湖南天长置业有限责任公司：天心数谷（一期）物业管理服务项目采购需求公开

一、项目基本情况

项目名称：天心数谷（一期）物业管理服务项目

采购预算（最高限价）：*******.** 元/年，*******.**元/两年，预算明细详见附件：天心数谷（一期）物业管理服务项目招采清单。

注：★投标报价要求单项报价与总报价均不得超出采购预算和最高限价，且分项报价须按附件：天心数谷（一期）物业管理服务项目招采清单 进行报价，各分项报价不得超过清单中的各项预算单价，否则视为无效投标；日常服务材料费用及维修费用为暂估价，投标时金额不得更改。

服务期限：本项目采购服务周期暂定为*年，计划自****年*月*日起至****年*月**日止，具体服务起始日以采购人书面通知进场之日或物业正式交付管理之日为准，合同到期日以此类推满*年。其中合同一年一签，对标协议约定与考核要求，如供应商当年度连续两个月度或累计三个月度考核不合格的（即月度评分**分以下），视为供应商严重违约放弃续约资格，采购人有权不续签合同，由此产生的损失及责任均由供应商承担。

项目概况：天心数谷（一期）项目位于天心区南托街道南托路**号，物业类型为办公楼，楼宇分布为* 栋高层，**栋多层，共计** 栋。总用地面积 *.** 万㎡（约**亩），总建筑面积**.**万㎡，绿地面积 *****㎡，共有 *** 个停车位，其中地下车位***个，地面车位**个，电梯数量**台，面向公共道路值守出口*个。

天心数谷（一期）项目（含融发集团办公场所）服务包含但不限于安保、保洁、绿化养护、工程维护维修、会务接待、费用收缴等全部物业服务内容。

/

一、服务内容

*、安保服务

做好物业服务范围内人员、财产的保护与防火防盗。在物业区域出入口设值班岗，对来访人员进行检查登记，做好安全监控；大门口人员、车辆进出管理、楼宇值班管理、消控室值班管理、安全巡逻等。协助配合公安机关，做好安全防范，维护公共安全和秩序、进行安全管理和应急救援管理等工作。

*、保洁服务

做好物业服务范围内的楼梯间、走道、屋顶、电梯前室、设备机房、洗手间、接待大厅、园区等所有公共区域及融发集团办公场所的日常卫生清理、垃圾清运等保洁工作。入驻企业上班之前做好公区清洁工作，保持地面干爽整洁、避免人员摔跤情况；入驻企业下班后进行各区域卫生清洁，并将所有垃圾进行清理运送到垃圾中转站。根据企业工作人员的办公时间随时进行作息调整。

*、绿化养护服务

做好物业服务范围内所有园林绿化的日常维护管理。包括但不限于树木、花草、绿地等的日常养护工作。

*、工程维护维修服务

做好物业服务范围内日常的公共设施、设备维护和管理，包括电梯维保与年检、消防系统维护、给排水系统维护、供电系统维护等。建筑物的地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及外墙等的日常养护维修，修复小损小坏等维修工作。做好入驻企业装修管理及维修改造等工程类项目的管理工作。

*、会务接待服务

做好物业服务范围内的前台接待、会议室日常的会务服务，包括但不限于会前布置、会中服务、会后整理等工作。

*、费用收缴服务

做好物业服务范围内入驻企业的租金、物业费、水电费、空调费等相关费用收缴工作。建立费用收缴明细台账并实时更新，配合做好相关费用收缴数据的统计工作。

*、临时交办工作

做好与本物业服务项目相关的临时交办工作，如按照要求及时安排人员做好大型活动、上级部门调研、上级部门临时检查或者相关学术会议的接待工作，会前、会后卫生保洁工作；协助做好创文创卫及疫情防控相关等工作；配合做好各项检查及突发事件的应急工作。

*、合同期限：本项目采购服务周期暂定为*年，计划自****年*月*日起至****年*月**日止，具体服务起始日以采购人书面通知进场之日或物业正式交付管理之日为准，合同到期日以此类推满*年。其中合同一年一签，对标协议约定与考核要求，如供应商当年度连续两个月度或累计三个月度考核不合格的（即月度评分**分以下），视为供应商严重违约放弃续约资格，采购人有权不续签合同，由此产生的损失及责任均由供应商承担。

*、服务地点：采购人指定地点。

*、服务方式：按采购人要求完成天心数谷（一期）物业管理服务。

一、服务标准及要求

（一）安保服务

*、形象礼宾岗

（*）迎送进出接待中心之宾客；

（*）为进出接待中心的客人提供指引；

（*）为到访客人提供泊车（如有需要）、开车门、撑伞、护顶等服务。

*、停车岗

（*）熟悉接待中心停车场的运作程序、车位分布及周边情况；

（*）严格执行车场安防管理制度；

（*）维护责任区内的正常秩序；

（*）迎送进出展示中心停车场之宾客,并为客人提供指引。

*、门岗

（*）疏通车辆和人员进出，维护门口交通秩序，保证车辆及行人安全，使门前畅通无阻；

（*）认真做好访客登记工作，严格控制闲杂人员、小商贩、推销人员进入辖区；

（*）提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速报告领导；

（*）认真履行值班登记制度，详细记录值班中所发生、处理的各种情况；

（*）坚持执行大宗及贵重物品凭证出入制度，确保业主财产安全；

（*）积极配合其他保安员，做好各项安全防范工作。

*、巡逻岗

（*）** 小时不间断巡检，室内每两小时巡查一次，重点部位设巡更点，设巡更记录；巡逻时对可疑人员进行询问；巡逻期间需对建筑安全、消防隐患、治安隐患进行排查，发现异常情况及时上报和应急处置，防止安全事故和治安事件发生；

（*）督促、引导车辆有序停放至规划车位内，制止逆行、超速行驶车辆，制止在非泊车区域的泊车行为，纠正一车占两位现象，确保机关大院内车辆停放有序，运行畅通；

（*）接到火警、交通等突发事件或紧急求助报告后及时到达现场进行秩序维护，将现场情况在第一时间报告采购人。

（*）发现道路污损、环境卫生问题，及时联系保洁员进行处置。

（*）物业服务区域内责任事故、治安案件零发生率。

（*）巡查时，如发现办公室内有加班人员时，注意公共区域的灯和门不要关闭。

*、消防监控岗

（*）实行 ** 小时值班制，具备熟练操作治安监控和消防监控平台设施技能，消防监控平台始终处于自动监控状态。

（*）负责安防系统、消防系统运行监管，每日查阅录像，排查监控设施故障（每周完成一次普查），发现故障及时上报维修，确保运行完好率。

（*）禁止未经采购人批准人员进入监控室，禁止未经采购人批准向他人提供和拷贝录像资料，禁止未经采购人批准将监控室设备设施拆除和带离监控室。

（*）值班时间严禁脱岗、睡岗，监控室环境卫生需做到地面、设备、器材无积尘，室内无蜘蛛网，器材摆放有序。

（*）消防监控平台出现报警、闭路监控镜头发现异常情况时，第一时间通知楼层保安、应急队员迅速前往现场处置，然后向上级和采购人反馈情况。

*、消防管理

（*）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，确定消防工作管理人，制订消防事故处理预案。

（*）组建义务消防队，并对义务消防队员每月组织一次消防安全知识学习，每季组织一次消防器材实操训练（培训文档资料备档备查）。

（*）定期开展消防检查，督促维保单位做好消防设备的维护保养工作。制止违反消防安全的行为。

（*）开展安全生产和消防安全宣传，普及安全生产和消防安全知识。

（*）发现火情，必须第一时间进行初始灭火，根据火灾情况报警救援。

（二）保洁服务

*、保洁服务周到，工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养。

*、责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

*、垃圾收集及清运：及时做好各项设施物品核验检查及卫生清扫（要求：房屋整洁，地面干净，门窗基本无灰尘）；及时清扫公共区域的垃圾；协助做好其他相关管理工作。公共区域如走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等每天清扫*次以上，拖洗*次，并全天保持整洁。做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜果皮壳；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。物业范围内垃圾站要求做到及时清扫、收集；日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域。

*、清洁用品、用具（如铁揪、扫帚、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）及日耗品由乙方购置并承担费用。

*、遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

*、做好防滑、防结冰措施。

（三）绿化养护服务

*、草坪

（*）修剪，草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过***。

（*）清杂草，及时清除杂草,做到基本无杂草。

（*）灌、排水，常年保持有效供水，草地充分生长，有覆沙调整，地形平整、流畅。

（*）施肥，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。

（*）病虫害防治，预防为主、综合治理，严格控制病虫害。

（*）其它，绿草如茵,斑秃黄萎低于*%。

*、树木

（*）修剪，乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。

（*）中耕除草、松土，常年土壤疏松通透，无杂草。

（*）施肥，按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。

（*）病虫害防治，预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于*%。

（*）扶正加固，树木基本无倾斜。

*、其它要求

（*）因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

（*）植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。

（*）使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

（四）工程维护维修服务

*、房屋维护

（*）房屋结构，每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

（*）门窗，每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

（*）楼内墙面、顶面、地面，粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

（*）管道、排水沟、屋顶，每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（*月至*月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

（*）围墙，每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

（*）道路、场地等，每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

（*）休闲椅、室外健身设施等，每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小等进行巡查，发现损坏立即修复，恢复原有面貌，保证其安全使用（如需更换的除外）。

（*）安全标志等，对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

*、供水系统

（*）每周对供水设备检查三次以上，每季一次对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

（*）每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

（*）每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

（*）生活用水箱、蓄水池盖板应保持完好并加双锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防腐防冻保养。

*、排水系统

（*）每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季*次润滑加油。

（*）每年二次对污水处理系统全面维护保养。

（*）控制柜电气性能完好，运作正常。

（*）污水处理系统正常运行，周边无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

（*）每年至少对化粪池进行二次彻底清掏，对污物进行环保处理。

*、公共照明

（*）公共灯具，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，项目内楼道灯完好率在**%以上。

（*）景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等，保持灯具完好，亮灯率在**%以上。

（*）公共电气柜，每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

*、消防系统

（*）消防泵每月启动一次并做好记录，每年保养一次，保证其运行正常。

（*）消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

（*）每天检查火警功能、报警功能是否正常。

（*）每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

（*）每半年检查一次消防水阀、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

（*）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

*、避雷系统

每年检查避雷装置一次，**层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

*、弱电系统

（*）楼宇对讲系统，不定期进行调试与保养，保证其**小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

（*）监视系统，不定期进行调试与保养，保证各项监控设备**小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

（*）电子巡更，根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

*、电梯系统

（*）保证电梯**小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，乘梯须知、年检合格证、*****牌等张贴齐全，轿厢整洁。

（*）委托专业维修保养单位定期保养（含年检），每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务中心应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（*）电梯机房应急救援工具、维护保养单摆放在指定位置，各类警示标志齐全并张贴完整。

（*）电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

*、供配电系统

（*）配电房门窗完好，无水源经过配电房上方，主设备运行正常，环境整洁、安全工具、操作工具摆放在指定位置，灭火器材完好并摆放在指定位置。

（*）各配电屏柜指示灯、仪表指示等均完好，开关操作灵敏、线路吊牌清晰完整。

（*）各区域二、三级配电箱锁具完整、箱门关闭正常，指示灯及警示标贴完善，各开关、线路工作正常。

（*）每年度对供配电系统至少进行二次安全检查，对设备进行除尘、螺栓紧固、绝缘检测、警示标志完善等相关工作,各处配电屏柜防护齐全完整，保持关闭状态。

（五）会务接待服务

*、熟悉天心数谷（一期）项目及融发集团办公场所的整体概况及接待大厅所用物品、设施；

*、为来访客户提供标准的星级酒店式接待服务；

*、维护接待大厅内整齐有序、洁净、舒适的环境；

*、保证接待用品得到合理使用，及时补充。承担来访人员的接待和引导工作，同时维护展示中心大厅秩序。

*、负责客户的接待、预约和安排工作，协助客户解决问题。

*、做好融发集团内部会议的会前布置、会中服务、会后整理等工作。

*、保证会务接待用品得到合理使用，及时补充。

*、做好物业相关档案资料的整理及保管工作。

（六）费用收缴服务

*、对收取费用类别明细建立相关台账及财务报表，并建立结算核对台账，按月度向采购人书面报告费用收取情况。

*、配合入驻（承租）单位租金收缴工作，包括当年应缴纳的租金和历年欠缴的租金，及时做好租金收缴台账，定期备案。

*、配合入驻（承租）单位租金收缴工作台账和台账更新，包括当年应缴纳的租金和历年欠缴的租金，每周一报，月度、季度、年度汇总。

*、做好入驻（承租）单位租金收（催）缴情况汇总，制作租金缴款单，及时更新租金台账；制作欠费明细表、累计欠费明细表、欠租原因分析表、租金汇总单等表格。

*、针对欠缴租金的入驻（承租）单位及时采用电话通知、发催款函、主动上门等合理方式协助催收，做好催收记录并配合律师调查取证，协助诉讼。

（七）临时交办工作

*、按照要求及时安排人员做好大型活动、上级部门调研、上级部门临时检查或者相关学术会议的接待工作，会前、会后卫生保洁工作。

*、协助甲方做好创文创卫及疫情防控相关等工作，配合甲方做好各项检查及突发事件的应急工作。

*、对于甲方委托的第三方安全服务单位在本项目范围内开展安全服务或安全培训等工作过程中，需无条件做好相关配合工作。

*、出现突发状况时，应第一时间无条件响应并处理完善，避免造成不良影响。

*、积极参与甲方组织的相关培训、活动等。

*、积极响应甲方交办的日常工作事项。

*、负责前述部分未提及但与本项目相关或法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

二、服务人员配置及要求

本项目物业服务人员暂按**人配置，可根据现场运营实际工作情况进一步确认岗位工作内容及人员数量（最高**人），岗位配置明细表如下：

（*）所有从业人员必须体检合格，购买意外伤害险。由于操作问题及身体原因导致伤害出现，产生纠纷，采购人不承担责任。

（*）本项目人员要求：必须持相应上岗资质，物业主管定期对所有从业人员组织集中培训，培训合格后方可从业，减少职业伤害及预防操作事故发生。投标方需严格按照上述岗位及人数进行报价，未经采购人书面同意，不得自行调整。（投标人所报员工工资不得低于当地社会保障部门规定的最低工资标准和行业标准。所报员工工资低于当地政府部门规定最低工资标准的投标将被否决）。

（*）中标人自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷等）、或损坏采购人的设施和物品的一切责任及费用由中标公司全部负责。

（*）员工的工资应不低于当地社会保障部门最低工资标准并按时足额发放到位。

（*）全部服务人员应严格按国家有关法律、法规要求的标准、基数和比例缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、工伤、生育险等福利。

（*）依照《劳动法》等法规和长沙市劳务用工规定合法用工，保障劳动用工合法性，构建劳动用工诚信体系，物业公司应制定明确的劳动争议解决方式，与员工进行充分沟通和协商，营造良好的用工环境。

*、本项目参照《长沙市财政局文件关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔****〕*号）文件有关要求，由采购人自行组织履约验收，并采取过程考评、整体验收相结合的方式。

*、验收内容包括但不限于：服务合同、月度考核评价、服务方案等。

一、付款方式

*、付款人：湖南天长置业有限责任公司。

*、付款方式：

（*）本项目物业服务费采用暂定总价，按实结算方式，具体如下：*.人工费用：根据岗位投标报价×采购人核定每服务月度实际到岗人数结算；*.日常服务材料费用：根据采购人确认的发票、收据、领料单、出库记录等相关凭证，每服务月度按实结算；*.维修费用：以采购人确认的签证资料按实结算（单个单次***元以内的维修费用由中标人承担）。*.电梯维保费用（含年检）：凭采购确认的维保、年检相关凭证等，每服务月度按实结算。本项目最终结算金额以融发集团成本控制部审定的金额为准，且结算金额不得超过本项目签约合同价，超过部分由投标人承担。

（*）本项目服务费采取月度（指服务月度）考核支付方式，支付时间为次月的**日前，支付金额以采购人确认的月度考核结果及月度结算金额为准，且支付前中标人须提供合法有效的等额增值税专用发票及维护记录等资料。月度考核评分扣罚标准为：①评分***至**分为良好，不进行扣罚；②评分**至**分，给予***元/分扣罚，即按照***元/分标准扣除物业服务费进行结算，如评分为**分，则扣除***元，依此类推，最高扣罚****元；③评分**分及以上为合格，按照单月考核评分进行结算；④评分**分以下为不合格，以总分***分计，按合同单月服务费金额百分比进行结算，即：评分为**分，则扣除单月服务费的**%进行结算。考核标准见附件。

（*）中标人须按采购的要求及月度考核标准提供物业管理服务，如连续两个月度或累计三个月度考核不合格（即月度评分**分以下），视为中标人严重违约，采购人有权解除合同且不支付物业服务费，由此产生的损失及责任均由中标人承担。

（*）具体资金支付根据采购人资金情况安排，中标人不得据此视为采购人违约。

二、其他要求及说明

*、投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。合同款内包含管理费、人员费用（含工资、劳动福利、餐费补贴、国家规定的社会保险、工伤保险、体检及教育培训费用、处理伤亡事故等）、防暑与防寒费用、节日慰问金、加班工资、办公费、设备维保费、设备工具费用、利润、税金、不可预见费用（应对应急突发事件和重大活动保障等发生的费用）等全部费用。

*、本招标文件内所载明的工作要求及考核标准均为招标阶段初步要求，采购人将在签订合同前制定更为细化的工作标准及考核细则，投标人须承诺如中标将无条件执行。

*、以上服务事项及要求均为采购人提出的基本管理内容与要求，仅供投标人编制投标服务方案的参考。中标人进场后，须结合实际情况进行优化，完善各类管理标准、制度和执行方案等。

*、中标人自行提供服务团队成员的工作服、办公耗材等。

*、电梯维保必须由具有专业资质的维保单位负责，如中标人不具备相关专业资质，可在报经采购人同意后，委托具有资质的第三方专业公司进行维保；

*、履约期内，由于中标人原因，导致发生火灾、坍塌等重大安全事故，采购人有权终止合同并追究相关责任；服务范围内发生重大安全事故，中标人应对不及时致使采购方遭受重大损失的，采购方有权终止合同并对损失财物进行索赔。

*、本项目物业服务范围内涉及到的特种作业，须承诺持证上岗，中标人须为相关操作人员购买意外保险，如若发生意外，一切责任中标人自负。

*、本合同服务期满，若采购人新一期物业服务招标采购工作尚未完成，中标人须无条件按本次物业招标文件及服务合同约定的权利和义务继续提供服务（将签订补充协议）。

*、任何情况下，中标人须在收到中标通知书后第一时间组织人力物力为进驻项目提前做好准备，确保在招标约定的开始服务时间或之前进场提供物业服务。

**、为满足信息化时代新需求，鼓励投标人根据采购人特点，利用成熟的科技和信息技术手段，在本项目投入具有可使用的智慧化物业平台，提高综合服务效率，保障服务水平。

**、投标人在投标前需踏勘现场的，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。