及时到位。

**.*制定合理的入场、退场方案，现场引导等方式，确保观众有序参与活动。

**.*制定安全预案：针对可能出现的火灾、踩踏等突发事件，制定详细的应急预案，明确应急处置流程和责任分工。

**.*储备必要的应急物资，如灭火器、急救药品、担架等，确保在突发事件发生时能够及时响应和处置。

**.*安全检查与防控：活动前进行全面的安全检查，活动期间加强现场安全防控，配备足够的安保人员，设置安全通道和警示标识。

**.*活动结束后，及时清理场地，收集设施设备存放，归还所借物资，保持场地整洁。

**、特许经营场馆及合作单位管理

对特许经营场馆房屋及公共设施设备管理，维护采购方资产完好完整，入驻合作单位承接查验、入住腾退、腾退复原修复监督、清洁卫生、装修巡查等与房屋设施管理相关的工作；对入驻合作单位装修施工期间巡查，对动火施工及临时用电、用气情况进行重点巡视检查，发现违反装修管理要求的行为、现象，及时进行劝阻、制止；并监督入驻合作单位及时清运建筑垃圾。对入驻合作单位擅自占用或改变场地使用功能、损坏构建筑物、公共设施、有损采购方利益及不安全行为，应立即采取规劝、警告、制止等措施，并第一时间报告采购方。把入驻合作单位纳入安全管理体系，要求租户遵守安全规定，定期检查房屋安全状况，公共设施、水电燃气、消防安全隐患，发现问题及时处理，并形成文字报告督促入驻合作单位整改。

三、技术规格：

*、投标人必须科学合理配置岗位人员，本项目拟定岗位总数为**人，投标人须在投标文件内进行响应。

综合部项目经理：*人、综合主管：*人、管理员（兼会务员）：*人、安全管理员：*人、工程主管：*人、综合维修工：*人、环境主管：*人、保洁员、绿化工：**人（含培训二部*人）、安防主管：*人、消防安全监控值班员：*人（持消防中级证）、保安员：**人(含培训二部*人)

*、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于采购人。

*、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：本项目负责人要求具备中级及以上职称，有丰富的类似物业项目服务经验；管理人员具有大专以上学历；管理处的骨干由德才兼备的优秀员工担任。

*、项目管理员须持有《全国物业管理企业经理上岗证》或《全国物业管理企业管理员上岗证》；特殊工种技术工人持专业上岗证（电工证等）；监控值班人员持《消防设施操作员证》；保安人员持保安证；安全员持安全员证书；确保人员***%持证上岗。

*、各类人员文化素质、专业素质要求如下：

（*）管理人员

项目经理：**岁（含）以下，*年以上物业项目管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到**%以上，并每季度更新。每年至少进行两次服务项目的满意度测评。根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

综合主管、工程主管、保洁环境主管、保安主管：**岁（含）以下，全日制大专及以上学历，*年以上物业项目服务经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力，有丰富的本部门管理经验。其中保安主管需要具备安全或消防类工程证书，保洁环境主管需要具备物业管理员证书。

安全管理员：**岁（含）以下，持物业相关证书上岗，品貌端正、无违法犯罪记录，诚实守信，责任心，具有良好的团队合作精神和服务意识，身体健康，朴实肯干，熟练掌握安全防范知识，对安全隐患敏感，能操作各类安全设备设施，具备一定的应急处理能力，能够迅速应对火灾、盗窃、打架斗殴等突发事件，采取有效的措施进行处理，了解与物业管理相关的法律法规，如《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《治安管理处罚法》等，依法履行安全管理职责。掌握基本的消防知识，如火灾预防、火灾报警、初期火灾扑救、疏散逃生等，能够组织进行消防演练。

*）操作人员

综合维修工：**岁以下，持专业上岗证，有房屋、公共设备、设施等的维护维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

消防安全监控值班员：**岁以下，持《消防设施员操作证》中级以上，掌握消防知识和应急处理能力，具有一定的计算机知识，有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳，无违法纪录。

保安员：**岁以下，持保安员上岗证，优先退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳，无违法纪录。

保洁员：**岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，具有清洁工作标准操作技能。

绿化工：**岁以下，品貌端正、身体健康，朴实肯干，具有绿化种植、养护、插花等技能。

四、交付时间和地点：

*、采购项目实施期限：物业服务期限为三年；采物业管理服务费的结算形式（总价包干制），采购人每月对中标人的服务质量进行考核评分（考核细则见附件—长沙市青少年宫物业服务百分制考核细则）；

*、采购项目交付方式：本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用；

*、交付地点：长沙市青少年宫。

服务需求

①物业人员应统一服装、佩戴明显标识，以便于识别，服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。物业人员不得在采购人区域内吸烟、饮酒等有损采购人形象行为。专业人员持证上岗，物业人员必须持市级以上医院出具的身体健康证明（无传染疾病）。

②由物业人员负责分发报刊、邮件、信函、包裹的收发工作并做好详细登记。

③物业管理公司应遵守采购人的相关工作规定，对外不得损害甲方名誉，遵守甲方各项管理制度；不准打听、记录、传播甲方单位内部的机密。

④公用水电费的分担及收缴要求：中标人提供代缴服务，费用由甲方负责；物业人员食宿器具及水电等费用：由中标人自行承担。

⑤公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、楼宇亮化设备、果皮箱、厨房设备等。保养、维修的耗材单次***元以内（含）由中标人负责。

⑥按规定做好空气环境生活用水等各类卫生监测，费用纳入物业费，采购方不另行支付。

⑦公共区间绿化养护所需肥料、农药等由中标人承担。

⑧因中标人责任造成采购方及第三方人身财产损损害、丢失和其他损失的应由中标人照价赔偿。中标人应按劳动法给所聘员工购买并办好社会保险手续及购买必要的人员意外伤害、死亡保险，费用由中标人承担。中标人负责保障所聘员工的安全，做好安全教育及安全防护措施，中标人所聘用员工若发生工伤或意外伤害，由中标人负责处理且承担全部责任，甲方不承担任何责任。因中标人人员作业不当所造成的安全事故、相关责任与损失（包括直接经济损失、间接经济损失等）的，由中标人善后处理并承担全部责任。

⑨员工培训：必须具有专门的员工培训负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、安全操作规章等进行培训。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。中标人对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由中标人承担。

⑩如遇甲方场馆有重大活动、重大接待、重大节日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作。

未经甲方同意，中标人不得对本物业整体或分项对外承包，如发现以上情况，甲方有权终止合同且乙方需承担由此产生的一切损失。

因中标人责任，造成辖区内发生重大安全事故、重大财产损失或对甲方造成不良社会影响的，均由中标人负责妥善处理并承担责任。甲方有权解除合同。

突发事件应急管理：时刻关注应急管理、气象、卫生、消防、公安等主管部门预警通告，对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件、社会安全事件、火灾、恶劣天气、电梯困人、治安事件等突发公共事件建立应急预案，配备充足的应急物资并组织实施培训、演习。事发时立即启动相应应急预案采取相应措施并按规定途径及时告知客户、有关部门。

绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作。

标准化建设：按政务服务标准化要求协助完成相关工作。

标识管理：物业应在管理范围内设置管理服务标识，并对其进行维护保养（包含区域内原有标识），管理服务标识应与办公楼建筑标识保持协调；图形符号应符合**/*****.*《标志用公共信息图形符号 第 * 部分：通用符号》要求，消防与安全警示标识应符合 ******《安全标志》、*******《消防安全标志》的要求。各类标识的悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规范、不影响其他功能。包含但不限于以下：

*）安全警示标识

禁止标志：用于不准或制止人们的某些行为，基本形状是带斜杠的圆边框，白底红字。如“禁止吸烟”、消防通道“禁止堆放易燃物”等标志。

警告标志：提示注意可能发生危险，基本形状是正三角形边框，黄底黑字。像配电房、配电设施等有潜在安全隐患的部位，要设置“注意安全”“当心火灾”“有电危险”等标志。

指令标志：强制人们必须做出某种动作或采取防范措施，基本形状是圆形边框，蓝底白字。如在有危险的场所作业须设置“必须佩戴安全帽”“有限空间 未经许可 严禁入内”风险告知牌等指令标志。

提示标志：向人们提供某种信息，基本形状是正方形边框，绿底白字。如消防通道、紧急出口等指示标志，提示目标位置时要加方向辅助标志。

*）设备设施标识

名称标识：表明设备的名称、自编号、品牌等参数等。

状态标识：显示设备的运行、检修等状态，如水泵的投用状态、阀门的开/关状态等。

警示标识：为确保人员和设备安全而设，如“禁止合闸，线路有人工作”“止步，高压危险”“机房重地，非工作人员勿入”等。

*）引导标识

楼层标识：如***、**等，常布设在楼层、楼梯间、走道内。

区域标识：如某室、某栋等，固定在大厦立面、楼层公共区域等。

功能标识：区分各使用功能，如卫生间、吸烟区等标识在功能区主出入口处或门上。

平面引导标识：一般设在各区主出入口，帮助人们快速找到目的地。

*）交通道路引导标识

方向引导标识：指示道路方向，帮助人们在区域内找到正确的行进路线。

限速、禁停等标识：对车辆行驶速度、停车等行为进行规范，如“限速*公里”“禁停”等标识。

车位标识：包括停车位号、停车区标识等，采用标牌、标签或灯箱等形式。

*）其他标识

公益标识：在公共区域设置，如“爱护花草、请勿践踏”等，宣传良好风尚。

活动标识：如活动主题水牌、签到处等。

流程性标识：标识服务过程中的各个环节和步骤，如办事流程、服务指南等。

物业服务档案管理

*)遵循《档案法》《物业管理条例》等相关法律法规要求中关于物业服务档案管理的规定实施物业服务档案建立管理。及时更新档案内容，确保信息准确完整，指定专人负责档案保管，确保档案安全，便于查阅，采用纸质和电子档案相结合的方式并定期备份。所有档案未经采购方同意不得提供给第三方；按年度装订成册，保存三年交付采购方。

*）档案分类包含不限于以下

综合管理类：包含物业服务合同、管理规约、管理制度、应急预案、业主相关文件等。

客户服务类：如投诉与建议记录等。

安全管理类：监控调取记录、消防设施设备台账、消控室值班记录、定期检查消防设施记录；消防演练计划，演练实施记录、应急事件处理记录等。

工程管理类：设施设备台账档案、维修保养记录、工程图纸、设施设备巡查记录等。

秩序维护类：人员车辆出入登记记录、巡逻记录、监控资料等。

环境管理类：卫生清洁记录、绿化养护记录、消杀记录等。

会务服务要求：

*)会前准备

根据会议的目的、规模、方案、会议流程、时间安排进行场地布置、卫生打扫、茶具清洗、路线引导、车辆停放等。

场地准备：选择合适的会议场地，确保场地大小、设施设备等满足会议需求，并提前完成相关手续办理。

物资准备：准备会议所需的各种物资，如座位牌、桌椅、音响设备、投影仪、电子屏、麦克风、纸笔、饮用水（泡茶加水）等，确保物资齐全、完好。

接待服务：在会议现场设置接待处，安排工作人员负责接待参会人员，引导签到、入座、发放会议资料和证件等。

*)会中服务

设备保障：安排专业技术人员在会议期间对音响、灯光、投影等设备进行实时监控和调试，确保设备正常运行。

*)会后服务

及时清理会议场地，关闭设施设备，归还所借物资，保持场地整洁。

?大型活动服务要求

*)设施布置与检查：活动前对场地进行全面清洁，活动期间及时清理垃圾，保持场地卫生整洁。活动前要完成场地布置，包括桌椅等设施摆放，水电供应保障，配合舞台搭建、灯光音响调试等，同时对场地设施进行安全检查，如消防、电力等系统。

*）安全监管：大型活动公安机关报备（如需要），配备足够安保人员，防止易燃易爆及管制器具、可疑人员、影响正常观演的物品进入现场；引导车辆停放。加强现场巡查，及时制止不文明观演行为，维护观演秩序。

*）配备满足活动涉及的各类工作人员，如安保、保洁等，明确各自职责和工作流程。

*）做好活动所需物资的存储和发放工作，确保物资充足、发放及时到位。

*）制定合理的入场、退场方案，现场引导等方式，确保观众有序参与活动。

*）制定安全预案：针对可能出现的火灾、踩踏等突发事件，制定详细的应急预案，明确应急处置流程和责任分工。

*）储备必要的应急物资，如灭火器、急救药品、担架等，确保在突发事件发生时能够及时响应和处置。

*）安全检查与防控：活动前进行全面的安全检查，活动期间加强现场安全防控，配备足够的安保人员，设置安全通道和警示标识。

*）活动结束后，及时清理场地，收集设施设备存放，归还所借物资，保持场地整洁。

特许经营场馆及合作单位管理

对特许经营场馆房屋及公共设施设备管理，维护采购方资产完好完整，入驻合作单位承接查验、入住腾退、腾退复原修复监督、清洁卫生、装修巡查等与房屋设施管理相关的工作；对入驻合作单位装修施工期间巡查，对动火施工及临时用电、用气情况进行重点巡视检查，发现违反装修管理要求的行为、现象，及时进行劝阻、制止；并监督入驻合作单位及时清运建筑垃圾。对入驻合作单位擅自占用或改变场地使用功能、损坏构建筑物、公共设施、有损采购方利益及不安全行为，应立即采取规劝、警告、制止等措施，并第一时间报告采购方。把入驻合作单位纳入安全管理体系，要求租户遵守安全规定，定期检查房屋安全状况，公共设施、水电燃气、消防安全隐患，发现问题及时处理，并形成文字报告督促入驻合作单位整改。

*、验收标准：本项目根据长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购[****]* 号文）执行，若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一；

*、其他验收要求：

为了便于管理和检查监督，中标人更好的履行物业管理服务合同，在服务需求的基础上制定本物业项目考核标准。

一、委托物业管理服务考核总分值为***分。

二、由采购人成立的物业管理服务工作监管小组进行评分，监管小组每月不定期与物业管理公司召开一次沟通会，对管理服务好的方面给予表扬，对管理服务不到位及存在问题及时指出。

三、监管小组每季度对中标人物业管理服务工作评分考核，考核采用扣分制，季度考核**分以上（含**分）的，考核结果为合格，足额拨付当季度物业服务费用；**分以下（不含**分）的，每减少*分扣减当季度物业服务费***元；扣减金额=（**分*当季度考核得分）×***元（注：扣款金额无限扣减）。季度考核如达不到要求则中标人必须立即整改并扣减服务费用，自合同签订日起，季度考核结果低于≤**分或连续两个季度考核不合格，采购方有权终止合同，中标人赔偿采购人损失。中标人在服务期间物业管理项目未能按采购人要求完成或未达到标准，采购人有权聘请其他公司完成，费用由中标人承担。

四、对物业管理公司实施的罚金，从应付的每季度物业服务费中扣除。

五、考评细则

由物业管理服务监管小组参照考评细则对应的内容进行评分；如出现重大安全管理事件，依据重大安全管理考核表单项单独扣分，扣分累计至考核总分，并按处罚要求执行；如出现中标人为采购方增值服务的，依据物业管理月度增值评分表进行加分。（详见附件采购需求中考核细则）

*、实施地点：长沙市青少年宫。

    *、结算方法

（*）付款人：长沙市青少年宫（国库集中支付）。

（*）付款方式：物业服务期限为三年，物业管理服务费的结算形式（总价包干制），采购人每月对中标人的服务质量进行考核评分（考核细则见附件—长沙市青少年宫物业服务百分制考核细则）。采购人依据考核结果，每月向中标人支付上月费用。季度考核**分以上（含**分）的，考核结果为合格，足额拨付当季度物业服务费用；**分以下（不含**分）的，每减少*分扣减当季度物业服务费***元；扣减金额=（**分*当季度考核得分）×***元（注：扣款金额无限扣减）；季度考核结果≤**分或连续两个季度考核不合格，采购人有权终止合同，中标人赔偿采购人损失。中标人在服务期间物业管理项目未按采购人要求完成或未达到标准，采购人有权聘请其他公司完成，费用由中标人承担；采购人在监督检查中标人工作时，发现中标人工作中存在问题，若中标人在一周内整改不到位，采购人对中标人实施罚款制度，标准为****元/次，从当月的物业服务费中扣除。

*、投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素（包括最低工资标准、福利和社保基数的政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定，不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。

*、物业管理服务人员工资待遇需符合国家、省、市相关政策及法律法规，保障服务人员合法权益，承担企业的用工风险并负责处理企业用工纠纷。

*、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

*、投标人在投标前，如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。