一、服务需求

（一）服务报价以及范围

*. 服务报价包括但不限于员工工资（包含全员十二个月工资）、应缴保险、工会经费、大额医疗、餐补、服装费、物料费、管理费、税金等所有与本采购项目相关费用。中标供应商必须按照《中华人民共和国劳动法》的规定执行，须保障所用人员待遇不得低于现行国家规定最低标准，如遇劳资纠纷等问题，由中标供应商自行解决。

*. 付款方式及条件：季度付款，甲方对乙方按照服务需求内容进行物业履约验收，履约验收结果、支付要件作为乙方每季度结算依据。

*. 服务地点：沈阳市第三十一中学（初中部），位于沈阳市铁西区开发二十六号路**号，内设教学楼、操场、办公室、会议室、卫生间等。

（二）人员要求：配备**人。

*. 项目主管*人，（男女不限，**周岁以下，本科及以上学历，持有全国物业管理企业经理证书）；

*. 更夫*人，（男性，**周岁以下）；

*. 综合维修工*人，（男性，**周岁以下）；

*. 室内保洁员*人，（女性，**周岁以下）；

*. 室外保洁兼绿化员*人，（男女不限，男性，**周岁以下/女性，**周岁以下）。

（三）人员基本要求

*. 物业公司招聘的服务人员必须持有健康证。人员须遵守学校的有关规章制度，接受校区治安管理与检查。

*. 物业公司工作人员在工作期间要佩戴明显标志，着统一工装上岗，文明服务。

*. 物业公司工作人员在合同期内要爱护公物，损坏校园公共设备、设施等公物需按价赔偿。

*. 物业公司工作人员必须身体、心理、精神健康方可从业，并无犯罪记录。

（四）人员职责

*. 项目主管

负责保障现场物业服务质量并进行现场管理，熟悉掌握学校所属设施情况。需持有全国物业管理企业经理证书。

*. 更夫

尽职尽责,坚守岗位,认真做好检查记录。按时开、关学校大门，晚上负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。禁止机动车、外来人员进入校园,对外来人员进行登记。做好三查三巡工作，一旦发生案件,要及时与学校领导联系,保护好现场,并及时报警,配合有关部门做好处理工作。严格交接班制度,不擅自离岗，配合学校的正常管理工作。

*. 工程维修服务

负责公共区域包括教学楼、操场、办公室、会议室、走廊等所有场所工程维修服务工作，保障学校各项设施设备运行正常。综合维修工需持有特种作业操作证（低压电工）、及特种设备安全管理和作业人员证书（投标时须提供证书复印件）。维修工具由投标人负责，相应的维修物料及耗材支出由投标方负责。

*. 保洁绿化服务

负责公共区域包括教学楼、操场、办公室、会议室、走廊等所有场所卫生保洁服务管理工作，冬季需配合学校清理主要干道积雪，室外绿化养护与管理。相应的保洁绿化用品及清洁设备支出由投标人负责。

负责校区内日常生活垃圾的清运工作，每天至少清运一至两次。清运费用由投标人负责。

二、服务标准及内容

（一）服务标准

结合项目实际情况,其管理目标定位为:以提供优质、安全、高效、有序的服务和管理,使本项目在环境保障、文化氛围营造、服务管理水平等方面成为同类物业管理的典范。

物业一经全面接管,公司将按专业化的标准经营,按*******国际质量保证体系进行规范化运作，其物业管理目标如下:

*.在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下,达到市物业管理示范的管理标准。

*.工作人员满意率达:***%;

*.合同履约率达:***%;

*.上岗培训合格率达:***%;

*.合理投诉解决率达:***%;

*.服务人员持证上岗率达:***%。

*.管理目标:

(*）对保洁管理满意率达到***%。

(*）清洁覆盖率达到***%。

(*）卫生清理、垃圾清运及时率达到***%。

(*）高空危险作业安全责任事故为*。

（二）服务内容

*. 夜间安全管理工作：

(*) 人员要求：身体健康，责任心强，工作认真负责；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；熟悉使用各类消防器材，能够妥善处理各类突发事件。

(*) 职责范围：

晚上负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。

(*) 管理标准：

*) 对大门、路口的公共秩序进行维护。

*) 责任区内各安全要件做到心中有数。

*) 做好安全巡逻的交接班记录，确保巡查过程中发现的所有可疑情况得到有效记录。

*) 对接班过程中获得的重要安保信息及相关任务逐一落实，并按规定的巡逻周期及巡查路线完成对相关区域的安全检查工作。

*) 按规定工作职责开启和关闭相关照明设施，并对不符合工作职责的卫生状况、排水设施状况及电气照明设施状况及时向相关部门通报。

*) 对巡查过程中发现的相关突发事件，按突发事件的应急处理操作规程的工作职责进行处理。

*. 日常维修维护工作：

(*) 人员要求：身体健康、责任心强、工作认真负责、品德良好，具有丰富的水、电综合维修经验，一专多能，完成各类维修任务，熟悉电气设备维修、保养等工作。

(*) 职责范围：

负责学校所有日常维修工作，保证各类设备正常运行。定期对校内设施设备进行巡查，发现问题及时上报处理。配合校方进行能源管控工作，并配合相关部门进行计量的核定。

(*) 管理标准：

*) 熟悉掌握学校所属设施情况。

*) 负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，解决问题。

*) 维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。

*) 设置维修服务专用电话，保持通讯**小时畅通。

*) 维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。

*. 环境卫生的清扫、保洁工作：

(*) 人员要求：责任心强，掌握保洁基本常识。

(*) 职责范围：

*) 负责办公楼内各楼层走廊、读书角、卫生间、楼梯踏步台阶、墙裙、公共区域的玻璃、卫生桶等卫生清洁工作；

*) 负责操场、室外垃圾箱的清扫或整理工作；

*) 负责部分领导办公室、会议室、接待室的卫生清扫工作；

(*) 管理标准：

*) 保洁标准要达到：校园内无杂物，玻璃光亮，走廊、门框、楼梯扶手等处无灰尘。

*) 公共楼道保洁：每日打扫各楼层通道和楼梯台阶，每日擦拭楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；楼梯无纸屑、扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，楼梯道内外玻璃， 玻璃、门窗等保持明亮、干净；大厅日常除尘，每天保持整洁，无污渍；地面干净、无损坏，墙角线、地角线无积尘、杂物、污渍。

*) 桌、柜、椅、门框、窗沿、墙面、天花板、灯具等物品经清洁后其表面应无可见污渍、尘土、擦痕及异味。

*) 玻璃经清洁后，其正反面应洁净、透明，无可见的水渍、水印。

*) 门窗、相关物品器具经清洁后其转折面用手擦拭，应无明显的尘埃。

*) 每日对共用卫生间清洁，保洁时放置醒目标识；室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍；镜面、墙面、金属等无水渍、污渍、光亮并干燥；注意维修事项及时处理，以确保设备、设施的完好。

*) 垃圾要及时清倒。走廊棚顶不能有灰尘。定期清理楼内外死角，清洗暖气罩等。楼内走廊每天至少清扫*次，卫生间结束后必须立即清扫。应及时听从学校安排、积极配合学校完成好应急卫生工作。

*) 室外地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。凉亭、旗杆底座、花卉围栏、垃圾桶表面洁净、无污渍、无灰尘。

*) 所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查；

**) 无擅自占用和堆放杂物现象；

**) 服务文明、规范、准时。

*. 室外保洁、绿化工作：

(*) 人员要求：责任心强，掌握保洁基本常识。

(*) 职责范围：

*) 负责操场、室外垃圾箱的清扫或整理工作；

*) 负责校园内绿化养护，浇水、修剪、除草、防害、消杀工作。

(*) 管理标准：

*) 室外地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。凉亭、旗杆底座、花卉围栏、垃圾桶表面洁净、无污渍、无灰尘；

*) 根据不同季节不同气候、不同植物的特点做好浇水工作，保证植物生长所需的充足水分，经常检查排灌情况，对重点树木进行浇灌；

*) 根据树木的形态、观赏效果、生长开花结果等及时修剪，及时清除徒长枝和死枝，根据草坪生长情况及时修剪，确保草坪生长繁茂平整，模纹、绿篱型美旺盛；

*) 及时清除绿化区及园区内杂草，如使用化学除草剂必须保证园林植物的安全，无污染、无危害；

*) 预防为主、适时喷洒药物，综合防治，保证植被健康生长；

*) 对绿地进行全天保洁及时清除落叶和树枝等杂物；

*) 冬季期间严格落实除雪任务，做到无雪道、雪条、冰包，达到露路面、见道线、露边石。