长沙市南雅梅溪湖中学：****年物业管理服务项目采购需求公开

序号

服务内容

服务标准

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目标与责任

（*）建立健全的物业管理各项管理制度，并将各项主要管理制度上墙公示。

（*）日常服务完成率不低于 **%。

（*）采用物业服务类软件为学校提供信息化服务，提高服务效率和服务质量。

（*）物业管理档案完整率不低于 **%。

（*）日常对于师生的投诉需在*个工作日内答复。

（*）每季度召开一次师生恳谈会，了解师生的实际需求，并予以改进。

（*）建立学校各类委托设备及房屋的台账资料，物资台账基本相符率到达 **%以上，并每季度更新。

（*）每学期进行两次服务项目内的师生满意度测评，师生满意度不得低于 **%。

（*）对物业其它人员进行培训教育，如：保洁培训，绿化培训等。

（**）加强员工素质教育，文明服务，服务育人，积极参与并配合学校进行文明创建活动，共创文明校园。

（**）满足校方提出的合理需求。

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服务人员要求

（*）每季度至少开展*次岗位技能、职业素质、服务知识等教育培训，并进行适当形式的考核。

（*）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（*）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（*）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的**%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（*）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

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保密和思想政治教育

（*）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉及保密工作岗位的保密要求。

（*）根据采购人要求与涉及保密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（*）每季度至少开展*次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查。

（*）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

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档案管理

（*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想 政治教育培训记录。②校舍及设施维护服务：房屋台账、维修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、垃圾分类台账等。⑤绿化服务：绿化养护记录、消杀记录等。⑥学生宿舍服务：学生公寓值班记录、宿舍评比记录、大功率电器检查等。

（*）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。

（*）履约结束后，属于学校资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。

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服务改进

（*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（*）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（*）需整改问题及时整改完成。

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重大活动后勤保障

（*）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。

（*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患。

（*）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

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应急保障预案

（*）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（*）应急预案的建立。根据学校隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（*）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（*）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

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服务方案及工作制度

（*）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（*）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。

（*）制定物业服务方案，主要包括：校舍及设施维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、学生宿舍管理方案、食堂管理服务方案等。

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信报服务

（*）设置**小时报修服务热线。

（*）紧急维修应当**分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

序号

服务内容

服务标准

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基本要求

负责校区木工、泥工、水电维修、高压配电房**小时值班等服务。

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校舍养护、维修、装修管理

（*）房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落现象；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落现象;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（*）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。

（*）共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等；天台隔热层无破损。

（*）根据校舍各种构、部件的合理使用年限，订立定期保养、修缮计划。

（*）根据校舍木结构、砖石结构、钢结构等不同的养护要求，制定防潮、防腐、防蚁蛀、防锈等定期保养、修缮计划。

（*）根据防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等需要，制定季节性预防养护计划。

（*）适时向学校提出油饰、粉刷、集中更换门窗等中修维护计划。

（*）对进入校区的施工人员及工具、材料等实行验证、登记管理。

（*）督促施工单位配备消防器材、确定消防安全责任人。

（**）对施工现场进行防火安全巡査，按规定进行动火管理。

（**）配合学校为装修施工提供供水、供电保障服务。

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供配电系统

（*）配合学校做好高压电气设备检测工作，留存高压电气测试合格的报告。

（*）按照规定的周期对变配电设备、设施进行检查、维护、清洁。

（*）供电维修人员必须持证上岗，一般故障排除时间不超过**小时，一次维修合格率不低于 **%。

（*）供电设备完好率 **%以上，确保无重大责任事故，确保用电安全。

（*）配电间实行封闭管理，配备灭火器材。

（*）制定临时用电管理措施，限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知使用部门（人）。

（*）遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。

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给排水系统

（*）应定期对给排水系统进行维护、润滑。

（*）污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；用户末端的水压及流量满足使用要求。

（*）如遇供水单位限水、停水，按规定时间提前通知校方。

（*）确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合******《生活饮用水卫生标准》的要求。

（*）涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《长沙市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行。

（*）每学期配合专业公司对水箱进行清洗消毒，清洗消毒后的水箱应取得水质检测报告（学校承担专业清洗消毒费用及检测费用），并交校方审核，留存报告。

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升降系统

（*）负责监督检察电梯准用证、年检合格证、维修保养合同是否完备。

（*）电梯由专业队伍维修保养（学校承担维修养护费）。

（*）确保升降电梯 ** 小时正常运行，电梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。

（*）运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场处理，及时排除故障。

（*）运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。

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照明系统

（*）路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持**%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换。

（*）泛光照明灯具、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 **%以上的亮灯率。

（*）公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。

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空调系统

（*）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（*******）的相关要求。

（*）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（**/******）的相关要求。

（*）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态（维保费用由学校承担）。

（*）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展*次运行情况巡查。

（*）每半年至少开展*次管道、阀门检查并除锈。

（*）每年至少开展*次系统整体性维修养护，检验*次压力容器、仪表及冷却塔噪声（费用由学校承担）。

（*）每年至少开展*次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每*年至少开展*次风管清洗消毒（费用由学校承担）。

（*）每年至少开展*次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展*次挂机和室外支架稳固性巡查（费用由学校承担）。

（*）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。

（**）发现故障或损坏应当在**分钟内到场，紧急维修应当在**分钟内到达现场，在**小时内维修完毕（维修如需更换零配件，费用由学校承担）。

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弱电系统

（*）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（**/*****）的相关要求。

（*）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。

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其他事项

完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

序号

服务内容

服务标准

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基本要求

负责校区外围场地及绿化带的保洁、教学楼公共区域及辅助用房保洁、垃圾分类与清运等服务。

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保洁服务

*、外围场地及绿化带的保洁

（*）道路地面、广场地面大件垃圾≤* 件。

（*）绿化内大件垃圾≤* 件。

（*）室外体育场地面无明显垃圾。

*、教学公共区域及辅助用房保洁

（*）房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

（*）平台台阶保持清洁。

（*）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾。

（*）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

（*）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

（*）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

（*）开放式地沟无大件垃圾。

（*）地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹。

（*）阶梯教室多媒体设备保持整洁表面无明显积灰。

（**）垃圾桶表面无污迹、无积灰。

（**）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

（**）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。

（**）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。

（**）废物箱表面无明显积灰、无异味。

（**）卫生间内保持空气清新、无异味。

（**）门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰。

（**）室内空气无异味。

（**）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

（**）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

（**）保持轿厢内空气清新、无异味。

（**）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍。

（**）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

*、垃圾分类与清运

（*）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施。

（*）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（*）垃圾箱筒内的垃圾不超过 */* 的高度。

（*）垃圾清收率不低于 **%。

*、完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

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楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日清扫不少于*次，需动态保洁维持清洁，广场砖地面每半月洗刷一次；目视地面干净，无苔痕，不易滑倒；地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等

每周擦抹不少于*次，目视无灰尘、明亮清洁（*米以上部位每半月至少擦抹、除尘*次）。

垃圾厢

有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗不少于*次，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害措施完善。

垃圾桶

按采购人要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置垃圾桶，每日清理不少于*次，擦拭不少于*次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水*次，每半年至少灭鼠*次。

道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日清扫不少于*次，需动态保洁维持清洁，广场砖地面每半月洗刷一次；目视地面干净，无苔痕，不易滑倒；地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

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楼内公共区域

地面和墙面

地面每日清扫不少于*次，其中门厅每日清扫不少于*次，地面每日拖洗不少于*次；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，常态下干净、无灰尘。

楼梯扶手、栏杆、窗台

隔日擦抹不少于*次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施

每周擦抹不少于*次，目视无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具

每月除尘不少于*次，目视干净，无蜘蛛网。

门、窗、玻璃

每半月擦拭不少于*次，其中门厅玻璃每周不少于*次，目视洁净、光亮、无灰尘。

天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。

垃圾收集

按采购人要求实行垃圾分类分拣管理；按要求设置垃圾收集点，每日清理不少于*次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

公共卫生间

专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。其中教学楼公共卫生间上课期间每节课时段均需安排人清洁，确保学生下课时段如厕前无异味、干净整洁。

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垃圾分类与清运

（*）按国家规定和长沙市生活垃圾分类工作方案要求，进行垃圾分类培训、教育、实施，争创生活垃圾分类示范单位。

（*）垃圾箱筒表面无污渍、无积灰。

（*）垃圾箱筒内的垃圾不超过 */* 的高度。

（*）垃圾清收率不低于 **%。

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卫生消毒

（*）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，如遇特殊时间每周至少开展*次作业。

序号

材质

清洁要求

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环氧地坪地面

（*）清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。

（*）清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性质而定。环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。

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耐磨漆地面

日常清洁：使用软质拖把或地板清洁机，配合清水和中性清洁剂进行清洁。避免使用酸性或碱性清洁剂，以免损坏地面表面。定期清理地面上的污渍和杂物，保持地面干净整洁。

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瓷砖地面

日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。

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水磨石地面

（*）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。

（*）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。

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地板地面

（*）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。

（*）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。

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地毯地面

日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。

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乳胶漆内墙

有污渍时用半干布擦拭。

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墙纸内墙

有污渍时用半干布擦拭。

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木饰面内墙

有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。

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石材内墙

有污渍时用半干布擦拭。

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金属板内墙

有污渍时用半干布擦拭。

序号

服务内容

服务标准

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基本要求

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护、修剪、除虫、除杂草等服务。

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校园绿化服务

（*）植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

（*）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（*）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（*）根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土，确保植物长势正常。

（*）对绿化区域杂草常态管理、拔除到位，避免出现杂草影响绿化整体效果。

（*）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

序号

服务内容

服务标准

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基本要求

负责学校寄宿生住宿的分配、管理，宿舍楼内每日公共区域卫生工作等服务。

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学生公寓住宿服务

（*）根据学校住宿分配方案提供迎新服务。

（*）根据学校入住相关规定提供入住分配服务。

（*）学生宿舍楼设专职宿管门岗，实行分时段封闭管理；外部人员未经许可不得进入学生宿舍。

（*）负责楼内防火安全以及秩序维护及安全宣传教育。

（*）做好假期学生集中住宿的相关服务及管理工作。

（*）配合学校按要求组织学生自习或活动

（*）配合学校做好宿舍楼大、中修和计划性养护。

（*）根据学校有关规定，办理统一退宿/个别退宿/换寝服务。

（*）负责宿舍楼内公共区域卫生工作及学生寝室内卫生管理考核工作。

（**）树立以人为本的服务理念，做到在管理中育人，服务中育人。

（**）每周主动和班主任取得联系，报告学生在寝周表现，协同做好学生教育工作。

（**）对学生进行规范化管理，培养学生自主管理能力，养成良好的生活习惯。

（**）每天按时清点人数，维持寝室纪律。

（**）按学校要求做好每日宿舍的消毒、熏艾条工作。

（**）完成学校领导及物业经理、助理交待的其他任务。

序号

服务内容

服务标准

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基本要求

负责学校体育馆及馆内设施设备、器材的管理服务。

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体育器材管理服务

（*）根据场馆开放时间及时开关体艺馆各场所门窗水电。

（*）保管好体艺馆内设施设备，确保正常教学。

（*）管理好体育器材，为体育教学、体育训练服务，保证体育活动正常进行。

（*）定期检查，草拟体育器材添置计划，易损物品及时报告添置。

（*）体育设施、器材分类、编号、登记、保管工作。

（*）协助任课老师做好体育课所需器材准备工作，做好器材出借、回收、清点工作并记录。